Hausbau mit Generalunternehmer: Die Vor- und Nachteile

Was ist ein Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer übernimmt jegliche Bauleistungen, die für die Errichtung des Eigenheims erforderlich sind. Voraussetzung ist ein bereits vorhandenes Grundstück, auf dem er das Haus schlüsselfertig erstellen kann. Dazu beauftrag er die einzelnen Gewerke und übernimmt deren Koordination. Der Generalunternehmer ist somit Ihr Vertragspartner, trägt die Verantwortung für den Hausbau und ist Ihr alleiniger Ansprechpartner bei allen Fragen rund um den Bau Ihres Hauses. Bauherr bleiben weiterhin Sie.

Nicht in den Aufgabenbereich des Generalunternehmers gehören dagegen Planungsarbeiten. Dazu zählen beispielsweise Architektenleistungen oder der Kauf des Grundstücks. Kurz zusammengefasst bedeutet das: Generalunternehmen lassen das Haus nach den Plänen des Architekten auf einem bereits vorhandenen Grundstück erstellen. Allerdings gibt es auch viele Generalunternehmer, die den Hausbau inklusive der Planung zu einem Festpreis übernehmen. Dazu haben sie Standardtypen definiert, an denen dann nur gegen Aufpreis Änderungen vorgenommen werden können.

Generalunternehmen, Bauträger oder Einzelvergabe: Was passt zu mir?

Generalunternehmer sind also lediglich für den Bau des Hauses zuständig. Grundstück und der Plan vom Bauprojekt müssen bereits vorhanden sein, es sei denn, der Generalunternehmer bietet die Planung mit an. Ein Bauträger übernimmt dagegen auch diese Aufgaben: Er besorgt also das Grundstück, plant das Eigenheim und koordiniert den Hausbau. Ein weiterer Unterschied: Während Sie beim Bauen mit einem Generalunternehmer Bauherr bleiben, sind Sie beim Hausbau mit einem Bauträger nur der Käufer. Bauherr ist hier der Bauträger, das heißt, das Haus gehört bis zur Übernahme ihm. Somit haben Sie keinen Einfluss auf den Bauablauf und dürfen keine direkten Weisungen an die Handwerker geben. Im schlimmsten Fall kann Ihnen der Bauträger sogar das Betreten der Baustelle verbieten.

Wie auch bei den meisten Generalunternehmen, wird mit einem Bauträger ein Festpreis vereinbart. Sie wissen also bereits bei der Vertragsunterzeichnung, welche Kosten auf Sie zukommen. Da alle Leistungen durch den Bauträger erbracht werden, ist diese Variante oft auch die günstigste – allerdings nur, wenn Sie mit den standardisierten Haustypen des Bauträgers einverstanden sind. Möchten Sie dagegen individuelle Wünsche einbringen, wird es teurer: Alle Änderungen müssen zusätzlich gezahlt werden. Wer mehr Flexibilität möchte, sollte daher mit einem Architekten oder einem Generalunternehmen planen und den Hausbau mit einem Generalunternehmer durchführen lassen. In der Praxis spricht man hierbei auch von einem Generalübernehmer. Natürlich kann auch der Architekt den Bau des Hauses leiten; unter Umständen müssen Sie dann aber mit höheren Endkosten rechnen, da hier kein Festpreis vereinbart werden kann.

Generalunternehmer unterscheiden sich in der Arbeitsweise

Zusätzlich kann man Generalunternehmen noch einmal in ihrer Vorgehensweise voneinander abgrenzen. Normalerweise übernimmt der Generalunternehmer einen Teil der Arbeiten selbst und lagert die restlichen Aufgaben an die verschiedenen Gewerke, wie beispielsweise Dachdecker, Maurer oder Zimmerer, aus. Erbringt der Generalunternehmer dagegen alle Arbeiten am Hausbau selbst, nennt man ihn auch Alleinunternehmer. Möchten Sie dagegen einige Arbeiten als Eigenleistungen erledigen oder selbst ein paar Handwerker organisieren, fallen diese Aufgaben für den Generalübernehmer weg. Man spricht hier dann von einem Teil-Generalunternehmer.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe?

