Checkliste Hauskauf: 23 Tipps für Ihren Hauserwerb

Was gibt es bei einem Hauskauf zu beachten?

Ein Hauskauf kann ganz schön schwierig sein. Worauf muss man bei einer Immobilie achten? Wie findet man die passende Baufinanzierung? Und was ist der richtige Preis? Gut, wenn man da von den Erfahrungen anderer profitieren kann. Denn unsere Spezialisten für Baufinanzierung kennen diese Fragen ganz genau und ihre Hauskauf Tipps sind heiß begehrt. Wir haben uns unter ihnen umgehört und ihre 23 wichtigsten Ratschläge hier zusammen getragen. So wissen Sie genau, was es bei einem Hauskauf zu beachten gibt. Mit unserer praktischen Hauskauf Checkliste bieten wir Ihnen außerdem einen treuen Begleiter, der Sie sicher durch die Anschaffung bringt. 

Hauskauf Tipp 1: Richtig rechnen

Welche Zinsen kann ich bekommen? Und wie viel Haus kann ich mir leisten? Unser wichtigster Hauskauf Tipp: Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen, bevor Sie ein Haus kaufen. Nutzen Sie dazu auch unsere Onlinerechner, um einen finanziellen Überblick zu erhalten.

1. Mit unserem Budgetrechner, finden Sie schnell heraus, wie teuer Ihre Immobilie sein darf.
2. Mit unserem Bauzinsrechner erfahren Sie sofort, zu welchen Konditionen Sie ein Darlehen bei Dr. Klein bekommen könnten.

Kommen Sie in die Budgetberatung, wir ermitteln Ihren finanziellen Rahmen. Nutzen dazu auch unsere Finanzierungsanfrage. Sobald Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten geklärt haben, können Sie sich gezielt auf Objekte fokussieren, die Ihrem Budgetrahmen entsprechen.

Hauskauf Tipp 2: Planen Sie genügend Eigenkapital ein

Für den Hauskauf empfehlen wir 10 bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzuplanen. Das entspricht der Höhe der Erwerbsnebenkosten, die Sie am besten aus Ihren eigenen Mitteln bezahlen. Zudem kann Eigenkapital die Gefahr von Zahlungsausfällen reduzieren und den Zinssatz begünstigen.

Als Eigenkapital zählt das Geld, das aus dem eigenen Vermögen stammt. Dazu gehören:

• Bausparverträge
• Versicherungen
• Geldanlagen
• bereits bestehender Immobilienbesitz

Grundsätzlich ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital unter besonderen Voraussetzungen möglich.

Hauskauf Tipp 3: Nebenkosten einbeziehen

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen bei einem Hauskauf auch Erwerbsnebenkosten an. Dazu gehören folgende Punkte:

• Grunderwerbsteuer  
• Grundbuchgebühren
• Notarkosten
• Ggf. Maklergebühren

Die Nebenkosten können zwischen 10% -und 15% des Kaufpreises betragen. Viele Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus Ihrem Eigenkapital bezahlen. Sie sollten deshalb genügend eigene Mittel für die Nebenkosten bereithalten. In unserem Ratgeberartikel „Nebenkosten beim Hauskauf: Alle Kaufnebenkosten im Überblick“ zeigen wir Ihnen, was es zu beachten gibt und wie Sie dort auch noch etwas Geld sparen können. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus von einem Privatverkäufer kaufen, können Sie die Maklergebühr sparen.

Hauskauf Tipp 4: Legen Sie Anforderungen für Ihr Haus fest

Wenn Sie vorab schon wissen, was Sie suchen, kommen Sie schneller an Ihr Ziel. Machen Sie sich also unter anderem über folgende Punkte Gedanken:

• Wie groß soll die Immobilie sein?
• Wie viele Zimmer muss Sie haben?
• An welchem Ort wollen Sie wohnen?
• Soll es eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau sein?
• Gibt es besondere Wünsche für den Grundriss?
• Soll das Haus einen Keller, Garten, Terrasse oder Balkon haben?

Anhand dieser Fragen finden Sie heraus, was Ihnen beim Hauskauf wichtig ist. Dadurch können Sie schon frühzeitig Häuser aussortieren, die nicht Ihren Ansprüchen gerecht werden.

