Einkommen, Sicherheiten, Bonität: Wichtige Voraussetzungen für die Baufinanzierung

Welche Voraussetzungen brauche ich für eine gute Bonität bei der Baufinanzierung?

Bevor Sie eine Baufinanzierung bekommen, prüft die Bank, ob Sie überhaupt kreditwürdig sind. Dazu ist sie sogar gesetzlich verpflichtet. Einerseits schützt die Bank sich damit vor Zahlungsausfällen. Sieht sie nämlich, dass Sie den Kredit nicht regelmäßig bedienen können, wird die Bank von einer Kreditvergabe absehen.

Um herauszufinden, ob Sie die nötigen Voraussetzungen für eine Baufinanzierung erfüllen, schauen sich Banken folgende Punkte an:

• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger Geld müssen Sie sich leihen und desto geringer ist das Risiko für die Bank. Ein hoher Eigenkapitalanteil wird somit von den Banken auch mit besseren Konditionen für die Baufinanzierung belohnt.
• Einkommen: Ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen ist entscheidend, um die monatlichen Raten für einen Immobilienkredit zu bedienen.
• Beschäftigungsverhältnis: Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, sichere Einnahmen oder ein Beruf in einer sicheren Branche können die Chancen auf eine Darlehenszusage steigern.
• Alter: Sie sollten mindestens 18 Jahre alt sein, um ein Darlehen zu bekommen. Stehen Sie kurz vor der Rente, könnten die Anforderungen für ein Darlehen höher sein.
• Familienstand: Wenn Sie ein Darlehen zu zweit finanzieren, besteht unter Umständen ein geringeres Risiko für die Bank als bei lediglich einem Darlehensnehmer.
• Zusätzliche Sicherheiten: Mit zusätzlichen Sicherheiten können Sie das Darlehen absichern oder Ihre Einkommenslage verbessern.
• Wert der Immobilie: Ist der Kaufpreis für die Immobilie viel höher als der Wert, den die Bank für die Immobilie berechnet, könnte eine Finanzierung schwierig werden.
• SCHUFA-Auskunft: Ein positiver SCHUFA-Score zeigt, dass Sie finanziellen Verpflichtungen nachkommen und deshalb kreditwürdig sind.

Anhand dieser Kriterien bewertet eine Bank Ihre Kreditwürdigkeit und entscheidet, ob Sie Ihnen ein Darlehen anbieten möchte und zu welchen Konditionen.

Welche Voraussetzungen beim Einkommen sind für eine Baufinanzierung wichtig?

Wie hoch Ihr Einkommen sein muss, um eine Baufinanzierung zu erhalten, hängt davon ab, wie viel Geld Sie sich leihen wollen. Je höher die Darlehenssumme, desto höher muss Ihr Einkommen sein. Denn mit Ihrem monatlichen Einkommen müssen Sie die Raten für das Darlehen bezahlen können.

Zum Einkommen gehören:

• Gehalt/Lohn
• Unterhalt
• Kindergeld
• Einkünfte aus selbstständiger Arbeit
• Rente
• Mieteinkünfte

Generell ist es ratsam, nicht mehr als 35 % Ihres monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Tilgung Ihres Hauskredits zu verwenden. Das Haushaltsnettoeinkommen erhalten Sie, wenn Sie von Ihrem Einkommen alle fixen Ausgaben wie bestehende Kredite, Strom, Heizung oder Lebensmittel abziehen. Das ist wichtig, denn bei der Antragstellung überprüft die Bank anhand einer Haushaltsrechnung Ihre finanzielle Situation, um Ihre Kreditwürdigkeit und die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung zu beurteilen. Wichtig ist, dass Sie einen Kredit über einen langen Zeitraum zurückzahlen können. Liegt die Rate für die Baufinanzierung über 35 % des Haushaltsnettoeinkommens, wird die Bank einer Baufinanzierung wahrscheinlich nicht zustimmen.

Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um herauszufinden, welche Darlehenssumme Sie mit Ihrem Einkommen finanzieren können.

