Checkliste Hauskauf: Der Ablauf im Überblick

Checkliste Hauskauf: Finanzen prüfen

Viele zukünftige Eigentümer haben eine genaue Vorstellung davon, wie ihr Haus später einmal aussehen soll. Geräumig sollte es sein, damit auch alle Familienmitglieder Platz darin haben. Ein großer Garten zum Herumtollen und Entspannen darf auch nicht fehlen. Aus dieser Träumerei wird man dann allzu schnell geweckt, wenn es darum geht, ob das alles auch bezahlbar ist. Daher steht vor jedem Hauskauf zunächst ein Blick uns Haushaltsbuch an, um herauszufinden: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Stellen Sie eine Kalkulation über Ihre Einnahmen und Ausgaben auf. Das verschafft Ihnen einen ersten Überblick über Ihre finanzielle Situation. Die Rechnung: Miete gleich monatliche Rate zur Tilgung eines Kredits geht leider nicht auf. Es ist ratsam, sich über die Höhe der Nebenkosten beim Hauskauf wie der Grunderwerbsteuer und der Notar- und Grundbuchkosten zu informieren, um einen Überblick zu erhalten. Diese Nebenkosten sollten am besten über Ihr Eigenkapital abgedeckt werden. Schauen Sie daher, was Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen können. Als Eigenkapital zählen neben Einnahmen aus Tagesgeld- und Sparkonten auch Einnahmen aus Erbschaften und Schenkungen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, ist aber an gewisse Voraussetzungen geknüpft.

Budgetrahmen abstecken

Wenn Sie alle Informationen zusammengetragen haben, vereinbaren Sie gerne einen Termin mit einem unserer 550 Berater vor Ort. Hier können Sie bereits die ersten Fragen, die Ihnen aufgekommen sind, stellen sowie einen Budgetrahmen festlegen. Dazu werden Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber gestellt. Anhand dieser Informationen kann eine erste Auskunft über den Kaufpreis erfolgen, den Sie sich für eine Immobilie leisten könnten. Sie schließen in dieser Phase noch keine verbindliche Baufinanzierung ab, sondern erhalten lediglich einen Richtwert, der Ihnen zeigt, wie viel Sie in der Lage sind für eine Immobilie auszugeben.

Nutzen Sie unseren Bauzinsrechner, um die aktuellen Bauzinsen zu ermitteln und erfahren Sie, mit welcher monatlichen Rate Sie bei Ihrer Baufinanzierung rechnen müssen.

Die Besichtigung

Der nächste Schritt auf der Checkliste für Ihren Hauskauf ist die Besichtigung. Auf der Suche nach Ihrer Traumimmobilie werden Sie online, über Printanzeigen, über Angebote bei der Bank oder ganz einfach während eines Spaziergangs fündig. Die Wege sind vielfältig, genauso wie die Immobilien, die angeboten werden. Haben Sie bereits konkrete Vorstellungen, wie Ihre zukünftige Bleibe aussehen soll, können Sie Ihre Vorstellungen mithilfe eines Bauträgers oder eines Architekten umsetzen. Altbauten oder fertige Immobilien werden in der Regel über einen Makler oder eine Privatperson verkauft. Während Sie bei Bauträgern nur anhand von Exposés und Bauplänen einen Eindruck von Ihrem zukünftigen Heim erhalten, ist bei fertigen Gebäuden eine Besichtigung bereits vor Vertragsunterzeichnung möglich. 

Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags bietet es sich an, mehrere Häuser zu besichtigen. Häufig sind die Vorstellungen darüber, was Ihre Immobilie leisten soll, noch sehr unkonkret, sodass Sie mit jeder Besichtigung ein Gefühl für das bekommen, was Sie sich von einer Immobilie wünschen. Um die Lichtverhältnisse optimal prüfen zu können, bietet sich eine Besichtigung bei Tageslicht an. So können Sie bereits eine erste Zimmerverteilung vornehmen, um eine optimale Nutzung der Räumlichkeiten zu gewährleisten. Keller und Dachböden sind ebenfalls besser ausgeleuchtet. Lassen Sie sich alles genau erklären und alle Räumlichkeiten zeigen, inklusive des Grundstücks, sodass Sie einen guten Überblick über die Immobilie erhalten. Fotos helfen dem Gedächtnis auf die Sprünge, damit Sie auch nach mehreren Terminen die einzelnen Immobilien gut voneinander unterscheiden können. Notieren Sie sich bereits vor dem Termin, an dem Sie sich das Gebäude ansehen wollen, Fragen, die bei Ihnen entstanden sind. Vor Ort haben Sie dann die Möglichkeit, Unklarheiten zu beseitigen.

