Kredit für den Hauskauf: Finanzierung und Zinsen im Vergleich

Wie viel Kredit kann ich mir für den Hauskauf leisten?

Die Grundlage sowohl für einen Hauskauf als auch für einen Kredit ist eine ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer aktuellen finanziellen Situation. Am Anfang sollte deshalb eine ausführliche Haushaltsrechnung stehen, um herauszufinden, ob Sie einen Hauskauf finanzieren können. Das Nettohaushaltseinkommen erhalten Sie, wenn Sie von allen Einkünften in Ihrem Haushalt die direkten Steuern sowie die Pflichtbeiträge zu den Sozialversicherungen abziehen. Stellen Sie nun dem errechneten Nettohaushaltseinkommen Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ziehen Sie Ausgaben von den Einnahmen ab. So sehen Sie, wie viel Geld Ihnen monatlich für Ihren Hauskredit zur Verfügung steht.

Anschließend hilft Ihnen unser Budgetrechner bei der Berechnung Ihres Kostenrahmens. Sie sehen dort auf einen Blick, wie hoch der maximale Kaufpreis und die Kreditrate in Ihrem Fall ausfallen.

Wie hoch darf die monatliche Rate für den Hauskauf-Kredit sein?

Wir empfehlen Ihnen, einen maximalen Anteil von 35 % Ihres Nettohaushaltskommens für die monatliche Rate zu verwenden. So bleiben Sie flexibel, falls Ihre Ausgaben steigen oder Einnahmen wegfallen sollten.

Was gehört zu den Einnahmen und Ausgaben eines Haushalts?

Die Ein- und Ausgaben Ihres Haushalts bilden einen wichtigen Teil bei der Berechnung Ihres Budgets. Folgende Punkte sind unter anderem bei der Haushaltsrechnung zu beachten:

Einnahmen wie Urlaubs- oder Weihnachtsgelder sollten nur dann in Ihre Haushaltsrechnung mit einfließen, wenn sie vorhersehbar sind und nicht in der Höhe schwanken. Werden diese nicht regelmäßg gezahlt, beziehen Banken sie bei der Budgetplanung meist auch nicht mit ein.

Wie sind die Zinsen für den Hauskauf-Kredit im Vergleich?

Stellt man einen Vergleich zwischen den Nullerjahren und heute für einen Hauskauf Kredit auf, sieht man: Die Bauzinsen sind im historischen Kontext noch vergleichsweise günstig. Lagen sie in den 2000ern noch über 4 %, bewegen sich heute zwischen 3 und 4 %. Allerdings sind auch stärkere Ausschläge nach oben oder unten möglich. Wir empfehlen deshalb, die Zinsentwicklung genau zu beobachten und Zinsdellen zu nutzen.

Für die nächsten Monate rechnen unsere Zinsexperten mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen und gelegentlichen Zinsdellen. Sollte die EZB den Leitzins in der zweiten Jahreshälfte 2024 senken, wird sich dies auch positiv auf die Bauzinsen auswirken. Besonders kurzfristige Zinsfestschreibungen könnten dann wieder günstiger werden.

Nutzen Sie für einen Vergleich von verschiedenen Hauskauf Krediten gern unsere Baufinanzierungsrechner oder wenden Sie sich an einen unserer Spezialisten für Baufinanzierung.

Rechner Hauskauf-Kredit

Mit unserem Bauzinsrechner können Sie sich unverbindlich Ihren persönlichen Bauzinssatz berechnen lassen:

Haben Sie eine passende Immobilie gefunden, sprechen Sie uns gerne an. Unsere Berater vor Ort passen Ihre Hauskauf Finanzierung bestmöglich an die aktuelle Zinsentwicklung an. Dafür vergleichen sie verschiedene Angebote, verhandeln mit unseren mehr als 600 Bankpartnern und prüfen Zinsrabattangebote sowie Fördermöglichkeiten.

Wie funktioniert die Finanzierung für den Hauskauf-Kredit?

Kann ich mit 2.000 €, 3.000 € oder 4.000 € netto ein Haus finanzieren?

Um herauszufinden, mit welchem Gehalt Sie wie viel Kredit für einen Hauskauf bekommen, ist wieder Ihr Nettohaushaltseinkommen entscheidend. Je größer Ihr Nettohaushaltskommen ist und je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto höher ist in der Regel auch der Kredit, den zur Finanzierung Ihres Hauskaufs bekommen. Nachfolgend sehen Sie, wie viel Hauskauf Kredit Sie bei welchem Gehalt bekommen könnten.

Wie viel Kredit Sie sich für Ihren Hauskauf leisten können, hängt aber nicht ausschließlich mit einem bestimmten Gehalt zusammen. Vielmehr sollte das Verhältnis zwischen Ihrem Gehalt und ihren Ersparnissen auf der einen Seite und der Höhe des Kredites und der Monatsrate auf der anderen Seite realistisch sein. Auch der Preis der Immobilie und die mit dem Kaufpreis in Zusammenhang hängenden Nebenkosten sind wichtig.

Wie lange zahle ich einen Hauskauf Kredit von 300.000 € ab?

Wie lange es nach dem Hauskauf bis zur Abzahlung Ihres Kredites dauert, hängt von den vereinbarten Konditionen ab. Dazu gehören der Zinssatz, die Tilgungsrate und die Zinsbindungsfrist. In der nachfolgenden Tabelle sehen Sie, wie beispielsweise die Tilgung die Restschuld und damit auch die Abzahlungsdauer einer Hauskauf Finanzierung in Höhe von 300.000 € beeinflusst:

Zusammen mit Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung dauert es also bei einer Tilgung von 2 % rund 29 Jahre, bis die gesamte Darlehenssumme abbezahlt ist. Bei einer höheren Tilgung von 3 % sind Sie fast 7 Jahre schneller schuldenfrei und reduzieren außerdem Ihre Zinskosten um rund 46.000 €.

Es ist ratsam, den Darlehensvertrag sowohl bei der ersten Baufinanzierung als auch bei der Anschlussfinanzierung so zu gestalten, dass die Baufinanzierung bis zur Rente abbezahlt ist. Dabei können bei der Anschlussfinanzierung noch einmal völlig neue Vertragskonditionen mit der Bank vereinbart werden. So ist es beispielsweise sinnvoll, eine höhere Tilgung zu wählen oder mit Sondertilgungen die Restschuld zu verringern.

Besonders wichtig ist es auch hier, mehrere Angebote zu vergleichen. Die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung können günstiger sein als für eine Erstfinanzierung, da bereits mehr Sicherheiten vorhanden sind.

Welches Darlehen ist das passende für mich?

Möchten Sie Ihren Hauskauf finanzieren, haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Krediten:

• Der Klassiker unter den Immobiliendarlehen ist das Annuitätendarlehen. Sie erhalten einen festen Zinssatz und zahlen über die gesamte Sollzinsbindung eine konstante Rate – die so genannte Annuität. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Das Annuitätendarlehen ist besonders geeignet, wenn Sie bereits über Eigenkapital verfügen und Sicherheit und Planbarkeit für Ihren Kredit wünschen.
• Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Sollzinsbindung identisch mit der Darlehenslaufzeit. Sie zahlen Ihre Baufinanzierung in gleichbleibenden Raten ab und sind am Ende der Laufzeit schuldenfrei. Das Volltilgerdarlehen eignet sich somit besonders für einkommensstarke Kreditnehmer mit einer hervorragenden Bonität.
• Das Tilgungsdarlehen zeichnet sich durch eine konstante Tilgungshöhe und einen veränderlichen Zinsanteil aus. Dieser sinkt von Rate zu Rate, weshalb am Anfang der Baufinanzierung mit einer hohen finanziellen Belastung gerechnet werden muss, die aber im Laufe der Zinsbindung immer geringer wird.

Welche weiteren Baudarlehen es gibt und für Sie infrage kommen, finden Sie am besten zusammen mit einem unserer Spezialisten für Baufinanzierung heraus.

Voraussetzungen, um einen Kredit für den Hauskauf zu erhalten

Wer für einen Hauskauf einen Kredit bei einer Bank benötigt, muss formale Voraussetzungen erfüllen, um zu zeigen, dass der Kredit auch bedient werden kann. Diese Voraussetzungen spielen eine wichtige Rolle:

• Volljährigkeit
• Fester Wohnsitz in Deutschland
• Deutsche Bankverbindung
• Familienstand
• Beschäftigungsverhältnis
• Regelmäßiges Einkommen
• Wert Ihrer Immobilie (Wert des Objekts, Lage)
• Eigenkapital
• Keine negativen Schufa-Einträge
• Gute Bonität

Je mehr Voraussetzungen Sie erfüllen, desto größer ist Ihre Chance, einen Kredit für Ihren Hauskauf zu bekommen.

Ist ein Hauskauf mit einem Kredit ohne Eigenkapital möglich?

Je mehr Eigenkapital Sie für Ihre Hauskauf Finanzierung mitbringen, desto besser. Denn dies zeigt der Bank, dass Sie solvent sind und den Kredit in der vereinbarten Zeit zurückzahlen können. Auch für Sie hat der Einsatz von Eigenkapital Vorteile: Sie können eine geringere Darlehenssumme aufnehmen und erhalten dadurch niedrigere Bauzinsen. Ihr Kredit für den Hauskauf wird somit günstiger.

Zum Eigenkapital zählen unter anderem:

• Guthaben auf Sparkonten
• Wertpapiere
• Zuteilungsreifer Bausparvertrag
• Staatliche Fördermittel
• Grundstücke
• Weitere lastenfreie Immobilien
• Kapital- und Lebensversicherungen
• Edelmetalle / Kunstgegenstände
• Private Kredite
• Eigenleistungen

Je weniger Eigenkapital Sie in die Hauskauf Finanzierung einbringen, desto höher stuft die Bank das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit ein. Dennoch sind Banken oft auch bereit, einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zuzustimmen, sofern die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers stimmt. Diese so genannte 100 % - Finanzierung geht allerdings mit einem höheren Sollzins und damit auch mit höheren Zinskosten einher. Auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist in der Regel höher und verteuert somit die Anschlussfinanzierung.

Welche Zinsbindung sollte ich wählen?

Die Wahl der Zinsbindung hängt hauptsächlich vom Niveau der aktuellen Bauzinsen ab. Grundsätzlich gilt: Sind die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung niedrig, bietet sich eine lange Sollzinsbindung an. So können Sie sich die günstigen Zinsen für die kommenden Jahre sichern. Ist das Zinsniveau allerdings hoch, ist eine kürzere Laufzeit sinnvoller – sofern abzusehen ist, dass die Bauzinsen langfristig wieder fallen werden.

Oft richtet sich die Frage nach der Zinsbindungsdauer auch nach Ihrer persönlichen Finanzsituation und Ihrem Sicherheitsbedürfnis. Haben Sie die Möglichkeit, den Kredit für Ihren Hauskauf rasch zu tilgen, brauchen Sie keine lange Zinsbindung. Möchten Sie sich dagegen vor einem Zinsanstieg schützen oder können ihn sich schlicht nicht leisten, ist eine langfristige Sollzinsbindung die bessere Wahl.

Wie hoch sollte die Tilgung für meinen Hauskaufkredit sein?

Die anfängliche Tilgung, die Sie beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung wählen, hat Einfluss auf die Laufzeit und die Kosten Ihres Kredites. Wählen Sie eine niedrige Tilgung, dauert die Abzahlung des Immobilienkredites nicht nur länger, sondern Sie erhöhen zudem die Zinskosten Ihres Darlehens. Eine höhere Tilgung bewirkt zwar eine höhere Monatsrate, dafür fallen die Laufzeit und die Restschuld geringer aus.

