Forward-Darlehen: Günstige Zinsen, Rechner, Tipps

Was ist ein Forward-Darlehen?

Definition: Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, dass Sie bis zu 5 ½ Jahre vor Ende der aktuellen Sollzinsbindung über eine Bank abschließen können. Der Vorteil liegt darin, dass Sie Ihren Zinssatz für das Forward-Darlehen schon heute vereinbaren und sich so die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern können. Das Darlehen richtet sich an Kreditnehmer, die ihre Immobilie schon seit Längerem finanzieren und deren erste Sollzinsbindung bald ausläuft. Es wird also ausschließlich zur Anschlussfinanzierung genutzt.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen funktioniert im Prinzip wie ein normales Annuitätendarlehen. Das heißt, Sie zahlen bei einer festen Zinsbindung eine stets gleichbleibende Monatsrate. Die Besonderheit des Forward-Darlehens liegt im Abschlusszeitpunkt: Sie können den Forward-Kredit bereits 5 ½ Jahre vor Ende Ihrer alten Zinsbindung abschließen und die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung fest vereinbaren. So schützen Sie sich vor einer möglichen Erhöhung der Zinsen. Sobald die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Darlehens ausgelaufen ist, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Baufinanzierung ab.

Die wichtigsten Punkte des Ablaufes sind:

• Mit einer Vorlaufzeit von bis zu 5 ½ Jahren vor Ende Ihrer aktuellen Baufinanzierung schließen Sie ein Forward-Darlehen ab. Für die Vorauszeit verlangen die Banken in der Regel einen Aufschlag auf die Zinsen. Je früher Sie den Forward-Kredit abschließen, desto höher ist auch der Zinsaufschlag.
• Die Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt pünktlich, nachdem die Zinsbindung Ihres ersten Darlehens ausgelaufen ist.
• Mit dem Geld aus dem Forward-Darlehen lösen Sie die Restschuld aus dem alten Darlehen fristgerecht ab.
• Nun startet das Forward-Darlehen mit den reservierten Konditionen. Eine neue Zinsbindung beginnt und Sie zahlen anschließend jeden Monat die neue Restschuld ab.

Mit einem Forward-Kredit müssen Sie folglich nicht warten, bis Ihre Zinsbindung ausläuft. Sie sichern sich die aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre im Voraus.

Warum kann es sinnvoll sein, ein Forward-Darlehen abzuschließen?

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die Zinsen, die Banken aktuell für Immobilienkredite vergeben, für Ihre künftige Anschlussfinanzierung. Das kann sinnvoll sein, wenn steigenden Bauzinsen zu erwarten sind. Eine Anschlussfinanzierung ist daher immer mit einem finanziellen Risiko verbunden: Wenn die erste Sollzinsbindung ausläuft, bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die weiterfinanziert werden muss. Viele schließen erst kurz vor Ablauf der ersten Zinsbindung eine neue Finanzierung für Ihre Restschuld ab. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit angestiegen, kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die günstigen Zinsen für Ihr Anschlussdarlehen im Voraus und sind fein raus, falls die Zinsen zum Ende der Erstfinanzierung gestiegen sind.

Ist ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders, wenn die Hypothekenzinsen auf einem niedrigen Niveau liegen und in Zukunft wieder höhere Zinssätze erwartet werden. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen für Baufinanzierungen in 2024 sich tendenziell seitwärts bewegen werden. Doch eine langfristige Prognose zur Zinsentwicklung ist schwierig. Daher ist der Abschluss eines Forward-Darlehens immer eine Option, wenn Sie sich Sicherheit für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung wünschen.

Unsere Empfehlung lautet: Kommen Sie zu uns in die Beratung vor Ort − sie ist kostenlos und unberbindlich für Sie. Unsere Berater zeigen Ihnen in einem persönlichen Gespräch, wie Ihre konkrete Anschlussfinanzierung aussehen könnte. 

Soll ich mit dem Forward-Darlehen noch warten?

