Haus selber bauen: Kosten und Anleitung
- Ein Haus selber bauen bedeutet nicht, alles alleine zu erledigen. Vielmehr heißt es, den Hausbau selbst zu organisieren und gegebenenfalls einige Arbeiten als Eigenleistung zu erbringen.
- Sie können beispielsweise die Koordination der Gewerke selbst übernehmen. Denn je nach Bauabschnitt brauchen Sie dabei verschiedene Firmen.
- Wer selber baut, kann viel Geld sparen: Das ist mit Sicherheit der größte Vorteil beim Hausbau in Eigenregie.
- Das größte Sparpotenzial bieten Arbeiten, bei denen der Arbeitsanteil höher ist als der Materialanteil. Dazu gehören Maler- und Tapezierarbeiten, der Trockenbau oder Rohbauarbeiten.
- Für Sie als Bauherren bedeutet der Hausbau in Eigenregie eine Menge Aufwand.
Was versteht man unter "ein Haus selber bauen"?
Wer einen Hausbau in Eigenregie anstrebt, hat vor allem einen Wunsch: Ein individuelles Eigenheim zu besitzen, das ganz nach den eigenen Vorstellungen erbaut wurde. Aber: Ein Haus selber bauen bedeutet nicht, alles alleine zu erledigen. Vielmehr heißt es, den Hausbau selbst zu organisieren und gegebenenfalls einige Arbeiten als Eigenleistung zu erbringen. Denn komplett ein Haus selber zu bauen ist in Deutschland gar nicht erlaubt. So benötigen Sie bereits für die Genehmigung, ein Haus zu bauen, die Mitwirkung eines Architekten oder Bauingenieurs. Der Grund: Um eine Baugenehmigung zu erhalten, sind so genannte Genehmigungsplanungen wie Bauzeichnungen und Berechnungen erforderlich. Diese dürfen aber nur von Personen angefertigt werden, die eine Bauvorlageberechtigung haben. In der Regel sind das Architekten oder Bauingenieure.
Somit brauchen Sie bereits ab der Planungsphase Fachleute, mit denen Sie eng zusammenarbeiten. Und auch danach sind Sie weiter auf Unterstützung angewiesen, auch wenn Sie selber mit Hand anlegen möchten. Denn wenn Sie nicht über fundiertes Fachwissen verfügen, sollten Sie den Rohbau sowie die Sanitär- und Elektroinstallationen lieber von Profis durchführen lassen, um langfristig Baumängel zu vermeiden.
Haus selber bauen: Für wen kommt es in Frage?
Einen Hausbau in Eigenregie sollten Sie grundsätzlich nur in Erwägung ziehen, wenn Sie das notwendige Organisationstalent sowie eine hohe Selbstmotivation mitbringen. Schließlich müssen Sie die passenden Gewerke selbst auswählen und leiten. Zudem muss wie bei einem Hausbau mit Generalunternehmer oder Bauträger genügend Kapital vorhanden sein. Das bedeutet: Die Baufinanzierung und auch die Baukosten sollten bereits vor dem Beginn der Bauplanung geklärt werden. Hier hilft es, sich einen Finanzierungsplan zu erstellen.
Kosten sparen können Sie übrigens, wenn Sie möglichst viel an Ihrem Haus selber bauen. Diese so genannten Eigenleistungen werden bei der Baufinanzierung teilweise als Eigenkapital angerechnet, außerdem reduzieren Sie dadurch Ihre Darlehenssumme. Ein Baugrundstück sollte spätestens dann vorhanden sein, wenn Sie in die aktive Planung gehen. Möchten Sie Ihren Grundriss selbst gestalten, hilft Ihnen räumliches Vorstellungsvermögen, da Sie sich in den meisten Fällen nicht an einem Musterhaus orientieren können.