Natürlich können Sie auch gänzlich auf einen Generalunternehmer verzichten und die Aufgaben per Einzelvergabe an die Gewerke vergeben. Dann übernimmt der Architekt die Ausschreibung der Gewerke, die Beauftragung der einzelnen Handwerksbetriebe kann ebenfalls durch ihn oder aber durch Sie als Bauherr erfolgen. Das hat den Vorteil, dass Sie zum einem mitbestimmen und die Wahl der Handwerker beeinflussen können, zum anderen dürfen Sie selbst entscheiden, welche Leistungen Sie als Eigenleistung erledigen möchten. Bauen Sie in Eigenregie, wählen Sie auch die Gewerke selbst und beauftragen diese.

Allerdings müssen Sie, wenn Sie die Einzelvergabe dem Generalunternehmer vorziehen, viel Zeit und Energie in den Hausbau investieren und mit einem hohen persönlichen Aufwand rechnen. Denn durch die Einzelvergabe an die Gewerke haben Sie auch viele verschiedene Ansprechpartner. Oft lässt sich später auch nur schwer nachvollziehen, welches Handwerksunternehmen für welchen Mangel verantwortlich war. Nötige Sanktionen müssen Sie außerdem selbst durchführen. Zudem sind die Kosten nicht unbedingt niedriger als beim Bauen mit einem Generalunternehmer. Denn oft können Generalunternehmen mit ihren Gewerken gute Rabatte vereinbaren, die Sie selbst wahrscheinlich nie bekommen würden. Und: Bei der Einzelvergabe müssen Sie selber den Überblick über die Baukosten bewahren.

Vorteile und Nachteile

Wie mit jedem Baupartner gibt es auch beim Generalunternehmer Vorteile und Risiken. Hier ein kurzer Überblick:

Der wesentliche Vorteil, einen Generalunternehmer für den Bau seines Hauses zu organisieren, ist: Sie erhalten alles aus einer Hand. Zudem haben Sie – zusätzlich zum Architekten, der die Planung nach Ihren Wünschen übernimmt – nur einen Ansprechpartner, der alle anfallenden Arbeiten koordiniert. So wird kein Gewerk vergessen und Sie als Bauherr haben selbst kaum Aufwand.

Meist arbeitet der Generalunternehmer auch schon seit Jahren mit seinen Gewerken zusammen. Das gibt Ihnen die Sicherheit, dass diese zuverlässig sind. Oft können so auch gute Konditionen verhandelt werden, die der Generalunternehmer an den Bauherren weitergibt. Ein Festpreis gibt Ihnen zusätzlich Planungssicherheit über die anfallenden Kosten.

Dass Sie die Verantwortung für den Hausbau an den Generalunternehmer übertragen, kann auch nachteilig sein. So haben Sie beispielsweise kein Recht, den Handwerkern Weisungen zu geben, da diese nur dem Generalunternehmen verpflichtet sind. Auch bei der Auswahl der Handwerksunternehmen haben Sie kein Mitbestimmungsrecht.

Des Weiteren ist nicht garantiert, dass die Beurteilung der Baufortschritte durch den Generalunternehmer objektiv erfolgt. Ziehen Sie deshalb am besten noch einen unabhängigen Gutachter oder Ihren Architekten hinzu, der die einzelnen Baufortschritte abnimmt.

Ein weiteres Risiko ist die Insolvenz des Generalunternehmens: Handwerker arbeiten dann nicht mehr weiter, Material wird nicht geliefert. Kurz gesagt: Der Bau stoppt. Eventuell sind Sie auch schon in Vorleistung gegangen und haben Geld für noch nicht erbrachte Leistungen gezahlt. Das ist dann futsch. Dazu kommt, dass Sie weiter Kreditraten und Miete zahlen müssen.

Achten Sie deshalb darauf, dass für das Generalunternehmen eine Vertragserfüllungsbürgschaft bei einer Bank oder Versicherung besteht. Damit werden alle im Vertrag genannten Verpflichtungen des Generalunternehmers gegenüber dem Auftragnehmer – also Ihnen – abgesichert. Mindestens fünf Prozent der Vergütung des Generalunternehmers muss diese betragen; besser sind jedoch zehn oder mehr Prozent, damit der Hausbau tatsächlich noch abgeschlossen werden kann.

Zusätzlich lassen sich geleistete Anzahlungen mit einer Vorauszahlungssicherheit absichern. Dabei handelt es sich um eine Bürgschaft, die das Generalunternehmen abschließt und mit der Sie im Voraus gezahltes Geld zurück erhalten.