Rechnungsbeispiel zum Einkommen:

In der Tabelle zeigen wir, wie hoch die Rate für verschiedene Haushaltsnettoeinkommen ist und wie viel Geld Sie am Ende des Monats noch übrighaben. Dazu ziehen wir vom Haushaltsnettoeinkommen die mögliche Rate sowie die Lebenshaltungskosten, die laut dem Statistischen Bundesamt 48 % der Nettohaushaltseinkommens betragen. Alle Angaben sind ungefähre Werte und sollen der ersten Orientierung dienen. Für eine genauere Haushaltsrechnung können Sie unsere kostenlose und unverbindliche Budgetberatung nutzen. Füllen Sie dazu einfach unser Formular aus. Wir melden uns dann zeitnahe bei Ihnen.

Beachten Sie, dass Sie im Laufe der Zeit auch genügend Geld für Reparaturen beiseite legen. Nach rund 10 Jahren können bereits größere Investitionen in neue Verfugungen am Dach oder auch ein neuer Teppichboden notwendig sein. Nach 15 Jahren kann mit einem neuen Außenanstrich oder Reparaturen am Warmwasserboiler oder Heizöltank gerechnet werden. Der Verband privater Bauherren rät daher, jährlich rund 1 € Instandhaltungsrücklage pro m² Wohnfläche zurückzulegen, um für etwaige Reparaturkosten gewappnet zu sein. Zudem sollte jeden Monat so viel Geld übrig bleiben, dass Sie davon auch noch Hobbies oder Freizeitaktivitäten bestreiten können.

Welches Beschäftigungsverhältnis ist für eine Baufinanzierung Voraussetzung?

Ihr Beruf kann einen Einfluss auf die Kreditfähigkeit Ihrer Baufinanzierung haben, da Ihre berufliche Situation ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung Ihrer finanziellen Stabilität und Ihrer Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits ist. Hier sind einige Punkte, die berücksichtigt werden könnten:

• Einkommen und Stabilität: Ein Beruf mit einem stabilen Einkommen wird normalerweise positiv bewertet. Ein langfristiges Arbeitsverhältnis oder eine Selbstständigkeit mit nachweislich stabilem Einkommen kann die Kreditwürdigkeit verbessern. Beamte oder staatliche Angestellte bekommen deshalb oft gute Konditionen bei einer Baufinanzierung.
• Branchenrisiko: Einige Berufe oder Branchen gelten als risikoreicher als andere. Wenn Ihr Beruf beispielsweise in einer Branche mit hoher Arbeitslosigkeit oder Unsicherheit liegt, könnte dies die Kreditfähigkeit beeinträchtigen.
• Berufliche Entwicklungsperspektiven: Eine positive Prognose für die Entwicklung Ihres Berufs oder Ihrer Branche könnte sich ebenfalls positiv auf die Kreditprüfung auswirken. Dies zeigt den Kreditgebern, dass Sie in Zukunft wahrscheinlich weiterhin über ein ausreichendes Einkommen verfügen werden.

• Besondere Anforderungen: In einigen Fällen könnten bestimmte Berufe zusätzliche Anforderungen erfüllen müssen, um eine Finanzierung zu erhalten. Wenn Sie also als Selbstständiger eine Baufinanzierung abschließen wollen, müssen Sie zusätzliche Dokumente über Ihr Einkommen wie eine Bilanz- und Gewinnermittlung oder eine betriebswirtschaftliche Auswertung vorlegen.

Wie beeinflusst die Kreditprüfung den Zinssatz?

Ermittelt die Bank einen hohen Score-Wert Ihrer Bonität, ist das die beste Voraussetzung für Ihre Baufinanzierung. Zudem senkt das die Bauzinsen. Ihre Kreditwürdigkeit kann besonders bei Finanzierungen mit hohen Summen und langen Laufzeiten entscheidend sein und Ihre Finanzierung um mehrere Tausend Euro verteuern oder verbilligen. Selbst mit einem niedrigen Score-Wert und einem befristeten Arbeitsverhältnis oder in der Probezeit können Sie ein Baudarlehen erhalten, allerdings meist zu einem höheren Zinssatz.

Ist die SCHUFA eine Voraussetzung für Ihre Baufinanzierung?

Die SCHUFA spielt eine entscheidende Rolle bei der Kreditprüfung von Kreditnehmern bei der Baufinanzierung. Die meisten Banken und Finanzinstitute in Deutschland beziehen Informationen von der SCHUFA in ihre Kreditentscheidungsprozesse ein.

