Mit gut durchdachtem Finanzierungsplan zur eigenen Immobilie

Was ist ein Finanzierungsplan?

Ein Finanzierungsplan ist eine Übersicht über einzelne Kostenelemente einer Baufinanzierung. Er besteht aus 3 Elementen:

1. Gesamtkosten: Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus dem Kauf- sowie den Kaufnebenkosten oder den Bau- sowie den Baunebenkosten.
2. Eigenmittel: Unter die Eigenmittel fallen das Eigenkapital sowie die Eigenleistung, die Sie einbringen können.
3. Fremdmittel: Neben einem Immobilienkredit einer Bank zählt ein Privatkredit von Freunden oder Verwandten als Fremdmittel.

Erstellen Sie einen Finanzierungsplan mit realistischen Daten und Zahlen, erkennen Sie bereits vor dem Abschluss einer Baufinanzierung mögliche Zahlungslücken oder finanzielle Engpässe.

Warum brauche ich einen Finanzierungsplan für meine Baufinanzierung?

Ein Finanzierungsplan ist nicht verpflichtend. Die folgenden Mehrwerte sind jedoch erwähnenswert:

• Sie erhalten eine Übersicht über Ihre finanzielle Lage.
• Alle Kostenfaktoren sowie eigene finanzielle Mittel werden aufgelistet.
• Sie erhalten Planungssicherheit.
• Die benötigte Kreditsumme sowie die Konditionen für die Finanzierung können ermittelt werden.
• Eventuelle Zahlungslücken oder Risiken werden bereits im Vorfeld sichtbar.

Mit einem Finanzierungsplan spielen Sie Ihre Finanzierung in der Theorie durch. In diesem Zeitraum haben Sie die Möglichkeit bei Bedarf an den Stellschrauben Ihrer Finanzierung zu drehen. So bauen Sie ein solides Fundament für Ihren Baukredit. Wir empfehlen Ihnen, den Finanzierungsplan ebenso mit einem Berater oder einer Beraterin durchzusprechen. Sie geben weitere Tipps für eine optimale Finanzierung.

Finanzierung planen Schritt für Schritt

Ein Kredit für eine Baufinanzierung  orientiert sich stets an Ihren individuellen Bedürfnissen. Die folgenden 10 Schritte helfen Ihnen dabei, einen Finanzierungsplan für Ihren Hauskauf zu erstellen

1. Haushaltsplan aufstellen

Verfassen Sie erst einmal einen Haushaltsplan. Dieser gibt Ihnen eine Übersicht über all Ihre jetzigen Einnahmen und Ausgaben und erteilt Auskunft darüber, wie hoch Ihr finanzieller Spielraum ist. Seien Sie dabei unbedingt realistisch. Unregelmäßige Zahlungen oder Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld gehören nicht in einen Haushaltsplan. Aus den Angaben errechnet sich die monatliche Darlehensrate für die spätere Baufinanzierung. Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen, einen Haushaltsplan zu erstellen.

2. Eigenkapital einbeziehen

Vorhandenes Eigenkapital senkt den Zinssatz, den die Bank Ihnen anbietet. Das Darlehen wird dadurch erheblich preiswerter. Als Eigenkapital gelten unter anderem:

• Bausparverträge
• Erbschaften
• Rücklagen auf dem Sparkonto
• Aktien
• Zinslose Darlehen von Freunden oder Verwandten

All das kann Ihre Baufinanzierung erheblich vergünstigen. Auf der anderen Seite ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wesentlich teurer und risikoreicher im Hinblick auf die Folgen, die eine Zahlungsunfähigkeit hätte.

3. Gesamtkosten identifizieren

Ermitteln Sie Ihren Darlehensbedarf. Dazu gehört nicht nur der Kaufpreis oder die Baukosten, sondern auch die Baunebenkosten sowie die Erwerbskosten. Eine genaue Übersicht über die Gesamtaufwendungen beim Hauskauf finden Sie auf unserer Seite Nebenkosten Hauskauf. Bei einem Hausbau sind andere Posten relevant. Näheres dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber Baukosten. 

4. Zeitliches Ziel setzen

Überlegen Sie sich, bis wann Sie mit der Finanzierung fertig sein möchten. Für Ihren Finanzierungsplan empfiehlt sich in jedem Fall das Ziel, bis zur Rente schuldenfrei zu sein. Ob es realistisch ist, hängt davon ab, in welchem Alter Sie mit der Finanzierung beginnen. Starten Sie mit Mitte zwanzig, stehen die Chancen sehr gut. Je später Sie mit der Tilgung eines Darlehens starten, desto höhere Monatsraten müssen Sie aufbringen, um vor dem Renteneintritt fertig zu sein.