Falls es nahe liegt, dass die Zinsen in Zukunft wieder sinken könnten, wäre es ratsam, mit dem Forward-Darlehen noch zu warten. Denn vielleicht bekommen Sie in einigen Monaten eine Anschlussfinanzierung zu einem niedrigeren Zins als heute. Natürlich möchten Sie den Zins nach Möglichkeit verbessern. Letzten Endes geht es also um die Frage: Welcher ist der niedrigste Sollzins, den Sie sich für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können?

Um den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss des Forward-Darlehens zu finden, müssen Sie einschätzen, wie sich die Zinsen weiterentwickeln. Mit unserer monatlichen Zinsprognose helfen wir Ihnen dabei. Oder sprechen Sie direkt mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung. Unsere Berater vor Ort vergleichen für Sie die verschiedenen Angebote und prüfen ob sich das Forward-Darlehen aktuell für Sie lohnt.

Zu welchen Zinsen erhalten Sie aktuell ein Forward-Darlehen?

Obwohl die Niedrigzinsphase beendet ist, sind die Bauzinsen im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. Aktuell können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Topzins ab 3,02 % anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 14.11.2024). Die monatliche Rate läge in diesem Beispiel bei 1.443,75 €.

Zum Vergleich: In den Nullerjahren waren Bauzinsen von über 4 % die Regel. Die aktuellen Bauzinsen sind also immer noch günstiger: Doch das könnte sich ändern. Daher ist ein Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung aktuell mit Sicherheit eine gute Idee und definitiv eine Überlegung wert, wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten Jahren ausläuft. 

Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward-Darlehen?

Hier die Vorteile und Nachteile des Forward-Darlehens auf einen Blick:

Beispielrechnung: Was kann ich mit einem Forward-Darlehen sparen?

Wenn Sie Ihr Forward-Darlehen zum richtigen Zeitpunkt sichern, können Sie durch die günstigen Konditionen eine Menge Geld bei der Anschlussfinanzierung sparen. Das wollen wir mit einer Beispielrechnung verdeutlichen.

• Nehmen wir mal an, die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung läuft zum 01.12.2025 aus, und Ihre Restschuld beträgt ab diesem Zeitpunkt 100.000 €.
• Aktuell finanzieren Sie zu einem Sollzins von 2,5 % pro Jahr und haben eine Monatsrate von 700 €, die Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung gern in etwa beibehalten würden.
• Theoretisch könnten Sie also bereits heute, 2 Jahre vorher, ein Forward-Darlehen abschließen.
• Die langfristigen Zinsprognosen sagen einen Sollzins von über 4 % voraus.
• Schließen Sie jetzt ein Forward-Darlehen ab (Stand: Januar 2024), sichern Sie sich inklusive Zinsaufschlägen einen Sollzins in Höhe von 3,71 %. Damit sparen Sie bares Geld.

Unsere Beispielrechnung zeigt nun, welchen finanziellen Unterschied es macht, wenn Sie sich heute gegen ein Forward-Darlehen entscheiden und stattdessen erst Ende 2025 eine Anschlussfinanzierung abschließen, das Zinsniveau in der Zwischenzeit aber deutlich gestiegen ist. Es könnte passieren, dass Sie die nächste Finanzierung dann nur noch zu einem Sollzins von über 4 % pro Jahr bekommen. In Zahlen ausgedrückt hieße das:

Bedingung	Forward-Darlehen 2023	Anschlussfinanzierung 2025
Gebundener Sollzins	3,71 %	4,3 %
Monatliche Rate	725,83 €	775 €
Zinskosten nach 10 Jahren	26.984,31 €	30.665,45 €

Die Beispielrechnung zeigt: Der schlechtere Sollzins von 4,3 % führt zu einer größeren Monatsrate und höheren Zinskosten. Dagegen hätten Sie mit einem Forward-Darlehen bereits vor dem Beginn der Anschlussfinanzierung Planungssicherheit und trotzen einer weiteren Zinssteigerung.

Wann ist ein Forward-Darlehen möglich?

Ein Forward-Darlehen ist möglich, wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen. Es kann jedoch niemals als erste Baufinanzierung abgeschlossen werden, weil es sich ja um eine Anschlussfinanzierung handelt. Sie können also kein Forward-Darlehen abschließen, weil Sie sich in drei Jahren eventuell ein Haus kaufen und sich dafür jetzt die Zinsen sichern wollen.