Nicht zu vergessen: Das Haus gehört Ihnen erst nach der Abnahme der Immobilie. Das heißt auch, dass der Generalunternehmer Ihnen bei Streitigkeiten unter Umständen den Zutritt in Ihr Eigenheim verwehren kann. Im schlimmsten Fall dürfen Sie dann nicht in Ihr Haus einziehen. Um dies zu verhindern, sollten dazu bereits im Vertrag eindeutige Regelungen getroffen werden.

„Wer sich genügend Zeit nimmt für eine wasserdichte Planung, die Suche nach dem passenden Baupartner und die Ausgestaltung eines rechtssicheren Bauvertrags, der die Interessen des Verbrauchers schützt, der kann nachts besser schlafen. Denn Verantwortlichkeiten, Zeitrahmen und Baupreis sind dann klar fixiert“, sagt Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht.

Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen

Wo möchten Sie bauen – auf dem Land oder in der Stadt? Soll es ein Fertighaus oder Massivhaus werden? Grundsätzlich kann man sagen, dass das Bauen auf dem Land günstiger ist als in der Stadt und Fertighäuser oftmals zu niedrigeren Preisen angeboten werden als Massivhäuser. So gibt es bereits Fertighäuser für unter 150.000 Euro, während für ein Massivhaus die Preise oft erst bei 200.000 Euro starten. Weitere Faktoren, von denen der Preis abhängig ist, sind die Größe des Gebäudes, die Ausstattung der Inneneinrichtung und die Qualität der Baumaterialien.

Der Generalunternehmer ist in den meisten Fällen nur für den Hausbau zuständig, also für den Rohbau und die Innenausstattung. Für den Rohbau wird im Schnitt mit 507 Euro/qm gerechnet, die Innenausstattung schlägt mit 400 bis 800 Euro im Schnitt zu Buche. Übernehmen Sie Teile der Handwerksarbeiten als Eigenleistung, können Sie die Preise hier noch einmal senken. Grundsätzlich gilt: Beauftragen Sie ein Generalunternehmen, ist dies teurer, als wenn Sie die Bauleistungen selbst vergeben. Denn ein Generalunternehmer berechnet für die Bauaufsicht und die Koordination der verschiedenen Gewerke natürlich einen Aufwand. Sie müssen deshalb damit rechnen, dass auf die Handwerkerrechnungen noch einmal rund zehn bis 15 Prozent aufgeschlagen werden.

Trotzdem bleibt es wichtig, sich über die verschiedenen Generalunternehmen zu informieren, eventuell Referenzen einzuholen und die Angebote zu vergleichen.

So funktioniert der Bau mit dem Generalunternehmer

Bevor Sie sich in das Projekt Hausbau stürzen und einen Generalunternehmer suchen, sollte eine wichtige Voraussetzung geklärt sein: die Hausfinanzierung. Idealerweise geschieht dies bereits vor der Bauplanung mit dem Architekten und dem Generalunternehmen, nach deren Zahlungsplan Sie die einzelnen Baufortschritte begleichen müssen. Um herauszufinden, was Sie sich eigentlich leisten können und was das Haus kosten darf, können Sie sich an einen unabhängigen Finanzierungsspezialisten wie Dr. Klein wenden oder für einen ersten unverbindlichen Eindruck unseren Budgetrechner nutzen. Ihren persönlichen Bauzins können Sie mit unserem Bauzinsrechner ermitteln:

Einen Generalunternehmer finden: So geht’s

Wer sich für den Bau mit einem Generalunternehmen entschieden hat, sollte sich erst einmal im Bekanntenkreis nach Empfehlungen umhören. Auch auf Baumessen sind viele Anbieter vertreten. Natürlich lassen sich Generalunternehmer auch über das Internet finden; bekannte Marken sind beispielsweise Viebrockhaus, Roth-Massivhaus oder der Fertighausanbieter WeberHaus. Auch das Branchenbuch oder Fachzeitschriften können hilfreich sein. Tipps zu regionalen Firmen geben Ihnen eventuell auch Banken, Verbände oder Gutachter. In vielen Fällen verfügen Generalunternehmern auch über Musterhausparks, in denen Sie sich verschiedene Haustypen anschauen können. So erhalten Sie einen ersten Eindruck über die Bauqualität und die Aufteilung der Räume und können mit dem Generalunternehmer individuelle Wünsche besprechen.