Außerdem sollten Sie viel Zeit einplanen. Denn der Aufwand an Zeit, den Sie mitbringen müssen, ist nicht zu unterschätzen. Wer ein Haus selber bauen möchte, muss mit vielen hundert Stunden Arbeit für die Eigenleistung und die Koordination der Gewerke rechnen. Ein Haus selber zu bauen dauert oft doppelt so lange wie beispielsweise der Neubau mit einem Bauträger. Die Länge der Bauzeit hängt dabei stark davon ab, ob Sie Eigenleistungen planen oder alle Arbeiten auslagern. Organisieren Sie lediglich den Hausbau selbst, beträgt die Bauzeit beim Bauen eines Massivhauses rund sechs bis acht Monate. Möchten Sie selbst Hand anlegen, kann sich der Hausbau auch schon mal über mehrere Jahre hinziehen.
Die Voraussetzungen für einen Hausbau in Eigenregie noch einmal zusammengefasst:
- Organisationsvermögen
- Krisensicherer Finanzierungsplan
- Vorhandenes Grundstück
- Handwerkliche Fähigkeiten, wenn Eigenleistungen geplant sind
- Viel Zeit
- Belastbarkeit und Stressresistenz
Was man bei einem Hausbau in Eigenregie alleine machen kann
Gleich vorne weg: Alles können Sie nicht alleine machen, Sie brauchen bei einigen Punkten Hilfe von Fachleuten. Wichtig ist vor allem ein Baubegleiter, der als Ansprechpartner gegenüber den Behörden fungiert und Baugenehmigungen einholt. Das kann beispielsweise ein Architekt oder Bauingenieur sein – wichtig ist aber, dass er über eine Bauvorlageberechtigung verfügt. Außerdem übernimmt der Baubegleiter die Qualitätskontrolle beim Hausbau und sorgt so dafür, dass Ihr Haus mängelfrei errichtet wird. Dazu brauchen Sie eine Baufirma. Denn auch die Errichtung des Rohbaus – zumindest wenn er massiv sein soll – gehört in Fachhände.
Dennoch gibt es einige Arbeiten, die Sie selbst erbringen können. Dazu gehört beispielsweise der Bauplan, der mit Hilfe eines Computerprogrammes erstellt werden kann. Aber: Abnehmen sollte diesen ein Architekt, damit statisch auch alles einwandfrei ist. Auch die Koordination der Gewerke können Sie selbst übernehmen. Je nach Bauabschnitt brauchen Sie dabei verschiedene Firmen. So werden zum Beispiel für den Rohbau Maurer und Betonarbeiter, Gerüstbauer, Dachdecker und Zimmerer benötigt.
Besprechen Sie gleich im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung mit den Handwerksbetrieben, welche Arbeiten der Gewerke Sie selbst leisten möchten. So reduzieren sich die Arbeitsstunden der Handwerker und Sie müssen weniger zahlen.
Welche handwerklichen Eigenleistungen Sie selbst erbringen können, hängt von Ihren Fähigkeiten und Ihrem Können ab. Einfache Arbeiten wie Malern, Tapezieren oder Bodenbeläge verlegen können Hausbauer fast immer selbst übernehmen. Wer vom Fach ist, kann auch das Dach dämmen, Zimmertüren einsetzen, das Haus verputzen oder Elektro- und Sanitärarbeiten vornehmen. Diese Arbeiten sollten Sie aber wirklich nur angehen, wenn Sie davon Ahnung haben, denn die Mängel, die hier auftreten, können im Nachhinein richtig teuer oder teilweise sogar lebensgefährlich sein.
Die Vorteile beim Haus selber bauen
Wer selber baut, kann viel Geld sparen: Das ist mit Sicherheit der größte Vorteil beim Hausbau in Eigenregie. Zum einen bei der Baufinanzierung, denn Eigenleistungen gelten für die Bank als Eigenkapital. Sie haben also nicht nur weniger Baukosten aufgrund der selbst geleisteten Arbeit, sondern nehmen auch eine geringere Darlehenssumme auf. Dadurch steigen sowohl Ihre Wahrscheinlichkeit, den Baukredit zu bekommen als auch Ihre Chance auf günstige Baukreditzinsen.