Die SCHUFA sammelt unter anderem folgende Daten über Verbraucher:

• Informationen über bestehende oder abgeschlossene Kredite
• Daten über laufende Verträge (Telefon, Leasing, Online-Händler)
• Anzahl Girokonten und Kreditkarten 
• Wohneigentum
• Unternehmensbeteiligungen
• Eventuelle Insolvenzverfahren, Inkassodaten oder Einträge im Schuldnerverzeichnis

Diese Daten dienen als Grundlage für die Berechnung eines SCHUFA-Scores, der die Kreditfähigkeit einer Person widerspiegelt.

Bei der Beantragung eines Immobilienkredits prüft die Bank in der Regel den SCHUFA-Score des Kreditnehmers. Damit wird bewertet, ob Sie den finanziellen Verpflichtungen langfristig und fristgerecht nachkommen. Ein hoher SCHUFA-Score deutet darauf hin, dass der Kreditnehmer ein geringeres Ausfallrisiko hat und daher eine höhere Kreditwürdigkeit besitzt. Infolgedessen haben Kreditnehmer mit einem guten SCHUFA-Score bessere Voraussetzungen, gute Konditionen für ihre Baufinanzierung zu erhalten.

Ein niedriger SCHUFA-Score kann hingegen darauf hindeuten, dass der Kreditnehmer ein höheres Risiko für die Bank darstellt, seine finanziellen Verpflichtungen nicht zu erfüllen. In solchen Fällen können Banken die Kreditvergabe ablehnen oder höhere Zinsen verlangen, um das zusätzliche Risiko auszugleichen.

Auskunfteien wie die SCHUFA schätzen also die Kreditwürdigkeit der Personen auf Basis ihrer gesammelten Daten ein. Laut Angaben der SCHUFA befinden sich rund ¾ aller Deutschen in ihrer Kartei.

Wie kann ich meinen SCHUFA-Score verbessern?

Es ist schwierig festzustellen, welche spezifischen Verhaltensweisen zu einem verbesserten SCHUFA-Score führen können. Die genauen Kriterien der SCHUFA sind nicht öffentlich bekannt. Es gibt jedoch einige Maßnahmen, die höchstwahrscheinlich dazu beitragen können, dass Ihre Kreditprüfung positiver bewertet wird:

Rechnungen pünktlich bezahlen

Wenn Sie Ihre Rechnungen pünktlich bezahlen, zeigt das, dass Sie zuverlässig sind. Vermeiden Sie also Mahnungen oder Inkasso-Verfahren, wirkt sich das positiv auf Ihren SCHUFA-Score aus.

Sorgfältig mit Kreditanfragen umgehen

Vergleichen Sie verschiedene Kredite miteinander, sollten die Kreditinstitute lediglich eine „Anfrage Kreditkonditionen“ bei der SCHUFA stellen. Das ist Voraussetzung, um den SCHUFA-Score nicht zu beeinflussen. Stellen die einzelnen Kreditinstitute hingegen gleichzeitig eine „Anfrage Kredit“, signalisiert das der SCHUFA Schwierigkeiten beim Kreditantrag. Das wiederum wirkt sich negativ auf Ihre Kreditfähigkeit aus.

Wenn Sie einen Kreditvergleich über Dr. Klein durchführen, brauchen Sie sich keine Gedanken dazu zu machen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung verwenden für die Bonitätsprüfung ausschließlich Konditionsanfragen.

Unnötige Kreditkarten und Girokonten kündigen

Es kann sein, dass die Anzahl der geführten Girokonten und Kreditkarten ebenfalls Auswirkungen auf den Bonitätsindex hat. Trennen Sie sich also von allen Bankkonten und Kreditkarten, die Sie nicht wirklich brauchen.

Bonitätsnachweis nach Fehlern prüfen

Fehler oder falsche Angaben in Ihrem Bonitätsnachweis bei der SCHUFA sind schlechte Voraussetzungen für Ihre Baufinanzierung. Oft befinden sich in der SCHUFA zum Beispiel noch Daten, die eigentlich schon gelöscht sein sollten. Welche Löschungsfristen bei der SCHUFA gelten, sehen Sie hier:

Wurden die Löschfristen nicht eingehalten oder haben Sie in der Auskunft der SCHUFA falsche Angaben entdeckt, sprechen Sie die SCHUFA und eventuell auch den jeweiligen Vertragspartner darauf an und verlangen Sie eine Berichtigung der Daten. So können Sie zu einer Verbesserung Ihrer Bonität beitragen und haben bei der nächsten Kreditprüfung bessere Voraussetzungen, eine Baufinanzierung zu günstigen Zinsen zu erhalten.

