Ein Fertighaus besteht aus vorgefertigten Teilen und wird auf dem gewünschten Grundstück lediglich noch montiert. Wer sich für ein Fertighaus interessiert, arbeitet dabei oftmals mit einem Bauträger zusammen, der die Häuser schlüsselfertig verkauft. Möglich ist aber auch eine Lieferung als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung durchgeführt wird. Der große Vorteil bei Fertighäusern liegt in dem verhältnismäßig günstigen Preis, wohingegen individuelle Wünsche deutlich schwerer berücksichtigt werden können. Ein Fertighaus lässt sich wie ein Haus in Massivbauweise durch einen Baukredit finanzieren. Fertighäuser werden wie konventionell errichtete Häuser beliehen (von Ausnahmen abgesehen), vorausgesetzt, sie sind fest mit dem Grund und Boden verbunden.
Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeberartikel Fertighaus.
Die Fertigstellungsbürgschaft ist im Zuge eines Hausbaus eine wichtige Form der Absicherung für den Bauherrn. Sollte die Baufirma während der Bauarbeiten Insolvenz anmelden müssen, übernimmt der Bürge (im Normalfall eine Bank oder eine Kautionskasse) die Garantie für die Bauausführung uns sichert Überzahlungen, Schadenersatz und Gewährleistung in einer vertraglich festgelegten Höhe ab. Die Fertigstellungsbürgschaft wird dabei nicht vom Bauherrn, sondern vom jeweiligen Bauunternehmer mit dem Bürgen vereinbart.
Beim Festzins handelt es sich um einen festgelegten und gebundenen Sollzinssatz für Finanzierungen oder auch Geldanlagen. Dieser bleibt über eine vertraglich vereinbarte Laufzeit fest und unterliegt währenddessen nicht mehr der Entwicklung des Marktes. Dies steht im Gegensatz zu variablen Zinssätzen, die sich basierend auf Marktfaktoren ändern können.
Festzinsen werden oft bei Immobiliendarlehen verwendet, bei denen der Kreditnehmer einen bestimmten Zinssatz festlegt, der für eine bestimmte Anzahl von Jahren festgeschrieben ist, üblicherweise für 5, 10, 15 oder 30 Jahre. Nach Ablauf dieser festen Periode, Sollzinsbindung genannt, kann eine Anpassung und erneute Festlegung des Zinssatzes zu aktuelle Marktzinssätzen erfolgen. Während der Zinsbindungsfrist lässt sich eine Baufinanzierung kaum vorzeitig ablösen. Banken können ein entsprechendes Ansinnen im Normalfall ablehnen und müssen nur bei wirklich triftigen Gründen zustimmen. Zudem berechnen sie in solchen Fällen auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierung finden Sie auf unserer Seite Bauzinsen.
Ein Festzinsdarlehen ist ein Kredit, bei dem der Zinssatz über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt. Dies bedeutet, dass die monatlichen Raten konstant sind und nicht von Zinsänderungen auf dem Markt beeinflusst werden. Diese Darlehensform bietet hohe Planungssicherheit und schützt den Kreditnehmer vor steigenden Zinsen. Sie wird häufig bei Immobilienfinanzierungen genutzt. Allerdings profitiert der Kreditnehmer nicht von sinkenden Zinsen während der Laufzeit des Darlehens, da der Zinssatz festgelegt ist und sich nicht an die aktuellen Marktbedingungen anpasst. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie im Ratgeberartikel "Festzinsdarlehen: Rechner, Definition, Zinsen"
Eine Feuerrohbauversicherung sichert Schäden am Rohbau durch Brände, Explosionen und Blitzeinschläge ab. Da entsprechende Schäden den Bau einer Immobilie erheblich verzögern und deutlich teurer gestalten können, gehört die Feuerrohbauversicherung zu den Basisabsicherungen für Bauherren. Wahlweise können Bauherren auch schon in der Bauphase eine Wohngebäudeversicherung abschließen, die eine Feuerrohbarversicherung enthält. Hier sollte lediglich auf die Laufzeit der Rohbauabsicherung geachtet werden, da diese zeitlich begrenzt wird.
Ein Finanzierungsantrag ist ein formelles Gesuch, das an eine Bank, eine Kreditinstitution oder einen Finanzierungsdienstleister gerichtet wird, um finanzielle Mittel für bestimmte Zwecke wie den Kauf eines Hauses, eines Autos, die Finanzierung eines Unternehmens oder eines Projekts zu erhalten. In diesem Antrag stellt der Antragsteller persönliche und finanzielle Informationen bereit, die für die Beurteilung seiner Kreditwürdigkeit und seiner Fähigkeit, den Kredit zurückzuzahlen, notwendig sind. Dazu gehören unter anderem Einkommensnachweise, Beschäftigungsdetails, Vermögenswerte, bestehende Schulden und manchmal ein Geschäftsplan. Der Finanzierungsantrag wird von der Finanzierungsinstitution geprüft, um das Risiko zu bewerten und zu entscheiden, ob der Kredit gewährt wird und zu welchen Konditionen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie im Ratgeberartikel Finanzierungsantrag.
