Instandhaltungsrücklage: Instandhaltungskosten einplanen

Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Als Instandhaltungsrücklage werden Ersparnisse bezeichnet, die Sie über die Jahre in regelmäßigen Abständen für Ihre Immobilie zurücklegen. Sie wird auch Erhaltungsrücklage genannt. Werden Umbaumaßnahmen zur Erhaltung an Ihrer Immobilie notwendig oder geht etwas kaputt, können die Instandhaltungskosten aus dieser Instandhaltungsrücklage gestemmt wird. Eine Instandhaltungsrücklage ist einsetzbar für:

• unvorhergesehene Reparaturen
• Instandsetzung einer Immobilie

Laut einer von Dr. Klein durchgeführten Umfrage sagen 58 %, deren Immobilie vor 2003 gebaut wurde, dass an ihrer Immobilie in den nächsten 3 Jahren Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Allerdings werden fast zwei Drittel dieser Gruppe keine Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, da es unter anderem an finanziellen Mitteln fehlt.

Dabei kommt eine Modernisierung dem Werterhalt der Immobilie zugute: Ist das Haus als Altersvorsorge gedacht, sind regelmäßige Reparaturen und Modernsierungen ein Muss. Wer jahrelang nichts unternimmt und das Gebäude altern lässt, wird bei einem späteren Verkauf keinen guten Preis erzielen.

Was sind Instandhaltungskosten?

Instandhaltungskosten sind Aufwendungen, die für die Wartung, Pflege und Reparatur von Immobilien anfallen, um deren Funktionsfähigkeit und Wert zu erhalten oder wiederherzustellen. Sie umfassen Material-, Arbeits- und Fremdleistungskosten. Die Höhe der Instandhaltungskosten ist abhängig von Faktoren wie Alter und Zustand der Anlagen, Nutzungshäufigkeit und -intensität sowie von den aktuellen Preisen für die einzelnen Rohstoffe und Materialien sowie Handwerkerleistungen. Eine sorgfältige Planung und Kalkulierung dieser Kosten ist sowohl für den Werterhalt als auch für die finanzielle Stabilität entscheidend.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage ausfallen?

Die Höhe Ihrer Instandhaltungsrücklage ist abhängig vom Zustand der Immobilie. Haben Sie gerade erst einen Neubau bezogen, fällt die Instandhaltungsrücklage naturgemäß geringer aus als bei einer Bestandsimmobilie, die bereits in die Jahre gekommen ist. In den vergangenen Jahren haben sich verschiedene Berechnungsmodelle etabliert, mit denen eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage ermittelt werden kann. Für die Beispielrechnungen gehen wir von einer Immobilie mit einem Preis von 380.000 € und 130 m ² aus.

Instandhaltungsrücklage mit Petersscher Formel ermitteln

Die Peters‘sche Formel lautet:

Die Formel geht davon aus, dass in einem Zeitraum von 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten fällig wird. Bei neueren Häusern lassen sich die Herstellungskosten noch leichter ermitteln als bei in die Jahre gekommenen Immobilien. Die Formel auf unser Beispielhaus angewandt, ergibt eine jährliche Instandhaltungsrücklage in Höhe von 54,80 € / m ². Auf 130 m ² gerechnet ergeben sich jährliche Kosten in Höhe von 7.124 €.

Instandhaltungsrücklage bilden gemäß 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetztes:

Ermitteln Sie Ihre Instandhaltungsrücklage gemäß der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG), ergeben sich folgende Werte:

Alter der Immobilie	Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr	An Beispielimmobilie berechnet
Nicht älter als 22 Jahre	7,10 €/m²	923 €
Älter als 22 Jahre	9 €/m²	1.170 €
Älter als 32 Jahre	11,50 €/m²	1.495 €

Diese Kosten sind ausschließlich für Instandsetzungen gedacht, die eine Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung der Immobilie vorbeugen. Umbaumaßnahmen oder eine Wohnraumerweiterung sind in diesen Kosten nicht berücksichtigt.

Instandhaltungsrücklage bilden gemäß Verband Privater Bauherren (VPB):

Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt, mindestens 130 € pro Monat für unsere Beispielimmobilie zurückzulegen. Das entspricht einer jährlichen Erhaltungsrücklage von 1.560 €. Demnach sollte mindestens 1 €/m ² und Monat als Instandhaltungsrücklage beiseitegelegt werden.

Was wird mit der Instandhaltungsrücklage finanziert?

Wofür die Instandhaltungsrücklage eingesetzt wird, ist Ihnen oder bei einer Eigentumswohnung der Eigentümergemeinschaft vorbehalten. Wie bereits weiter oben erwähnt, dient sie dazu, die Immobilie auf Vordermann zu bringen, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Abhängig von der Immobilie können bereits neue Fenster oder ein neues Dach zum Werterhalt der Immobilie beitragen. Welche Kosten bei welcher Maßnahme entstehen können, zeigen wir Ihnen in der folgenden Grafik.

Können Instandhaltungskosten mit Förderungen reduziert werden?

