Immobilienkredit vergleichen und Zinsen sparen

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist ein Kredit, mit dem der Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie finanziert wird. Der Kreditnehmer zahlt das geliehene Geld in der Regel in gleichmäßigen Raten zuzüglich Zinsen an das Kreditinstitut zurück. Ein Immobilienkredit ist zweckgebunden. Das bedeutet, der Kredit kann nur für die Finanzierung des Immobilienvorhabens verwendet werden. Die Bank verlangt dafür Nachweise.

Die typischen Eigenschaften des Immobilienkredits, auch Immobiliendarlehen genannt, sind:

• Finanzierungssumme ab 50.000 €
• über eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert
• meist niedrigere Zinsen als bei einem Ratenkredit
• gleich hohe monatliche Rate innerhalb der Zinsbindung

Immobilienkredite sind in der Regel so genannte Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Darlehen bleiben die Rate und der Sollzins über die vereinbarte Laufzeit hinweg immer gleich hoch. Am Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld übrig, die Sie mit einer Anschlussfinanzierung weiter in Raten abzahlen können. Bleibt keine Restschuld am Ende Ihrer Zinsbindung übrig, handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen.

Immobilienkredit: Zinsen im Vergleich

Zurzeit können wir Ihnen einen Top-Zinssatz ab 2,92 % anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 06.12.2024). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.429,17 €.

Im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind die Zinsen für Immobilienkredite immer noch niedrig. Dr. Klein geht von einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen für das 2. Halbjahr 2024 aus. Damit sollten sich beispielsweise die Bauzinsen für ein 10-jähriges Baudarlehen zwischen 3 bis 3,5 % einpendeln. Mehr zur aktuellen Entwicklung und eine monatliche Zinsprognose finden Sie auf der Seite Zinsentwicklung.

Ein Käufer kann schnell zu viel zahlen, wenn er sich für den falschen Anbieter entscheidet. Wie die Zeitschrift Finanztest im November 2020 festgestellt hat, kann ein Zinsunterschied von nur 0,5 Prozentpunkten während derselben Laufzeit mehrere 10.000 € Zinsen mehr kosten. Wenn Sie die richtige Bank für Ihren Immobilienkredit wählen, können Sie mitunter viel Geld einsparen.

Immobilienkredit berechnen

Mit unserem Darlehensrechner berechnen Sie die aktuellen Zinsen unserer Bankpartner, die Sie bei einem Immobilienkredit erhalten. 

Wie hoch sollte ich die Rate bei einem Immobilienkredit wählen?

Wie hoch Sie die Rate wählen, hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab. Mit einer hohen Tilgung zahlen Sie Ihren Immobilienkredit schneller zurück. Dagegen sorgt eine niedrige Tilgung für eine kleinere Monatsrate, aber auch für eine womöglich unnötig lange Rückzahlungszeit. Der Grund: Die Rate beim Immobilienkredit besteht immer aus einem Anteil Tilgung und einem Anteil Zinsen.

Mit der Tilgung zahlen Sie den eigentlichen Darlehensbetrag zurück. Die Höhe der Tilgung können Sie anhand Ihrer finanziellen Möglichkeiten selbst wählen. Grundsätzlich gilt: Je höher Ihre Tilgung ausfällt, desto mehr tilgen Sie von der Restschuld.

Wie hoch sollte die Zinsbindung bei einem Immobilienkredit sein?

Die Höhe der Sollzinsbindung legen Sie selbst fest. Unsere Empfehlung lautet:

• In Zeiten niedriger Zinsen bietet sich eine lange Sollzinsbindung an.
• In Zeiten hoher Zinsen bietet sich eine kurze Sollzinsbindung an.

Mit der Sollzinsbindung sichern Sie sich den Zinssatz für diese Zeit. Meistens können Sie zwischen 5, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren wählen. Über diese Zeitspanne hinweg ändern sich die Zinsen für Ihren Immobilienkredit also nicht. Sie sind nicht dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkredit?

Wenn Sie sich mit einem Immobilienkredit ein Haus bauen oder kaufen wollen, sollten Sie mindestens die Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten in Höhe von rund 10 bis 15 % der Gesamtkosten für das Haus aus eigenen Mitteln finanzieren können. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser. Denn je mehr Erspartes Sie für Ihren Hauskauf haben, desto weniger Immobilienkredit brauchen Sie von der Bank. Zudem belohnen Banken Eigenkapital mit einem besseren Zinssatz.

