Baudarlehen Vergleich: Zinsen, Konditionen, Darlehensarten

Was ist ein Baudarlehen?

Ein Baudarlehen ist ein spezieller Kredit, der von Banken für den Kauf oder Bau einer Immobilie angeboten wird. Es wird auch als Baufinanzierungsdarlehen bezeichnet und ist in der Regel langfristig angelegt, da die Rückzahlung über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren erfolgen kann. Die Höhe des Darlehens hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Wert der Immobilie, dem Einkommen des Kreditnehmers und der Laufzeit des Darlehens.

Das Baudarlehen wird in der Regel durch eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert, die der Bank als Sicherheit dient. Die Zinsen für das Darlehen können entweder fest oder variabel sein und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Bonität des Kreditnehmers, dem aktuellen Zinsniveau und der Laufzeit des Darlehens. Insgesamt ist das Baudarlehen eine wichtige Finanzierungsmöglichkeit für den Kauf oder Bau von Immobilien und sollte sorgfältig geplant und durchdacht werden, um langfristige finanzielle Verpflichtungen und Schulden zu vermeiden.

Baudarlehen: Zinsen im Vergleich

Die Bauzinsen haben seit 2022 drastisch zugenommen und sind in der ersten Jahreshälfte 2023 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als das Dreifache gestiegen. Derzeit bieten wir einen Spitzenzinssatz ab 3,44 % für einen Immobilienkredit von 350.000 € an, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 16.01.2024).

Verglichen mit dem Zinsniveau von vor 15 oder 20 Jahren, sind die aktuellen Zinsen noch günstig. Perspektivisch erwartet Dr. Klein bis Anfang 2024 keine weiteren Zinssteigerungen. Es ist wahrscheinlich, dass sich die Zinsen für einen 10-jährigen Immobilienkredit unterhalb der 4 % Marke einpendeln. Weitere Informationen zu aktuellen Entwicklungen und monatlichen Zinsprognosen finden Sie auf der Seite Zinsentwicklung.

Welchen Effekt haben die Zinsen auf ein Baudarlehen?

Welchen Effekt die aktuellen Bauzinsen​​​​​​​ auf Ihr Baudarlehen haben, sehen Sie in der Tabelle. Dabei vergleichen wir zwei Beispiele miteinander und schauen uns an, welche Auswirkungen steigende Sollzinsen auf ein Baudarlehen haben können.

Bereits ein kleiner Unterschied von 0,5 %-Punkten kann einen großen Effekt haben. So ist Ihre monatliche Belastung bei Darlehen B um 125 € höher als bei Darlehen A. Zudem haben Sie nach 15 Jahren insgesamt 17.337,85 € mehr an Zinskosten bezahlt.

Was versteht man unter Zinsen?

Die Zinsen sind der Preis, den der Kreditnehmer für das Baudarlehen zahlen muss. Sie werden in der Regel als Prozentsatz der Darlehenssumme berechnet und können entweder fest oder variabel sein. Die Höhe der Zinsen hängt von folgenden Faktoren ab:

• Bonität eines Landes
• Leitzins der EZB
• Eigenkapital
• Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers
• Dauer der Sollzinsbindung und Tilgungshöhe
• Sonderoptionen

Was ist die Sollzinsbindung bei einem Baudarlehen?

Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz des Darlehens unverändert bleibt. Während dieser Zeit sind Sie vor Zinserhöhungen geschützt und können die monatlichen Ratenzahlungen genau planen. Die Sollzinsbindung ist meist kürzer als die Laufzeit. Letzteres bezeichnet die gesamte Dauer eines Baudarlehens. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt meist eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss. Um die Restschuld zu tilgen, schließen Sie ein neues Baudarlehen mit einer neuen Sollzinsbindung ab. Dieser Vorgang heißt auch Anschlussfinanzierung.

Baudarlehen: Welche Tilgung sollte ich wählen?

