Mieten oder kaufen 2024: Was lohnt sich mehr für Sie?

Ist kaufen 2024 besser als mieten?

Ob es sich 2024 lohnt zu kaufen oder zu mieten, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem:

• Eigene finanzielle Situation
• Höhe des Eigenkapitals
• Entwicklung der Bauzinsen
• Entwicklung am Immobilien- und Mietmarkt

Da diese Entscheidung mit hohen finanziellen Ausgaben verbunden ist, sollten Sie sich deshalb überlegen, was Ihnen langfristig wichtig ist:

• Geht es Ihnen um einen gewissen Lebensstil? Ob Sie Eigentum besitzen oder mieten sollten, ist auch immer damit verbunden, welcher Typ von Person Sie sind.
• Ist es Ihnen wichtig, langfristig weniger für Wohnkosten auszugeben?
• Wollen Sie langfristig Vermögen aufbauen?

Je nachdem, worauf Sie Ihren Fokus legen, kann es besser sein zu mieten oder zu kaufen. Denn ob es sinnvoll ist zu mieten oder zu kaufen, ist von Person zu Person unterschiedlich und kann sich auch im Laufe der Zeit ändern. Denn Rahmenbedingungen wie aktuelle Immobilienpreise, Mieten, Zinsen oder Nebenkosten ändern sich und können entweder für die eine oder andere Entscheidung sprechen.

Unser Miet-/Kaufrechner kann Ihnen einen ersten Anhaltspunkt geben. Er vergleicht Ihre aktuelle Warmmiete mit den Gesamtkosten, die beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie entstehen.

Was passt besser zu Ihnen: mieten oder kaufen?

Mieten oder kaufen – diese Frage steht meistens im Raum, wenn Sie aktuell noch zur Miete wohnen. Welcher Weg für Sie der richtige ist, lässt sich nur aus Ihrer individuellen Situation heraus beantworten. Mit der folgenden Gegenüberstellung wollen wir das Ganze zu Beginn einmal aus den beiden verschiedenen Perspektiven beleuchten:

Mieten oder kaufen: Welche Kosten gibt es?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, müssen Sie mit unterschiedlichen Kosten rechnen. Es ist deshalb wichtig zu wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, damit Sie Ihre Berechnung auch korrekt durchführen können.

Kosten für einen Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:

• Kaufpreis für die Immobilie
• Erwerbsnebenkosten
• Zinsen für die Baufinanzierung
• Rücklagen für Reparaturen
• Grundsteuer

Kaufpreis für die Immobilie

Die Immobilienpreise haben sich in den vergangenen Jahren stark nach oben entwickelt. Vor allem in den Metropolregionen müssen Sie mit hohen Quadratmeterpreisen rechnen.

Für 2024 geht Dr. Klein von einer Seitwärtsbewegung bei den Kaufpreisen aus. Langfristig gesehen werden diese aber insbesondere in Ballungsstätten steigen. Grund dafür sind Bevölkerungswachstum, Zuzug und der generelle Mangel an Wohnungen.

Erwerbsnebenkosten

Bei einem Hauskauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten an. Diese zusätzlichen Kosten sind wichtig zu berücksichtigen, da sie je nach Situation bis zu 15 % der Kaufkosten ausmachen können. Folgende Erwerbsnebenkosten gibt es:

• Maklerprovision
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer 

Wollen Sie ein Haus für 300.000 € kaufen, müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit 45.000 € an Erwerbsnebenkosten rechnen.

Zinsen für die Baufinanzierung

Wenn Sie sich Geld von der Bank leihen, fordert diese dafür eine Leihgebühr, die sogenannten Bauzinsen. Je nach Höhe der Bauzinsen kann es teuer oder günstig sein, sich Geld von der Bank zu leihen. In unserem Beispiel zeigen wir Ihnen, was es kosten würde, wenn Sie eine Immobilie für 300.000 € mit Bauzinsen von 3 % beziehungsweise 4 % finanzieren würden. Wir gehen davon aus, dass Sie die Erwerbsnebenkosten selbst tragen.

Wenn Sie die Kosten für die beiden Bauzinsen nach 10 Jahren vergleichen, sehen Sie, dass die Baufinanzierung mit 4 % bis dahin bereits 25.000 € teurer war als die Finanzierung für 3 %. Wer also eine günstige Baufinanzierung zu niedrigen Zinsen abschließt, kann sehr viel Geld sparen.

Die aktuellen Bauzinsen für Immobiliendarlehen sind im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. Mussten Sie im Dezember 2023 für eine Baufinanzierung mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung durchschnittlich noch rund 4 % Zinsen bezahlen, bekommen Sie aktuell beispielweise für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins ab 2,92 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 06.12.2024). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.429,17 €.