Wichtig ist es, sich genau über die geschäftlichen Daten, die Finanzlage, die anhängigen Gewerke und die Erfahrung des Generalunternehmers zu informieren. In welcher Qualitätsliga das Unternehmen spielt, zeigen eventuelle Auszeichnungen und Zertifikate oder Mitgliedschaften in Verbänden. In einem persönlichen Gespräch können Sie dann herausfinden, ob der Generalunternehmer zu Ihnen passt – schließlich arbeiten Sie über Monate eng mit ihm zusammen und vertrauen ihm Ihr Hausprojekt an. Prüfen Sie dabei besonders die angebotenen Bauleistungen und ob Voraussetzungen für das Angebot gelten. Achten Sie aber auch auf das Zwischenmenschliche: Ist Ihnen der Unternehmer sympathisch? Wie konkret geht er auf Ihre Wünsche ein? Werden Absprachen bereits im ersten Gespräch schriftlich festgehalten? Nur wenn Sie sich wohlfühlen und ein gutes Gefühl haben, sollten Sie in die Vertragsgestaltung gehen.

Das sollte in den Vertrag mit dem Generalunternehmen

Im Gegensatz zu einem Bauträger, dessen Vertrag von einem Notar unterzeichnet werden muss, reicht bei einem Hausbau mit einem Generalunternehmer ein Werkvertrag. Diese Vertragsform ist üblich, wenn der Grundstückskauf getrennt vom Hausbau erfolgt. Bei einem Generalunternehmervertrag geht es also lediglich um die Erstellung des Hauses, daher bedarf diese Vertragsform keiner notariellen Beglaubigung. Umso wichtiger ist es darauf zu achten, dass der Vertrag mit dem Generalunternehmer für das Einfamilienhaus alle Leistungen und Kosten enthält, die für die Erstellung der Immobilie notwendig sind.

• Bauleistungen: Alle Bauleistungen, die der Generalunternehmer übernehmen soll, müssen – möglichst detailliert - im Vertrag aufgeführt werden. Das gilt auch für Sonderwünsche. Die Gewerke, die diese Leistungen ausführen, werden allerdings nicht extra erwähnt. Hier schließt der Generalunternehmer jeweils einen separaten Vertrag mit dem entsprechenden Subunternehmen.
• Kostenaufstellung: Die Kostenaufstellung sollte für alle einzelnen Leistungen im Vertrag enthalten sein. Wesentlich ist dabei der Zahlungsplan, in dem festgelegt wird, welche Summen zu welchem Zeitpunkt fällig werden. Ganz wichtig: Gehen Sie dabei nicht in Vorleistung, sondern zahlen Sie erst, wenn Sie den Bauabschnitt vollständig abgenommen haben. Denn geht das Generalunternehmen in der Zwischenzeit insolvent, bleiben Sie auf den Kosten sitzen und erhalten bereits gezahltes Geld erst einmal nicht zurück.
• Baubeschreibung: Nach dem Bauvertragsrecht haben Sie als Bauherr Anspruch auf eine ausführliche Bauschreibung. Darin müssen beispielsweise Unterlagen zum Innenausbau, der Baukonstruktion und der Gebäudetechnik enthalten sein. Fehlt diese Baubeschreibung oder sind die Aussagen unklar, haftet das Generalunternehmen.
• Fertigstellungstermin: Der Fertigstellungstermin der Immobilie muss im Vertrag mit dem Generalunternehmen verbindlich angegeben werden.
• Rechtliche Bedingungen: Ebenso sollten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, eventuelle Bürgschaftsregelungen und Garantieerklärungen beiliegen.

Wichtig: Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, lassen Sie Ihn rechtlich prüfen. Das kann beispielsweise durch einen unabhängigen Bausachverständigen erfolgen oder durch einen Juristen. Eventuell kann auch der planende Architekt den Vertrag und den Zahlungsplan des Generalunternehmers mit Ihnen durchgehen und nützliche Tipps geben.

Baufinanzierung auf Generalunternehmer abstimmen

Wer bereits ein Grundstück besitzt, sein Haus mit einem Architekten geplant hat und sich nicht selbst um den Hausbau kümmern möchte, entscheidet sich für einen Generalunternehmer. Doch egal, ob Architekt, Bauträger oder Generalunternehmer: Die Auswahl des Baupartners hat auch Einfluss auf Ihre Baufinanzierung. Denn jeder der genannten Baupartner erstellt unterschiedliche Zahlungspläne, die bei einem Finanzierungsangebot berücksichtigt werden müssen. Um eine kostspielige Nachfinanzierung zu vermeiden, stimmen unsere Experten für Baufinanzierung deshalb den Zahlungsplan auf Ihre Anfrage ab. So können wir Ihnen ein individuelles Angebot erstellen, das genau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist.