Immobilienfinanzierung: Zinsen vergleichen, günstig finanzieren

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Bei einer Immobilienfinanzierung nehmen Sie ein Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie auf, das Sie nach und nach an die Bank zurückzahlen. In der Alltagssprache wird eine Immobilienfinanzierung auch als Baufinanzierung, Baudarlehen, Hauskredit oder Baukredit bezeichnet. Eine Immobilienfinanzierung wird immer individuell auf Ihre eigenen Bedürfnisse angepasst. 

Das Prinzip einer Immobilienfinanzierung ist einfach. Die Bank stellt Ihnen die gewünschte Geldsumme zur Verfügung. Dafür verlangt sie eine Entschädigung in Form von Bauzinsen von Ihnen. Während Sie das Geld nach und nach zurückzahlen, treten Sie die Immobilie an die Bank ab. In der Praxis wird dafür eine sogenannte Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Sie zeigt an, dass sie zwar in der Immobilie wohnen dürfen. Bis zur vollständigen Rückzahlung gehört die Immobilie allerdings der Bank. Mit der Bank einigen Sie sich auf Zinsen und Konditionen, die für Ihre Immobilienfinanzierung in einem Vertrag festgehalten werden.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Mit diesen 5 Punkten stellen Sie eine solide Immobilienfinanzierung auf die Beine:

1. Finanzierungsbedarf ermitteln: Zunächst sollten Sie Ihre Darlehenssumme kennen. Um den Finanzierungsbedarf zu ermitteln, addieren Sie den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten. Bringen Sie Eigenkapital ein, reduziert sich die Darlehenssumme.
2. Stellschrauben festlegen: Nun wählen Sie eine Zinsbindung für das Darlehen. Damit legen Sie fest, wie lange Sie den von der Bank vorgegebenen Zinssatz zahlen wollen. Die Bank kalkuliert daraufhin den Zinssatz. Mit der Höhe der anfänglichen Tilgung legen Sie nun noch die monatliche Rate fest.
3. Flexibilität verhandeln: Mit einer Sondertilgungsoption oder einem Tilgungssatzwechsel bleiben Sie auch während der Zinsbindungsfrist flexibel. Wenn sich Ihre Lebenssituation mal verändert, können Sie Ihre Immobilienfinanzierung anpassen.
4. Fördermittel prüfen: Staatliche oder regionale Fördermittel reduzieren den Darlehensbetrag. Sie erhalten entweder einen zinsgünstigen Kredit oder einen Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen.
5. Angebote vergleichen: Nur mit dem Vergleich von Angeboten erhalten Sie auch die beste Baufinanzierung. Ein Finanzvermittler wie Dr. Klein übernimmt das für Sie.

Die eine perfekte Immobilienfinanzierung gibt es nicht. Vielmehr ist es die Zusammenstellung des Baudarlehens, die passgenau auf Ihre Lebenssituation zugeschnitten ist. Unsere Berater vor Ort besprechen mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch alle Einzelheiten der Immobilienfinanzierung. Darüber hinaus prüfen Sie mögliche Fördermittel.

Wie stehen die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung?

Die Topzinsen für eine Immobilienfinanzierung liegen aktuell zwischen 2,80 und 3,48 % (Stand: 06.12.2024 / Repräsentatives Beispiel / Effektiver Jahreszins p.a.). So zahlen Sie beispielweise für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins ab 2,92 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 06.12.2024). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.429,17 €.

Unser Zinsexperte Michael Neumann erwartet in den nächsten Monaten eine Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen. Auf der Seite Zinsentwicklung finden Sie unsere aktuelle Prognose zu Entwicklung der Zinsen in den nächsten Wochen.

Wie viel kostet eine Immobilienfinanzierung?

Wie viel Ihre Immobilienfinanzierung kostet, hängt im Wesentlichen vom Zinssatz ab. Legen Sie auf ein gewisses Maß an Flexibilität wert, kommt eventuell noch ein Zinsaufschlag für Sondertilgungsoptionen oder Tilgungssatzwechsel hinzu. Ein weiterer Kostenfaktor sind die Erwerbsnebenkosten. Sie machen zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises einer Immobilie aus.

Die folgende Beispielrechnung fasst die Kostenpunkte für eine Immobilienfinanzierung bei einer 10-jährigen Zinsbindung zusammen: Die Darlehenshöhe beträgt 350.000 €, die anfängliche Tilgung 1 %.