Die konstanten Kosten beim Kaufen lassen angesichts steigender Mieten durchaus den Schluss zu, dass ein Hauskauf sinnvoll ist. Wir empfehlen in diesem Zusammenhang jedoch, dass Sie auch die künftige Anschlussfinanzierung im Blick behalten. Für die Dauer der Zinsbindung bleiben Ihre Zinsen konstant. Jedoch sind Sie für die dann verbleibende Restschuld auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, mit der ein Zinsänderungsrisiko einhergeht. Da diese zu den dann üblichen Marktzinsen angeboten wird, könnten sich die Kosten durchaus deutlich verändern.

Rücklagen für Reparaturen

Als Eigentümer müssen Sie Reparaturen am Haus selbst zahlen. Es empfiehlt sich deshalb, jeden Monat eine sogenannte Instandhaltungsrücklage anzusparen, um anfallende Kosten stemmen zu können. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) sollte die Instandhaltungsrücklage mindesten 1 €/m² und Monat betragen. Bei einem Haus mit einer Wohnfläche von 100 m² wären das mindestens 100 € im Monat beziehungsweise 1.200 € im Jahr, die als Instandhaltungsrücklage angespart werden müssten.

Kosten für eine Mietwohnung

Laut der Plattform ImmoScout24 lagen die Mieten in ausgewählten Großstädten in Q4 2023 zwischen 8 €/m² und 24,11 €/m². Eine genaue Übersicht der Zahlen finden Sie unten in der Tabelle.

In einer der oben genannten Städte zahlen Sie somit im Durchschnitt für eine 100 m² große Wohnung zwischen 800 €/m² und 2.411 €/m² an Kaltmiete.

Zusätzlich sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. In den gleichen Städten erlebten die Mieten von 2022 auf 2023 einen Anstieg zwischen 3,5 % und 20 %.

Insbesondere in den Ballungsräumen gehen die Mieten nach oben, was auch eine Studie des Deutschen Gewerkschaftsbundes und dem Mieterbund  aus dem Jahr 2023 zeigt. Wenn Sie also vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teurer machen als den Hauskauf oder den Kauf einer Eigentumswohnung.

Mieten oder kaufen: Was lohnt sich finanziell eher?

Um herauszufinden, was sich eher lohnt, müssen sie die oben genannten Kostenfaktoren in Ihre Berechnung einbeziehen. Nur so kommen Sie zu einem gesicherten Ergebnis. Zudem ist es wichtig, hier klar aufzuschlüsseln, welches Ziel sie verfolgen:

• Wollen Sie wissen, wie Sie langfristig weniger Wohnkosten verursachen?
• Wollen Sie wissen, ob es besser ist zu kaufen oder zu mieten, um langfristig Vermögen aufzubauen?

Im Folgenden beantworten wir beide Fragen und vergleichen mehrere Szenarien, um Ihnen eine bessere Entscheidungshilfe zu liefern.

Mieten oder kaufen: Was ist langfristig günstiger?

Wenn Sie wissen wollen, ob es sich langfristig eher lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten, müssen Sie wie folgt vorgehen:

Mit dieser Berechnung können Sie somit feststellen, wie viele Jahre Sie in einer Mietwohnung wohnen könnten, um genau so viel Geld auszugeben wie bei einem Immobilienkauf. Je länger der Zeitraum, desto eher lohnt es sich, eine Immobilie zu mieten.

Im Folgenden zeigen wir Ihnen diese Überlegung anhand eines Beispiels einer 100 m² großen Wohnung. Als Grundlage verwenden wir dabei die Durchschnittskosten in Deutschland, die laut Engel & Völkers für eine Mietwohnung bei 1.100 €/ Monat und für eine Eigentumswohnung bei 3.100 €/m² liegen (Stand: Q1 2024). Für die Baufinanzierung gehen wir davon aus, dass Sie die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren. Den Kaufpreis finanzieren sie komplett über ein Darlehen. In der Tabelle finden Sie die Kosten für die Baufinanzierung mit einem Zins von 3,7 %, einer anfänglichen Tilgung von 2 % und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren. Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass Sie das Darlehen nach Ende der Sollzinsbindung zu den gleichen Konditionen fortführen.

Würden Sie die Eigentumswohnung kaufen, müssten sie insgesamt 574.586,48 € aufbringen. Diese Kosten vergleichen wir mit den Ausgaben für eine Mietwohnung. Dabei gehen wir von einer anfänglichen Kaltmiete von 1.100 € und einer jährlichen Mietsteigerung von 1 % aus.