Mögliche Fragen, die sich auf die Lebensumstände beziehen:

• Gibt es Kindergärten, Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
• Wie lang ist der Weg zur Arbeit?
• Ist die Anzahl der Zimmer ausreichend?
• Wird ein zweites Auto benötigt?

Mögliche Fragen, die die Bausubstanz betreffen:

• Wie ist die Beschaffenheit des Hauses?
• Was ist bereits vorhanden und was muss noch nachjustiert werden? (Fußbodenheizung, Dämmung etc.)
• Sind die Fenster gut isoliert?
• Wo verlaufen die Versorgungsleitungen?
• Müssen Wegerechte beachtet werden?

Vor allem bei Altbauten können neben den Erwerbskosten weitere Kosten für die Modernisierung auf Sie zukommen. Daher empfiehlt es sich, die Besichtigung mit einem Architekten oder einen Gutachter durchzuführen. Er kann Ihnen genau sagen, was gemacht werden muss und welche Mängel zu beseitigen sind. Dies ermöglicht Ihnen eine genauere Kostenkalkulation.

Nach der Besichtigung lohnt sich ein Termin beim zuständigen Amtsgericht, um einen Blick in den Grundbuchauszug für Ihr favorisiertes Objekt zu bekommen. Das Blatt gibt Auskunft über eingetragene Lasten und die Eigentumsverhältnisse der Immobilie. Sie erfahren außerdem, ob Wegerechte vorhanden sind oder das Haus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht.

Reservierungsvereinbarung/ Vorvertrag

Streben Sie einen Immobilienkauf über einen Makler an, können Sie nun einen Reservierungsvertrag oder gleich einen Vorvertrag abschließen. Der Unterschied der beiden Möglichkeiten, zeigt die nachfolgende Tabelle:

Für den Vorvertrag oder die Reservierungsvereinbarung darf der Makler keine Kosten erheben, da er unter Umständen seine Maklerprovision verlieren kann. Für eine notarielle Beurkundung können jedoch Kosten anfallen. Wer diese dann übernimmt, sollte im Vorfeld geklärt werden.

Ablauf Hauskauf: Finanzierung abschließen

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und wollen am liebsten sofort einziehen? Herzlichen Glückwunsch, Sie sind Ihrem Traum der eigenen vier Wände einen Schritt näher gekommen. Nun ist es wichtig, ein Darlehen für die Hauskosten bei einer Bank abzuschließen. Sie können Ihre Baufinanzierung auch bei einem ungebundenen Finanzdienstleister wie Dr. Klein abschließen. Aus unserem Netzwerk von mehr als 400 Banken wählen wir den auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Partner aus. Dabei bieten wir Ihnen eine intensive Beratung und sehr gute Konditionen – unverbindlich und kostenlos. Damit die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen kann, sind folgende Unterlagen notwendig:

• Die letzten drei Gehaltsnachweise (Rentenbescheide bei Renten)
• Aktuelle Renteninformationen
• Letzter Lohnsteuerbescheid
• Die von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
• Nachweis über weitere Kredite
• Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren

Bei Selbstständigen werden darüber hinaus noch folgende Nachweise eingefordert:

• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Betriebswirtschaftliche Auswertung
• Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
• Auszug aus dem Handelsregister
• Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht

Außerdem benötigt die Bank nun weitere Informationen zur Immobilie. Folgende Unterlagen sind vorzulegen:

• Kaufvertrag oder Grundbuchauszug
• Bauplan/ Grundrissplan
• Bebauungsplan
• Bruttogrundflächenberechnung
• Wohn-/ Nutzflächenberechnung
• Lage-/ Katasterplan Baubeschreibung
• Schätzung der Baukosten
• Genehmigter Baugesuch
• Kopie Rohbauversicherung
• Aufstellung über Eigenleistung
• Teilungserklärung
• Wohnnebenkostenberechnung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Erschließungskosten
• Kostenvoranschlag
• Exposé
• Fotos des Objekts
• Kopie der Gebäudeversicherung

Diese Liste stellt lediglich eine Übersicht über die Unterlagen dar, die eine Bank anfordern kann. Abhängig von der Bank sind allerdings unterschiedliche Dokumente nötig. Nehmen Sie die Dokumente zum Termin mit Ihrer Bank oder Ihrem neutralen Finanzdienstleister mit, die Sie zu diesem Zeitpunkt vorweisen können. Sie können selbstverständlich aber auch Dokumente nachreichen. Sollten Sie einige Dokumente nicht zur Hand haben, sind unsere Spezialisten vor Ort Ihnen behilflich. Die fordern gegen ein Entgelt nicht vorhandene Unterlagen bei den Ämtern und Behörden an.

Zusätzlich zu einem Darlehen von einem Kreditinstitut können Sie sich auch staatliche Förderungen, wie zum Beispiel das Baukindergeld sichern.