Es gibt zwar auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen, allerdings brauchen Sie hierfür ein sehr hohes und sicheres Einkommen sowie eine hervorragende Kreditwürdigkeit.

Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?

Wie viel Immobilienkredit Sie bekommen, hängt von vielerlei Faktoren ab. Zum einen kommt es darauf an, wie viel Sie überhaupt brauchen – also wie teuer Ihre Immobilie ist. Zum anderen prüfen Kreditinstitute, wie Ihre finanziellen Voraussetzungen sind. Es lässt sich grundsätzlich sagen: Je solider Ihre eigenen Finanzen sind, desto mehr Immobilienkredit können sie prinzipiell bekommen. Unser kostenfreier Budgetrechner zeigt Ihnen gern vorab schon, wie viel Haus Sie sich bei Ihrem Einkommen und Ihren Ersparnissen leisten können.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Immobilienkredit?

Um einen Immobilienkredit beantragen zu können, brauchen Sie in der Regel folgende Unterlagen:

• Sämtliche Daten zur Immobilie
• Einkommensnachweise
• Nachweise über Eigenkapital
• Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten und Kredite
• Personalausweis

Sind Sie Selbstständig oder Rentner benötigt die Bank darüber hinaus noch Informationen über Rentenbezüge, Bilanz- und Gewinnermittlungen sowie die Nachweise über eine Krankenversicherung. Generell gilt aber, dass jedes Vorhaben – sei es der Neubau oder der Kauf eines Hauses – unterschiedliche Dokumente bedarf. Daher ist eine Beratung bei einem Spezialisten für Baufinanzierung immer ratsam.

Welche Förderungen gibt es für einen Immobilienkredit?

Es gibt vielerlei Förderungen für den Hausbau oder Hauskauf, mit denen Sie Ihren Immobilienkredit ergänzen können. Ganz oben auf der Liste der Förderungen steht mit Sicherheit die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie hat verschiedenen KfW-Darlehen im Programm, die Sie in unterschiedlichen Situationen in Anspruch nehmen können. Auch regionale Wohnungsbauförderungen können mitunter eine sinnvolle Vervollständigung Ihres Immobilienkredits darstellen.

Wie gehe ich mit der Restschuld meines Immobiliendarlehens nach Ende der Sollzinsbindung um?

Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt bei vielen Kreditnehmern noch ein Restbetrag offen, den sie in dieser Zeitspanne noch nicht zurückgezahlt haben: die Restschuld. Diese können Sie beispielsweise auf einen Schlag und in ganzer Summe aus Ihren Ersparnissen zahlen. Oder Sie zahlen die Restschuld Ihres Immobilienkredits weiter in Raten ab, indem Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen. Im Durchschnitt dauert die komplette Abzahlung eines Immobilienkredits zwischen 15 und 35 Jahre. Je nachdem wie hoch Ihre Darlehenssumme ist und wie hoch Ihre anfängliche Tilgung ausfällt.

Schließe ich einen Immobilienkredit beim Vermittler oder bei einer Bank ab?

Vermittler vergleichen verschiedene Anbieter sowie Produkte, wohingegen Banken lediglich ihre eigenen Produkte anbieten können. Vermittler unterbreiten dem Kunden in der Regel mehrere Finanzierungsvorschläge, von denen er sich einen aussucht. Von dem Anbieter, für den sich der Kunde entscheidet, erhält der Vermittler eine Provision. Er steht demnach – wie die Bezeichnung Vermittler schon sagt – zwischen Kunde und Bank.

In einer Untersuchung von Finanztest aus dem Jahr 2020 wurde deutlich, dass der Vorschlag für einen Immobilienkredit von einem Vermittler häufig günstiger war als das gleiche Produkt direkt bei der entsprechenden Bank abzuschließen. Regionale Banken hatten laut dieser Untersuchung sowohl die günstigsten Angebote, aber auch ausnahmslos die teuersten in den Modellrechnungen. 

Unser Bauzinsrechner gibt Ihnen vorab schon einen ersten Eindruck von Ihrer potenziellen Baufinanzierung und berücksichtigt auf Wunsch auch unsere zahlreichen regionalen Anbieter – samt Zinssatz und Ratenhöhe beim Vermittler Dr. Klein.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkredit

Was auch noch interessant für Sie sein könnte.

• Sind die Immobilienkredit Zinsen beim Vermittler günstiger als bei der Bank?