Kostenfaktor	Kosten bei 1 % Tilgung	Kosten bei 2 % Tilgung
Tilgungsbeitrag	41.898,70 €	82.372,58 €
Erwerbsnebenkosten (12 %)	42.000 €	42.000 €
Zinskosten über 10 Jahre, Zinssatz 3,72 %	123.010,30 €	105.693,69 €
Gesamtkosten	206.909 €	230.066,27 €

Wenn Sie mit unseren Beispieldaten eine Immobilie finanzieren, würden Sie in den ersten 10 Jahren eine Summe in Höhe von 206.909 € zahlen. Bedenken Sie bei dieser Summe, dass Sie 41.898,70 € von Ihrer Immobilie abzahlen. Diese Summe stellt den getilgten Kreditbetrag Ihrer Darlehenssumme dar.

Die Beispielrechnung bei einer 2-%-Tilgung weist auf den ersten Blick höhere Kosten auf. Allerdings zahlen Sie durch die höhere anfängliche Tilgung auch mehr von Ihrer Restschuld ab. Dadurch reduzieren sich die Zinskosten um 17.316,61 €.

Wie viel darf meine Immobilie kosten?

Wie viel Ihre Immobilie kosten darf, ermittelt Ihnen unser Budgetrechner. Geben Sie dafür einfach Ihr monatliches Nettohaushaltseinkommen ein. Der Rechner gibt anschließend den maximalen Kaufpreis aus. Ein wichtiger Faktor, den Sie nicht unterschätzen sollten, stellen die Erwerbsnebenkosten dar. Sie setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notarkosten
• Maklergebühr (bei Bedarf)

Die Grunderwerbsteuer legen die einzelnen Bundesländer selbst fest. Sie beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Grundbuch- und Notarkosten liegen zwischen 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Rechnen Sie am besten mit Erwerbsnebenkosten zwischen 10 % und 15 %.

Wie hoch sind die Raten bei einer Immobilienfinanzierung?

Laut Auswertungen von Dr. Klein liegt die durchschnittliche monatliche Rate bei 1.518 €. Die Daten beziehen sich auf ein Darlehen in Höhe von 300.000 € und einer Tilgung von 2 %. Im Jahr 2022 nahmen Darlehensnehmer und Darlehensnehmerinnen durchschnittlich 370.670 € auf. Wie hoch Ihre eigene monatliche Rate ausfällt, wird wesentlich von der Höhe der Tilgung sowie der Darlehenshöhe bestimmt.

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie Beispiele für eine monatliche Rate bei einer anfänglichen Tilgung von 1 %. Die Zinsbindungsfrist beträgt 10 Jahre, der Sollzins 3,5 %. Welche Rate Sie zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, besprechen Sie am besten mit einem unserer Berater vor Ort oder nutzen Sie unseren Hauskreditrechner für eine erste Einschätzung.

monatliche Rate	Darlehenshöhe
750 €	200.000 €
937,50 €	250.000 €
1.125 €	300.000 €
1.312,50 €	350.000 €
1.500 €	400.000 €

Wie kann ich bei einer Immobilienfinanzierung Kosten reduzieren?

Eine Immobilie zu finanzieren ist für viele Menschen eine Entscheidung, die Auswirkungen auf das gesamte Leben haben kann. Daher sollten die Kosten für die Immobilienfinanzierung möglichst gering ausfallen. Wir erklären, wie das geht:

• Hohe Tilgung wählen: Mit einer hohen anfänglichen Tilgung um die 2 % zahlen Sie Ihre Restschuld schneller ab. Sind Sie schneller fertig, sparen Sie Zinskosten ein.
• Zinsbindung an Zinsentwicklung anpassen: In Zeiten niedriger Zinsen, wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung. In Zeiten hoher Zinsen, wählen Sie eher eine niedrigere Zinsbindung.
• Darlehenssumme reduzieren: Überlegen Sie genau, wie hoch die Darlehenssumme sein sollte, ohne zu knapp zu kalkulieren. Bringen Sie Eigenkapital ein.
• Für eine geringe Restschuld bei Anschlussfinanzierung sorgen: Steht die Anschlussfinanzierung in einer Zeit an, in der die Zinsen eher wieder steigen, leisten Sie, wenn möglich, Sonderzahlungen, um die Restschuld zu reduzieren. Auch der Einsatz von Eigenkapital ist möglich, um die Darlehenssumme für die Anschlussfinanzierung zu reduzieren.
• Sonderkündigungsrecht nutzen: Beobachten Sie auch nach Abschluss des Immobilienkredits die Zinsen weiter. Sind sie 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens gesunken, nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB und schließen Sie einen neuen Vertrag mit günstigeren Zinsen ab.