Checkliste Hauskauf: Der Notartermin

Den Notartermin verabreden Sie parallel zum Banktermin. Der Notartermin gehört zu den wichtigsten Ereignissen in Bezug auf einen Hauskauf. Die Vertragsunterzeichnung besiegelt den anstehenden Eigentümerwechsel, der dann auch rechtliche Gültigkeit hat. Als Käufer haben Sie die Wahl, bei welchem Notar Sie einen Termin vereinbaren. Einen Kaufvertrag sollten Sie allerdings erst unterschreiben, wenn Sie von der Bank eine verbindliche Finanzierungsbestätigung erhalten haben. Sie können die Baufinanzierung auch gleich unterzeichnen. Dann sollte aber der Notartermin innerhalb der zweiwöchentlichen Widerrufsfrist liegen, damit Sie das Darlehen im Notfall noch widerrufen können.

Diese Unterlagen benötigt der Notar

Damit der Notar den Kaufvertrag aufsetzen kann, benötigt er neben Informationen zu Name, Anschrift und Geburtsdaten beiden Parteien auch Ausführungen zum Objekt. In einem weiteren Schritt prüft er die Angaben aus dem Grundbuch, um beispielsweise eingetragene Belastungen festzustellen. Auskunft erteilen in der Regel die beiden Vertragsparteien.

Ist der Vertrag aufgesetzt, geht 14 Tage vor dem Notartermin jeweils ein Exemplar an die Vertragspartner. Nutzen Sie diese Zeit, um den Vertrag genau zu lesen und ihn gegebenenfalls von einem Anwalt prüfen zu lassen. Machen Sie sich Notizen und formulieren Sie Änderungswünsche, die Sie während des Beurkundungstermins vorbringen können. An diesem Tag müssen beide Vertragsparteien anwesend sein. Der Kaufvertrag wird vom Notar laut vorgelesen sowie die gewünschten Änderungen notiert. Außerdem wird festgelegt, wann die Kaufsumme vom Käufer an den Verkäufer überwiesen wird. Sind beide Parteien mit den Modalitäten und den Formulierungen des Vertrags einverstanden, kommt es zur Unterzeichnung. 

Nach dem Termin, also nach der Vertragsunterzeichnung, kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und markiert einen bevorstehenden Eigentümerwechsel. Mit der Unterschrift des Kaufvertrages ist der Käufer noch nicht Eigentümer der Immobilie. Das Kaufobjekt wechselt erst den Besitzer, wenn die im Vertrag festgehaltenen Modalitäten vom Verkäufer oder dem Käufer erfüllt wurden. Das betrifft im Wesentlichen die Übermittlung der Kaufsumme, kann aber auch die Mängel meinen, die der Verkäufer vor dem Verkauf an der Immobilie zu beseitigen hat. Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind, sind die Voraussetzungen für einen Eigentümerwechsel geschaffen.

Nach der Auflassungsvormerkung meldet der Notar den Immobilienkauf an das Finanzamt. Sie setzen die Grunderwerbsteuer fest, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen kann. In der Regel liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme. Das Finanzamt schickt nun ein Schreiben an den Käufer hinaus, das ihn zur Zahlung der Summe auffordert. Wurde der Betrag beglichen, geht wiederum ein Schreiben vom Finanzamt an den Notar mit einer sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung ist ein Eigentümerwechsel rechtlich nicht möglich. Ist der Käufer seinen Zahlungsaufforderungen nachgekommen, hat er folglich die Grunderwerbsteuer sowie die Kaufsumme überwiesen, lässt der Notar den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Verkaufsvorgang ist abgeschlossen.

Das Grundbuch selbst besteht aus insgesamt fünf Teilen:

• Aufschrift: gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie der Nummer des Blattes
• Bestandsverzeichnis: Hier wird die Größe und Lage des Grundstücks ausgewiesen und. Wegerechte und eventuelle Belastungen notiert.
• Abteilung 1: weist den Eigentümer aus
• Abteilung 2: Belastungen des Grundstücks (Insolvenzverfahren, Zwangsversteigerungen)
• Abteilung 3: gibt Hypotheken, Grund- und Rentenschulden an

Eintragungen im Grundbuch werden immer dann vorgenommen, wenn gravierende Veränderungen am Grundstück oder an der Immobilie vorgenommen werden. Dazu gehören beispielsweise Grundstückszusammenlegungen oder ein Anbau am Haus. Wird eine bestehende Baufinanzierung auf eine andere Bank übertragen oder kommt es zu einem Eigentümerwechsel wird das ebenfalls im Grundbuch festgehalten. Die Eintragungen veranlasst in der Regel der Notar.