Wie viel Eigenkapital brauche ich, um eine Baufinanzierung zu bekommen?

Wir empfehlen, Eigenkapital in Höhe von 10-15 % des Kaufpreises in eine Baufinanzierung einzubringen. Das entspricht ungefähr der Höhe der Erwerbsnebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen. Da für die Bank kein materieller Gegenwert für die Finanzierung der Erwerbsnebenkosten besteht, stellen diese ein Finanzierungsrisiko dar und werden nur in Ausnahmefällen durch den Immobilienkredit abgedeckt.

Die Erwerbsnebenkosten umfassen folgende Kostenpunkte:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklerprovision 

Wenn Sie diese Kosten aus eigener Tasche finanzieren können, verbessern sich Ihre Chancen auf einen Immobilienkredit. Finanzieren Sie mindestens 30 % des Kaufpreises mit Eigenkapital, sind das die besten Voraussetzungen für gute Konditionen für die Baufinanzierung.

Es ist auch möglich, einen Hauskredit ohne Eigenkapital aufzunehmen. Dies erfordert jedoch spezifische Voraussetzungen:

• überdurchschnittlich gutes Einkommen
• eine ausgezeichnete Kreditfähigkeit nachweisbar durch einen makellosen SCHUFA-Score
• Kaufobjekt in bestem Zustand und erstklassiger Lage

Sind diese Voraussetzungen gegeben, können Sie in der Regel auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital erhalten.

Ist eine zusätzliche Sicherheit Voraussetzung für die Baufinanzierung?

Eine zusätzliche Sicherheit erhöht die Chance auf eine Baufinanzierung und kann bessere Konditionen ermöglichen. Dies liegt daran, dass zusätzliche Sicherheiten das Ausfallrisiko mindern. So haben Sie durch eine zusätzliche Sicherheit im Notfall eine weitere Möglichkeit, das ausstehende Geld zurückzuzahlen.

• Als zusätzliche Sicherheiten gelten unter anderem: abbezahlte Immobilie (über eine gemeinsame Grundschuld)
• Eigenkapital (wenn an die Bank abgetreten)
• Wertpapiere (wenn an die Bank abgetreten)
• Lebensversicherungen (wenn an die Bank abgetreten)

Zusätzlich können Sie auch folgende Dinge in eine Baufinanzierung einbringen:

• Bürgschaften
• Muskelhypothek 
• Bausparverträge

Die oben genannten Elemente sind keine Sicherheiten im eigentlichen Sinne. Sie können aber dadurch Ihr Einkommen verbessern, die Höhe des nötigen Darlehens reduzieren und somit Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung verbessern.

Gibt es Voraussetzungen an die Immobilie bei einer Baufinanzierung?

Bei den Voraussetzungen für die Baufinanzierung spielt auch die Lage und der Zustand der Immobilie eine Rolle. Um Ihre Kreditfähigkeit zu beurteilen, prüft die Bank daher folgende Aspekte in Bezug auf die Immobilie:

• Marktwert und Lage: Die Immobilie sollte einen angemessenen Marktwert haben und sich in einer Lage befinden, die für die Bank akzeptabel ist. Eine gute Lage mit positiven Entwicklungsperspektiven erhöht die Chancen auf eine Finanzierung. Wenn die Immobilie sich hingegen in einer Gegend mit unsicherer Marktentwicklung oder hohem Leerstand befindet, kann dies das Risiko für die Bank erhöhen.
• Zustand der Immobilie: Der Kaufwert der Immobilie sollte Ihrem Zustand entsprechen. Eine Immobilie mit einem hohen Sanierungsbedarf sollten also günstiger sein als ein vergleichbarer Neubau. Zusätzlich sollten anfallende Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten sich positiv auf den Immobilienwert auswirken.
• Nutzung der Immobilie: Die beabsichtigte Nutzung der Immobilie spielt ebenfalls eine Rolle. Banken betrachten unterschiedlich, ob es sich um eine selbstgenutzte Immobilie, eine vermietete Immobilie oder eine gewerblich genutzte Immobilie handelt.

