Sollzinsbindung: Welche Zinsbindung passt zu Ihrer Baufinanzierung?

Was bedeutet Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins Ihres Baukredits unverändert bleibt. Während dieser Zeit zahlen Sie den gleichen Zinssatz – unabhängig davon, ob die Bauzinsen am Markt steigen oder fallen. So haben Sie Planungssicherheit, weil Ihre monatliche Rate und Ihre Zinskosten für die Dauer der Sollzinsbindung kalkulierbar bleiben.

Bei Abschluss einer Baufinanzierung bietet Ihnen die Bank einen Sollzins an. Sie entscheiden anschließend, für welchen Zeitraum Sie sich diesen Zinssatz sichern möchten, beispielsweise für 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre. Je nach gewählter Dauer der Sollzinsbindung profitieren Sie unterschiedlich stark von Planungssicherheit und Flexibilität.

Welche Sollzinsbindung passt zu meinem Vorhaben?

Die optimale Sollzinsbindung hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau ab, sondern vor allem von Ihrer persönlichen Situation. Wer plant, langfristig in der Immobilie zu wohnen und Wert auf eine gleichbleibende Monatsrate legt, profitiert häufig von einer längeren Zinsbindung. Planen Sie dagegen einen Immobilienverkauf oder erwarten Sie, Ihr Darlehen durch eine hohe Tilgung schneller zurückzuzahlen, kann auch eine kürzere Zinsbindung sinnvoll sein. Wichtig für die Entscheidung sind außerdem Ihr Sicherheitsbedürfnis, die Höhe Ihres Eigenkapitals und die voraussichtliche Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.

Unsere Übersicht zeigt Ihnen, welche Sollzinsbindung in verschiedenen Lebenssituationen passen könnten:

Wichtig: Die genannten Laufzeiten dienen lediglich als Orientierung. Welche Sollzinsbindung für Sie tatsächlich die beste Wahl ist, hängt immer vom Zusammenspiel aus Zinssatz, Tilgung, Restschuld und Ihren persönlichen Zukunftsplänen ab. Jede Sollzinsbindung sollte individuell geprüft werden. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung unterstützen Sie dabei.

Welche Sollzinsbindung passt zu mir?

Die passende Sollzinsbindung richtet sich nach Ihrer persönlichen Lebenssituation, Ihrem Sicherheitsbedürfnis und Ihren finanziellen Zielen. „Betrachten Sie die Sollzinsbindung nicht isoliert. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Zinssatz, Tilgung und Restschuld. Eine etwas längere Zinsbindung mit einer höheren Tilgung kann langfristig günstiger sein als ein minimal niedrigerer Zinssatz mit einer hohen Restschuld am Ende der Zinsbindung“, erklärt Robin Reitz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein.

Unsere Infografik macht auf einen Blick deutlich, dass die Wahl der Sollzinsbindung immer ein Abwägen zwischen Flexibilität und Planungssicherheit ist.

„In der Beratung frage ich meine Kundinnen und Kunden: Wie wichtig ist Ihnen Planungssicherheit? Kaum jemand sagt, dass ihm diese egal ist. Deshalb spreche ich mit ihnen über die Vorteile einer längeren Zinsbindung. Sie gibt die Gewissheit, wie hoch die monatliche Rate maximal sein wird. Gerade wenn nach 10 Jahren noch eine hohe Restschuld besteht, sollte man sich fragen, welche Auswirkungen steigende Zinsen hätten. Eine längere Zinsbindung schafft hier Planungssicherheit und setzt einen klaren Kostendeckel“, so Robin Reitz.

Um herauszufinden, welche Zinsbindung zu Ihnen passt, können Sie sich folgende Fragen stellen:

• Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?  
• Wie lange möchten Sie in der Immobilie wohnen? 
• Wie hoch ist Ihre Tilgung? 
• Wie wichtig ist Ihnen Planungssicherheit? 
• Möchten Sie sondertilgen? 

Warum ist die Wahl der Sollzinsbindung wichtig?

Die Sollzinsbindung bestimmt, wie lange der vereinbarte Zinssatz Ihrer Baufinanzierung unverändert bleibt. Damit hat sie direkten Einfluss auf die Planbarkeit Ihrer monatlichen Finanzierungskosten und darauf, unter welchen Bedingungen Sie Ihre Restschuld später weiterfinanzieren müssen.

Welche Sollzinsbindung ist sinnvoll?

Welche Sollzinsbindung sinnvoll ist, hängt von Ihrer individuellen Finanzierung und Ihren persönlichen Zielen ab. Entscheidend sind unter anderem Ihr Sicherheitsbedürfnis, die Höhe der Darlehenssumme, der Tilgungssatz, das aktuelle Zinsniveau und die geplante Nutzungsdauer der Immobilie. Eine längere Sollzinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, da der Zinssatz über viele Jahre unverändert bleibt. Eine kürzere Zinsbindung kann dagegen sinnvoll sein, wenn Sie eine hohe Tilgung wählen, bereits mit einer geringen Restschuld rechnen oder die Immobilie voraussichtlich innerhalb weniger Jahre verkaufen möchten.

„Als Faustregel gilt: Je höher Ihre Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung voraussichtlich ausfällt, desto wichtiger ist es, das Risiko steigender Bauzinsen in Ihre Entscheidung einzubeziehen. Lassen Sie daher nicht allein den Zinssatz den Ausschlag geben, sondern betrachten Sie immer das Zusammenspiel aus Sollzinsbindung, Tilgung und Restschuld“, rät der Spezialist für Baufinanzierung Robin Reitz.

Welche Rolle spielt das aktuelle Zinsniveau bei der Sollzinsbindung?

Das aktuelle Zinsniveau beeinflusst, wie attraktiv eine kurze oder lange Sollzinsbindung sein kann. Befinden sich die Bauzinsen auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, entscheiden sich viele Kreditnehmende für eine längere Sollzinsbindung, um sich die günstigen Konditionen möglichst lange zu sichern. Sind die Bauzinsen dagegen bereits hoch, kann eine kürzere Sollzinsbindung eine Option sein, wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau künftig wieder sinkt. 

Da sich die Entwicklung der Bauzinsen jedoch nicht zuverlässig vorhersagen lässt, sollte die Entscheidung nicht allein auf diesem Aspekt beruhen. Wichtig ist ebenso, wie gut die Sollzinsbindung zu Ihrer persönlichen Situation passt. Wer eine langfristig planbare Monatsrate schätzt oder mit einer hohen Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung rechnet, profitiert häufig von einer längeren Zinssicherung – unabhängig vom aktuellen Marktumfeld. Berücksichtigen Sie daher neben dem Zinsniveau immer auch Ihr Sicherheitsbedürfnis, Ihren Tilgungssatz und Ihre langfristigen Finanzierungsziele.

In unseren Zinschart sehen Sie die Entwicklung der Bauzinsen nach der Länge der Sollzinsbindung im Vergleich. Sie können dabei zwei verschiedene Zinsbindungen gegenüberstellen und den Betrachtungszeitraum variieren. Als Berechnungsgrundlage dient eine Immobilie mit einem Objektwert von 352.000 € und eine Kreditsumme von 190.000 €.

Vergleich der gängigen Sollzinsbindungen

In unserer Übersicht zeigen wir Ihnen die Vor- und Nachteile verschiedener Sollzinsbindungen:

Praxisbeispiele: Welche Sollzinsbindung passt zu welcher Lebenssituation?

Die optimale Sollzinsbindung hängt immer von Ihrer individuellen Finanzierung ab. Mit den folgenden Beispielen möchten wir Ihnen typische Situationen zeigen und verdeutlichen, welche Überlegungen bei der Wahl der Zinsbindung eine Rolle spielen.

Diese Beispiele dienen der Orientierung. Um herauszufinden, welche Sollzinsbindung zu Ihrer persönlichen Situation passt, ist ein individuelle Beratung hilfreich.

Was kostet eine längere Sollzinsbindung mehr?

Der Preis für eine längere Zinsbindung und somit die Zinssicherheit ist häufig ein etwas höherer Sollzins. Banken berechnen für längere Laufzeiten in vielen Fällen einen Zinsaufschlag, weil sie das Zinsänderungsrisiko über einen längeren Zeitraum tragen. 

Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt vom aktuellen Zinsumfeld und den Konditionen der jeweiligen Bank ab. Oft beträgt der Unterschied zwischen einer 10- und einer 20-jährigen Sollzinsbindung jedoch nur wenige Zehntelprozentpunkte. „Dies ist auch immer vom individuellen Fall abhängig. Je mehr Eigenkapital beispielsweise in die Finanzierung eingebracht wird, desto freigiebiger sind die Banken, die Aufschläge für eine längere Zinsbindung niedriger zu halten“, weiß Baufinanzierungsberater Robin Reitz. Sein Tipp: „Einfach mal vergleichen: Was kosten 20 Jahre im Vergleich zu 10 Jahren? Wenn der Aufschlag tatsächlich sehr hoch ist, kann man sich immer noch überlegen. ob man vielleicht auch andere Sicherheitsmechanismen als eine längere Zinsbindung hat.“

Beispielrechnung: Kosten für verschiedene Sollzinsbindungen

Für eine längere Zinsfestschreibung zahlen Sie einen Zinsaufschlag. Mit einer Beispielrechnung möchten wir Ihnen nun zeigen, wieviel 10 Jahre Zinsbindung mehr in € ausmachen können.

Annahmen:

• Kaufpreis: 400.000 € 
• Eigenkapital: 80.000 € 
• Darlehenssumme: 320.000 € 
• Anfängliche Tilgung: 2 % p. a. 
• Keine Sondertilgungen

Die Übersicht zeigt Ihnen beispielhaft, welche Mehrkosten mit längerer Sollzinsbindung auf Sie zukommen. Der Zinsaufschlag beträgt hier für ein Darlehen über 15 Jahre rund 0,24 % mehr als für ein 10-jähriges Darlehen; für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren jedoch nur rund 0,35 % mehr. Dieser Aufschlag amortisiert sich in der Regel recht schnell, nämlich sobald das Zinsniveau nach Abschluss Ihrer Finanzierung ansteigt. Nutzen Sie gern unseren Hauskreditrechner und vergleichen Sie selbst verschiedene Sollzinsbindungen miteinander.

3 Erkenntnisse aus dem Vergleich

1. Je länger die Sollzinsbindung, desto höher fällt aufgrund des Zinsaufschlags die monatliche Rate aus. 
2. Mit längerer Laufzeit sinkt die Restschuld deutlich. Nach 20 Jahren beträgt sie im Beispiel nur noch rund 126.220 €, während nach 10 Jahren noch rund 243.783 € offen sind. 
3. Der monatliche Aufpreis für eine längere Zinssicherheit ist häufig überschaubar und sollte deshalb gegen das Risiko steigender Bauzinsen abgewogen werden.

Rechner: Sollzinsbindung einstellen, Zins und Rate erhalten

Welche Zinsen gibt es aktuell für welche Zinsbindung und welche Restschuld bleibt? Berechnen Sie selbst mit unserem Bauzinsrechner, wie sich der Zins je nach gewählter Zinsbindung verändert:

Kann ich die Sollzinsbindung auch früher kündigen?

Die Sollzinsbindung können Sie früher kündigen. Sie haben ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Nach § 489 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins ab 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Das gilt auch dann, wenn Sie ursprünglich eine Sollzinsbindung von 15, 20 oder sogar 30 Jahren vereinbart haben.

Das Sonderkündigungsrecht verschafft Ihnen zusätzliche Flexibilität. Sie können beispielsweise zu einer günstigeren Bank wechseln, Ihre Finanzierung neu strukturieren oder das Darlehen vorzeitig zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Voraussetzung ist, dass die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. „Die ersten 10 Jahre ist der vereinbarte Zinssatz fest. Danach greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Das bedeutet: Mit einer längeren Sollzinsbindung sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab. Sollten die Bauzinsen nach 10 Jahren jedoch deutlich niedriger sein, haben Sie trotzdem die Möglichkeit, zu einer anderen Bank zu wechseln und Ihre Finanzierung neu aufzustellen“, erklärt Robin Reitz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, die Vorteile.

Familie Meier hat im Jahr 2026 ein Immobiliendarlehen mit einer 20-jährigen Sollzinsbindung abgeschlossen. Das Darlehen wurde im Juli 2026 vollständig ausgezahlt. Obwohl die Sollzinsbindung eigentlich bis 2046 läuft, kann die Familie den Vertrag ab Juli 2036 kündigen. Nach Ablauf der 6-monatigen Kündigungsfrist endet das Darlehen Anfang 2037. Sind die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger als bei Abschluss der Finanzierung, kann Familie Meier ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln und von günstigeren Konditionen profitieren. Sind die Zinsen dagegen gestiegen, bietet die ursprünglich vereinbarte lange Sollzinsbindung weiterhin Schutz vor höheren Finanzierungskosten.

