Wie Sie beim Hauskauf Steuern sparen

Privater Kauf von Immobilien nicht steuerlich absetzbar

Es ist zwar ein verlockender Gedanke, aber bei privater Nutzung der Immobilie lässt sich der Hauskauf nicht steuerlich absetzen. Das schließt sämtliche Anschaffungskosten mit ein: Weder der Kaufpreis der Immobilie und des Grundstücks noch Nebenkosten des Hauskaufs wie die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten sind absetzbar. Sehr bedauerlich, denn genau hier summieren sich bei der Anschaffung die Tausender. Steuern sparen mit Immobilien ist aber zum Beispiel beim getrennten Erwerb von Grundstück und Haus, beim Umzug und durch die Beiträge zur Riester Rente möglich.

Haus und Grundstück getrennt kaufen und Steuern sparen

Beim Kauf einer Immobilie wird Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe des Steuersatzes ist in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich: Unsere Landkarte in unserem Artikel zur Grunderwerbsteuer zeigt Ihnen, welches Land welchen Steuersatz erhebt. Wichtig ist: Der Steuersatz wird immer auf den gesamten Kaufpreis von Immobilie und Grundstück angesetzt. Bei älteren Immobilien lässt sich beides nicht trennen: Mit dem Kauf eines bereits bestehenden Eigenheims geht auch immer der Kauf des Grundstücks, auf dem es steht, einher.

Anders sieht es bei Neubauten aus: Hierbei können Sie das Grundstück und die Immobilie getrennt voneinander erwerben, weil das Gebäude noch nicht existiert. Dadurch reduziert sich die anfallende Grunderwerbsteuer enorm, schließlich sind Grundstücke meist wesentlich günstiger als die Immobilie selbst. Auf diese Weise können Sie erheblich Steuern sparen.

Voraussetzungen für den getrennten Erwerb von Haus und Grundstück

Um die Grunderwerbsteuer anhand zweier Kaufvorgänge zu senken, sind strenge Regeln einzuhalten: Sie müssen beweisen können, dass Sie Haus und Grundstück unabhängig voneinander erworben haben und dafür zwei getrennte Verträge vorlegen.

Der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer, von dem Sie die Immobilie beziehen, dürfen nicht ein und dieselbe Person sein und nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören. Außerdem ist eine sogenannte Schamfrist einzuhalten: Das heißt, dass zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Vertragsabschluss mit der Baufirma mindestens ein halbes Jahr liegen sollte. Sonst deutet viel darauf hin, dass es sich bei beiden Verträgen um einen einheitlichen Vorgang handelt. Dies würde dazu führen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Basis des gesamten Kaufpreises ermittelt.

Wann und wie Sie die Grunderwerbsteuer zahlen

Die Grunderwerbsteuer wird immer sofort bei Abschluss des Kaufvertrages fällig. Ein Notar regelt die rechtlichen Vorgänge. Im Zuge dessen teilt er dem zuständigen Finanzamt mit, dass der Vertrag zustande gekommen ist. Daraufhin stellt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid aus und versendet ihn an den Zahlungspflichtigen.

Erst, wenn die Zahlung eingegangen ist, kann der Notar den Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Das ist für Sie als Käufer ein wichtiger Schritt, denn dadurch erhalten Sie rechtlich gesehen die Gewissheit, Besitzer des Objektes zu sein. Es empfiehlt sich also, die Grunderwerbsteuer zeitnah zu begleichen. 

Riester Rente bei Hauskauf von Steuern absetzen

Die Riester Rente hat für Sie als Immobilienkäufer besondere Vorteile: Bei allen Riester-Verträgen lässt sich das bereits Angesparte abheben und im Rahmen eines Hauskaufs in Ihre Immobilienfinanzierung investieren. Das erhöht Ihr Eigenkapital und bringt Ihnen bei der Immobilienfinanzierung einen günstigeren Bauzins. Außerdem gibt Ihnen der Staat noch etwas dazu: Die Beiträge, die Sie für Riester leisten, sind ebenso steuerlich absetzbar wie die Zulagen, die Sie dafür erhalten – bis zu 2.100 Euro können Sie auf diese Weise pro Jahr steuerlich geltend machen.