Finanzierungskosten sind die Kosten, die bei der Beschaffung von Kapital für Investitionen oder Konsum anfallen. Sie setzen sich in der Regel aus Zinsen, Gebühren und weiteren Nebenkosten zusammen, die Kreditinstitute, Investoren oder andere Finanzierungspartner für die Bereitstellung von Geldmitteln verlangen. Die Höhe der Finanzierungskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Zinssatz, der Laufzeit des Kredits, der Bonität des Kreditnehmers, der Art der Sicherheiten, den Marktbedingungen und der Art der Finanzierung. Finanzierungskosten können einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten eines Projekts oder eines gekauften Gutes haben und sind daher ein wichtiger Aspekt bei der Entscheidungsfindung, ob und wie eine Finanzierung aufgenommen wird. Mehr erfahren Sie im Ratgeber Finanzierungskosten.
Ein Finanzierungsplan ist ein wichtiges Element bei der Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie. Darin werden die Gesamtkosten für das Objekt, das Eigenkapital sowie der Finanzbedarf genau kalkuliert. Ferner lässt sich bereits errechnen, wie viel Geld monatlich für die gewünschte Baufinanzierung zur Verfügung steht. In dem Finanzierungsplan sollten auch zusätzliche Finanzierungskanäle wie Bauspardarlehen oder staatliche Förderungen aufgenommen werden, um ein möglichst umfassendes Bild der Finanzierungssituation zu erhalten.
Ein Finanzvermittler agiert als Bindeglied zwischen Kunden, die Finanzprodukte oder -dienstleistungen suchen, und den Institutionen, die diese anbieten, wie Banken, Kreditinstitute, Versicherungen oder Investmentfonds. Die Rolle des Finanzvermittlers besteht darin, die Bedürfnisse und finanziellen Ziele der Kunden zu analysieren und ihnen geeignete Finanzierungen zu empfehlen. Dafür erhält der Vermittler meist eine Provision von der Finanzinstitution, die das Produkt anbietet. Vermittler müssen oft lizenziert sein und regulatorischen Anforderungen genügen, um Vertrauen und Transparenz im Finanzmarkt zu gewährleisten. Sie helfen Kunden, komplexe Finanzentscheidungen zu treffen und informierte Wahlmöglichkeiten zu haben. Mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber Finanzvermittler.
Eine Flurkarte, auch als Liegenschaftskarte, Katasterkarte oder Parzellenkarte bekannt, ist ein amtlicher Bestandteil des Liegenschaftskatasters, der Informationen über Grundstücke liefert. Sie enthält maßstabsgetreue Zeichnungen der Grundstücksgrenzen und verzeichnet Details wie Flurstücksnummern, Lagebezeichnungen, Maße und die Nutzung der Flächen (z.B. als Bauland, Acker, Wald). Flurkarten dienen als Grundlage für Planung, Verwaltung und Rechtsgeschäfte. Sie sind bei den Katasterämtern einsehbar und werden zunehmend auch in digitaler Form angeboten. Mehr erfahren Sie im Ratgeber Flurkarte.
Ein Flurstück, auch als Flurparzelle oder Katasterparzelle bezeichnet, ist ein im Liegenschaftskataster verzeichnetes und amtlich vermessenes Grundstück oder ein Teil eines Grundstücks mit einer eindeutigen Flurstücksnummer. Es stellt die kleinste buchungsfähige Einheit im Kataster dar und ist durch genaue Grenzen definiert. Die Bezeichnung umfasst Angaben zur Lage, Größe und Nutzung des Bodens. Flurstücke sind wichtig für Grundstücksverkehr, Planungszwecke sowie für die Grundstücksbewertung und bilden die rechtliche Grundlage für Eigentum, Belastungen und andere Rechte an Grund und Boden. Mehr erfahren Sie im Ratgeber Flurstück.
Mitunter kann es vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie sinnvoll sein, die Möglichkeiten für eventuelle staatliche Förderungen zu checken. Gerade im energetischen Bereich bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sehr interessante KfW-Förderungen in Form von vergünstigten Krediten und Tilgungszuschüssen. Darüber hinaus können auch andere regionale Förderungen dabei helfen, die effektiven Kosten einer Baufinanzierung zu senken. Hierbei sollten Kreditnehmer bedenken, dass Fördermittel nahezu immer an gewisse Bedingungen geknüpft sind.