Nutzen Sie gern unseren Tilgungsrechner, um herauszufinden, welchen Einfluss die Tilgungsrate auf Ihre Baufinanzierung hat. Dort können Sie verschiedene Szenarien ausprobieren und sehen auf dem Tilgungsplan die Zusammensetzung der einzelnen Kosten.

Machen Eigenleistungen den Kredit günstiger?

Eigenleistungen werden von der Bank als Teil des Eigenkapitals anerkannt. Bringen Sie also Eigenleistungen in die Finanzierung mit ein, hat dies 2 Vorteile:

1. Sie reduzieren Ihre Finanzierungssumme.
2. Sie erhalten einen niedrigeren Hypothekenzins.

Als Eigenleistung werden Arbeiten an der Immobilie bezeichnet, die Sie selbst durchführen können. Dazu gehören zum Beispiel Maler- und Tapezierarbeiten, der Einbau von Bodenbelägen und die Gartengestaltung. Allerdings eignen sich nicht alle handwerklichen Arbeiten dazu, diese als Eigenleistung durchzuführen. Zu groß ist beispielsweise bei Elektro- oder Sanitärinstallationen die Gefahr, Fehler zu machen. Sprechen Sie daher am besten mit dem Bauleiter, ob die geplanten Eigenleistungen realistisch sind oder besser von einer Fachfirma übernommen werden.

Welche Nebenkosten fallen neben dem Kredit für den Hauskauf an?

Bei einem Hauskauf muss nicht nur der Kaufpreis gezahlt werden, sondern es entstehen auch zusätzliche Erwerbsnebenkosten. Diese betragen in der Regel zwischen 10 und 15% der Kaufsumme und sollten am besten aus dem Eigenkapital bezahlt werden. So erhöhen Sie Ihre Chance auf eine günstige Baufinanzierung.

In unserem Überblick haben wir Ihnen die einzelnen Nebenkosten bei einem Hauskauf zusammengestellt:

Unser Grundbuchrechner hilft Ihnen dabei, im Vorfeld schon einmal zu berechnen, welche obligatorischen Nebenkosten bei Ihrem Hauskauf auf Sie zukommen. Nicht enthalten sind die laufenden Nebenkosten, die nach dem Hauskauf regelmäßig auf Sie zukommen werden und Ihr monatliches Budget beeinflussen. Dazu gehören Gebühren für Strom, Abwasser und Müllentsorgung sowie Versicherungsbeiträge und die Grundsteuer.

Weitere Kredite und Förderungen für den Hauskauf

Bei einem Hauskauf lohnt es sich immer auch, Kredite von Förderinstituten mit einzubeziehen. In der Regel handelt es sich dabei um zinsverbilligte Kredite oder Zuschüsse, mit denen Sie unter bestimmten Voraussetzungen Ihre Finanzierung günstiger gestalten können. So unterstützt beispielweise die KfW mit ihrem Wohneigentumsprogramm den Hauskauf. Zinsgünstige Kredite erhalten Sie auch durch die Wohnungsbauförderung Ihres Bundeslandes.

Eine Alternative zum Bankkredit bei einem Hauskauf stellt das Bausparsofortdarlehen dar. Bei dieser Kombination aus Bausparvertrag und Darlehensvertrag erhalten Sie die Bausparsumme sofort ausgezahlt und können diese dann in Ihren Immobilienkauf investieren. Im Anschluss sparen Sie die abgerufene Summe über einen Bausparvertrag wieder an.

Wo finanziere ich eigentlich meinen Hauskauf Kredit?

Grundsätzlich haben Sie 2 Möglichkeiten für Ihre Hauskauf Finanzierung: Sie können den Hauskauf über eine Bank finanzieren oder einen Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein nutzen. Ein Vermittler vergleicht immer mehrere Produkte, während die Bank nur ihre eigenen Produkte anbieten kann. Oft erhalten Sie über einen Vermittler auch günstigere Konditionen für Ihren Hauskauf Kredit, da die Banken über diesen Vertriebsweg Kosten für Personal und Mieten einsparen.