Die entsprechenden Summen tragen Sie in die „Anlage Vorsorgeaufwand“ ein, die Sie zusammen mit dem Steuererklärungs-Formular erhalten. Das Ganze ist allerdings zusätzlich zu belegen: Ihr Versicherungsinstitut schickt Ihnen zu diesem Zweck rechtzeitig eine aktuelle Riester-Bescheinigung per Post zu. Sollte das nicht automatisch passieren, können Sie die entsprechenden Unterlagen natürlich auch selbst anfordern.

Beruflichen Umzug von den Steuern absetzen

Mit Ihrem Hauskauf ist naturgemäß ein Umzug verbunden. Am besten sammeln Sie alle Belege, die damit zusammenhängen, denn die meisten Kosten und Gebühren lassen sich von den Steuern absetzen. Wenn Sie aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln, müssen Sie die damit verbundenen Aufwände als Werbungskosten angeben. Voraussetzung dafür ist, dass einer der folgenden Fälle zutrifft:

• Sie haben infolge des Immobilienkaufs Ihren Arbeitsweg erheblich verkürzt
• Sie haben in einem anderen Ort eine neue Arbeitsstelle gefunden und die neue Immobilie deshalb dort erworben
• Sie sind für Ihren neuen Arbeitgeber gerade aus dem Ausland zurückgekehrt

Absetzbar sind unter anderem folgende Kosten:

• Transportkosten
• Meldegebühren
• Ummeldegebühren für Ihr Kfz
• Vom Schulwechsel der Kinder verursachte Kosten (z. B. für Nachhilfeunterricht)

Die Werbungskosten werden bei der Steuererklärung in Anlage N eingetragen. Sämtliche Posten müssen anhand von Rechnungen und Belegen nachgewiesen werden.

Privaten Umzug bei Hauskauf von Steuern absetzen

Wenn der Kauf Ihres Eigenheims und Ihr Umzug nicht durch einen Jobwechsel ausgelöst wurden, sondern private Gründe hatten, können Sie die Umzugskosten nicht als Werbungskosten eintragen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, sie als sogenannte „haushaltsnahe Dienstleistung“ geltend zu machen.

Die Betonung liegt dabei auf „Dienstleistung“, denn Sie können alle Beträge absetzen, die Sie im Rahmen des Umzugs an Dienstleister zahlen mussten. Dazu zählen beispielsweise Handwerker, die Kosten für die Umzugsfirma oder den Putzdienst, der die Räumlichkeiten vor dem Einzug auf Vordermann gebracht hat. Insgesamt sind als haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 20 Prozent der Lohnkosten und maximal 4.000 Euro pro Jahr absetzbar. Diese Grenze ist mit den Umzugskosten meist schnell erreicht.

Auch hierbei ist wichtig, dass Sie der Steuererklärung alle Belege rund um den Umzug beifügen. Die Umzugskosten tragen Sie im Rahmen der Steuererklärung in den Abschnitt „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ des Hauptformulars ein.

Steuerberater findet Lücken zum Steuern sparen

Wir empfehlen für Steuersparmöglichkeiten im Umfeld Ihres Hauskaufs immer auf Nummer sicher zu gehen und einen Steuerberater zu konsultieren. Zum einen gibt er Ihnen die nötige Rechtssicherheit, hinsichtlich der Absetzungsmöglichkeiten nichts falsch zu machen. Und zum anderen ist er dank seines Fachwissens dazu in der Lage, die in Frage kommenden Steuerersparnisse für Sie voll auszuschöpfen. Einen kompetenten Steuerberater finden Sie zum Beispiel über den Suchservice des Deutschen Steuerberaterverbandes (DStV).