Vergleichen Sie die Kosten miteinander, hätten Sie nach ungefähr 36 Jahre für die Mietwohnung genau so viel Geld ausgegeben wie für Ihre Eigentumswohnung. Danach haben Sie in Ihrer Eigentumswohnung aber nur mehr die Rücklagen für Reparaturen von 100 € im Monat zu tragen. Die Kaltmiete hingegen wäre bis zu diesem Zeitpunkt auf 1.621,53 €/Monat angestiegen. Interessant ist auch, wenn man sich die nächsten 4 Jahre anschaut. Die Rücklage für die Eigentumswohnung würden sich in diesen 4 Jahren auf 4.800 € belaufen. Die Kaltmiete würde aber im selben Zeitraum fast 60.000 € betragen.

Wenn man sich nur die Wohnkosten anschaut, lohnt es sich langfristig eine Immobilie zu kaufen. Insbesondere dann, wenn Sie planen, länger am selben Ort zu wohnen. Zudem können Sie die Kosten für Ihr Darlehen senken, indem Sie mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen oder zu günstigen Zinsen finanzieren. Dadurch verkürzt sich die Zeit, in der sich Mieten eher lohnt als Kaufen. Gleichzeitig gilt aber auch: Schließen Sie eine teure Baufinanzierung ab oder ist die Immobilie überteuert, dauert es dementsprechend länger, bis sich der Immobilienkauf lohnt.

Lohnt sich Mieten oder kaufen für den Vermögensaufbau?

Ein Haus galt lange als eine gute Möglichkeit, um Vermögen aufzubauen. Doch ist das immer noch aktuell? Was wäre, wenn man sein Geld statt in eine Immobilie in den Aktienmarkt oder eine andere Anlageklasse investiert? Was ist also langfristig besser, um Vermögen aufzubauen?

Im Folgenden vergleichen wir verschiedene Szenarien miteinander, um zu sehen, ob es sich für den Vermögensaufbau lohnt, in eine Immobilie zu investieren oder zu mieten und das übrige Geld zu investieren.

In unserem Beispiel haben Sie jeweils ein Budget von 1.560 € für Wohnausgaben. Diese setzen sich in diesem Fall wie folgt zusammen.

Kaufen:

• Monatliche Darlehensrate = 1.460 €
• Monatliche Instandhaltungsrücklagen = 100 €

Mieten:

• Monatliche Miete = 1.100 €
• Monatliche Investitionen = 460 €

Wenn Sie in unserem Beispiel also eine Immobilie kaufen, verwenden Sie Ihr gesamtes Budget für die Wohnkosten. Bei der Mietoption zahlen Sie 1.100 € für Ihre Miete und können die restlichen 460 € anlegen. Zusätzlich können Sie als Mieter auch Ihr vorhandenes Eigenkapital am Markt investieren und dafür Zinsen erhalten.

Im Folgenden vergleichen wir 4 Szenarien, um zu klären, wann es sich für den Vermögensaufbau lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten:

• Fall 1: Moderate Steigerung bei Mieten, Immobilienwert und Geldanlage

  In diesem Fall steigen die Miete, der Wert der Immobilie und der Wert der Geldanlage jeweils um 1 % pro Jahr. Zunächst liegen Sie als Mieter vorne, da Sie noch über Ihr Eigenkapital verfügen und monatlich Geld investieren. Als Hauskäufer machen Sie zunächst Schulden und stecken Ihr komplettes Eigenkapital in die Baufinanzierung.

  Doch bereits nach ungefähr 10 Jahren hat sich das Verhältnis gedreht. Durch die Mietsteigerung wird der Anteil, den Sie monatlich sparen können, immer kleiner und zehrt an Ihren Anlagenrenditen. Gleichzeitig bauen Sie mit jeder Ratenzahlung Vermögen auf und profitieren auch vom Wertzuwachs der Immobilie. Zusätzlich ist das Darlehen in unserem Beispiel nach ungefähr 29 Jahren abbezahlt. Sie könnten ab dann theoretisch Ihre bisherige Ratenhöhe komplett investieren und so noch mehr Vermögen aufbauen.

• Fall 2: Keine Mietsteigerung und Wertentwicklung der Immobilie

  In dieser Situation gehen wir davon aus, dass Sie in einer wenig attraktiven Lage wohnen. Dementsprechend steigen die Mieten und der Wert Ihrer Immobilie nicht. Hier profitieren Sie eher davon als Mieter Ihr Geld anzulegen. Denn da es zu keiner Mietsteigerung kommt, reduzieren sich die Renditen aus der Geldanlage nicht. Gleichzeitig haben Sie als Käufer durch Ihre Immobilie keinen Wertgewinn.