Was passiert nach Ablauf der Sollzinsbindung?

Mit dem Ende der Sollzinsbindung endet lediglich die Zinsfestschreibung, nicht automatisch Ihr Darlehen. In den meisten Fällen besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Dafür stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen: Sie können das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder sich bereits mehrere Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. 

Welche Variante die passende ist, hängt unter anderem vom dann aktuellen Zinsniveau, der Höhe Ihrer Restschuld und Ihren persönlichen Finanzierungszielen ab. Es lohnt sich daher, spätestens 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung verschiedene Angebote zu vergleichen und die Anschlussfinanzierung frühzeitig zu planen.

Gibt es Alternativen zu einer langen Sollzinsbindung?

Wenn Sie sich gegen steigende Bauzinsen absichern möchten, aber keine lange Sollzinsbindung für das gesamte Darlehen wählen wollen, gibt es verschiedene Alternativen. Wir stellen Ihnen die 2 geläufigsten vor.

1. Bausparvertrag als Alternative zur längeren Zinsbindung

Eine Möglichkeit, Flexibilität mit langfristiger Zinssicherheit zu verbinden, ist die Kombination aus einer kürzeren Sollzinsbindung und einem Bausparvertrag. „Dabei wählen Sie beispielsweise eine Sollzinsbindung von 10 oder 15 Jahren und sichern sich gleichzeitig mit einem Bausparvertrag die Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung. So profitieren Sie zunächst von den Vorteilen einer kürzeren Zinsbindung und schaffen gleichzeitig Planungssicherheit für die Finanzierung nach Ablauf der Zinsfestschreibung“, erklärt Berater Robin Reitz.

2. Darlehenssplitting als Alternative zur längeren Zinsbindung

Eine weitere Möglichkeit kann ein Darlehenssplitting kann sein. Dabei wird die Finanzierung in zwei oder mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Sollzinsbindungen aufgeteilt. Beispielsweise kann ein Teil des Darlehens für 10 Jahre und der andere Teil für 20 Jahre festgeschrieben werden. Dadurch profitieren Sie einerseits von einer langfristigen Zinssicherheit für einen Teil Ihrer Finanzierung und bleiben andererseits mit dem zweiten Darlehen flexibel, wenn sich das Zinsniveau verändert.

Welche Sollzinsbindung am besten zu Ihnen passt, hängt unter anderem vom aktuellen Zinsniveau, Ihrer Restschuld, Ihrer Tilgungsstrategie und Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis ab. Eine individuelle Beratung hilft dabei, die passende Strategie für Ihre Baufinanzierung zu finden.

Die häufigsten Denkfehler zur Sollzinsbindung

Rund um die Sollzinsbindung halten sich einige hartnäckige Missverständnisse, die zu einer ungeeigneten Finanzierungsstrategie führen können. Die folgende Übersicht hilft Ihnen dabei, häufige Stolperfallen zu vermeiden und die verschiedenen Möglichkeiten besser einzuordnen.

8 Tipps vom Experten für Ihre Zinsbindung

Die Wahl der Sollzinsbindung beeinflusst Ihre Baufinanzierung oft über viele Jahre. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung schauen deshalb nicht nur auf den Zinssatz, sondern betrachten Ihre Finanzierung ganzheitlich. Dr. Klein-Baufinanzierungsberater Robin Reitz weiß, worauf es in der Praxis ankommt, und gibt folgende Tipps:

1. Entscheiden Sie nicht allein nach dem Zinssatz.
   Ein niedriger Sollzins klingt zunächst attraktiv. Entscheidend ist jedoch, wie gut die Sollzinsbindung zu Ihrer gesamten Finanzierung passt. Ich betrachte deshalb immer das Zusammenspiel aus Sollzins, Tilgung, Restschuld und Ihrer persönlichen Lebensplanung.
2. Planungssicherheit ist kein Luxus.
   Wenn Sie langfristig in Ihrer Immobilie wohnen möchten und Wert auf eine verlässliche Monatsrate legen, kann eine längere Sollzinsbindung sinnvoll sein. Sie schützt Sie vor steigenden Bauzinsen und sorgt dafür, dass Ihre Finanzierung über viele Jahre kalkulierbar bleibt.
3. Denken Sie schon heute an die Anschlussfinanzierung.
   Viele Kreditnehmende konzentrieren sich ausschließlich auf die erste Zinsbindung. Dabei entscheidet die Höhe der Restschuld maßgeblich darüber, wie teuer die Anschlussfinanzierung später wird. Eine etwas höhere Tilgung kann langfristig oft mehr bewirken als ein minimal niedrigerer Sollzins.
4. Nutzen Sie Sondertilgungen, wenn Sie können.
   Vereinbaren Sie nach Möglichkeit eine Sondertilgungsoption. So können Sie unerwartete Einnahmen, wie eine Bonuszahlung oder eine Erbschaft, nutzen, um Ihre Restschuld schneller zu reduzieren und Zinskosten zu sparen.
5. Lassen Sie sich nicht von Zinsprognosen leiten.
   Niemand kann zuverlässig vorhersagen, wie sich die Bauzinsen entwickeln. Wählen Sie Ihre Sollzinsbindung deshalb nicht aufgrund von Spekulationen über den Markt, sondern nach Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis und Ihrer finanziellen Situation.
6. Prüfen Sie Alternativen zu einer langen Sollzinsbindung.
   Nicht immer muss die gesamte Finanzierung über 20 oder 30 Jahre festgeschrieben werden. Je nach Situation können ein Darlehenssplitting oder die Kombination mit einem Bausparvertrag eine sinnvolle Alternative sein. Welche Lösung am besten passt, hängt von Ihren Zielen und Ihrer Finanzierungsstruktur ab.
7. Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung der Anschlussfinanzierung.
   Warten Sie nicht bis zum Ende der Sollzinsbindung. Idealerweise vergleichen Sie bereits 12 bis 36 Monate vorher verschiedene Angebote. So haben Sie genügend Zeit, Ihre Optionen zu prüfen und können sich bei Bedarf günstige Konditionen frühzeitig sichern.
8. Ignorieren Sie nicht Ihr eigenes Sicherheitsbedürfnis.
   Eine Sollzinsbindung sollte nicht nur zu den Konditionen, sondern auch zu Ihrer persönlichen Lebensplanung und Ihrem Wunsch nach Planungssicherheit passen.

FAQs zur Sollzinsbindung

Wann beginnt die Zinsbindung?

Die Zinsbindung Ihres Darlehens beginnt in der Regel mit dem Abschluss des Darlehensvertrages. 

Was bedeutet Ende der Zinsbindung?
Ende der Zinsbindung bedeutet, dass die im Vertrag vereinbarte Zinsbindungsfrist ausläuft. In den meisten Fällen ist das Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig abbezahlt, sondern es besteht noch eine Restschuld, die als Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden muss. Dabei haben Sie 3 Möglichkeiten:
1. Sie machen nichts und lassen die Anschlussfinanzierung zu einem variablen Zinssatz weiterlaufen. Nachteilig sind hier schwankende Zinsen, dafür kann das Darlehen jederzeit abgelöst werden.
2. Sie entscheiden sich für eine Prolongation. Dabei wird die bestehende Baufinanzierung bei der Bank verlängert. Die alten Konditionen bleiben bestehen, nur der Zinssatz und die Zinsbindung werden neu festgelegt.
3. Sie wählen eine Umschuldung und lösen Ihre alte Baufinanzierung durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank auf. Sie können neue Konditionen festlegen und erhalten meist einen günstigeren Zinssatz.
Welche Faktoren beeinflussen die Zinsbindung?

Entscheidend für die Wahl der passenden Sollzinsbindung sind unter anderem Ihr Sicherheitsbedürfnis, die Höhe Ihrer Darlehenssumme und der Tilgungssatz, da diese die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung beeinflussen. Auch Ihre Lebensplanung, beispielsweise, wie lange Sie die Immobilie nutzen möchten, sowie das aktuelle Zinsniveau spielen eine wichtige Rolle. Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren zeigt, welche Sollzinsbindung zu Ihrer Baufinanzierung passt.