Die Tilgung dient dazu, den ursprünglichen Betrag des Darlehens zurückzuzahlen. Mit der anfänglichen Tilgung legen Sie die Höhe der monatlichen Rate fest. Die besteht immer aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto schneller haben Sie Ihr Darlehen abbezahlt. Beachten Sie aber, dass eine hohe Tilgung auch eine hohe monatliche Rate bedeutet.

Welchen Einfluss die Tilgung auf die monatliche Rate hat, zeigt das Beispiel in unserer Tabelle.

Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil innerhalb der monatlichen Rate. Das liegt daran, dass mit jeder Zahlung die Restschuld sinkt. Da sich der Zinsanteil immer auf die Restschuld bezieht, sinkt auch dieser. Im Laufe der Zeit sinkt somit der Zinsanteil innerhalb Ihrer monatlichen Rate und der Tilgungsanteil steigt.

Wie viel Baudarlehen kann ich mir leisten?

Wie viel Geld Sie sich von der Bank für ein Baudarlehen leihen können, hängt von 2 Faktoren ab:

1. Eigenkapital
2. Monatliches Nettohaushaltseinkommen

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto weniger Darlehen müssen Sie aufnehmen und desto günstiger wird der Zinssatz. Zusätzlich zum Eigenkapital ist es auch wichtig, dass Sie die monatliche Rate zuverlässig zahlen können.

Wie hoch diese sein darf, berechnen Sie anhand einer Haushaltsrechnung. Nehmen Sie zunächst Ihre monatlichen Einnahmen. Dazu gehören Nettoeinkommen, Mieteinnahmen oder staatliche Leistungen. Alle Einnahmen zusammen werden auch Nettohaushaltseinkommen genannt. Davon ziehen Sie dann alle Ihre monatlichen Ausgaben ab. Die übrige Summe entspricht dem Betrag, den Sie theoretisch für die monatliche Rate nutzen könnten. Nutzen Sie auch unseren Budgetrechner, um herauszufinden, wie viel Baudarlehen Sie sich leisten können.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Darlehen?

Dr. Klein rät, mindestens die Erwerbsnebenkosten von ungefähr 10-15 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Diese Kosten werden in der Regel nicht durch das Baudarlehen abgedeckt. Die Bank erhält nämlich durch die Finanzierung der Nebenkosten keinen materiellen Gegenwert und trägt somit ein erhöhtes Risiko.

Welche Baudarlehen gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Baudarlehen, die je nach individuellen Bedürfnissen und Vorlieben des Kreditnehmers ausgewählt werden können. Hier sind einige der gängigsten Arten von Baudarlehen:

Annuitätendarlehenen

Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Form des Baudarlehens. Dabei zahlt der Kreditnehmer über die gesamte Sollzinsbindung des Darlehens eine gleichbleibende monatliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Die Höhe der Rate bleibt dabei über die gesamte Sollzinsbindung des Darlehens konstant.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form des Baudarlehens, bei dem der Kreditnehmer die gesamte Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit des Darlehens vollständig tilgt. Laufzeit und Sollzinsbindung sind hier gleich und es gibt keine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Meist ist die monatliche Rate in diesem Fall hoher als bei einem Annuitätendarlehen.

Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen wird die gesamte Darlehenssumme erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Während der Laufzeit des Darlehens zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen. Diese Form des Darlehens eignet sich, wenn Sie mit zukünftigen Geldauszahlungen beispielsweise aus einer Versicherung rechnen können.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Sie können sich damit bereits bis zu 5,5 Jahren im Voraus eine günstige Zinsbindung für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Die Auszahlung erfolgt dabei erst, wenn die Anschlussfinanzierung anläuft.

KfW-Darlehen

Mit einem KfW-Darlehen erhalten Sie eine staatliche Förderung, die Ihre Kosten für die gesamte Finanzierung reduzieren kann. Neben altersgerechten Umbaumaßnahmen werden auch besonders energieeffiziente Maßnahmen durch einen zinsgünstigen Kredit oder Zuschüsse unterstützt.

