Baufinanzierung für Selbstständige – So klappt es!
- Selbstständige müssen mit schlechteren Finanzierungskonditionen und höheren Zinsen rechnen, weil ihr Einkommen oft unregelmäßig ist und die zukünftige Zahlungsfähigkeit für Banken schwer einzuschätzen ist.
- Gute Chancen auf eine Finanzierung haben Selbstständige bei Sparkassen sowie Genossenschaftsbanken.
- Um das Finanzierungsrisiko zu senken, sollten Sie mindestens 15 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten.
- Banken bestehen bei Selbstständigen oft auf einen zweiten Darlehensnehmer wie zum Beispiel den Lebenspartner, um das Risiko auf mehrere Schultern zu verteilen.
- Bei KfW-Förderung erhalten Angestellte und Selbstständige die gleichen Bedingungen – sowohl bei der Entscheidung über die Vergabe des Darlehens als auch bei den Konditionen.
- Bekommen Selbstständige einen Immobilienkredit?
- Warum erhalten Selbstständige schwerer eine Baufinanzierung?
- Zinsen berechnen
- Welche Unterschiede gibt es zwischen Selbstständigen und Angestellten?
- Welche Darlehensformen kommen für Selbstständige in Frage?
- Welche Voraussetzungen müssen Selbstständige mitbringen?
- Welche Banken finanzieren eine Baufinanzierung für Selbständige?
- Das bietet Dr. Klein
Bekommen Selbstständige einen Immobilienkredit?
Ja, auch Selbständige bekommen einen Immobilienkredit. Zwar gehören Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende aufgrund ihrer schwankenden Einkommenssituation nicht zum bevorzugten Klientel, wenn es um die Vergabe von Baufinanzierungskrediten geht. Dennoch ist eine Baufinanzierung für Selbstständige genauso realisierbar wie für Angestellte oder Beamte.
Warum erhalten Selbstständige schwerer eine Baufinanzierung?
Bei einer Baufinanzierung geht es oft um hohe Summen. In den meisten Fällen liegt der Finanzierungsbedarf bei mindestens 100.000 €. Bei solchen Beträgen erwarten die Banken Sicherheiten auf Seiten des Antragstellers und schauen bei Selbstständigen besonders genau hin. Denn bei ihnen ist das Einkommen unregelmäßiger als bei Angestellten oder Beamten. Das macht es für Banken wesentlich schwieriger, abzuschätzen, ob der Antragsteller in Zukunft dazu in der Lage sein wird, den Kredit für den Kauf oder Bau einer Immobilie zurückzuzahlen.
Hinzu kommt, dass beide Seiten einen höheren Aufwand betreiben müssen, um ihre Finanzsituation darzulegen: Bei Angestellten reichen die Lohnnachweise der letzten sechs Monate aus. Selbstständige hingegen müssen umfassende Bilanzen der vergangenen drei Jahre vorlegen. Viele Banken scheuen diesen Prüfungsaufwand, den eine Baufinanzierung für Selbstständige mit sich bringt. Aus diesen Gründen wird sie im Vergleich zur Baufinanzierung für Angestellte öfter von vorneherein abgelehnt.
Welche Unterschiede gibt es bei der Baufinanzierung zwischen Selbstständigen und Angestellten?
Aufgrund der Unterschiede in den Einkommensverhältnissen wird mit Selbstständigen bei Baufinanzierungen daher etwas anders umgegangen als mit Angestellten. Das betrifft nicht nur den Antragsaufwand, sondern auch die Konditionen, mit denen Selbstständige und Freiberufler rechnen müssen. Zudem sind Selbstständige für Banken nicht immer gleich Selbstständige. Zwischen einzelnen Branchen machen Finanzinstitute Unterschieden und so haben es selbstständige Tätige aus einigen Wirtschaftszweigen leichter eine Baufinanzierung zu erhalten als andere.
Selbstständige erhalten andere Konditionen
Der wohl größte Unterschied besteht in erster Linie darin, dass Baufinanzierungen für Selbstständige nicht zu den gleichen, guten Konditionen erhältlich sind wie Baufinanzierungen für Angestellte. Mit höheren Zinsen kompensieren die Banken das erhöhte Risiko der gesamten Finanzierung.
Ein weiterer Unterschied: Während Angestellte die Baufinanzierung auch alleine bestreiten könnten, bestehen Banken bei Selbstständigen oft auf einem zweiten Darlehensnehmer wie zum Beispiel den Lebenspartner, um das Risiko auf mehrere Schultern zu verteilen.
Ärzte bevorzugt, Handwerker benachteiligt
Selbstständig ist jeder, der nicht in einem Angestelltenverhältnis steht. Für die Banken ist aber entscheidend, ob es sich um einen Freiberufler oder einen Gewerbetreibenden handelt. Freiberufler – dazu gehören zum Beispiel Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte – werden meistens wie Angestellte eingestuft und erhalten Darlehen zu ähnlichen Konditionen.
Schwieriger ist es für Gewerbetreibende, also beispielsweise Handwerker oder Händler. Sie müssen in vielen Fällen mit schlechteren Zinsen leben. Besonders kritisch sehen Banken selbstständig Tätige aus dem Baugewerbe. Statistischen Datenerfassungen zufolge gibt es in dieser Branche die meisten Insolvenzen. Aufgrund der Unbeständigkeit des Baugewerbes ist das Risiko für Banken hoch, dass Selbstständige aus diesem Wirtschaftszweig ihre Kredite nicht dauerhaft bedienen können.
Die geringsten Aussichten haben Schüler, Studenten, Zivildienstleistende, Saisonarbeiter oder Existenzgründer – hier geht die Bank nur dann auf den Finanzierungswunsch ein, wenn ein weiterer Antragsteller das Vorhaben unterstützt und über die entsprechende Kreditwürdigkeit verfügt. Über diesen kleinen Umweg lässt sich die Baufinanzierung für Selbstständige dann meistens doch noch realisieren.
Welche Darlehensformen kommen für Selbstständige in Frage?
Es gibt einige verschiedene Arten von Baudarlehen. Welche für Sie die richtige ist, hängt vor allem davon ab, was genau Sie vorhaben. Eine detaillierte Übersicht über alle Finanzierungsarten finden Sie in dem verlinken Artikel. Gern möchten wir Ihnen als Selbstständiger Darlehen vorstellen, die sich für Sie besonders eignen.
Annuitätendarlehen
Grundsätzlich bietet sich für Selbstständige dieselbe Darlehensform an wie für Angestellte: das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich durch eine immer gleich hohe Monatsrate und die Möglichkeit aus, die aktuellen Bauzinsen über die Sollzinsbindung über einen sehr langen Zeitraum hinweg festzulegen. Die Vorhersehbarkeit seines Verlaufs macht das Annuitätendarlehen zu einer guten Baufinanzierung für Selbstständige.
Gerade, weil sich die Einkommenssituation schnell verändern kann, ist eine möglichst flexible Baufinanzierung für Selbstständige besonders wichtig. Sollten Sie sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, achten Sie darauf, dass es kostenlose Tilgungssatzwechsel einräumt. Dann kann die monatliche Rate herabgesetzt werden, um sich einen größeren, finanziellen Spielraum zu verschaffen. Oft räumen die Banken im Ernstfall sogar ein, die Tilgung über einen bestimmten Zeitraum hinweg ganz auszusetzen.
Flexibilität ist auch dann entscheidend, wenn der Selbstständige plötzlich mehr verdient und das Geld in die Baufinanzierung stecken möchte: Für solche Fälle sollte der Darlehensvertrag kostenlose Sondertilgungen ermöglichen. Der positive Effekt dabei: Sobald Sonderzahlungen geleistet werden, sinken Restschuld, Darlehenslaufzeit und Zinskosten der Baufinanzierung.
Reichen Ihnen die flexiblen Optionen beim Annuitätendarlehen aus, können andere Darlehensformen aushelfen: Erwarten Sie zum Beispiel in den kommenden Jahren höhere Gewinne, kann es sinnvoll sein, eine kürzere Sollzinsbindung festzulegen und auf ein variables Darlehen zu setzen. Das eröffnet Ihnen die Möglichkeit, das überschüssige Geld ohne Limit und ohne Extrakosten direkt in die Baufinanzierung zu investieren. Bei einem Annuitätendarlehen ist dies nur in begrenztem Rahmen möglich.
KfW-Darlehen
KfW-Darlehen werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeboten und eignen sich ebenfalls gut als Baufinanzierung für Selbstständige. Mit ihren zinsgünstigen Krediten und einmaligen Zuschüsse unterstützt die staatliche Förderbank private Immobilienkäufer bei der Anschaffung eines Eigenheims. Mit einem KfW-Darlehen wird meistens nicht die gesamte Immobilie finanzieret, es dient eher als Ergänzung zu einer normaler Baufinanzierung.
Der große Pluspunkt an einem KfW-Darlehen sind die meist günstigeren Zinsen als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung. Durch die einmaligen Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, sparen Sie zudem bares Geld. Eine KfW-Förderung kommt sowohl für Angestellte als auch für Selbstständige als Zusatz zur Baufinanzierung in Frage. Es gelten für alle die gleichen Bedingungen – sowohl bei der Entscheidung über die Vergabe des Darlehens als auch bei den Konditionen.
Bausparvertrag
Auch ein Bausparvertrag und das dazugehörige Bauspardarlehen kann für die Baufinanzierung für Selbstständige genutzt werden. Diese Möglichkeit der Finanzierung bedarf allerdings einer gewissen Vorlaufzeit, denn Sie müssen zunächst eine bestimmte festgelegte Summe in den Bausparvertrag einzahlen, bevor Sie das dazugehörige Darlehen in Anspruch nehmen können. Normalerweise wird ein Bausparvertrag zunächst sieben oder acht Jahre bespart. In dieser Zeit sparen Sie rund 40 % der vereinbarten Bausparsumme als Eigenkapital an. Die restlichen 60 % der Bausparsumme erhalten Sie nach der Ansparphase als Darlehen. Dieses zahlen Sie dann wie einen normalen Kredit in Raten zurück.
Der Vorteil an einem Bausparvertrag als Baufinanzierung für Selbstständige ist, dass hier keinerlei Unterschied zwischen Angestellten oder Freiberuflern gemacht wird. Alle Bausparer erhalten dieselben Konditionen hinsichtlich der Laufzeit oder des Zinssatzes. Das Tätigkeitsverhältnis wird erst dann genauer hinterfragt, wenn das Darlehen nach der Ansparphase zuteilungsreif wird. Dann wird die Bonität des Darlehensnehmers geprüft, denn auch eine Bausparkasse möchte sicher gehen, dass sie ihr Geld zurückbekommt. Selbstständige und Freiberufler müssen für diese Prüfung die letzten drei Jahresabschlüsse, eine aktuelle BWA sowie den letzten verfügbaren Einkommensteuerbescheid vorlegen. Anhand dieser Daten wird dann das Durchschnittseinkommen errechnet, das dann wiederum behandelt wird wie das Einkommen eines Angestellten.
Sollte dem Selbstständigen das Darlehen – aus welchen Gründen auch immer – verwehrt werden, hat er dennoch Anspruch auf seine in den Vertrag eingezahlte Summe plus Zinsen. Das eingezahlte Geld geht also nicht verloren und kann im Fall der Fälle dennoch als Eigenkapital für eine Baufinanzierung eingesetzt werden.
Ein Nachteil an einem Bausparvertrag als Baufinanzierung für Selbstständige ist, dass Sie ihn bedienen können müssen – also monatlich eine Summe in den Vertrag einzahlen. Das ist natürlich ein zusätzlicher Kostenfaktor, den Selbstständige und Freiberufler einrechnen sollten. Zudem kann man den genauen Zeitpunkt, an dem man das Darlehen erhält, nicht festlegen. Es wird nur eine bestimmte Anzahl Bauspardarlehen innerhalb einer Zuteilungsperiode vergeben. Wenn der Topf für eine Periode leer ist, müssen Sie womöglich auf die nächste warten.
Welche Voraussetzungen müssen Selbstständige mitbringen?
Dennoch ist es für Sie als Selbstständiger oder Freiberufler kein Ding der Unmöglichkeit, sich den Traum von den eigenen vier Wänden mit einer Baufinanzierung zu erfüllen. Aber es ist schwieriger und der Aufwand, eine Baufinanzierung zu erhalten, ist geringfügig höher als bei Angestellten.
Es gibt grundlegende Aspekte, auf die Banken bei einer Baufinanzierung für Selbstständige achten. Damit Sie sich bestmöglich auf den Termin bei Ihrem Kreditinstitut vorbereiten können, geben wir Ihnen gern eine Checkliste mit wichtigen Hinweisen an die Hand.
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Dauer und Beständigkeit der Selbstständigkeit
Die selbstständige Tätigkeit sollte seit mindestens drei Kalenderjahren ausgeübt werden und sich durch eine nachhaltig positive Einkommenssitutation auszeichnen, die möglichst geringe Schwankungen und bestenfalls steigende Tendenzen aufweist. Ist das Gegenteil der Fall, veranschlagt die Bank höhere Zinsen auf die Baufinanzierung für Selbstständige.
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Nachweise und Belege
Um der Bank Ihre finanzielle Situation aufzuzeigen, benötigt sie die Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre, eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) und gegebenenfalls die Einkommenssteuerbescheide dieser Zeitspanne.
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Bonität und SCHUFA-Score
Eine gute Bonität und eine tadellose SCHUFA sind ein Muss für die Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler. Mit einer negativen SCHUFA-Auskunft haben Sie vermutlich keine Chance auf eine Baufinanzierung für Selbstständige. Banken gehen nämlich in diesem Fall davon aus, dass zu der ohnehin schon teil schwierigen Einkommenssituation noch eine mangelhafte Zahlungsmoral kommt. Diese Kombination ist höchst riskant für Banken.
Holen Sie sich vor Ihrem Termin bei der Bank Ihre SCHUFA-Selbstauskunft. Auf diese haben Sie ein Anrecht. Hin und wieder kann es nämlich vorkommen, dass unrechtmäßige Negativeinträge die eigene Bonität belasten. Sie können dann die Löschung dieser Einträge beantragen. Die SCHUFA setzt sich dann mit dem entsprechenden Unternehmen in Kontakt und klärt den Sachverhalt. Notfalls müssen Sie selbst nachweisen, dass der Eintrag nicht stimmt.
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Höhe des Nettoeinkommens
Offiziell geben die Banken keine Grenzen zum Mindesteinkommen bekannt, über das ein selbstständiger Antragsteller verfügen muss, damit eine Baufinanzierung zustande kommen kann. Allerdings gibt es Anhaltspunkte, die deutlich machen, wie hoch das Nettoeinkommen sein sollte.
Zum Beispiel berechnen die Banken den finanziellen Spielraum und setzen einen Mindestbetrag von 1.000 € pro Erwachsenen und 200 bis 300 € pro Kind für Lebenshaltungskosten an. Der Antragsteller – ob selbstständig oder angestellt – müsste also dazu in der Lage sein, diese Kosten zusätzlich zur Belastung durch die Baufinanzierung zu tragen, ohne am Ende des Monats in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
- Höhe des Eigenkapitals
Um das Finanzierungsrisiko zu senken, sollten Sie mindestens 15 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten. Dann sind Sie in der Lage, zumindest die einmalig beim Kauf fälligen Kaufnebenkosten allein zu tragen. Eigenkapital hat aber noch einen weiteren Effekt: Es senkt den Zinssatz der Baufinanzierung. Wer mindestens 20 % des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung für Selbstständige einbringt, hat gute Chancen auf günstige Zinsen. Hinzu kommt, dass durch das Eigenkapital das benötigte Darlehen geringer ausfällt und mit ihm die monatliche Belastung, was die Bank ebenfalls als positiv bewertet. Allerdings sind 20 % von einer Immobilie, die mehrere hunderttausend Euro Wert betragen kann, eine ordentliche Summe Geld, die auch von Festangestellten nur selten gestemmt werden kann. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist ebenfalls möglich, aber an hohe Anforderungen gebunden.
- Zustand der Immobilie
Der Zustand und die Lage der Immobilie spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, ob die Bank sich auf eine Baufinanzierung einlässt. Tadellose Objekte in bevorzugter Lage werden eher finanziert als beispielsweise renovierungsbedürftige Eigenheime in Randvierteln. Generell machen Banken in diesem Punkt aber keinen Unterschied zwischen den Immobilien von Angestellten und Selbstständigen.
- Sicherheiten
Die unsicheren Einkommensverhältnisse von Freiberuflern und Selbstständigen nicht als Sicherheit für die Bank dienen, ist es ratsam, andere Möglichkeiten in Betracht zu ziehen. Eine Lebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung sichern auch Selbstständige und deren Angehörige im Falle von Krankheiten oder gar Tod gegen Zahlungsausfälle und finanziellen Notstand ab.
- Anzahl der Darlehensnehmer
Wenn der Selbstständige die Immobilie nicht allein finanziert, sondern gemeinsam mit beispielsweise einem Ehepartner, der über ein geregeltes Einkommen in einem Angestelltenverhältnis verfügt, hat er bessere Aussichten darauf, eine Baufinanzierung zu bekommen.
Was setzt die Bank als Lebenshaltungskosten an?
Banken ermitteln mit Hilfe Ihrer Lebenshaltungskosten, ob Sie sich das Darlehen leisten können. Dafür führt sie eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung durch. Zu den Lebenshaltungskosten gehören:
- Wohnkosten: Wie hoch ist Ihre aktuelle Monatsmiete?