Zum anderen sparen Sie bei der Koordination der Gewerke. Üblicherweise übernehmen dies die Bauunternehmen und berechnen dafür noch einmal bis zu zwanzig Prozent der Bausumme zusätzlich. Koordinieren Sie die Gewerke selbst, sparen Sie sich diese Kosten. Außerdem können Sie den Grad des Selberbauens selbst bestimmen und diesen individuell mit den Handwerksfirmen absprechen. So zum Beispiel beim Innenausbau: Möchten Sie den Einbau der Innentüren selbst übernehmen, aber das Setzen der Treppe lieber dem Tischler überlassen, können Sie dies im Vertrag festhalten. Durch diese Eigenleistungen lassen sich ganz einfach Baukosten sparen.
Die Vorteile im Überblick:
- Niedrigere Darlehenssumme
- Höhere Chance auf einen Baukredit mit günstigen Zinsen
- Geringere Baukosten
- Keine Zusatzkosten für die Koordination der Gewerke
- Eigenleistungen können individuell abgesprochen werden
Die Nachteile beim Haus selber bauen
Für Sie als Bauherren bedeutet der Hausbau in Eigenregie eine Menge Aufwand – sowohl bei der Planung des Hauses als auch bei Organisation und Aufsicht der Gewerke sowie bei der Mitwirkung am Bau. Aber auch über den Zeitaufwand hinaus gibt es Risiken, die es zu beachten gilt. Dazu gehören:
- Keine Gewährleistung: Mängel durch Eigenleistungen müssen auf eigene Kosten behoben werden.
- Selbstüberschätzung: Gerade wer kein professioneller Handwerker ist, kann seine Fähigkeiten in diesem Bereich schnell einmal überschätzen. Dadurch kann es zu Fehlern kommen, die nicht nur Zeit, sondern auch viel Geld kosten können.
- Keine Rabatte bei Materialien: Handwerksbetriebe bekommen Material oft günstiger als Privatleute.
- Keine Kenntnis über Materialien: Falsche Materialien ziehen oft Baumängel nach, die wiederum teuer nachgebessert werden müssen.
- Längere Bauzeit: Die Koordination der verschiedenen Gewerke sowie die Eigenleistungen erfordern einen hohen Zeitaufwand.
- Termine können nicht eingehalten werden: Werden andere Gewerke von Ihren Eigenleistungen beeinflusst und Sie können den Fertigstellungstermin nicht einhalten, darf Schadenersatz gegen Sie gestellt werden.
- Mehrausgaben für Werkzeuge: Für bestimmte Arbeiten ist manchmal der Einsatz von Spezialwerkzeugen nötig, welches Sie dann erst mieten oder kaufen müssen.
- Keine Preisgarantie: Nachbesserungen und teure Materialien können schnell ein Loch in das Budget reißen.
Haus selber bauen Schritt für Schritt
Der Grundstückskauf war erfolgreich und Sie haben sich für den Hausbau in Eigenregie entschieden? Dann kann es jetzt losgehen. Doch wie baue ich ein Haus? Wir haben für Sie eine Anleitung zusammengestellt, nach der Sie Schritt für Schritt vorgehen können, wenn Sie Ihr Haus selber bauen möchten:
- Finanzierungsplan erstellen
Klären Sie, welcher Finanzierungsrahmen Ihnen eigentlich zur Verfügung steht, Hilfe bietet Ihnen dabei unser Budgetrechner. Klären Sie dann Ihre Finanzierung: Lassen Sie sich dazu von einem Spezialisten für Baufinanzierung beraten und holen Sie sich verschiedene Angebote ein. Gern können Sie sich mit unserem Bauzinsenrechner schon mal einen ersten Eindruck über die Kosten Ihrer Finanzierung verschaffen.
- Erstellen Sie einen detaillierten Bauablaufplan
Dieser zeigt die einzelnen Bauabschnitte auf und wann welche Gewerke tätig werden müssen. So können Sie sich auch schon mal Kostenvoranschläge der Handwerksfirmen einholen und diese mit Ihrem Budget vergleichen.
- Vertragspartner engagieren
Holen Sie einen Architekten oder Bauingenieur mit Bauvorlageberechtigung ins Boot. Dieser erstellt Ihnen die für die Baugenehmigung notwendigen Unterlagen und reicht diese auch beim Bauamt ein.