Informieren Sie sich vor Abschluss eines Darlehens ausführlich und vergleichen Sie verschiedene Anbieter miteinander, um das passende Baudarlehen zu finden. Unsere Berater vor Ort unterstützen Sie dabei, die richtige Finanzierung zu finden.

Welche Sonderkonditionen gibt es bei einem Baudarlehen?

Teil eines Baudarlehens sind auch Sonderkonditionen. Diese können Sie mit der Bank verhandeln, um Ihr Baudarlehen flexibler zu gestalten.

• Sondertilgungen: Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, zusätzlich zur vereinbarten Tilgungsrate weitere Beträge in das Darlehen einzuzahlen. Dadurch verkürzen Sie die Laufzeit, wodurch Sie wiederum Zinsen sparen.
• Tilgungsfreie Jahre: Bei einem tilgungsfreien Jahr müssen Sie für einen fest definierten Zeitraum keine Tilgungsraten zahlen. Es fallen in dieser Zeit lediglich die Kosten für die Zinsen an. Diese Option kann insbesondere dann interessant sein, wenn Sie in den ersten Jahren nach dem Kauf der Immobilie noch mit hohen Kosten für Renovierungen oder Einrichtung rechnen.
• Tilgungssatzwechsel: Die Option bezeichnet die Möglichkeit, während der Sollzinsbindung die Höhe Ihres Tilgungssatzes zu verändern. Sollten Sie wegen Familienzuwachs etwas weniger zahlen oder nach einer Beförderung mehr tilgen wollen, können Sie die Tilgungssatzhöhe entsprechend anpassen.

Einige Banken bieten diese Konditionen kostenlos an, während andere dafür Gebühren erheben.

Wo kann man ein Baudarlehen abschließen?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein Baudarlehen abzuschließen. Hier sind einige Optionen:

• Immobilienkreditvermittler: Immobilienvermittler wie Dr. Klein sind eine gute erste Anlaufstelle, um das passende Baudarlehen zu finden. Mit unserer Hilfe können Sie in einem kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungsgespräch mehrere Baudarlehen miteinander vergleichen und das beste davon für sich auswählen. So sparen Sie Zeit und können sich sicher sein, das beste Baudarlehen für Ihre Bedürfnisse gefunden zu haben.
• Banken: Bei einer Bank können Sie direkt ein Baudarlehen abschließen. Sie können sich an Ihre Hausbank wenden oder andere Banken und Sparkassen in Ihrer Nähe aufsuchen.
• Bausparkassen: Auch Bausparkassen bieten Baudarlehen in Form eines Bausparvertrages an. Dabei sparen Sie zunächst einen vorher festgelegten Betrag an. Haben Sie die Mindestsparleistung erreicht, bekommen Sie dafür ein Baudarlehen zu günstigen Konditionen. Die Höhe des Baudarlehens legen Sie vorab mit der Bausparkasse fest.
• Versicherer: Ein Baudarlehen erhalten Sie auch bei Versicherern. Die Konditionen unterscheiden sich größtenteils nicht von denen einer Bank. Was es bei einem Baudarlehen bei einem Versicherer zu beachten gibt, lesen Sie in unserem Ratgebertext „Sollte man eine Baufinanzierung über einen Versicherer abschließen?“.

Vergleichen Sie, bevor sie ein Baudarlehen abschließen. Nur so können Sie die beste Option wählen und Geld sparen.

Wie beantrage ich ein Baudarlehen?

Um ein Baudarlehen zu beantragen, können Sie die folgenden Schritte durchführen:

Welche Unterlagen brauche ich für ein Baudarlehen?

Sie brauchen folgende Unterlagen, wenn Sie ein Baudarlehen bei einer Bank beantragen wollen:

Baudarlehen: Was ist die passende Anschlussfinanzierung?

Eine passende Anschlussfinanzierung für ein Baudarlehen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Restschuld, der aktuellen Zinslage und den individuellen Bedürfnissen des Kreditnehmers. Hier sind einige Optionen für eine Anschlussfinanzierung:

Prolongation

Eine Prolongation ist eine Verlängerung des bestehenden Kredits bei der aktuellen Bank. Dies kann eine einfache und unkomplizierte Option sein, wenn die Konditionen des aktuellen Kredits noch attraktiv sind.