Hauskauf Tipp 5: Verschieden Kanäle für die Suche nutzen

Wenn Sie auf Haussuche sind, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um passende Angebote zu finden:

• Stöbern Sie in Zeitungsanzeigen
• Durchforsten Sie einschlägige Internetportale
• Nutzen Sie Suchmaschinen, um gezielt nach bestimmten Immobilien zu suchen.
• Besuchen Sie Firmenwebseiten von Immobilienmaklern oder Bauträgern
• Nutzen Sie persönliche oder soziale Netzwerke, um auf Immobilien aufmerksam zu werden.

Es ist ratsam, mehrere Quellen zu nutzen und sich Zeit für die Suche zu nehmen, um das passende Objekt zu finden. In unsere Ratgeberbeitrag „Beim Hauskauf Lage von Immobilien beachten“ verraten wir Ihnen, wie Ihre Suche nach dem passenden Eigenheim schnell von Erfolg gekrönt wird und welche Rolle die Lage von Immobilien beim Hauskauf spielt.

Hauskauftipp 6: Lage und Zustand berücksichtigen

Die Lage und der Zustand einer Immobilie sind wichtige Faktoren, die bei der Immobiliensuche berücksichtigt werden sollten. Hier sind einige Gründe, warum Lage und Zustand wichtig sind:

Lage

Die Lage ist das wichtigste Qualitätskriterium, das über den aktuellen Preis und die künftige Wertentwicklung entscheidet. Je besser, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Die Lage kann auch Auswirkungen auf die Lebensqualität haben, wie zum Beispiel die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangeboten.

Zustand

Immobilien in schlechtem Zustand erzeugen hohe laufende Nebenkosten sowie hohe Kosten für Modernisierungen. Grund dafür kann eine alte Heizung, keine oder eine schlechte Dämmung oder auch generelle Schäden sein, die behoben werden müssen. Verschaffen Sie sich also vorab eine Übersicht über alle notwendigen Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen. Ein Immobiliengutachter kann ihnen dabei behilflich sein.

Hauskauf Tipp 7: Zukünftige Bedürfnisse an die Immobilie berücksichtigen

Werfen Sie einen Blick in die Zukunft: Welche Bedürfnisse werden Sie eines Tages haben und kann die Immobilie und ihre Lage den Bedürfnissen entsprechen? Sie können sich bei der Hausbesichtigung folgende Fragen stellen:

• Lässt sich die Immobilie barrierefrei gestalten?
• Gibt es genug Platz für Nachwuchs?
• Befinden sich Schulen, Ärzte oder Sportvereine in der Nähe?
• Wer lebt in der Nachbarschaft (Familien, Rentner, Singles etc.)?
• Stehen demnächst Reparaturarbeiten an?
• Sind in der Umgebung Infrastrukturprojekte geplant, die ein Lärmfaktor sein könnten?

Machen Sie sich über diese Punkte Gedanken und bewerten Sie, ob Sie damit leben können. Überlegen Sie sich auch, ob Sie Ihr Haus auch ausbauen können, um zukünftigen Bedürfnissen gerecht zu werden. Mit einem Modernisierungskredit  können Sie dabei die Kosten für den Umbau finanzieren.

Hauskauf Tipp 8: Bebauungsplan genau prüfen

Bei einem Hausbau ist es wichtig, den Bebauungsplan genau zu prüfen, da er verbindliche Vorschriften darüber enthält, ob und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf. Der Bebauungsplan legt fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind und stellt sicher, dass in einem Wohngebiet lediglich Gebäude mit einer bestimmten Höchstzahl an Geschossen errichtet werden dürfen.

Sie können den Bebauungsplan bei der örtlichen Baubehörde einsehen. Verstöße gegen den Bebauungsplan können zu Bußgeldern und sogar zur Beseitigung oder Rückbau des Bauwerks führen.

Hauskauf Tipp 9: Wichtige Unterlagen anfordern

Fordern Sie von Ihrem Ansprechpartner alle wichtigen Unterlagen schon vor der Hausbesichtigung an. So können Sie sich ein fundiertes Bild vom möglichen Kaufobjekt machen und auch Fragen für den Besichtigungstermin vorbereiten.

Folgende Unterlagen sollten Sie vor der Besichtigung anfordern:

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurstückkarte
• Genehmigte Pläne
• Teilungserklärung
• Energieausweis
• Lageplan
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Angaben über die Nebenkosten

Es empfiehlt sich außerdem, Utensilien wie einen Notizblock, Stift und Zollstock dabei zu haben, um wichtige Informationen festzuhalten und gegebenenfalls Maße zu nehmen.