- Baugenehmigung einholen
Damit ein Haus überhaupt gebaut werden kann, muss ein Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Dazu müssen Sie verschiedene Unterlagen zum Hausbau einreichen, dazu gehören beispielsweise Bauzeichnungen, der Wärmeschutznachweis, der amtliche Lageplan und statistische Berechnungen.
- Gewerke organisieren
Viele Handwerksfirmen freuen sich über volle Auftragsbücher, umso wichtiger ist es, sich frühzeitig um die Organisation der Handwerksfirmen zu kümmern. Holen Sie sich verschiedene Angebote ein und sprechen Sie mit den Gewerken mögliche Eigenleistungen ab.
- Baubeginnsanzeige stellen
Mit der Erteilung der Baugenehmigung erhalten Sie ein Formular für die Baubeginnsanzeige. Darin müssen der offizielle Baubeginn, Nachweise für den Brandschutz, der Bauleiter sowie die Firma, die den Rohbau erstellt, vermerkt werden. Legen Sie die Baubeginnsanzeige spätestens eine Woche vor dem offiziellen Baubeginn dem Bauamt vor.
- Weitere Behördenanträge stellen
Für den Hausbau in Eigenregie müssen oft zusätzliche Anträge gestellt werden. Dazu gehört beispielsweise die Sperrung des öffentlichen Verkehrsraums, wenn für die Anlieferung von Materialien oder Container ein öffentlicher Weg gesperrt werden muss. Auch kann es notwendig sein, für die Aushebung der Baugrube das Grundwasser absenken zu lassen. Hierfür müssen Sie einen Antrag auf Grundwasserabsenkung stellen. Für Baustrom und Bauwasser ist ein Antrag beim zuständigen Versorgungsunternehmen notwendig.
- SiGeKo bestellen
Für die Sicherheit der auf dem Bau beschäftigten Arbeiter muss nach der Baustellenverordnung ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (SiGeKo) bestellt werden. Diese spezielle Qualifikation dürfen nur Architekten oder Ingenieure mit mindestens zweijähriger Berufserfahrung erwerben.
- Bauversicherungen abschließen
Um Risiken auf der Baustelle auszuschließen, sollten Sie sich gegen personen- und wetterbedingte Schäden absichern. Zu den wichtigen Policen gehören die Bauherren-Haftpflichtversicherung, die Bauleistungsversicherung sowie die Feuerrohbauversicherung. Helfen Freunde mit, brauchen Sie auch eine Bauhelferversicherung.
- Baustelle einrichten
Für eine ordnungsgemäße Baustelle müssen Bauzäune erstellt, Zufahrtswege eingerichtet und Sanitäreinrichtungen aufgestellt werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind auch ein Erste-Hilfe-Kasten und ein Feuerlöscher.
- Koordination der Gewerke
Organisieren Sie die einzelnen Gewerke terminlich so, dass die Bauabschnitte optimal ineinandergreifen können. Halten Sie am besten bereits im Bauablaufplan fest, wann welche Gewerke tätig werden. Berücksichtigen Sie dabei das Wetter und die Jahreszeiten und beziehen Sie auch eventuelle Materialengpässe sowie Krankheits- und Urlaubzeiten mit ein.
- Der Hausbau startet
Los geht’s mit den Erdbauarbeiten, dann wird die Bodenplatte und wenn gewünscht ein Keller erstellt. Darauf wird der Rohbau mit der Dachkonstruktion errichtet.
- Abnahme und Kontrolle
Haben Sie sich entschieden, Ihr Haus selber zu bauen, sind Sie als Bauherr für die Kontrolle und die Abnahme der erbrachten Leistungen und Bauabschnitte zuständig. Für den Rohbau ist zusätzlich eine behördliche Abnahme nötig. Spätestens eine Woche vor Beendigung der Rohbauarbeiten sollte das Formblatt über die Rohbauabnahme dem Bauamt vorliegen. Die Behörde wird vor Ort den erstellten Rohbau mit den Bauplänen vergleichen. Stellt sie Abweichungen fest, müssen Sie gegen Kostenaufwand nachbessern lassen.