In welchem Zeitraum ist ein Forward-Darlehen möglich?

Beim Forward Kredit gibt es immer eine Forward-Periode, die bestimmt, wann Sie das Darlehen als Anschlussfinanzierung abschließen können. Die Forward-Periode beschreibt den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und dem Moment, in dem Ihnen die Summe des Darlehens ausgezahlt wird und wird umgangssprachlich auch Vorlaufzeit genannt. Die Dauer der Forward-Periode beträgt je nach Anbieter maximal 66 Monate und minimal 12 Monate vor Fälligwerden Ihres jetzigen Darlehens. Das heißt im Klartext:

• Läuft Ihre jetzige Baufinanzierung erst in 67 Monaten aus, ist ein Forward Darlehen noch nicht möglich.
• Ist Ihre jetzige Baufinanzierung in weniger als 12 Monaten beendet, ist ein Forward Darlehen nicht mehr möglich.

Warum ist das Forward-Darlehen auf diesen Zeitraum begrenzt?

Bislang gibt es am Markt keinen Anbieter, der Zinssätze länger als 5 ½ Jahre im Voraus reservierbar macht. Denn das ist den Banken zu riskant. Sie sind darauf angewiesen, ein Forward-Darlehen selbst möglichst günstig zu refinanzieren. 5 ½ Jahre Vorlaufzeit sind dafür bereits eine lange Zeit, in der die marktüblichen Zinsen erheblich steigen können. Die Bank müsste dann selbst höhere Zinsen für die Gelder zahlen, die sie schließlich weiter verleiht. Mit jedem Monat mehr Vorlaufzeit steigt für die Bank also das Risiko, nicht mehr rentabel wirtschaften zu können.

Kürzer als ein Jahr im Voraus bietet sich der Abschluss eines Forward-Darlehens dagegen für Sie als Darlehensnehmer kaum an. Denn für ein Forward-Darlehen entstehen Kosten, die Sie sich in diesem Fall sparen können. Als Anschlussdarlehen sollten Sie dann eher ein normales Annuitätendarlehen mit einer kostenlosen Bereitstellungszeit wählen.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Banken lassen sich die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens durch einen Zinsaufschlag bezahlen. Je länger die Wartezeit ist, also je früher Sie das Darlehen abschließen, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Aufschläge für ein Forward-Darlehen liegen meist zwischen 0,01 bis 0,02 % pro Monat, abhängig von der Bank. Einige Banken bieten eine Zeit zwischen 3 bis 12 Monaten an, in denen sie keine Aufschläge berechnen. Die Zinsen zahlen Sie selbstverständlich erst, wenn auch die Rückzahlung des Immobilienkredits startet. 

Bereitstellungszinsen – in etwa vergleichbar mit einer monatlichen Parkgebühr für die Zurverfügungstellung des Kredits – fallen bei einem Forward-Darlehen im Übrigen nicht an. Unser Forward Darlehen Rechner berechnet für Sie, welchen Sollzins, inklusive Zinsaufschlag, Dr. Klein für ein Forward Kredit derzeit bietet.

Kann ich meine Baufinanzierung kündigen, um jetzt ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen?

Viele Darlehensnehmer haben vor Jahren eine Finanzierung zu einem schlechten Zinssatz mit langer Sollzinsbindung abgeschlossen. Den Vertrag während der Zinsbindung zu kündigen, um ein Forward-Darlehen zum günstigeren Zinssatz abzuschließen, ist nur in seltenen Fällen möglich.

Hausverkauf: Die Bank ist nur dann dazu verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu lassen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Und selbst dann darf sie noch Anforderungen stellen: Zum Beispiel muss der Verkaufserlös die Restschuld abdecken. Außerdem darf eine Vorfälligkeitsentschädigung angesetzt werden.

