Kredit vorzeitig ablösen: Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung
- Das Sonderkündigungsrecht erlaubt Ihnen, Ihre Baufinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.
- Auch eine Teilablösung der Baufinanzierung ist nach der Kündigungsfrist möglich.
- Eine Sonderkündigung lohnt sich vor allem, wenn die Baufinanzierung aktuell zu günstigeren Zinsen abgeschlossen werden kann.
Was ist das Sonderkündigungsrecht?
Mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß §489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ermöglicht der Gesetzgeber einen vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Immobilienkredit. Dieses Sonderkündigungsrecht umfasst folgende Grundbedingungen:
- Sobald Ihre Baufinanzierung mindestens 10 Jahre läuft, können Sie kündigen.
- Und zwar ganz egal, wie lange Ihre Sollzinsbindung eigentlich noch laufen würde (z.B. noch 5 Jahre, noch 10 Jahre...)
- Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.
- Die Bank darf bei einer Sonderkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Das heißt, Sie kommen ohne weitere Kosten aus dem Vertrag heraus.
Damit eröffnet das Sonderkündigungsrecht Ihnen die Möglichkeit, Ihre Baufinanzierung nach frühestens zehn Jahren zu erneuern. Warum es sich lohnt, darüber nachzudenken? Weil Sie nach einer Sonderkündigung eine Umschuldung zu einer neuen Bank vornehmen und damit in der Regel eine Menge Geld sparen können.
Wie gehe ich vor, wenn ich das Sonderkündigungsrecht nutzen möchte?
Auf den ersten Blick sehen die Grundbedingungen des Sonderkündigungsrechts gar nicht so kompliziert aus. Leider ist das Ganze trotzdem nicht so einfach, denn es sind einige Fristen und Grundregeln zu beachten, wenn Sie Ihre Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen möchten. Wir zeigen hier, wie Sie dabei genau vorgehen und an welche Fristen Sie denken müssen.
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Kündigungsdatum herausfinden
Zuerst müssen Sie ermitteln, zu welchem Datum Sie die Baufinanzierung kündigen können. Entscheidend hierfür ist aber nicht das Datum, an dem Sie den Vertrag mit der Bank damals unterschrieben haben, sondern das Datum, an dem der Kredit einst vollständig an den Verkäufer ausgezahlt wurde. Darüber müssen Sie damals eine schriftliche Bestätigung von Ihrer Bank erhalten haben. Schauen Sie also in Ihren Unterlagen nach. Ist diese Information nicht auffindbar, hilft ein Anruf bei der Bank weiter. Wurde eine bestehende Immobilie gekauft, dann hat die Bank den Betrag damals auf einen Schlag an Sie übertragen. Bei Neubauten hingegen wurde die Summe erst nach und nach ausgezahlt, hier zählt das Datum, an dem der allerletzte Cent aus dem Immobiliendarlehen bei Ihnen eingegangen ist.
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Checken: Hat es Änderungen am Vertrag gegeben?
Falls der Vertrag in der Zwischenzeit inhaltlich verändert und nochmal neu unterschrieben wurde, läuft die 10-Jahres-Frist erst ab dem Datum der Änderungsvereinbarung los, das ursprüngliche Datum der Vollauszahlung zählt nicht mehr. Wurde zum Beispiel der Zinssatz oder die Zinsbindung im Laufe der Zeit noch mal angepasst, beginnt die 10-Jahres-Frist ab dem Datum der Anpassung von Neuem.
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Frühestmöglichen Kündigungstermin ermitteln
Wir gehen nun einmal davon aus, der Vertrag wurde zwischenzeitlich nicht verändert, und das ursprüngliche Datum der Vollauszahlung zählt. Angenommen, am 01.01.2020 wurde die Baufinanzierung komplett ausgezahlt. Addieren Sie ab dem nächsten Tag (02.01.2020) zehn Jahre hinzu, dann kann die Baufinanzierung frühestmöglich ab dem 02.01.2030 mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Kündigen Sie genau am 02.01.2030, dann ist der Tag, zu dem Sie kündigen, der 02.07.2030. An diesem Tag wird Ihre Baufinanzierung dann auslaufen.
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Kündigungsbrief verfassen
Nachdem Sie wissen, zu welchem Termin Sie kündigen können, ist es an der Zeit, die schriftliche Kündigung an die Bank zu verfassen. Dazu benötigen Sie die Darlehensnummer, die die Bank Ihrem Baudarlehen zugewiesen hat. Sie finden diese Darlehensnummer in Ihrem Immobilienkredit Vertrag. Diese Darlehensnummer nennen Sie am besten direkt in der Betreffzeile des Immobiliendarlehens. Außerdem wichtig: Gibt es mehrere Darlehensnehmer, zum Beispiel Sie und Ihren Ehepartner, dann müssen auch beide die Kündigung unterzeichnen. Und auf Pünktlichkeit kommt es an: Möchten Sie zum frühestmöglichen Termin kündigen, muss der Kündigungsbrief exakt am 02.01.2030 bei der Bank eingegangen sein. Verschicken Sie den Brief am besten per Einschreiben/Rückschein, dann erhalten Sie am Ende einen schriftlichen Nachweis über den fristgerechten Eingang der Kündigung. Einen Musterbrief als Vorlage finden Sie in diesem Ratgeber.
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Anschlussfinanzierung abschließen
Sie haben den Brief abgeschickt und gekündigt, nun beginnt die sechsmonatige Kündigungsfrist. Die alte Bank lässt Sie keinen Tag vor dem 02.07.2030 aus Ihrem Vertrag, diese Zeit müssen Sie also abwarten. Diese Phase können Sie sinnvoll überbrücken, indem Sie sich schon mal um eine Anschlussfinanzierung kümmern, damit Sie den in 6 Monaten fälligen Betrag der Restschuld auch ablösen können. Sonst verlangt die alte Bank die Summe von Ihnen, und Sie stehen mit leeren Händen da.
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Restschuld fristgerecht ablösen
Nachdem die Kündigungsfrist am 02.07.2030 abgelaufen ist, wird die Restschuld bei der alten Bank fällig. Sie muss innerhalb von 2 Wochen beglichen werden. In unserem Beispiel heißt das: Der offene Betrag muss bis zum 15.07.2030 um 23.59 Uhr bei der alten Bank eingegangen sein. Das müssen Sie ernst nehmen, denn die Kündigung wird unwirksam, falls der Betrag zu spät eingeht. In diesem Fall müssten Sie eine neue Kündigung aussprechen und nochmal 6 Monate warten. Das kann sehr ärgerlich sein, vor allem, wenn Sie schon eine neue Finanzierung abgeschlossen hatten, die Sie nun gar nicht benötigen. Hier können Bereitstellungszinsen und somit zusätzliche Kosten fällig werden.
Tipps zum Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung
Erfüllen Sie die Voraussetzungen, um Ihren Immobilienkredit nach 10 Jahren zu kündigen, darf Ihnen die Bank eine Kündigung nicht verweigern. Was bei einer vorzeitigen Kreditablösung noch wichtig ist:
- Das Sonderkündigungsrecht läuft nicht ab: Sie können nach Ablauf der 10 Jahre täglich kündigen. Das heißt: Sie können auch nach 10 Jahren und 3 Tagen kündigen, oder nach 11 Jahren, 12 Jahren,...
- Die Kündigungsfrist gilt immer auf den Tag genau 6 Monate. Kündigen Sie am 03.01.2025, endet sie am 03.07.2025, kündigen Sie am 04.01.2025, endet sie am 04.07.2025 usw.
- Eine Sonderkündigung nach § 489 BGB ist nur für Darlehensnehmende möglich. Banken dürfen die Baufinanzierung nicht einfach so kündigen.
- Sie müssen nicht das ganze Baudarlehen kündigen, sondern können es auch teilweise ablösen.
- Ihre Baufinanzierung kann aus mehreren Darlehen bestehen. Dafür müssen jeweils eigene Kündigungen verfasst werden.
- Das Sonderkündigungsrecht gilt auch für die Anschlussfinanzierung. Bei Anschlussfinanzierungen ist für die 10-Jahres-Frist nicht das Datum der Vollauszahlung ausschlaggebend, sondern das Datum der Unterschrift.
Wann gilt welches Kündigungsdatum?
Das Sonderkündigungsrecht gilt für alle Formen von Immobilienkrediten, also auch für Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen. Ist Ihre jetzige Baufinanzierung schon in der zweiten Runde, gilt auch hier: Nach 10 Jahren ist sie kündbar. Aber Achtung: Bei Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen läuft die 10-Jahres-Frist bereits ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung los, nicht erst nach der Vollauszahlung. Um das genauer zu zeigen, schlüsseln wir hier nochmal auf, wie Sie den jeweils richtigen Kündigungstermin finden.