Zudem haben Finanzvermittler einen Pool aus vielen Anbietern, aus denen sie das passende Angebot heraussuchen können. Dr. Klein arbeitet beispielsweise mit über 600 Bankpartnern zusammen und kann Ihnen so eine maßgeschneiderte Finanzierung für Ihren Hauskauf zusammenstellen. Zusätzlich sparen Sie sich so den Gang zu verschiedenen Banken.

5 Tipps für Ihren Kredit bei einem Hauskauf

Mit den 5 nachfolgenden Tipps stellen Sie Ihre Hauskauf Finanzierung auf sichere Beine:

• 1. Holen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung ein

  Eine Finanzierungbestätigung ist eine formlose Zusage der Bank, dass sie bereit ist, die Baufinanzierung zu übernehmen. Dafür wird Ihr persönlicher Finanzierungsrahmen geprüft. Die Finanzierungsbestätigung kann vorbehaltlich ausgestellt werden und dient dann bei einem Hauskauf als Bestätigung, dass Sie sich den Kredit leisten können. Haben Sie anschließend einem Darlehensvertrag zugestimmt, wandelt sich die Bestätigung zu einer verbindlichen Finanzierungszusage.

• 2. Vergleichen Sie verschiedene Angebote

  Ein Vergleich von verschiedenen Kreditangeboten ist wichtig, um einen passenden, aber auch günstigen Immobilienkredit zu erhalten. Nutzen Sie dazu gern die Expertise von Dr. Klein. Unsere Berater vergleichen für Sie Angebote von über 700 Banken, geben Tipps und gestalten die Baufinanzierung nach Ihren Wünschen und Möglichkeiten. Über unsere Baufinanzierungsrechner können Sie außerdem vorab Ihre Finanzierung schon einmal durchrechnen und erhalten einen Überblick über die anfallenden Kosten.

• 3. Gestalten Sie den Darlehensvertrag flexibel

  Eine Option, die sich lohnt, vor Vertragsabschluss in den Darlehensvertrag mit aufzunehmen, ist die Möglichkeit der Sondertilgung. Durch diese zusätzliche Zahlung können Sie die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung verkürzen und die Zinskosten senken. Viele Banken bieten Sondertilgungen bis zu einer Höhe von 5 % kostenlos an.

  Auch die Vereinbarung eines Tilgungssatzwechsels sorgt für Flexibilität, denn so können Sie durch eine Erhöhung oder Senkung des Tilgungssatzes Ihre monatliche Rate verändern. Das ist besonders hilfreich bei einer Gehaltserhöhung oder wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten sollten. Oft ist ein Tilgungssatzwechsel während der Darlehenslaufzeit 2- bis 3-mal kostenlos möglich. Auch diese Option muss vor Vertragsabschluss festgehalten werden.

• 4. Ziehen Sie eine Kreditumschuldung in Betracht

  Ist der Bauzinssatz in Ihrer Darlehenslaufzeit gesunken oder bietet eine andere Bank günstigere Zinsen zu gleichen oder besseren Bedingungen, kann sich eine Umschuldung lohnen. Allerdings sollten Sie diese frühestens nach 10 Jahren vornehmen, denn dann können Sie Ihr kostenloses Sonderkündigungsrecht nutzen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall 6 Monate, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

• 5. Behalten Sie Ihre Anschlussfinanzierung im Blick

  Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, wird es Zeit für die Anschlussfinanzierung. Setzen Sie sich mit diesem Thema am besten frühzeitig auseinander, denn mit einer günstigen Anschlussfinanzierung können Sie viel Geld sparen. 5 Jahre vor Vertragsende ist ein guter Zeitpunkt dafür. Denn dann können Sie die weitere Zinsentwicklung beobachten und den passenden Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung finden.

  Sind die Zinsen beispielsweise in der Zwischenzeit gesunken, werden aber laut Zinsprognose in den nächsten Jahren steigen, bietet sich ein Forward-Darlehen an. Dieses können Sie bereits 5 ½ Jahre vor Zinsbindungsende abschließen. Sind die Zinsen allerdings noch hoch, kann sich Abwarten lohnen.