Mithilfe zahlreicher Förderungen können die Kosten für eine Instandhaltung reduziert werden. Dabei haben Sie die Möglichkeit zwischen dreierlei Fördermöglichkeiten:

1. KfW
2. BAFA
3. regionale Förderungen

Neben den bundesweiten Fördermöglichkeiten, insbesondere in Bezug auf die energetische Sanierung, bieten zahlreiche Landesbanken weitere Förderungen an. Ebenso besteht die Möglichkeit, auf kommunale Förderungen zurückzugreifen. Eine erste Übersicht über mögliche Förderungen in den Ländern finden Sie in unserem Artikel „Wohnungsbauförderung“.

Was ist die Instandhaltungsrückstellung bei Eigentümergemeinschaften?

Wenn Immobilienbesitzer Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sind, sorgen sie mit regelmäßigen Einzahlungen auf ein separates Konto für eine Instandhaltungsrücklage. Oft ist die Rücklage im sogenannten „Hausgeld“ oder „Wohngeld“ enthalten. Eine Instandhaltungsrücklage muss nicht verpflichtend gebildet werden. Einzig die Verpflichtung zur „ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ schreibt das Wohnungseigentumsgesetz, § 19, vor. Das betrifft nicht nur Besitzer einer Eigentumswohnung, sondern auch Hausbesitzer, die über gemeinsam genutzte Grundstücke zu einer Eigentümergemeinschaft gehören.

Können Instandhaltungskosten mit einem Bausparvertrag finanziert werden?

Aufgrund seiner Beschaffenheit eignet sich ein Bausparvertrag sehr gut als Instandhaltungsrücklage einer Immobilie, die Ihnen bereits gehört. Bausparverträge sind grundsätzlich dazu gedacht, Eigenkapital für spätere Investitionen anzusparen. Sie zahlen monatlich in diesen Bausparvertrag ein, häufen so eine adäquate Summe über die Jahre an und profitieren in der Darlehensphase von günstigen Zinsen. Darüber hinaus hat er viele Vorteile:

• Kurzfristig kündbar: Das angesparte Guthaben lässt sich innerhalb einer Frist von 3 bis 6 Monaten kündigen. Sie bekommen es dann inklusive Verzinsung zurück und können damit machen, was Sie möchten – zum Beispiel neue Fenster finanzieren. Durch die Kündigung verlieren Sie allerdings Ihren Anspruch auf das Bauspardarlehen.
• Beleihbar: Wenn Sie schneller Geld benötigen, können Sie den Bausparvertrag direkt bei der Bausparkasse beleihen. Sie zahlt Ihnen dann einen günstigen Kredit in Höhe des aktuell vorhandenen Sparguthabens aus. So müssen Sie Ihren Bausparvertrag nicht gleich kündigen, profitieren aber von den günstigen Konditionen und der schnellen Abwicklung des Kredits.
• Planbar: Bausparverträge mit Wahlzuteilung werden schneller zuteilungsreif, und zwar schon bei 25 % der Bausparsumme. Auf diese Weise lassen sich mehrere kleine Bausparverträge zeitlich so terminieren, dass sie rechtzeitig zu geplanten Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen fällig werden.
• Teilbar: Benötigen Sie nur einen Teil Ihres angesparten Betrages, kann die Summe auch geteilt werden. Das bedeutet, Sie rufen einen Teil des Geldes ab und besparen die andere Teilsumme weiter.

Welche Kredite kommen für den Notfall infrage?

Ein geeigneter Wohnkredit kann Ihnen aus einer misslichen Lage helfen. Er wendet sich speziell an Immobilienbesitzer und bringt deshalb niedrigere Zinsen mit sich als ein normaler Ratenkredit. Mit dem Wohnkredit haben Sie die Möglichkeit, sich schnell und unkompliziert Summen von 1.000 bis etwa 50.000 € zu leihen. Sie benötigen dafür keine weiteren Sicherheiten, müssen aber nachweisen, dass Ihnen eine Immobilie gehört.

Für höhere Summen kann ein Sanierungskredit abgeschlossen werden, der noch günstigere Zinsen als ein Wohnkredit bietet, aber durch einen Grundbucheintrag abgesichert werden muss.

FAQs zur Instandhaltungsrücklage

• Wird die Instandhaltungsrücklage beim Verkauf Wohnungsverkauf auf die neuen Eigentümer übertragen?

  Beim Verkauf einer Immobilie wird auch die Instandhaltungsrücklage auf die neuen Käufer übertragen. Sie kann also nicht zurückgefordert werden. Besitzen Sie allerdings keine Anteile an einem Gemeinschaftseigentum, wird die gebildete Instandhaltungsrücklage auch nicht übertragen.

• Kann eine Instandhaltungsrücklage auf Mieter umgelegt werden?

  Die Instandhaltungsrücklage darf nicht auf Mieter in einer Immobilie umgelegt werden. Allerdings können die tatsächlich entstandenen Instandhaltungskosten steuerlich geltend gemacht werden.