Umschuldung

Eine Umschuldung bedeutet, dass Sie die Restschuld bei einer anderen Bank weiterfinanzieren. Dies kann sinnvoll sein, wenn die Zinsen bei anderen Banken niedriger sind als bei der aktuellen Bank.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kann auch als Anschlussfinanzierung genutzt werden. Hierbei sparen Sie während der Laufzeit des Kredits in einen Bausparvertrag ein und können diesen dann als Anschlussfinanzierung nutzen.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie bereits vor Ablauf der Zinsbindung abschließen können. Dies kann sinnvoll sein, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und sich die aktuellen Zinsen sichern möchten.

Welches Baudarlehen passt zu mir?

In unserer Tabelle haben wir alle Typen von Baudarlehen aufgelistet. Dort finden Sie auch eine Beschreibung der wichtigsten Punkte und für wen sich die Darlehensform eignet.

Wann muss ich ein Baudarlehen zurückzahlen?

Die erste Rate Ihres Baudarlehens müssen Sie zahlen, sobald das komplette Baudarlehen ausbezahlt worden ist. Bei einem Haus- oder Wohnungskauf erfolgt die erste Ratenzahlung unmittelbar nach dem Kauf der Immobilie, da die Bank Ihnen dafür das komplette Darlehen auszahlt.

Bei einem Neubau erhalten Sie das Baudarlehen in mehreren Tranchen, sobald ein Bauabschnitt an Ihrem Haus abgeschlossen ist. Ist die letzte Tranche von der Bank überwiesen, müssen Sie die erste vollständige Rate Ihres Baudarlehens bezahlen. Bis dahin zahlen Sie lediglich die Zinsen auf die bis dahin ausgezahlten Beträge.

Kann ich mein Baudarlehen kündigen?

Sie können ein Baudarlehen jederzeit kündigen. Beachten Sie aber, dass Ihnen die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen kann. Diese entfällt jedoch, wenn Sie das Baudarlehen seit mindestens 10 Jahren abbezahlen. So haben Sie in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.

FAQ – Baudarlehen

• Was ist die Laufzeit bei einem Baudarlehen?

  Die Laufzeit des Baudarlehens ist der Zeitraum, über den das gesamte Darlehen zurückgezahlt wird. Die Laufzeit kann je nach individueller Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber variieren und beträgt in der Regel zwischen 5 und 30 Jahre. Je mehr Sie tilgen oder Extrazahlungen leisten, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Das verkürzt dann die Laufzeit.

• Was bedeutet Sicherheiten bei einem Baudarlehen?

  Als Sicherheit für das Baudarlehen kann die Bank oder das Finanzinstitut eine Hypothek oder Grundschuld auf die Immobilie des Kreditnehmers eintragen lassen. Dadurch wird sichergestellt, dass die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers auf die Immobilie zugreifen und diese verkaufen kann, um das Darlehen zurückzuerhalten.

• Was ist die Darlehenssumme?

  Die Darlehenssumme ist der Betrag, den der Kreditnehmer von der Bank oder dem Finanzinstitut erhält, um das Bauvorhaben zu finanzieren. Die Höhe der Darlehenssumme hängt unter anderem davon ab, wie hoch der Preis für die Immobilie ausfällt, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch das Einkommen des Darlehensnehmers oder der Darlehensnehmer ist.

• Was ist die monatliche Rate?

  Die monatliche Rate bei einem Darlehen ist der Betrag, den Sie jeden Monat an den Kreditgeber zahlen müssen, um das Darlehen zurückzuzahlen. Sie besteht aus der Tilgung und den Zinsen. Je nach Darlehenstyp wird die monatliche Rate für die gesamte Sollzinsbindung festgelegt und kann nicht geändert werden, es sei denn, es wird eine Änderung ein Tilgungssatzwechsel vereinbart.