  Die Zinsen für Immobilienkredite sind bei einem Vermittler mitunter tatsächlich günstiger als bei der Bank. Banken sparen über den Vertriebsweg Vermittler Kosten. Diese Kosten umfassen die Gehälter der Bankmitarbeiter, die Mieten der Räumlichkeiten oder auch die Kalkulation erfolgloser Beratungsgespräche („verlorene Zeit“ durch erfolglose Gespräche). Durch einen Vermittler entfallen diese Kosten. Banken können ihre Immobilienkredite über einen Vermittler deshalb zu einem niedrigeren Zinssatz anbieten, als wenn Sie einen Kredit direkt über eine Bank abschließen.

  Zwar haben auch Vermittler Gehälter und Miete zu zahlen, sie kalkulieren aber meist knapper. Zudem werden beispielsweise Bankmitarbeiter häufig nach Tarif bezahlt. Diese Gehälter sind dadurch meist höher als die in der freien Wirtschaft. Die Zinsersparnis und die Provision für den Vermittler sind deshalb in der Summe häufig niedriger als der Zinssatz der Bank selbst, oder mindestens gleich hoch. Das bedeutet für Sie, dass Sie bei einer seriösen Kreditvermittlung durchaus sparen können. Ein Vergleich diverser Angebote mehrerer Anbieter ist deshalb sehr wichtig.

• Welche Bank ist die beste für einen Immobilienkredit?

  Welche Bank die beste für einen Immobilienkredit ist, lässt sich überhaupt nicht eindeutig beantworten. Es kommt immer darauf an, was Ihnen beim Immobilienkredit wichtig ist und welche finanziellen Voraussetzungen Sie mitbringen. Grundsätzlich lässt sich sagen: das billigste Angebot ist nicht immer auch das Beste. Ein Angebotsvergleich lohnt sich daher eigentlich immer.

  Es geht bei einem Immobilienkredit auch nicht darum, die beste – im Sinne von billigste – Bank zu finden, sondern die beste Bank für Sie. Und da nicht alle Bauherren gleich sind, gibt es nicht die eine, beste Bank für alle. Wichtig bei der Wahl der Bank sind neben dem Zinssatz auch die Serviceleistungen und gegebenenfalls die Flexibilität des Kreditprodukts, die Sie sich wünschen.

• Warum zahle ich bei einem Immobiliendarlehen Zinsen?

  Die Zinsen sind quasi der Preis dafür, dass eine Bank Ihnen ein Immobiliendarlehen gewährt hat. Auf den Zinssatz haben Sie nur bedingt Einfluss, denn er orientiert sich sich an der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe. Wohin diese Anlage tendiert, dahin entwickeln sich auch die Immobilienkreditzinsen. Die Zinsen werden anhand der Restschuld, also des noch nicht zurückgezahlten Kreditbetrags, berechnet. Sinkt die Restschuld, sinkt daher auch der Zinsanteil beim Immobiliendarlehen. Da die monatliche Rate jedoch stets gleich hoch ist, steigt dafür der Tilgungsanteil der Rate. Mehr dazu finden Sie auf der Seite aktuelle Bauzinsen.

• Kann ich einen Immobilienkredit auch ohne SCHUFA abschließen?

  Wenden Sie sich an einen Vermittler, erhalten Sie Finanzierungsvorschläge auch ohne eine Abfrage bei der SCHUFA. Erklären Sie sich mit dem Finanzierungsvorschlag einverstanden, erkundigt sich spätestens die Bank über Ihre Bonität und Kreditwürdigkeit. Je weniger Einträge Sie bei der SCHUFA vorweisen, desto bessere Konditionen erhalten Sie von der Bank für Ihren Immobilienkredit. Gibt es Zweifel an Ihrer Bonität, wird die Bank die Konditionen anpassen oder im schlimmsten Fall, Ihre Kreditanfrage absagen. 

• Wofür brauche ich ein Immobiliendarlehen?

  Die meisten Immobiliendarlehen werden für einen Hauskauf oder Wohnungskauf verwendet. Läuft die Sollzinsbindung Ihrer Erstfinanzierung ab, steht demnächst eine Anschlussfinanzierung an, die meist ebenfalls mit einem Immobilienkredit finanziert wird. Planen Sie eine Modernisierungs- oder Umbaumaßnahme, können die Kosten mit einem Modernisierungskredit abgedeckt werden.