Beim Forderungsverkauf handelt es sich um eine Transaktion, bei der die Bank eine vertraglich zwischen Bank und Kreditnehmer abgeschlossene, aber noch laufende Baufinanzierung verkauft. Der Käufer tritt als neuer Gläubiger an die Stelle der Bank und hat künftig Anspruch auf die Zahlungen des Kreditnehmers. In Bezug auf den Forderungsverkauf existieren mittlerweile viele gesetzliche Regelungen, um Kreditnehmer entsprechend zu schützen.
Warum nutzen Banken den Verkauf von Immobilienkrediten?
Die möglichen Gründe für einen Kreditverkauf seitens der Bank sind vielfältig. Am wahrscheinlichsten ist ein solcher Schritt bei Immobiliendarlehen, die nicht richtig bedient werden. Ist der Kreditnehmer also in starkem Zahlungsverzug, hat die Bank ein Interesse daran, dieses notleidende Darlehen loszuwerden. Darüber hinaus können jedoch auch Liquiditätsprobleme der Bank diese zum Forderungsverkauf einer Grundschuld zwingen. Der Vorteil für die Bank liegt klar auf der Hand: Sie erhält sofort Geld und kann ihre Liquiditätsprobleme lösen. Weitere Anlässe sind Fusionen von Banken, bei denen Forderungen auf die neu geründete Gesellschaft übergehen oder die Einstellung bestimmter Geschäftsbereiche. Hierbei verkauft eine Bank ihre Forderungen aus Baufinanzierungen an ein anderes Finanzinstitut.
Was bedeutet der Forderungsverkauf für den Kreditnehmer?
Wenn Banken oder andere Finanzdienstleister Kredite kaufen, kaufen sie im Normalfall auch alle damit verbundenen vertraglichen Regelungen mit. Aus diesem Grund ändert sich für Kreditnehmer zunächst überhaupt nichts. Sowohl die Laufzeit als auch der vereinbarte Zinssatz bleiben bis zum Ende der Zinsbindung bestehen. Die einzige Änderung betrifft zunächst also den Gläubiger.
Welche Risiken bringt ein Kreditverkauf mit sich?
In der Vergangenheit war es so, dass ein Forderungsverkauf dem Kreditnehmer nicht mitgeteilt werden musste. Dieser wusste also im Zweifel nicht einmal, wenn eine entsprechende Transaktion durchgeführt wurde. Erfolgte der Verkauf an einen Investor, war dieser zudem darauf bedacht, die Häuser schnell zu Geld zu machen. Bei Zahlungsschwierigkeiten wurde also schnellstmöglich auf eine komplette Darlehensrückzahlung gedrängt. Wer daraufhin nicht zahlen konnte, musste im Zuge der Zwangsversteigerung der Immobilie sein Heim aufgeben. Auch nach dem Ablauf der Zinsbindung pochten die neuen Gläubiger häufig auf sofortige Rückzahlung und schlugen die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung aus. Hier ergaben sich häufig zeitliche Probleme, um eine passende Umschuldungsmöglichkeit zu finden. Die Folge war ebenfalls oft eine Zwangsversteigerung.
Gibt es gesetzliche Schutzregelungen im Falle eines Kreditverkaufs durch die Bank?
Die oben beschriebenen Risiken wurden mit Einführung des Risikobegrenzungsgesetzes (RisikoBegrG) im Jahre 2008 deutlich abgemildert. Das Gesetz legt fest, dass eine Bank schon beim Abschluss einer Baufinanzierung den Kreditnehmer im Kreditvertrag auf die Möglichkeit eines Forderungsverkaufs hinweisen muss. Darüber hinaus ist die Transaktion selbst dem Kunden ebenfalls unverzüglich mitzuteilen. Heute erfährt ein Immobilienbesitzer also sehr schnell, wenn seine Bank die Forderungen aus der Baufinanzierung verkauft hat und an wen. Ferner wurden auch die Risiken einer Zwangsversteigerung gemildert. So darf ein Immobilienkredit vom Kreditgeber nur gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer mit zwei aufeinanderfolgenden Raten und mindestens 2,5 Prozent der Darlehensschuld im Rückstand ist. Sollten die neuen Gläubiger gegen diese Regeln verstoßen, machen sie sich schadenersatzpflichtig. Zusätzlich gilt für alle Gläubiger, dass sie den Kreditnehmer spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung informieren müssen, ob und zu welchen Konditionen sie an einer Anschlussfinanzierung interessiert sind. Somit bleibt für den Immobilienbesitzer bei Bedarf genug Zeit, eine passende Umschuldung zu finden. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass der Schutz durch das Risikobegrenzungsgesetz nur für Kreditverträge gilt, die ab 2008 abgeschlossen wurden.