Bei allen Hinweisen, die wir für Sie an dieser Stelle zusammenstellen, ist ein solider Finanzierungsplan über die gesamte Laufzeit einer Immobilienfinanzierung hinweg das A und O.

Welche Förderungen kann ich bei der Immobilienfinanzierung einbringen?

Mit einer Förderung reduzieren Sie den Kreditbetrag, profitieren von meist zinsgünstigen Darlehen sowie Zuschüssen, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Für die Immobilienfinanzierung stehen Ihnen 3 Möglichkeiten zur Verfügung:

• KfW-Förderung
• BAFA-Förderung
• Regionale Förderung

Während die KfW und das BAFA staatliche Förderungen anbieten, finden sich in jedem Bundesland auch Förderungen der Länder. Diese Wohnungsbauförderungen reduzieren die Kosten für Ihre Immobilienfinanzierung. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen bei der Wahl einer geeigneten Förderung.

Wie viel Eigenkapital einbringen, wenn ich eine Immobilie finanziere?

Wir von Dr. Klein empfehlen Ihnen in der aktuellen Situation 20 % des Kauf- oder Neubaupreises an eigenen Mitteln selbst einzubringen. Mindestens die Erwerbsnebenkosten sollten Sie stemmen können, um Ihre Immobilienfinanzierung solide aufzustellen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar auch möglich, allerdings sind die Kriterien in den letzten Monaten stark verschärft worden. Zudem ist eine Baufinanzierung mit Eigenkapital meist günstiger als eine ohne. Als Eigenkapital zählen alle finanziellen Mittel, die eine Bank verwerten kann. Dazu gehören Guthaben auf Konten, Aktien, hochwertige Gemälde, abgezahlte Gebäude, Bausparverträge und Versicherungen.

Mit welchen Darlehensformen kann ich eine Immobilie finanzieren?

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, haben Sie die Wahl zwischen unterschiedlichen Darlehensformen. In der Regel werden diese gewählt:

• Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die meistgewählte Form eines Darlehens. Die Rate enthält einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil. Am Ende der Erstfinanzierung, bleibt eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss.
• Volltilgerdarlehen: Bei einem Volltilgerdarlehen ist die gesamte Finanzierung bis zur letzten Tilgungsrate durchgeplant. Dabei bleibt der Zinssatz immer gleich. Einziges Manko: Die monatliche Rate ist im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen verhältnismäßig hoch, sodass diese Darlehensform meist nur für eine bonitätsstarke Kundschaft infrage kommt.
• Kombikredit. Ein Kombikredit ist eine Kombination aus einem Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag. Dabei zahlen Sie zunächst nur die Zinsen für das Annuitätendarlehen und zahlen parallel in einen Bausparvertrag ein. Nach einer vereinbarten Zeit löst das Bauspardarlehen das Annuitätendarlehen ab. Dann tilgen Sie nur noch das Bauspardarlehen zu meist günstigeren Zinsen.

Für welche Form Sie sich auch entscheiden, sie sollte zu Ihnen und Ihrer persönlichen Lebenssituation passen. Zusammen mit einem Berater oder einer Beraterin erhalten Sie die bestmögliche Immobilienfinanzierung.

Kann ich eine Immobilienfinanzierung auch kündigen?

Die Kündigung einer Finanzierung ist genau genommen jederzeit möglich. Der Zeitpunkt der Kündigung hat allerdings Auswirkungen auf mögliche Kosten:

• Rücktritt 14 Tage nach Vertragsabschluss: Widderrufen Sie die Immobilienfinanzierung 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung, liegen Sie innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist. In diesem Fall ist von einem Rücktritt oder Widerruf die Rede. Dies ist nicht mit weiteren Kosten verbunden.
• Kündigen innerhalb von 10 Jahren: Kündigen Sie innerhalb der ersten 10 Jahre einer Finanzierung, ist das nur bei „berechtigtem Interesse“ nach § 490 BGB möglich. verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Entschädigungssumme bemisst sich unter anderem an der Restschuld des Darlehens. In den letzten 10 Jahren lag sie bei etwa 10 % der Restschuld.
• Kündigung 10 Jahre nach Vollauszahlung: Kündigen Sie 10 Jahre nach Vollauszahlung, fallen keine Gebühren an. Möglich macht das § 489 BGB, nachdem jedem ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.
• Kündigen bei variablem Zinssatz: Haben Sie mit der Bank einen variablen Zinssatz vereinbart, wie es bei variablen Darlehen der Fall ist, gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung ist jederzeit möglich.

Schauen Sie auch noch einmal genau in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank. Dort stehen die für Ihre Immobilienfinanzierung geltenden Kündigungsbedingungen.

FAQs zur Immobilienfinanzierung

• Welche Bank hat die besten Zinsen für eine Immobilienfinanzierung?

  Um die Bank mit den besten Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung herauszufinden, ist ein Vergleich der Angebote zwingend erforderlich. Ein Finanzvermittler wie Dr. Klein übernimmt das für sie. Dabei kommt es darauf an, dass die Angebote, die miteinander verglichen werden sollen, identisch sind. Nur so ermitteln Sie die beste Bank für Ihre maßgeschneiderte Finanzierung.

• Was prüft die Bank bei einer Immobilienfinanzierung?

  Eine Bank prüft sowohl Ihre finanzielle Situation als auch den Wert einer Immobilie. Ihre finanzielle Lage wird beleuchtet, damit die Bank Ihre Liquidität beurteilen kann. Dabei schaut sie genau auf regelmäßig eingehende Gehälter, ob Sie in der Vergangenheit Ihre Kredite gezahlt haben oder ob noch Kredite laufen.

  Da die Immobilie meist als Sicherheit hinterlegt wird, findet darüber hinaus eine Immobilienbewertung durch die Bank statt. Beurteilt werden der Zustand des Hauses, ein möglicher Werteverlust, die Lage, Wohnfläche sowie die Ausstattung. All das fließt in die Bewertung mit ein.

• Welche Nebenkosten fallen an, um eine Immobilie zu finanzieren?

  Bei jeder Immobilienfinanzierung fallen Erwerbsnebenkosten an:

  • Grundbuchkosten
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Ggf. Maklerkosten

  Die Erwerbsnebenkosten belaufen sich zwischen 10 und 15 % der Gesamtkosten. Zahlen Sie für eine Immobilie einen Kaufpreis in Höhe von 320.000 €, kalkulieren Sie bis zu 48.000 € zusätzlich an Erwerbsnebenkosten ein.

• Welche Voraussetzungen gibt es, um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten?

  Um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, prüft die Bank sowohl Ihre finanzielle Situation als auch die Immobilie genau. Damit versucht sie das Risiko der Finanzierung abzuschätzen. Grundvoraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung sind:

  • Mindestens 18 Jahre alt
  • Wohnsitz in Deutschland
  • Girokonto in Deutschland

  Um Ihre finanzielle Situation einschätzen zu können, braucht die Bank:

  • Einkommensnachweise
  • Letzter Lohnsteuerbescheid
  • Schufa-Selbstauskunft
  • Ggf. Nachweis private Krankversicherung
  • Nachweis über weitere Kredite

  Für die Immobilienbewertung wird benötigt:

  • Kaufvertrag der Immobilie
  • Grundbuchauszug
  • Lage- / Katasterplan
  • Wohn- / Nutzflächenplan
  • Bebauungsplan
  • Bauplan / Grundrissplan
  • Bruttogrundflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Baukostenschätzung
  • Genehmigter Baugesuch
  • Kopie Rohbauversicherung
  • Aufstellung über Eigenleistung
  • Teilungserklärung
  • Wohnnebenkostenberechnung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erschließungskosten
  • Kostenvoranschlag
  • Exposé
  • Fotos des Objekts
  • Kopie der Gebäudeversicherung

• Werden Immobilien wieder günstiger?

  Dr. Klein erwartet für das zweite Halbjahr 2024 stabile beziehungsweise leicht steigende Preise in den Großstädten, Metropolen und Ballungsgebieten. Dagegen sollten die Immobilienpreise auf dem Land stärker sinken. > Erfahren Sie jetzt mehr über die Entwicklung der Immobilienpreise.