Hauskauf Tipp 10: Bei der Hausbesichtigung überlegt handeln

Bleiben Sie bei der Hausbesichtigung sachlich. Prüfen Sie alles mit Ruhe und lassen Sie sich nicht von Emotionen hinreisen. Mit dem Hauskauf erfüllen Sie sich einen Lebenstraum. Treffen Sie also keine Entscheidung, die Sie später womöglich bereuen. Seien Sie bereit, von der vermeintlichen Traumimmobilie loszulassen, wenn es einen Haken gibt, der Sie später stören würde.

Am besten gehen Sie mit einem Bekannten, der bereits eine Immobilie besitzt, zur Hausbesichtigung. Er kann Sie mit seiner Erfahrung beraten und hat einen objektiveren Blick auf die Immobilie.

Hauskauf Tipp 11: Immobiliengutachter einbeziehen

Es ist sinnvoll, bei einer Hausbesichtigung einen Gutachter einzubeziehen, da dieser besser versteckte Mängel finden oder über eine anstehende Altbausanierung Auskunft geben kann. Ein professionelles Gutachten basiert immer auf einer Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie, bei der alle Faktoren, die den Wert beeinflussen, berücksichtigt werden. Ein Gutachter kann auch helfen, den Wert der Immobilie zu ermitteln und somit eine Entscheidungshilfe bei einem möglichen Kauf darstellen. Es ist jedoch wichtig, dass der Gutachter vor der Hausbesichtigung beim Verkäufer angekündigt wird.

Hauskauf Tipp 12: Finanzierung finden

Wir zeigen Ihnen mit unserem Finanzierungsplan, wie Sie Ihren Baukredit mit Sondertilgung solide aufstellen. Vergleichen Sie zudem mehrere Angebote miteinander, um das beste Darlehen für Sie zu finden. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen dabei in einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch gerne weiter.

Hauskauf Tipp 13: Förderungen in Anspruch nehmen

Es gibt verschiedene staatliche Förderungen, die Sie für ein Darlehen beim Hauskauf oder Hausbau in Anspruch nehmen kann. Dazu gehören zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse, die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bereitgestellt werden. Auch die Bundesländer fördern das Modernisieren oder Sanieren des Eigenheims mit Darlehen oder Zuschüssen.

Weitere staatliche Förderungen, wie zum Beispiel die Wohnungsbauprämie beim Bausparvertrag, können in Form von Zulagen oder Steuervorteilen erfolgen. Es ist ratsam, sich frühzeitig über mögliche Fördermittel zu informieren und diese vor Beginn der geplanten Maßnahmen zu beantragen.

Hauskauf Tipp 14: Zinsen beobachten

Je günstiger Ihr Zins ist, desto mehr sparen Sie bei der Baufinanzierung. Es lohnt sich also, einen Blick auf die Zinsen zu werfen und den richtigen Moment abzupassen. Denn schon ein Unterschied von wenigen Prozentpunkten mehr kann unter dem Strich mehrere Tausend Euro an Zusatzkosten erzeugen, wie unser Beispiel zeigt.

Wie im Beispiel zu sehen, macht ein Unterschied von 0,5 %-Punkten beim Sollzins innerhalb von 10 Jahren eine Mehrbelastung von über 12.000 € aus. Erfahren Sie deshalb mehr über die aktuellen Bauzinsen und die künftige Zinsentwicklung, um den perfekten Zeitpunkt für den Hauskauf abzupassen.

Hauskauf Tipp 15: Kaufpreise vergleichen

Um Immobilienpreise zu vergleichen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Hier sind einige Tipps:

• Online-Portale: Es gibt verschiedene Online-Portale, die Hauspreise vergleichen. Dazu gehören beispielsweise ImmobilienScout24, Immonet, Immowelt und weitere. Auf diesen Portalen können Sie nach Immobilien suchen und die Preise vergleichen.
• Gutachten: Sie können auch ein Gutachten erstellen lassen, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Dazu können Sie einen Sachverständigen beauftragen, der den Wert Ihrer Immobilie anhand verschiedener Faktoren wie Lage, Größe und Zustand ermittelt.
• Vergleichbare Immobilien: Eine weitere Möglichkeit ist es, vergleichbare Immobilien in Ihrer Region zu suchen und die Preise zu vergleichen. Dabei sollten Sie darauf achten, dass die Immobilien ähnlich sind in Bezug auf Größe, Lage und Zustand.
• Makler: Ein Immobilienmakler kann Ihnen ebenfalls helfen, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln und vergleichbare Immobilien zu finden. Dabei sollten Sie jedoch bedenken, dass Maklergebühren anfallen können.