Die Kosten für den Notar gehören zu den gängigen Nebenkosten bei einem Immobilienkauf und werden nach Abschluss des Kaufvertrags durch den Käufer beglichen. Dafür verschickt der Notar eine Übersicht  der angefallenen Gebühren an den Käufer. Darin enthalten sind unter anderem die Gebühren für das Grundbuchamt und den Kaufvollzug, aber auch eine Beratungsgebühr und die Gebühr für die notarielle Bestätigung. Die Notarkosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie, sodass Sie mit etwa zwei Prozent des Kaufpreises rechnen können. 

Ablauf Hauskauf - Weitere Fragen

• Wann findet die Schlüsselübergabe statt?

  Nach der Überweisung der vollständigen Kaufsumme an den Verkäufer vereinbaren Sie einen Termin mit ihm für die Schlüsselübergabe. Nehmen Sie sich Zeit für die Begehung aller Räumlichkeiten und notieren Sie die Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) im Übergabeprotokoll. Lassen Sie sich Rechnungen von kürzlich angeschafften Geräten oder durchgeführten Renovierungen geben, um gegebenenfalls Garantieansprüche geltend zu machen. Haben Sie eine Schlüsselübergabe vereinbart, bevor die vollständige Kaufsumme beglichen ist, kann der Verkäufer eine Anzahlung verlangen. Die Höhe wird im Kaufvertrag festgehalten. Generell gilt: Solange Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch aufgeführt sind, kann die Schlüsselübergabe hinausgezögert werden. Sie können allerdings ein Nutzungsentgelt verlangen, für jeden Tag, den der Verkäufer nach einem vereinbarten Termin noch in der Immobilie ist. Allerdings muss dies auch im Vertrag geregelt werden.

• Kann ich von einem Kaufvertrag zurücktreten?

  Generell besteht für Sie ein Widerrufsrecht, das im notariellen Vertrag vermerkt wird. Das bedeutet, bestehen auch nach Vertragsunterzeichnung noch Unklarheiten zwischen den Parteien, können Sie binnen 14 Tagen vom Kaufvertrag zurücktreten. Möchten Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, ist das nur in Ausnahmefällen möglich, wenn beispielsweise keine Zahlungen eingegangen sind oder dem Käufer bedeutende Mängel verschwiegen wurden. In diesem Fall sind Sie als Käufer in der Pflicht, dem Verkäufer arglistige Täuschung nachzuweisen. Übrigens besteht kein Anspruch auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn Sie von der Bank eine Finanzierungsabsage erhalten. Sie sind daher auf der sicheren Seite, wenn Sie den Kaufvertrag erst unterschreiben, wenn Ihre Baufinanzierung steht.

• Kann ich vom Darlehensvertrag zurücktreten?

  Von einem Bankdarlehen können Sie binnen 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung ohne Angaben von Gründen zurücktreten. Wurde bis dahin noch keine Darlehenssumme an Sie ausgezahlt, sind keine weiteren Maßnahmen zu unternehmen. Die Bank hat dann allerdings das Recht, eine Nichtabnahmeentschädigung von Ihnen zu verlangen, die je nach Bank unterschiedlich ausfallen kann. Ein Widerrufsrecht wird Ihnen auch im Fall bereits geleisteter Zahlungen eingeräumt. Dann wird der Darlehensvertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis überführt. Das bedeutet: Die Bank erstattet Ihnen alle geleisteten Tilgungen samt Zinsen. Sie wiederum überweisen der Bank die bisher gezahlte Darlehenssumme inklusive der noch nicht geleisteten Darlehenszinsen auf die Restschuld. Da die Darlehenszinsen dem Sollzins entsprechen und pro Tag berechnet werden, sparen Sie Geld für jeden Tag, den Sie die Summer eher zurückzahlen. Der gesamte Prozess der Rückabwicklung darf nicht über 30 Tage hinausgehen. Die genauen Konditionen Ihrer Bank bei einem Widerruf finden Sie in Ihren Bankunterlagen. 

Checkliste Hauskauf: Die einzelnen Schritte im Überblick

Vielen fehlt verständlicherweise die Routine beim Hauskauf. Hat man sein Objekt der Begierde auserkoren und möchte nun endlich in den eigenen vier Wänden wohnen, bietet es sich an, einen gewissen Ablauf beim Hauskauf einzuhalten, damit der Immobilienkauf reibungslos funktioniert. Nachfolgenden fassen wir alle Schritte noch einmal übersichtlich zusammen.

In der Regel beträgt die Zeit von der ersten Besichtigung des späteren Kaufobjekts  bis zur Besitzübertragung vier bis sechs Monate. Diese Zeit setzt einen reibungslosen Ablauf des Hauskaufs voraus. Die tatsächliche Dauer ist allerdings sehr individuell. Lesen Sie auch gerne unseren Ratgebern mit Hauskauf Tipps, um bestens vorbereitet zu sein.