5. Darlehensformen kennen lernen

Für Ihren Finanzierungsplan haben Sie die Wahl zwischen unterschiedlichen Darlehensformen. Wir stellen Ihnen 4 klassische Varianten vor:

• Annuitätendarlehen: Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch immer gleich hohe Monatsraten über die gesamte vereinbarte Laufzeit hinweg aus. Hierbei können Sie Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren erhalten. Je länger diese ist, desto höher ist allerdings der Sollzins. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss.
• Volltilgerdarlehen: Mit dem Volltilgerdarlehen können Sie Ihre Finanzierung von Beginn bis zum Ende planen. Sie tilgen das Darlehen so lange, bis keine Restschuld mehr bleibt. Damit wissen Sie bereits zum Vertragsabschluss, wann Sie die letzte monatliche Rate beglichen haben.
• Variables Darlehen: Das variable Darlehen ist nur etwas für Risikofreudige, deren finanzieller Spielraum trotz Baufinanzierung noch üppig genug ist, um mit Zinsschwankungen und unterschiedlich hohen Monatsraten umgehen zu können. Der Zinssatz wird in regelmäßigen Abständen dem Marktzins angepasst. So sind Sie stets einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.
• Bausparvertrag: Mit einem Bausparvertrag sparen Sie zunächst einen gewissen Betrag über einen Zeitraum an und erhalten im Anschluss ein Darlehen in ungefähr doppelter Höhe. Gerade in Zeiten steigender Zinsen sichern Sie sich damit niedrigere Zinsen für einen späteren Zeitraum.

6. Die richtige Zinsbindung wählen

Sind die Zinsen gerade niedrig, sichern Sie sich mit einer langen Zinsbindung ab. Manche Banken bieten für geringe Zinsaufschläge aktuell Laufzeiten von 20, 25 oder sogar 30 Jahren an. Sind die Bauzinsen aktuell hoch, bietet sich eine kurze Sollzinsbindung an. Für eine optimale EInschätzung der Zinslage, behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick. 

7. Die passende Tilgung bestimmen

Je höher Sie tilgen, desto schneller können Sie den Kredit zurückzahlen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung empfehlen Ihnen, wenn möglich mit einem anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 % zu starten. Ihr Finanzierungsplan sollte so ausgelegt sein, dass Sie etwas finanziellen Spielraum haben, um beispielsweise eine Waschmaschine zu erneuern oder Freizeitaktivitäten nachgehen zu können.

8. Fördermittel einplanen

Eine Baufinanzierung besteht in der Regel nie aus nur einem einzigen Darlehen, sondern setzt sich in den meisten Fällen aus einem Hauptdarlehen und einem oder mehrerer Förderdarlehen zusammen.

Die KfW bietet beispielsweise zinsgünstige KfW–Darlehen an, mit denen der Eigenheimerwerb subventioniert wird. Darüber hinaus bieten viele Städte und Gemeinden zusätzliche Förderprogramme an, um neue Einwohner zu gewinnen. Hier hilft unsere Übersicht zum Thema Wohnungsbauförderung weiter.

9. Sondertilgungsmöglichkeiten bewusst wählen

Erwarten Sie in Kürze eine Erbschaft, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder andere zusätzliche Einkünfte, sollten Sie Sondertilgungen in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen. Allerdings muss bedacht werden: Die Sondertilgungsmöglichkeiten in Ihrem Finanzierungsplan können weitere Kosten verursachen. Wägen Sie also genau ab, ob Sie die Sondertilgung tatsächlich nutzen werden und verzichten Sie im Zweifelsfall eher darauf.

10. Tilgungsplan aushändigen lassen

Wenn der Finanzierungsplan nach Ihren Wünschen umgesetzt wurde, sollte Ihnen ein vollständiger Tilgungsplan vorliegen. Er zeigt ab dem Moment des Finanzierungsbeginns bis zum Ende der gewählten Zinsbindung Monat für Monat alle anfallenden Raten und Kosten an. Außerdem gibt er Aufschluss darüber, wie sich die Restschuld und die Zinskosten von Jahr zu Jahr reduzieren, wie viele Zinsen Sie bis zum Ablauf der Zinsbindung aufgebracht haben und welche Restschuld zu diesem Zeitpunkt übrig sein wird.