Um die Immobilienpreise vergleichen zu können, sollten Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie miteinander vergleichbar sein.

Hauskauf Tipp 16: Kaufpreis verhandeln

Oft gibt es beim Hauskauf noch Verhandlungsspielraum. Damit Sie ausloten können, wie groß Ihr Spielraum ist, sollten Sie folgende Dinge beachten:

• Wie viele Mitbewerber gibt es?
• Aus welcher Situation heraus findet der Verkauf statt?
• Was Kosten vergleichbare Immobilien?
• Gibt es Mängel, die Sie für die Preisverhandlung nutzen können?

In unserem Ratgebertext „Preisverhandlung für Ihren Hauskauf“ erfahren Sie mehr über Verhandlungsstrategien und wie Sie die Kaufsumme geschickt optimieren, ohne beim Verkäufer in Ungnade zu fallen.

Hauskauf Tipp 17: Abläufe kennen

Unterzeichnet man erst den Finanzierungsvertrag und macht dann den Notartermin - oder umgekehrt? Beim Hauskauf gibt es einen klaren Vorgang. Den müssen Sie aber kennen. Folgende Schritte folgen dabei aufeinander:

1. Schriftliche Finanzierungsbestätigung von der Bank einholen
2. Einen Notar kontaktieren und beauftragen
3. Der Notar setzt einen Kaufvertragsentwurf auf
4. Sie lesen sich den Entwurf aufmerksam durch
5. Offene Fragen sind mit dem Notar geklärt
6. Der Kauf- und Darlehensvertrag ist unterschrieben
7. Gebäudeversicherung über Kauf informieren

Wir erläutern Ihnen die Einzelschritte und den Ablauf einer Baufinanzierung Schritt für Schritt.

Hauskauf Tipp 18: Kaufvertrag sorgfältig lesen

Es ist wichtig, den Immobilienkaufvertrag sorgfältig zu prüfen, da dieser rechtliche und finanzielle Konsequenzen hat. Der Vertrag sollte auf Fehler und nachteilige Klauseln geprüft werden, um unerwartete Kosten oder Risiken zu vermeiden. Eine sorgfältige Prüfung aller Vertragsinhalte sollte durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass alle Bedingungen und Vereinbarungen im Vertrag klar und verständlich sind. Es empfiehlt sich, einen Notar oder Anwalt mit der Prüfung des Vertrags zu beauftragen. Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Immobilienkaufvertrag rechtswirksam ist, sobald er notariell beglaubigt wurde.

Hauskauf Tipp 19: Bei Irrtum oder Täuschung den Kaufvertrag rückabwickeln

Wenn Sie beim Immobilienkaufvertrag aufgrund von Irrtum oder Täuschung einen Fehler gemacht haben, kann es sinnvoll sein, den Kaufvertrag rückabzuwickeln. Wenn Sie der Verkäufer arglistig über Mängel an der Immobilie getäuscht hat, kann der Käufer die Anfechtung des Kaufvertrags erklären und/oder vom Kaufvertrag zurücktreten. In beiden Fällen führt dies zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Wenn ein Irrtum vorliegt, muss der Vertrag wegen Irrtums angefochten werden, sobald der Irrtum erkannt worden ist.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Anfechtung oder Rückabwicklung des Kaufvertrags nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, wie beispielsweise bei arglistiger Täuschung oder einem nicht unerheblichen Sachmangel. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags kann dazu führen, dass der Käufer den Kaufpreis zurückzahlen muss und der Verkäufer die Immobilie zurücknehmen muss.

Hauskauf Tipp 20: Auf vertragsmäßige Übergabe achten

Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, folgt als nächster Schritt die Übergabe der Immobilie. Erstellen Sie dazu ein detailliertes Übergabeprotokoll, um eine korrekte Übergabe zu gewährleisten. Folgende Punkte sollten Sie dabei beachten:

• Zählerstände von Heizung, Wasseruhren und Stromzähler notieren
• Mängel im Protokoll vermerken und festhalten, wie diese behoben werden.
• Außenbereich überprüfen
• Inventar erstellen, falls Sie Mobiliar des Verkäufers übernehmen.
• Lassen Sie sich vom Verkäufer alle vorhandenen Geräte erklären.
• Neben dem Hausschlüssel sollten Sie auch die Schlüssel für Keller, Garage und Briefkasten vom Verkäufer erhalten.
• Schreiben Sie sich die Namen der Dienstleister und deren erbrachten Leistungen auf, die der Verkäufer zuvor in Anspruch genommen hat.
• Sie können von Garantien profitieren, wenn Ihnen der Verkäufer kürzlich bezahlte Rechnungen übergibt.

Weitere Details finden Sie in unserem Ratgeberbeitrag „Übergabeprotokoll Haus und Grund: Worauf sollte ich achten?.

Hauskauf Tipp 21: Rundum versichern

Ein Hauskauf ist eine große Anschaffung. Versicherungen für Immobilienbesitzer sind deshalb wichtig. Denn nur so schützen Sie sich vor hohen Kosten, die im Falle eines Schadens auftreten können. Zu den nötigen Versicherungen können folgende Produkte gehören:

• Wohngebäudeversicherung: Sie kommt für Kosten auf, die durch Schäden am Gebäude selbst entstehen, wie zum Beispiel durch Brand, Blitz-, Sturm- und Hagelschäden oder Leitungswasser. Die Wohngebäudeversicherung ist eine freiwillige Absicherung für Hausbesitzer.
• Hausratversicherung: Eine Hausratversicherung ist eine Sachversicherung, die den gesamten Hausrat wie Einrichtungs-, Verbrauchs- und Gebrauchsgegenstände gegen Schäden durch mögliche Schäden absichert.
• Elementarversicherung: Die Versicherung bietet einen zusätzlichen Schutz gegen Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmungen, Starkregen, Erdrutsch. Sie kann als Zusatzbaustein zur Wohngebäudeversicherung oder zur Hausratversicherung abgeschlossen werden.

Neben speziellen Versicherungen für die Bauphase gehören dazu zum Beispiel auch die Risikolebensversicherung oder die Berufsunfähigkeitsversicherung.

Hauskauf Tipp 22: Hauskauf steuerlich absetzen

Als Privatkäufer gibt es zwar kaum Möglichkeiten, einen Hauskauf steuerlich abzusetzen. Aber über die Grunderwerbsteuer oder bei Umzügen aus beruflichen Gründen eröffnen sich Immobilienkäufern dennoch Sparpotenziale.

So können Sie Grund und Immobilie getrennt voneinander kaufen. In diesem Fall zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis, nicht aber auf den Hauspreis. Voraussetzung ist aber, dass zwischen den beiden Käufen mindestens ein Jahr liegt und Sie beides von unterschiedlichen Verkäufern beziehen.

Hauskauf Tipp 23: Instand halten

An einem Haus gibt's ständig was zu tun. Es gilt, frühzeitig Rücklagen für die Instandhaltung oder Modernisierung zu schaffen, damit das Haus als Altersvorsorge dienen kann. Im Idealfall sparen Sie monatlich etwas Geld als Instandhaltungsrücklage an. Alternativ kann Sie auch ein Modernisierungskredit unterstützen.

Unsere Checkliste hilft beim Hauserwerb

Welche Kriterien müssen beim Hauskauf beachtet werden? Wer eine Immobilie erwerben möchte, braucht Orientierung. Deshalb haben wir für Sie unsere Checkliste Hauskauf erstellt. Ob Suche, Besichtigung, Notartermin oder Absicherung – mit unserer praktischen PDF-Liste können Sie Schritt für Schritt jeden wichtigen Punkt abarbeiten.

Antworten gibt's auch im Live-Modus

Gern beraten wir Sie auch persönlich. In einem vertraulichen Gespräch erstellen wir Ihnen auf Grundlage Ihrer aktuellen Lebenssituation ein individuell auf Sie zugeschnittenes Finanzierungskonzept. Dabei achten wir nicht nur auf einen günstigen Zinssatz – auch die Vertragsbedingungen müssen zu Ihnen passen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung suchen Ihnen aus über 600 namhaften Bankpartnern passende Finanzierungsvorschläge heraus, die Sie dann in aller Ruhe mit Ihrem Berater besprechen können.