Sind 30 Jahre Zinsbindung sinnvoll?

Eine Sollzinsbindung von 30 Jahren kann sinnvoll sein, wenn Sie langfristig in Ihrer Immobilie wohnen möchten und besonderen Wert auf Planungssicherheit legen. Zwar ist der Sollzins häufig etwas höher als bei kürzeren Laufzeiten, dafür sind Sie über einen langen Zeitraum vor steigenden Bauzinsen geschützt. Dank des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB bleiben Sie zudem nicht zwangsläufig die gesamten 30 Jahre an den Vertrag gebunden. 

Eine lange Laufzeit lässt sich auch mit einem Volltilgerdarlehen kombinieren. Ist die Laufzeit so gewählt, dass Sie den Kredit innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückzahlen, entfällt die Anschlussfinanzierung und damit auch das spätere Zinsrisiko. Zudem bieten viele Banken einen Zinsrabatt bei Abschluss eines Volltilgerdarlehens an. Prüfen Sie diese Möglichkeit am besten gemeinsam mit Spezialisten für Baufinanzierung.

Sind 10 Jahre Sollzinsbindung sinnvoll?

Eine Sollzinsbindung von 10 Jahren kann sinnvoll sein, wenn Sie eine hohe Tilgung wählen, mit einer überschaubaren Restschuld rechnen oder sich mehr Flexibilität für die Anschlussfinanzierung wünschen. Sie ist häufig mit einem niedrigeren Sollzins verbunden als längere Laufzeiten, allerdings tragen Sie früher das Risiko steigender Bauzinsen. Ob 10 Jahre die richtige Wahl sind, hängt daher von Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Sicherheitsbedürfnis und Ihren langfristigen Plänen ab.

Ist eine lange Zinsbindung aktuell sinnvoll?

Ist Ihnen Planungssicherheit wichtig oder rechnen Sie mit einer höheren Restschuld, kann bei einem aktuellen Zinsniveau von 3 bis 4 % eine längere Sollzinsbindung sinnvoll sein. Sie sichern sich den aktuellen Sollzins über viele Jahre und schützen sich damit vor möglichen Zinssteigerungen. Da sich die Entwicklung der Bauzinsen nicht zuverlässig vorhersagen lässt, sollte die Entscheidung jedoch nicht auf Zinsprognosen, sondern auf Ihrer persönlichen Finanzierungsstrategie und Ihrem Sicherheitsbedürfnis basieren.

Was kostet eine längere Laufzeit?

Eine längere Sollzinsbindung ist häufig mit einem etwas höheren Sollzins verbunden, da die Bank das Zinsänderungsrisiko über einen längeren Zeitraum übernimmt. Aktuell müssen Sie im Schnitt mit einem Aufschlag von 0,2 % aufwärts rechnen. Wie hoch die Mehrkosten tatsächlich ausfallen, hängt vom aktuellen Zinsniveau und den Konditionen des jeweiligen Darlehensgebers ab. Dem Zinsaufschlag steht jedoch der Vorteil gegenüber, dass Sie sich über viele Jahre vor steigenden Bauzinsen schützen und mit einer planbaren Monatsrate rechnen können.

Welche Rolle spielt die Tilgung bei der Wahl der Zinsbindung?

Die Tilgung beeinflusst, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und wie hoch die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ausfällt. Je höher der Tilgungssatz, desto geringer ist in der Regel das Risiko steigender Finanzierungskosten bei der Anschlussfinanzierung. Deshalb sollten Sie Sollzinsbindung und Tilgung immer gemeinsam planen und nicht unabhängig voneinander betrachten.

Kann ich die Zinsbindung vorher kündigen?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist eine vorzeitige Kündigung möglich. Nach § 489 BGB können Sie ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins ab 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Darüber hinaus ist eine vorzeitige Kündigung nur in besonderen Fällen möglich und kann mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein. 

Was passiert bei einem Verkauf der Immobilie?

Verkaufen Sie Ihre Immobilie während der Sollzinsbindung, wird das Darlehen in der Regel mit dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Je nach Vertragsgestaltung und Zeitpunkt des Verkaufs kann die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deshalb sollten Sie einen geplanten Verkauf frühzeitig in Ihre Finanzierungsentscheidung und die Wahl der Sollzinsbindung einbeziehen.