- Innenausbau vornehmen
Je nachdem welche Eigenleistungen Sie mit den Handwerksbetrieben vereinbart haben, können Sie nun die Arbeiten für den Innenausbau selbst durchführen oder durch die entsprechenden Gewerke vornehmen lassen.
- Schlussabnahme durch Bauaufsichtsamt
Bei der finalen Abnahme prüft das Bauaufsichtsamt, ob Ihr neues Eigenheim mit dem Bauantrag übereinstimmt. Außerdem müssen Sie verschiedene Bescheinigungen vorweisen, bspw. die Schlussabnahme des Schornsteinfegers oder die Einhaltung der Schall- und Wärmeschutzrichtlinien.
Was es kostet, ein Haus selber zu bauen
Ehe man sich ins Abenteuer Hausbau stürzt und das Projekt Hausbau in Eigenregie in Angriff nimmt, ist es wichtig zu wissen: Was kostet ein Haus? Und welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich einen Teil der Arbeiten selbst übernehme? Grundsätzlich gilt: Je mehr Sie selbst machen, desto mehr Geld können Sie sparen.
Die Kosten für den Hausbau lassen sich in drei Bestandteile aufgliedern:
- Die Grundstückskosten
- Die Hausbaukosten, diese machen den Hauptteil der Kosten aus
- Die Baunebenkosten, welche rund 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen
Ein Beispiel: Ihr Grundstück kostet 100.000 Euro, der Hausbau 200.000 Euro. Für die Baunebenkosten sollten Sie somit rund 45.000 Euro veranschlagen. In diesen Nebenkosten sind unter anderem auch die Gebühren für Anträge beim Bauamt sowie die Grundbuchkosten enthalten.
Sparen lässt sich also effektiv nur bei den Hausbaukosten, hier können Sie durch Eigenleistungen Ihre Kosten reduzieren. Je nachdem, welche Handwerksarbeiten Sie selbst ausführen möchten, sind dabei unterschiedliche Einsparpotenziale möglich.
Das größte Sparpotenzial bieten Arbeiten, bei denen der Arbeitsanteil höher ist als der Materialanteil. Dazu gehören Maler- und Tapezierarbeiten, der Trockenbau oder Rohbauarbeiten.
Diese Kosten können Sie beim Hausbau in Eigenregie sparen
Wir haben Ihnen einmal aufgeführt, wie viel Sie mit Eigenleistungen sparen können – geordnet nach dem Einsparpotenzial der einzelnen Gewerke:
| Sparpotenzial ca. | |
|---|---|
| Malern und Tapezieren | 70 % |
| Fassade verputzen | 70 % |
| Rohbau | 60 % |
| Trockenbau | 60 % |
| Fliesen verlegen | 50 % |
| Laminat verlegen | 35 % |
| Fenster und Türen | 20 % |
Dazu kommen die Kostenersparnisse, wenn Sie den Hausbau selbst organisieren: Kostet der Hausbau mit einem Bauträger beispielsweise 250.000 Euro, können Sie für die Selbstorganisation circa 20 Prozent für die Organisationsleistung abziehen: Der Hausbau würde Sie dann rund 50.000 Euro weniger, also nur noch 200.000 Euro kosten.
Haus selber bauen oder Fertighaus?
Viele angehende Bauherren stellen sich die Frage: Fertighaus oder Massivhaus? Gut zu wissen: Viele Fertighausanbieter haben so genannte Ausbau- oder Mitbauhäuser im Angebot. Hierbei liefert der Hersteller das Haus und lässt dieses aufstellen, der Innenausbau kann aber komplett oder teilweise vom Bauherr vorgenommen werden.
Noch mehr Freiheit bieten Bausatzhäuser, bei denen Sie auch Arbeiten am Rohbau übernehmen dürfen. Hier liefert der Hersteller nur das Material und Sie bauen das Haus in Eigenregie auf. Je nach Größe sind Ausbauhäuser bereits für ca. 75.000 Euro zu haben, Bausatzhäuser kosten ab rund 40.000 Euro. Entscheiden Sie sich für ein Ausbau- oder Bausatzhaus und bauen das Haus selber, können Sie die Kosten für Ihren Hausbau also um mehrere zehntausend Euro senken.