Sonderkündigung nach 10 Jahren: Es gibt aber noch eine weitere, gesetzlich geregelte Ausnahme während der Zinsbindung aus dem Vertrag zu kommen. Das Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung besagt, sobald die Vollauszahlung des Darlehens länger als 10 Jahre her ist, Sie die Finanzierung jederzeit ohne Angabe besonderer Gründe mit einer Frist von 6 Monaten kündigen können. Dies legt § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches fest. Haben Sie also beispielsweise einen Kredit mit 15-, 20- oder 30-jähriger Zinsbindung abgeschlossen und sind bereits 10 Jahre Zinsbindung vorüber, können Sie jederzeit tätig werden und auf ein Darlehen mit günstigeren Konditionen wechseln. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Ist ein Forward-Darlehen verbindlich?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist verbindlich. Als Kunde verpflichten Sie sich mit Ihrer Unterschrift dazu, das Darlehen nach der Forward-Periode abzunehmen, auch, falls der Zinssatz in der Zwischenzeit gesunken ist.

Dabei ist aber wichtig, sich nicht zu verschätzen. Denn im Prinzip pokern Sie beim Abschluss des Forward-Darlehens um den niedrigsten Zins, den Sie sich sichern können. Das ist die Crux beim Forward-Darlehen: Es birgt Chancen wie Risiken. Eine umfangreiche und kompetente Beratung ist beim Forward-Darlehen sehr wichtig, um am Ende dann auch wirklich einen guten und vor allem zinsgünstigen Deal zu machen.

Welche Alternativen zum Forward-Darlehen gibt es?

Für den Fall, dass ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung für Sie nicht infrage kommt, können Sie Ihre aktuelle Baufinanzierung beispielweise durch eine Prolongation bei Ihrer Bank verlängern. Wenn Sie eine normale Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abschließen möchten, spricht man von einer Umschuldung. Unsere Infografik zeigt Ihnen noch mal anschaulich Ihre Möglichkeiten.

Bausparvertrag als weitere Alternative zum Forward-Darlehen

Zur Zinssicherung und als Alternative zum Forward-Darlehen eignet sich in einem gewissen Maße auch ein Bausparvertrag. Diesen können Sie sogar schon vor den 66 Monaten der Forward-Periode beginnen zu besparen. Auch bei einem Bausparvertrag wissen Sie schon bei Abschluss, welchen Zinssatz Sie für das Bauspardarlehen erhalten und Ihr eingezahltes Geld wird auch noch verzinst.

Allerdings müssen Sie bei einem Bausparvertrag die Sparraten einzahlen. Das bedeutet, Sie haben zusätzlich zu den Monatsraten der Baufinanzierung auch noch die finanzielle Belastung durch die Sparraten für den Bausparvertrag. Zudem ist die genaue Auszahlung des Bauspardarlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht gesichert. So kann es sein, dass der Beginn der Anschlussfinanzierung und die Auszahlung des Bauspardarlehens sich im schlimmsten Fall um einige Monate verpassen.

Wie schließe ich ein Forward-Kredit ab?

Die Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens liegen nun klar auf der Hand. Bleibt noch zu klären, welche Maßnahmen notwendig sind, um ein Forward-Darlehen abschließen zu können? Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist unkompliziert. Vor allem dann, wenn Sie sich an unserer Schritteliste orientieren.

Was kostet die Änderung der Grundschuld?

Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten bei einer Umschuldung beläuft sich meist auf 0,1 oder 0,2 % der Grundschuld. Sie hängt davon ab, welche Art der Grundschuldübertragung die neue Bank akzeptiert: Stimmt sie einer sogenannten Abtretung der Grundschuld zu – die als gängige Methode gilt –, sind die Kosten mit durchschnittlich wenigen hundert Euro geringer.

Besteht die Bank jedoch auf Löschung und Neueintragung der Grundschuld, bewegen sich die Gebühren mitunter im vierstelligen Bereich. Mit unserem Grundbuchrechner können Sie alle anfallenden Notar- und Grundbuchgebühren im Voraus kalkulieren und in Relation zum erwartenden Zinsvorteil stellen. Dabei werden Sie schnell bemerken, dass sich die einmaligen Gebühren für den Wechsel rasch amortisieren.

Kann ich ein Forward-Darlehen widerrufen oder kündigen?