Sonderkündigungsrecht bei Erstfinanzierungen
Bei Ihrer allerersten Baufinanzierung zählt für die 10-Jahres-Frist der Tag der Vollauszahlung, Beispiel: Am 01.10.2009 haben Sie den Kreditvertrag unterzeichnet, aber erst am 01.01.2010 wurde die erste Baufinanzierung vollständig an den Verkäufer ausgezahlt. Rechnen Sie einen Tag und 10 Jahre hinzu: Ab dem 02.01.2020 können Sie frühestmöglich den Kreditvertrag kündigen, und der Vertrag endet nach 6 Monaten am 02.07.2020. Ab diesem Tag haben Sie zwei Wochen Zeit, um die Restschuld abzulösen.
Sonderkündigungsrecht bei Prolongationen
Bei bereits einmal prolongierten Darlehen (Darlehensverlängerung mit gleicher Kontonummer aber neuen Zinssätzen) zählt für die 10-Jahres-Frist der Tag der Vertragsunterschrift, Beispiel: Am 01.02.2025 haben Sie Ihre Vereinbarung zur Darlehensverlängerung unterzeichnet. Rechnen Sie einen Tag und 10 Jahre hinzu: Ab dem 02.02.2035 können Sie frühestmöglich kündigen, und der Vertrag endet nach 6 Monaten am 02.08.2035. Ab diesem Tag haben Sie zwei Wochen Zeit, um die Restschuld abzulösen.
Sonderkündigungsrecht und Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu 5 Jahre im Voraus abschließen. Um das Sonderkündigungsrecht zu nutzen, müssen Sie auch hier wissen, ab wann genau die Finanzierung abgelöst werden muss, um das Forward-Darlehen darauf zu terminieren. Dazu prüfen Sie: Handelt es sich bei der aktuellen Finanzierung um Ihre erste Finanzierung, oder war es auch schon eine Anschlussfinanzierung, zählt also das Datum der Vollauszahlung oder das Datum der Vertragsunterzeichnung? Nehmen wir dazu die oberen beiden Beispiele: Bei der Erstfinanzierung endet der Immobilienkredit am 02.01.2020. Ziehen Sie davon 5 Jahre Vorlaufzeit ab, hätten Sie ab dem 02.01.2015 dafür ein Forward-Darlehen abschließen können. Bei der Anschlussfinanzierung endet das Baudarlehen am 02.07.2030, also ist hier ab dem 02.07.2025 ein Forward-Darlehen möglich. Die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung können Sie ganz einfach mit dem Forward Darlehen Rechner herausfinden.
Wann lohnt sich eine Sonderkündigung?
Viele Bauherren stellen nach Jahren fest, dass sie ihre Baufinanzierung zu teuer abgeschlossen haben. Gehören auch Sie dazu, können Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen, um Ihren Immobilienkredit zu kündigen und einen günstigeren Baukredit abzuschließen. Sie profitieren so nicht nur von einem niedrigeren Zinssatz, sondern haben zusätzlich noch die Möglichkeit, Ihren Vertrag zu optimieren und zum Beispiel Sondertilgungen zu vereinbaren. Doch das Ganze ist natürlich auch mit etwas Aufwand verbunden: Eine neue Baufinanzierung muss abgeschlossen und die Grundschuld im Grundbuch von der alten auf die neue Bank übertragen werden. Das zieht außerdem auch Kosten nach sich, wie unser Grundbuchrechner zeigt. Diese Kosten haben Sie aber in der Regel schnell wieder hereingeholt.
Bereits kleine Zinsveränderungen zahlen sich aus
Eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung lohnt sich bereits, wenn der angebotene Zinssatz nur 0,2 % unter Ihrem aktuellen Vertragszins liegt. Nutzen Sie doch einfach mal unsere Baufinanzierungsrechner, um zu erfahren, welche Konditionen für Ihr Darlehen aktuell möglich sind oder wie hoch der Zinssatz für ein Forward Darlehen in Ihrem Fall wäre.
Lange Laufzeiten? Dank Sonderkündigungsrecht kein Problem
Wer sich für eine lange Zinsbindung entscheidet, sichert sich nicht nur die aktuellen Hypothekenzinsen für einen langen Zeitraum, sondern schützt sich auch vor steigenden Zinsen. Und sollte das Zinsniveau in der Zwischenzeit wieder gesunken sein, können Sie zehn Jahre nach Vollauszahlung der Kreditsumme von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und Ihr Darlehen ganz oder teilweise auf eine günstigere Baufinanzierung umschulden.
