Eigenheimfinanzierung: Budget, Förderungen, Ablauf

Was ist eine Eigenheimfinanzierung?

Bei einer Eigenheimfinanzierung handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der für den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie genutzt wird. Sie leihen sich also Geld von einem Kreditinstitut, dass Sie dann in festgelegten Raten wieder zurückzahlen.

Für das geliehene Geld erhebt die Bank eine Gebühr, auch Sollzins genannt. Wie hoch die aktuellen Bauzinsen sind, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Bonität eines Landes
• Leitzins der EZB
• Eigenkapital
• Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers
• Dauer der Sollzinsbindung und Tilgungshöhe
• Sonderoptionen

Ihre monatliche Rate für Ihr Eigenheim setzt sich damit aus einer Tilgung sowie den Kosten durch den Sollzins zusammen. Die Höhe des Sollzinses legen Sie für einen gewissen Zeitraum fest, auch Sollzinsbindung genannt. Wenn Sie am Ende der Sollzinsbindung Ihre Eigenheimfinanzierung noch nicht abbezahlt haben, können Sie mit der bestehenden oder einer anderen Bank ein weiteres Darlehen abschließen, um die Restschuld zu refinanzieren. Diesen Prozess nennt man auch Anschlussfinanzierung.

Eigenheimfinanzierung: Wie ist der Ablauf?

Der Ablauf einer Eigenheimfinanzierung ist fast immer gleich. Damit Sie auf Ihrem Weg in die eigenen vier Wände alles richtig machen, haben wir Ihnen hier die einzelnen Schritte aufgelistet:

1. Überblick über finanzielle Situation verschaffen

Damit Ihre Eigenheimfinanzierung von Erfolg gekrönt ist, sollten Sie sich Gedanken über die Themen Eigenkapital und monatliches Nettohaushaltseinkommen machen:

Eigenkapital

Als Eigenkapital zählen alle Werte, die Sie besitzen und verhältnismäßig kurzfristig zu Geld machen können. Dazu gehören unter anderem:

• Geld
• Abbezahlte Immobilien
• Aktien
• Versicherungen

Monatliches Nettohaushaltseinkommen

Zusätzlich zum Eigenkapital ist es bei einer Eigenheimfinanzierung wichtig, wie viel Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, um die wiederkehrenden Raten zu bezahlen. Um herauszufinden, wie hoch Ihre Rate sein darf, hilft eine Haushaltsrechnung. Dabei summieren Sie zunächst alle Ihre Einnahmen wie Nettolohn oder andere Einkünfte zusammen. Davon ziehen Sie alle Ihre Ausgaben ab. Der Wert, der am Ende übrigbleibt, entspricht Ihrer möglichen Rate. Bleiben Sie bei der Haushaltsrechnung realistisch und kalkulieren Sie konservativ. So vermeiden Sie es, sich finanziell zu überfordern.

2. Budget berechnen

Wenn Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen verschafft haben, können Sie durchrechnen, wie hoch Ihr Budget ist. So erfahren Sie sofort, wie viel Geld Sie von der Bank bekommen und wie teuer Ihre Immobilie sein kann. Nutzen Sie dafür auch unseren Budgetrechner, um in wenigen Schritten den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie zu erfahren.

3. Erwerbsnebenkosten berücksichtigen

Die Erwerbsnebenkosten bei einer Eigenheimfinanzierung können zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises betragen. Zu den Nebenkosten gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklerprovision

Diese Kosten sollten Sie nicht unterschätzen, wie unser Beispiel für eine Immobilie im Wert von 350.000 € zeigt.

Erwerbsnebenkosten	Anteil an Kaufpreis (in %)	Kosten
Grunderwerbsteuer	6,5 %	22.750 €
Notar- und Grundbuchkosten	2 %	4.998,10 €
Maklerprovision	3,22 %	11.270 €
Summe	11,72 %	39.018,10 €

4. Tilgungshöhe und Zinsbindung wählen

Sie wissen jetzt, wie Ihre finanzielle Situation und wie hoch Ihr Budget ist. Jetzt geht es darum, die Tilgungshöhe und die Zinsbindung zu bestimmen. Wie sich Tilgungshöhe und Zinsbindung auf Ihre Eigenheimfinanzierung auswirken, können sie mit unserem Bauzinsrechner erfahren.

Tilgung

Die Tilgung ist der Teil des Darlehens, den Sie Monat für Monat an die Bank zurückzahlen. Je höher die Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihre Eigenheimfinanzierung abbezahlt. Beachten Sie dabei aber auch, dass mit einer höheren anfänglichen Tilgung auch eine höhere monatliche Rate einhergeht.