Bei einem Forward-Darlehen gilt dasselbe wie bei allen anderen Verträgen: Ist das Darlehen einmal abgeschlossen und die Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Erhalt der Widerrufsbelehrungen verstrichen, kann der Vertragsabschluss auch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Haben Sie also vor einigen Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen und sind die Zinsen gesunken und der Forward-Zins liegt höher als der aktuelle Marktzins, sind Sie zur Abnahme des Vertrages verpflichtet.

Ein einziges Hintertürchen gibt es doch: Zahlen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung, werden Sie aus dem Vertrag entlassen. Bei einer sechsstelligen Darlehenssumme kann diese jedoch schnell fünfstellig werden. Daher lohnt sich ein Ausstieg aus dem Forward-Darlehen nur, wenn die Ersparnis einer günstigeren Finanzierung höher ist als die Nichtabnahmeentschädigung.

Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?

In der Finanzbranche sind im Laufe der Jahre zwei verschiedene Varianten des Forward-Darlehens entstanden: Das echte und das unechte Forward-Darlehen. Sie unterscheiden sich in der Frage, wann die Zinsbindung startet.

Beim unechten Forward-Darlehen läuft sie schon los, sobald Sie den Vertrag abgeschlossen haben und zählt die Zeit, in der Sie das Forward-Darlehen noch gar nicht in Anspruch nehmen, schon mit. Beim echten Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung erst ab dem Moment, in dem Sie das Forward-Darlehen auch tatsächlich nutzen. Das wollen wir kurz an einem Beispiel erläutern.

Bedingungen	Echtes Forward-Darlehen	Unechtes Forward-Darlehen
Jahr des Abschlusses	2023	2023
Jahr der Auszahlung	2025	2025
Länge der Zinsbindung	10 Jahre	10 Jahre
Laufzeit der Zinsbindung	Zinsbindung läuft von 2025 bis 2035	Zinsbindung läuft von 2023 bis 2033

Erläuterung zum Beispiel

Wir gehen davon aus, Sie haben im Jahr 2023 ein Forward-Darlehen abgeschlossen, weil 2025 die Zinsbindung Ihres jetzigen Darlehens auslaufen sollte. Die Auszahlung des Forward-Darlehens ist also für 2025 vorgesehen.

• Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die von Ihnen gewählte, 10-jährige Zinsbindung erst mit der Auszahlung des Forward-Darlehens. Sie läuft also von 2025 bis 2035.
• Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung schon in dem Moment, in dem Sie es abgeschlossen haben. Sie läuft also von 2023 bis 2033, obwohl das Forward-Darlehen auch in diesem Fall erst 2025 ausbezahlt wird. Sie zahlen zwischen 2022 und 2025 zwar noch keine Raten oder Zinsen, aber im Hintergrund tickt schon die Uhr, und die Zinsbindungsfrist läuft. In dem Moment, in dem das unechte Forward-Darlehen ausbezahlt wird, sind nur noch 8 Jahre Zinsbindung übrig.

2 fehlende Jahre – Vorteil oder Nachteil?

Paradoxerweise können die fehlenden 2 Jahre sowohl Vorteil als auch Nachteil sein. Ein Vorteil sind die fehlenden Jahre in dem Moment, wenn die Zinsen vor Ablauf der Zinsbindung unter den Sollzins Ihres Forward-Darlehens gefallen sind. Dann kommen Sie nämlich eher aus dem Darlehen wieder heraus und profitieren schneller von den nun günstigeren Zinsen.

Die fehlenden 2 Jahre wirken sich aber nachteilig aus, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit über den Sollzins Ihres Forward-Darlehens geklettert sind. Mit 2 Jahren Zinsbindung mehr hätten Sie Ihren vergleichsweise günstigen Zinssatz dann länger gehabt und einiges gespart.

Probieren Sie mit unserem Forward Darlehen Rechner einfach mal verschiedene Varianten aus und sehen Sie, ob das Forward-Darlehen auch für Sie geeignet wäre. Gern erklären Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung die Ergebnisse konkret und beraten Sie zu Ihrer Finanzierung.