- Kosten für Verpflegung und Kleidung: Was geben Sie monatlich für Lebensmittel, Drogerieartikel, Tabakwaren und Kleidung aus?
- Kosten für Vergnügungen und Reisen: Was zahlen Sie für Kinobesuche, Konzerte und Urlaubsreisen?
- Kosten für die Tierhaltung: Welche Kosten entstehen für Ihr Haustier?
- Kosten für die Fortbewegung: Haben Sie ein eigenes Auto oder eine Monatskarte für den ÖPNV?
- Kosten für Bildung und Ausbildung: Besuchen Sie Kurse in der Volkshochschule oder zahlen Sie Gebühren für Ihr Studium?
- Kosten für Hobbys und Sport: Welche Ausgaben fallen für Mitgliedsbeiträge in Vereinen oder Fitnessstudios an?
Können die Ausgaben nicht genau bestimmt werden, setzt die Bank für die Berechnung der Lebenshaltungskosten eine Haushaltspauschale an. Diese fällt oft etwas höher aus als die tatsächlichen Kosten. Ist die Haushaltspauschale zu hoch, kann es sein, dass der Kredit abgelehnt wird. Erstellen Sie deshalb am besten selbst eine Haushaltsrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben, um eine Basis für das Gespräch mit der Bank zu haben.
Welche Banken finanzieren eine Baufinanzierung für Selbständige?
Oft haben es Selbstständige schwer, eine geeignete Bank für eine Baufinanzierung zu finden. Unmöglich ist es dennoch nicht. Zwar lehnen viele Privatkundenbanken eine Kreditvergabe für diese Berufsgruppe von vornherein ab. Einige jedoch bieten für bestimmte Gruppen von Selbstständigen Baufinanzierungen an.
Gute Chancen haben Selbstständige bei Sparkassen sowie Genossenschaftsbanken. Diese finanzieren grundsätzlich auch Freiberufler und Selbstständige – allerdings meist nicht überregional, sondern auf ihre Region beschränkt. Den einfachsten Weg gehen Sie als Selbstständiger, wenn Sie Ihren Immobilienkredit über einen Vermittler wie Dr. Klein abschließen. Dank unserer langjährigen Bankenbeziehungen wissen wir genau, worauf Banken bei Selbstständigen achten und bei welchen Kreditinstituten Sie gern gesehen sind.
Die Baufinanzierung für Selbstständige mit Dr. Klein
Bei einer Baufinanzierung für Selbstständige kommt es mehr denn je auf einen soliden Finanzierungsplan und Vorbereitung an. Nicht jede Bank ist bereit, den Aufwand für eine Baufinanzierung für Selbstständig auf sich zu nehmen. Über unsere jahrzehntlange Firmengeschichte hinweg haben wir Partnerschaften zu über 400 Banken aufgebaut. Wir finden gemeinsam mit Ihnen den Finanzierungspartner, der von Ihrem Vorhaben überzeugt ist und ersparen Ihnen damit gern den Weg von Bank zu Bank.
Als einer der bundesweit größten, ungebundenen Vermittler für Immobilienkredite haben wir schon vielen Selbstständigen zu guten Konditionen ins Eigenheim verholfen. Im persönlichen Gespräch ermitteln wir Ihre Möglichkeiten und wägen gemeinsam ab, welche Darlehensvarianten für Sie in Frage kommen. Zur Vorbereitung benötigen wir die folgenden Unterlagen von Ihnen:
- Eine betriebswirtschaftliche Auswertung, vom Steuerberater bestätigt Bilanzen oder Gewinn-/Verlustrechnungen der letzten drei Jahre (bei Kapitalanlagen die Bilanzen der letzten fünf Jahre)
- Ihre letzten Einkommenssteuerbescheide
- Eine aktuelle Selbstauskunft
- Eine Aufstellung Ihrer Ein- und Ausgaben
- Gegebenenfalls Nachweise relevanter Versicherungen wie Lebensversicherungen, Berufsunfähigkeitsversicherungen, Pflegeversicherungen
Grundsätzlich gilt: Je lückenloser die Dokumentation Ihrer Finanzen, desto schneller können wir Ihr Vorhaben realisieren. Lesen Sie zudem unseren Ratgeber "Tipps für die Hausfinanzierung", um besser auf Ihr Immobilienprojekt vorbereitet zu sein.