Der Tilgungsanteil steigt innerhalb einer gleichbleibenden Rate im Laufe der Zeit. Das liegt daran, dass sich die Zinskosten anhand der Restschuld ergeben. Mit jeder Rate sinkt aber die Restschuld und somit auch der Anteil der Zinskosten innerhalb der Rate. Damit die Rate dennoch gleich bleibt, steigt im Gegenzug der Tilgungsanteil. Der prozentuale Anteil der Tilgung innerhalb der Rate verändert sich also über die Zeit hinweg. Deshalb bezeichnet man die in Prozent angegebene Tilgung zu Beginn der Eigenheimfinanzierung auch als anfänglichen Tilgung.

Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung bezeichnet die Zeit, für die Sie sich an einen gewissen Sollzins binden. Dr. Klein empfiehlt, bei niedrigen oder voraussichtlich steigenden Sollzinsen eine möglichst lange Sollzinsbindung zu wählen. So schützen Sie sich vor steigenden Zinsen und sichern sich die Konditionen für einen längeren Zeitraum. Werden die Zinsen aber langfristig wieder sinken, empfiehlt sich eine kurze Zinsbindung. Denn dann können Sie schnell wieder Ihre Eigenheimfinanzierung zu günstigeren Zinsen abschließen und so viel Geld sparen.

5. Darlehensoptionen vergleichen

Damit Sie die passende Eigenheimfinanzierung für sich finden, lohnt es sich, mehrere Anbieter zu vergleichen. In unserem kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungsgespräch vergleichen unsere Spezialisten für Baufinanzierung Immobiliendarlehen von über 600 Anbietern miteinander und finden so die passende Eigenheimfinanzierung für Sie. So sparen Sie Zeit und Geld.

Welche Förderungen gibt es bei der Eigenheimfinanzierung?

Sie können Ihr Darlehen für Ihre Eigenheimfinanzierung durch staatliche Förderungen ergänzen. Das kann die Gesamtkosten für Ihr Darlehen reduzieren. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten:

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt Sie mit zinsgünstigen KfW-Darlehen und Zuschüssen. Insbesondere, wenn Sie energieeffizient bauen wollen, gibt es eine Vielzahl an Unterstützungen durch die KfW.

Regionale Förderungen

Auch auf Länder- und Gemeindeebene gibt es verschiedenen Wohnungsbauförderungen, um Ihre Eigenheimfinanzierung zu unterstützen. Eine kurze Recherche auf der Website Ihrer Heimatgemeinde oder Ihrem Bundesland kann schon von Erfolg gekrönt sein.

BAFA

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, bietet unter anderem verschiedene Darlehen für energetische Sanierungen an. Wenn Sie also ein altes Haus sanieren möchten oder Einzelmaßnahmen zur Energieeffizienz durchführen wollen, können Sie beim BAFA einen Zuschuss erhalten. Erhalten Sie eine staatliche Förderung, müssen Sie sich weniger Geld von einer Bank leihen und sparen so zusätzlich Zinskosten.

Eigenheimfinanzierung mit Bausparvertrag ergänzen?

Sie können die Eigenheimfinanzierung auch mit einem Bausparvertrag ergänzen. Planen Sie dafür aber etwas Zeit ein. Ein Bausparvertrag besteht nämlich aus 2 Teilen: der Ansparphase und der Darlehensphase. In der Regel dauert die Ansparphase 7 Jahre. Bevor Sie also ein Darlehen aus dem Bausparvertrag in Anspruch nehmen können, müssen Sie die vorab mit der Bank vereinbarte Summe ansparen.

Können Sie das Darlehen aus dem Bausparvertrag in Anspruch nehmen, kann es als Ergänzung zum Immobiliendarlehen genutzt werden oder als zusätzliches Eigenkapital.

Wer nicht warten kann oder möchte, kann auch ein Vorausdarlehen in Anspruch nehmen. Bei dieser Sonderform des Bausparvertrages erhalten Sie die Bausparsummer sofort und sparen erst im Anschluss einen Teil der Bausparsumme an.

Funktioniert eine Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital?