Was können Kreditnehmer gegen einen Forderungsverkauf tun?
Wer einen Forderungsverkauf seiner Immobilienfinanzierung vermeiden möchte, kann diesen Wunsch bei Abschluss des Kredits äußern. Viele Banken bieten einen Verkaufsschutz für Darlehen an. Natürlich lassen sich die Anbieter einen solchen Schutz mit einem Zinsaufschlag vergüten, der im Normalfall zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten liegt. Hierbei hilft es, sich vorher verschiedene Angebote anzuschauen und am Ende die günstigste Wahl zu treffen. Ist ein Forderungsverkauf bereits erfolgt, bleibt einem Bankkunden nur noch, zu prüfen, ob alles mit rechten Dingen zugegangen ist: Hat die Bank vorher im Kreditvertrag auf die Möglichkeit des Kreditverkaufs hingewiesen? Wurde der Kreditnehmer unverzüglich informiert? Wurden Konditionen rechtswidrig verändert? Wer im Zusammenhang mit diesen Aspekten Versäumnisse erkennt, kann juristisch dagegen vorgehen.
Bei dem Forwarddarlehen handelt es sich um ein Darlehen zur Anschlussfinanzierung, das bis zu 60 Monate vor Ablauf der festgelegten Zinsbindung mit dem gleichen oder einem anderen Kreditinstitut neu für den Zeitpunkt nach der Zinsbindungsfrist abgeschlossen wird. Der vereinbarte Zinssatz liegt normalerweise über dem derzeit gültigen Marktzins, allerdings kann in Zeiten, in denen die Hypothekenzinsen günstig sind, eventuell trotzdem ein günstigerer Zins für die Zukunft gesichert werden als zum Zeitpunkt des auslaufenden Darlehens. Mehr zum Thema finden Sie im Ratgeber auf der Seite Forward-Darlehen.
Bei dem Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank normalerweise durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Wenn einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft werden, so muss der Käufer oftmals bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Verkaufspreis leisten.
Die Makler- und Bauträgerverordnung verpflichtet den Bauträger zum Schutz des Käufers, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine dem entsprechende Freistellungserklärung (der Bank des Bauträgers) gewährleistet ist, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird.
Für den Fall der nicht Fertigstellung des Bauvorhaben verpflichtet sich die Bank, der Auflassungsvormerkung und den Grundpfandrechten des den Käufer finanzierendes Instituts den Vorrang zu lassen oder alle geleisteten Zahlungen zurückzuhalten, die dem anteiligen Wert des bereits erstellten Gebäudes entsprechen.
Ein dem Käufer zugesagtes Darlehen zahlen viele Banken jedoch erst dann aus, wenn die Globalgrundschuld auf dem Wohneigentum des Käufers gelöscht ist, dann ist eine Zwischenfinanzierung nötig.
Der Begriff Fremdkapital wird hauptsächlich im Umfeld von Unternehmen genutzt und beschreibt alle finanziellen Mittel, die von Außenstehenden zur Verfügung gestellt und innerhalb eines festgelegten Zeitraums zurückgezahlt werden müssen. Alle Finanzierungsmittel, die als Darlehen, normalerweise von Banken, Bausparkassen, Versicherungen öffentlichen Stellen, Arbeitgebern oder privaten Dritten zur Verfügung gestellt werden, nennt man auch Fremdkapital. In Bezug auf die Baufinanzierung handelt es sich also um die Kreditsumme der Baufinanzierung, die im Normalfall aber nur einen Teil der Finanzierung ausmacht. Der Rest wird durch das Eigenkapital des Kreditnehmers gestellt.
Das Fremdwährungsdarlehen ist eine weitere Möglichkeit, die eigene Baufinanzierung anzugehen. Der Kredit funktioniert wie ein herkömmliches Darlehen, jedoch wird dieser in einer anderen Währung aufgenommen. Dabei sind vor allem die Währungen interessant, deren Volkswirtschaften ein besonders niedriges Zinsniveau mit sich bringen. Im Normalfall wird der Zinssatz wenn überhaupt nur sehr kurz festgeschrieben und passt sich somit dem jeweiligen Marktgeschehen an. Dem Vorteil der vermeintlich niedrigen Zinsen steht der Nachteil von Wechselkursrisiken gegenüber. Darüber hinaus können variable Zinsen mittelfristig zudem für höhere Kosten sorgen.
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