Ist eine Baufinanzierung in jedem Alter möglich?

Eine Baufinanzierung ist grundsätzlich in jedem Alter möglich. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass Sie mindestens 18 Jahre alt sind. Es gibt zudem kein festgelegtes Höchstalter für eine Baufinanzierung, aber Banken müssen sicherstellen, dass Kreditnehmer ihre Schulden innerhalb ihrer statistischen Lebenserwartung zurückzahlen können. Oftmals wird der 75. Geburtstag des Kreditnehmers als Stichtag betrachtet, bis zu dem der Kredit getilgt sein muss.

Wichtiger als das Alter sind bei einer Kreditprüfung jedoch Eigenkapital, Bonität und Kreditlaufzeit. Je näher Sie also dem Rentenalter kommen, desto mehr Eigenkapital wird benötigt und desto höher sind die monatlichen Ratenzahlungen. Wer also eine Baufinanzierung ab 50 oder kurz vor der Rente plant, sollte daher ausreichend Eigenkapital mitbringen und auch im Ruhestand finanziell gut abgesichert sein.

Hängt eine Baufinanzierungszusage vom Familienstand ab?

Der Familienstand kann die Kreditwürdigkeit für eine Baufinanzierung zusätzlich beeinflussen:

• Singles: Ein alleinstehender Kreditnehmer hat möglicherweise nur sein eigenes Einkommen zur Verfügung, um die monatlichen Ratenzahlungen zu leisten. In einigen Fällen kann dies als Risiko für die Bank betrachtet werden, insbesondere wenn das Einkommen des Kreditnehmers nicht ausreichend ist, um die Kreditverpflichtungen zu erfüllen. Allerdings kann eine alleinstehende Person auch weniger finanzielle Verpflichtungen haben im Vergleich zu einer Familie. Ist das nötige Einkommen und Eigenkapital vorhanden, ist eine Baufinanzierung für Singles kein Problem.
• Zwei Kreditnehmer: Wenn Sie eine Baufinanzierung zu zweit beantragen, können Sie in der Regel ein gemeinsames Einkommen vorweisen, was Ihre finanzielle Situation stabiler machen kann. Wenn beide Partner ein regelmäßiges Einkommen haben, kann dies die Kreditwürdigkeit verbessern, da das Risiko für die Bank verringert wird. Außerdem können verheiratete Paare in der Regel auch gemeinsame Vermögenswerte und finanzielle Rücklagen nutzen, um Eigenkapital einzubringen. Sollte aber einer der beiden Kreditnehmenden eine schlechte Bonität haben, wirkt sich das auf die gemeinsame Bonität aus und könnte in diesem Fall sogar ein Nachteil sein.
• Alleinerziehend: Alleinerziehende Elternteile haben oft die alleinige Verantwortung für die finanzielle Versorgung ihrer Familie. Banken berücksichtigen dies und prüfen das Einkommen sowie die finanzielle Stabilität des alleinerziehenden Elternteils deshalb besonders sorgfältig, um sicherzustellen, dass er oder sie in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen.

Wenn Sie eine Baufinanzierung auf mehrere Schultern verteilen können, minimieren Sie das Ausfallrisiko für die Bank und steigern somit Ihre Bonität.

Welche Unterlagen sind bei einer Baufinanzierung Voraussetzung?

Damit die Bank Ihre Kreditfähigkeit prüfen kann, müssen Sie verschiedene Unterlagen vorlegen. Dazu gehören:

• Personalausweis
• Gehalts- bzw. Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Vermögensauskunft
• Nachweis über feste monatliche Ausgaben
• Nachweise über zusätzliche Einkünfte
• Eventuell Kopien vorhandener Kreditverträge
• Nachweis einer festen und unbefristeten Beschäftigung
• Letzter Lohnsteuerbescheid
• Aktuelle Renteninformationen
• Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
• Die von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten 5 Jahren

Wenn Sie selbstständig sind, sind zudem noch folgende Unterlagen notwendig:

• Betriebswirtschaftliche Auswertung
• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
• Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht
• Auszug aus dem Handelsregister