  Langfristig lohnt sich Kaufen aber auch in diesem Fall. Im Vergleich zu Fall 1 müssen Sie aber länger warten, bis Sie als Käufer mehr Vermögen aufgebaut haben. Zudem ist der Unterschied zum Vermögen des Mieters geringer.

• Fall 3: Hohe Rendite der Geldanlage

  Hier gehen wir davon aus, dass Sie Ihr Geld zum Beispiel in einen nicht gemanagte Aktienfonds, einem sogenannten ETF, investieren. Gerne wird dabei der MSCI World als sichere Geldanlage empfohlen, da er wegen seiner breiten Streuung an Aktien relativ risikoarm ist. Tatsächlich konnte dieser ETF in den vergangenen 30 Jahren eine durchschnittliche Rendite von ungefähr 8 % pro Jahr generieren.

  In Fall 3 gehen wir davon aus, dass sich dieser positive Trend fortsetzt, gehen aber vorsichtig von einer durchschnittlichen Rendite von 5 % aus. Tatsächlich ist es in diesem Fall besser zu mieten, als zu kaufen. Denn wegen der guten Rendite der Geldanlage können Sie deutlich mehr Vermögen erwirtschaften als durch den Kauf einer Immobilie.

  Trotzdem ist hier Vorsicht geboten. Die Kurse an Börsen sind sehr schwankungsanfällig. Es ist also nicht garantiert, dass Investitionen in Wertpapiere oder Fonds auch die erhofften Gewinne ausschütten. Informieren Sie sich deshalb vorab über verschiedene Anlagestrategien und ziehen Sie einen Anlageberater zurate.

• Fall 4: Hohe Rendite Geldanlage und Mietsteigerung

  In diesem Fall gehen wir davon aus, dass Sie als Mieter hohe Gewinne aus Ihrer Geldanlage erwirtschaften. Gleichzeitig steigt aber die Miete ebenfalls stark an. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie eine Wohnung in einer beliebten Metropolregion mieten. In diesem Beispiel können Sie als Mieter zunächst mehr Vermögen aufbauen. Langfristig reduzieren die hohen Mietkosten jedoch Ihre Gewinne. In diesem Fall lohnt sich ein Hauskauf nach ungefähr 15 Jahren eher, um Vermögen aufzubauen.

  Am Beispiel zeigt sich aber auch, dass beide Kurven nahe beieinander liegen. Erwirtschaften Sie also mehr als 5 % Rendite oder ist Ihre Miete günstiger als unsere Ausgangsmiete, kann sich das Verhältnis wieder ändern.

Beobachten Sie, wie sich die Immobilienpreise und Mieten in Ihrer Region entwickeln. Ebenso wichtig ist der Blick auf die künftige Wohnungsmarktsituation und die Bevölkerungsentwicklung. Diese Punkte haben einen wesentlichen Einfluss darauf, wie sich der Wert einer Immobilie beziehungsweise die Mieten entwickeln.

Fazit: Wann lohnt es sich zu mieten oder zu kaufen?

In unserem Beispiel lohnt es sich in den meisten Fällen eine Immobilie für den Vermögensaufbau zu kaufen. Dafür müssen aber folgende Rahmenbedingungen gegeben sein:

• Das Kauf-Mietverhältnis liegt nicht über 25. Die Immobilie ist also nicht überteuert.
• Sie investieren nicht in eine renditestarke Geldanlage.
• Sie wollen einen langen Zeitraum berücksichtigen.
• Die Mieten steigen weiter an.

Mieten lohnt sich dementsprechend, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• Der Kaufpreis der Immobilie ist überteuert.
• Sie können regelmäßig und über einen langen Zeitraum Geld in ein renditestarkes Produkt investieren.
• Die Mieten steigen nur leicht an bzw. Ihre Miete ist relativ günstig.

Der Einfachheit halber haben wir in unserem Beispiel nur die Parameter Miete, Geldanlage und Immobilienwert berücksichtigt. Aber auch die Höhe des Eigenkapitals oder der Zinsen können die Kosten für eine Baufinanzierung und somit die Gesamtrechnung beeinflussen. Zu guter Letzt sollten Sie auch Ihre eigene Lebenssituation berücksichtigen. Denn ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten ist auch immer eine Frage des eigenen Lebensstils. Überlegen Sie sich also, welche Wohnform am besten zu Ihnen passt.