Eine Eigenheimfinanzierung funktioniert auch ohne Eigenkapital. Wenn die Bank den vollen Kaufpreis finanziert, spricht man von einer 100 % Finanzierung. Übernimmt sie auch die Erwerbsnebenkosten, spricht man von einer 110 % Finanzierung.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch an hohe Anforderungen geknüpft. So müssen Sie folgende Faktoren erfüllen, um in den Genuss einer 100 % beziehungsweise 110 % Finanzierung zu kommen:

• Gute Bonität
• Hohes und sicheres Einkommen
• Immobilie in sehr gutem Zustand und hervorragender Lage

Sind diese Voraussetzungen gegeben, kann es sein, dass Sie Ihre Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital bestreiten können. Einen Haken gibt es aber: Finanzieren Sie ohne Eigenkapital, verlangt die Bank häufig höhere Zinsen. Damit brauchen Sie länger, um das Baudarlehen zurückzuzahlen.

Eigenheimfinanzierung: Die 5 häufigsten Fehler

• 1. Fehlende finanzielle Möglichkeiten

  Eine Eigenheimfinanzierung ist eine teure Angelegenheit und für viele Menschen die größte finanzielle Anschaffung ihres Lebens. Machen Sie sich deshalb vorab Gedanken, ob Sie dafür ausreichend finanzielle Mittel haben, um sich eine Immobilie leisten zu können. Manchmal ist es sinnvoll, etwas zu warten, um mehr Geld anzusparen und sich eine Finanzierung zu guten Konditionen zu sichern.

  Achten Sie auch darauf, dass Sie nicht zu viele finanzielle Verpflichtungen haben. Ansonsten kann es schwierig sein, die Raten des Immobilienkredits zu stemmen. Mit einer Haushaltsrechnung können Sie sich einen ersten Überblick über Ihr monatliches Budget verschaffen.

• 2. Sich beim Hausbau verschätzen

  Dieser typische Fehler betrifft vor allem diejenigen, die ein Haus neu bauen oder ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen. Bauarbeiten verzögern sich in der Regel immer etwas, teilweise sogar um mehrere Monate, zum Beispiel durch lang anhaltende Schlechtwetterperioden oder erhöhter Handwerkernachfrage.

  Zudem kann es sein, dass es zu Verzögerungen kommt, weil Sie einen Teil der Arbeiten in Eigenleistung erledigen. Je nach fachlicher Qualifikation wird Eigenleistung zu einem bestimmten Prozentsatz als Eigenkapital bei der Eigenheimfinanzierung angerechnet.

  Verzögerungen können teuer sein. So verschiebt sich zum einen Ihr Einzugstermin und Sie müssen länger für Ihre Mietwohnung zahlen. Außerdem verlangen viele Banken nach einer gewissen Zeit sogenannte Bereitstellungszinsen dafür, dass sie Ihnen das Darlehen zum Abruf bereitstellt. Je länger der Hausbau also dauert, desto mehr Bereitstellungszinsen müssen Sie zahlen. Übernehmen Sie sich also nicht und wählen Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit, um Kosten zu sparen.

• 3. Eigenheimfinanzierung nicht vergleichen

  Die erste und vermeintlich schnellste Anlaufstelle für ein Finanzierungsangebot ist meistens die Hausbank. Doch diese ist nicht immer die günstigste. Denn Ihre Hausbank hat nur ihre eigenen Finanzierungsangebote im Portfolio. Um nicht zu viel für Ihre Eigenheimfinanzierung zu zahlen, ist ein Angebotsvergleich unerlässlich.

  Wenn Sie nicht die Zeit oder Lust haben, fünf verschiedene Banken aufzusuchen, können Sie auf einen Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein zurückgreifen. Wir vergleichen für Sie die Finanzierungsvorschläge von über 600 namhaften Bankpartnern und finden so gemeinsam mit Ihnen die für Sie beste Baufinanzierung.

• 4. Tilgung und Sollzinsbindung falsch wählen

  Wer eine niedrige anfängliche Tilgung wählt, zahlt zwar monatlich weniger, hat dann aber bei der Anschlussfinanzierung ein Problem. Denn es bleibt eine hohe Restschuld übrig, die Sie dann erneut finanzieren müssen. So zahlen Sie über einen deutlich längeren Zeitraum den Kredit. Damit steigen dann auch wieder die Zinskosten.

  Bei niedrigen Zinsen sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung wählen, auch wenn dies einen geringen Zinsaufschlag mit sich zieht. Das schützt Sie vor dem Zinsänderungsrisiko. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit gefallen sein, können Sie mit dem Sonderkündigungsrech nach 10 Jahren auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen.

• 5. Förderungen vergessen

  Man kann nicht an alles denken, das ist wohl wahr. Doch unter Umständen kommen Sie und Ihr Haus für eine zinsgünstige Förderung infrage. Das sind zum Beispiel zinsgünstige KfW-Darlehen oder regionale Wohnungsbauförderungen. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein werden Sie auf mögliche KfW-Förderprogramme hinweisen.