Vom Bauantrag zur Baugenehmigung: So klappt es
- Eine Baugenehmigung ist für einen Hausneubau, aber unter Umständen auch für einen An- oder Umbau notwendig.
- Der Bauantrag muss beim zuständigen Bauamt eingereicht werden.
- Für den Bauantrag und die Baugenehmigung fallen Kosten von etwa 0,5 % der Baukosten an.
- Gegen eine Ablehnung des Bauantrages kann innerhalb von 4 Wochen Einspruch eingelegt werden.
Was ist ein Bauantrag?
Ein Bauantrag - und darauf folgend die Baugenehmigung - ist die Grundvoraussetzung, um einen Neubau errichten zu dürfen. Auch für An- oder Umbauten kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Mit der Einreichung des schriftlichen Bauantrages bei der zuständigen Baubehörde Ihrer Gemeinde wird ein Prüfverfahren eingeleitet. Damit soll sichergestellt werden, dass Ihr Neubau dem Bebauungsplan und dem Bauordnungsrecht entspricht. Dabei prüft die Behörde beispielsweise, ob der Bau sich in die Umgebung eingefügt, geplante Straßen nicht beeinflusst und das Nachbargrundstück nicht behindert. Erst wenn dem Bauantrag zugestimmt und die Baugenehmigung erteilt wurde, darf mit dem Bau des Gebäudes begonnen werden.
Ein Bauantrag darf nur von Bauvorlageberechtigten eingereicht werden, deshalb übernehmen dies in der Regel ein Architekt, Bauträger oder ein Bauingenieur. Dieser trägt alle benötigten Informationen zusammen und übermittelt das ausgefüllte Formblatt mit den geforderten Unterlagen an die zuständige Baubehörde. Je nach Bundesland und Gemeinde unterscheiden sich allerdings die Baugenehmigungsverfahren. Ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung – die Sie bei der zuständigen Baubehörde oder online einsehen können – schafft Klarheit über den Ablauf des Verfahrens sowie darüber, ob überhaupt eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Für welche Gebäude Sie eine Baugenehmigung benötigen
Nicht für jeden Neubau oder Anbau ist zwingend eine Baugenehmigung erforderlich. Beispielsweise muss für ein Gebäude, das nicht größer als 30 Quadratmeter ist und in dem sich keine Personen aufhalten, in der Regel kein Bauantrag gestellt werden. Dies trifft normalerweise auf einen Carport oder einen Gartenschuppen zu.
Wann Sie eine Baugenehmigung brauchen, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Um sicherzugehen, sollte deshalb eine Bauvoranfrage beim Bauamt gestellt werden. Mit dieser kann herausgefunden werden, ob eine Baugenehmigung notwendig ist. Die Kosten für diesen Bauvorantrag orientieren sich am Prüfungsbedarf, sind aber günstiger als bei einem Bauantrag.
Beim Neubau eines Einfamilienhauses muss immer ein Bauantrag gestellt werden. Möchten Sie einen Carport oder eine Garage bauen, kann aufgrund der Größe ebenfalls eine Baugenehmigung notwendig werden. Ob dies der Fall ist, hängt vom Bebauungsplan und von der jeweiligen Garagenverordnung des Bundeslandes ab. Auch bei der Terrasse ist die Größe entscheidend. Möchten Sie diese noch mit einem festen Dach versehen und so einen Wintergarten daraus machen, muss in den meisten Fällen ein Bauantrag gestellt werden. Anders sieht es beim handelsüblichen Gartenhaus aus: Solange dieses keine Aufenthaltsräume für Personen beinhaltet, ist es in der Regel baugenehmigungsfrei.
Das gehört in den Bauantrag
Die benötigten Unterlagen für eine Baugenehmigung können sich je nach Bundesland unterscheiden. Dazu hat auch das Bauprojekt, für das der Bauantrag gestellt wird, Einfluss auf die einzureichenden Dokumente. In der Regel benötigen Sie für die Baugenehmigung folgende Unterlagen:
- Den vollständig ausgefüllten und vom Architekten sowie von Ihnen als Bauherr unterschriebenen Bauantrag
- Eine Bauzeichnung von einem Sachverständigen (Architekt, Bauingenieur)
- Eine Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes und dessen technische Details
- Den Lageplan vom zuständigen Liegenschaftskataster
- Die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche
- Angaben zur Entwässerung beziehungsweise Wasserversorgung sowie zur Erschließung
- Verschiedene Nachweise, zum Beispiel zum Brandschutz, zur Statik, zum Wärmeschutz und in besonderen Fällen auch ein Schallgutachten
- Eventuell die Zustimmung der Nachbarn zum Bauprojekt, wenn dies von der Gemeinde gefordert wird
Je nach Bundesland können noch weitere Dokumente dazukommen. Erkundigen Sie sich deshalb am besten bei der zuständige Baubehörde nach den erforderlichen Unterlagen. Alle Dokumente müssen Sie in dreifacher Ausführung beilegen: ein Exemplar erhalten Sie mit der Baugenehmigung wieder zurück, die beiden anderen verbleiben bei der Bauaufsichtsbehörde und der Gemeinde.
Was kostet ein Bauantrag?
Für das Stellen, die Bearbeitung und die Genehmigung des Bauantrages fallen Kosten an. Wie hoch diese sind, ist abhängig von der Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes. Zudem bestimmt auch der Bearbeitungsaufwand des Antrages die Höhe der zu zahlenden Gebühren. Müssen also beispielsweise noch weitere Ämter mit in den Genehmigungsprozess einbezogen oder zusätzliche Genehmigungen erteilt werden, wird es teurer.
Grob geschätzt liegen die Kosten für einen Bauantrag bei rund 0,5 Prozent der gesamten Baukosten.
Betragen die Baukosten also rund 200.000 Euro, fallen für den Bauantrag circa 1.000 Euro an. Liegt die Bausumme viel niedriger, weil Sie beispielsweise nur eine Garage bauen möchten, muss in den meisten Fällen eine Mindestgebühr von mindestens 100 Euro gezahlt werden.
So stellen Sie einen Bauantrag
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, gehen Sie am besten wie folgt vor:
- Besorgen Sie sich einen Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde.
- Füllen Sie – bzw. der Bauvorlageberechtigte – das Formular vollständig aus und unterschreiben Sie es gemeinsam.
- Legen Sie dem Bauantrag die benötigten Unterlagen in dreifacher Ausführung bei.
- Geben Sie den Bauantrag persönlich ab oder schicken Sie ihn per Post an das Bauamt.
Prüfen Sie vor der Abgabe des Antrages genau, ob alle Unterlagen beiliegen. Ist dies nicht der Fall, kann es sein, dass der Bauantrag abgelehnt wird. Zwar sind einige Bauämter kulant und gewähren eine zweiwöchige Frist zum Nachreichen der Unterlagen – verlassen kann man sich aber darauf nicht.
Sind alle Unterlagen bei der Baubehörde eingegangen, wird Ihnen mitgeteilt, wann Sie mit einer Entscheidung rechnen können. Meist beträgt die Dauer des Genehmigungsverfahrens mehrere Monate. So lange dürfen Sie nicht mit dem Bau beginnen.
Die Baubehörde prüft nun anhand Ihres Antrages, ob der Hausbau im Einklang mit dem lokalen Bebauungsplan steht, ob das Bauordnungsrecht beachtet wurde und ob der Bau eventuell gegen andere rechtliche Vorschriften widerspricht. Außerdem werden Ihre Nachbarn über das beantragte Bauvorhaben informiert. Diese dürfen dann innerhalb von zwei Wochen Einblick in den Bauantrag nehmen und gegebenenfalls Einspruch dagegen erheben. Erfüllt Ihr Bauprojekt alle Bedingungen und haben auch die Nachbarn keine Einwände, erhalten Sie die Baugenehmigung. Unter Umständen kann diese aber auch mit Auflagen verbunden werden, wie beispielsweise durch die Vorgabe der Dachform oder der Geschosse.
Der Unterschied zwischen Baugenehmigung und Baufreigabe
Die Baugenehmigung wird schriftlich erteilt und ist zeitlich befristet auf ein bis vier Jahre. Wird innerhalb dieser Zeit nicht mit dem Bau begonnen, erlischt die Baugenehmigung. Sie kann aber auf Antrag verlängert werden.
Um mit dem Bauen zu beginnen, brauchen Sie zusätzlich zur Baugenehmigung auch eine Baufreigabe. Diese wird mit einem roten Punkt gekennzeichnet und muss gut sichtbar an der Baustelle angebracht werden. Das Formular mit dem roten Punkt enthält Angaben zum Bauvorhaben, welche Arbeiten ausgeführt werden dürfen sowie die Namen und Anschriften des Bauherrn, des Architekten und der ausführenden Baufirma.
Den roten Punkt erhalten Sie nicht immer zusammen mit der Baugenehmigung, in vielen Bundesländern müssen Sie sich die Baufreigabe beim zuständigen Bauamt selbst besorgen.
Haben Sie die Baugenehmigung und die Baufreigabe erhalten, müssen Sie den Start der Bauarbeiten spätestens eine Woche vor Baubeginn bei der Baubehörde schriftlich einreichen. Auch bei dieser so genannten Baubeginnsanzeige müssen wieder Angaben zum Bauherrn, zum Bauvorhaben und zum Bauleiter gemacht werden. Außerdem sind neben dem Datum des Baubeginns auch Nachweise zur Statik und zum Brandschutz erforderlich. Erst wenn die vollständige Baubeginnsanzeige fristgerecht beim Bauamt eingegangen ist, darf mit dem Bau begonnen werden.
Was tun, wenn der Bauantrag abgelehnt wird
Zwar wird in den meisten Fällen die Baugenehmigung erteilt, dennoch kann es vorkommen, dass der Bauantrag abgelehnt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn gegen den Bebauungsplan verstoßen wird, der Bau sich nicht in das Ortsbild einfügt oder das Baugrundstück unter Naturschutz steht.
Sie können innerhalb von vier Wochen schriftlich Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid einlegen. Fügen Sie möglichst auch gleich Gründe und Belege bei, die den Widerspruch begründen. Wird Ihr Widerspruch akzeptiert, erhalten Sie nachträglich eine Baugenehmigung. Lehnt das Amt Ihren Widerspruch ab, können Sie als letztes Mittel eine Klage beim Verwaltungsgericht einreichen. Dies ist allerdings mit Kosten verbunden. Überlegen Sie sich deshalb am besten vorher, ob Ihr Bauantrag nicht zu Recht abgelehnt wurde und ob sich ein Prozess lohnt. In den meisten Fällen ist es sinnvoller, den Bauantrag zu verbessern und neu einzureichen oder eventuell das Bauvorhaben ganz aufzugeben.
Bauen ohne Baugenehmigung
Für die meisten Bauvorhaben in Deutschland benötigt man eine Baugenehmigung. In einigen Fällen ist aber auch das Bauen ohne Genehmigung erlaubt, beispielsweise bei Gartenhäusern oder kleinen Garagen. Wie groß Sie dabei bauen dürfen, ist in den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer festgelegt.
Beim Bauen ohne Baugenehmigung muss nicht extra durch die Baubehörde geprüft werden, ob der Bau erlaubt ist. Der Bauherr ist dann aber selbst dafür verantwortlich, dass die Vorschriften und Regelungen der Gemeinde eingehalten werden. Handelt es sich um größere Gebäude, kann oftmals auch die Genehmigungsfreistellung genutzt werden. Damit muss nicht extra ein Bauantrag gestellt werden, sondern das Bauprojekt muss lediglich „angezeigt“ werden. Dazu müssen Sie dem Bauamt alle wichtigen Unterlagen vorlegen. Das Bauamt prüft dann, ob der Bebauungsplan eingehalten wird. Meldet sich die Baubehörde nicht innerhalb eines Monats, darf mit dem Bau begonnen werden – eine Baugenehmigung ist hierfür nicht erforderlich.
Dringend abzuraten ist vom Bauen ohne erforderliche Baugenehmigung. Wird die Bauaufsichtsbehörde darauf aufmerksam, dass die Baugenehmigung fehlt, müssen Sie nicht nur mit einem hohen Bußgeld bis zu 50.000 Euro rechnen. Die Behörde hat auch das Recht, den Bau still zu legen oder sogar abzureißen. Es ist daher empfehlenswert, sich vor jedem Bauvorhaben abzusichern, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies können Sie beim zuständigen Bauamt durch die bereits erwähnte Bauvoranfrage oder durch einen Anwalt für Baurecht prüfen lassen.
5 Tipps: Worauf Sie beim Bauantrag achten sollten
Damit Ihr Bauantrag erfolgreich ist, haben wir Ihnen abschließend noch einige Tipps zusammengestellt:
- Prüfen Sie durch eine Anfrage beim zuständigen Bauamt Ihrer Gemeinde, ob für Ihr Bauprojekt eine Baugenehmigung erforderlich ist.
- Reichen Sie den Bauantrag vollständig mit allen geforderten Unterlagen und in dreifacher Ausführung ein. Das verkürzt die Bearbeitungszeit.
- Sind Sie unsicher, ob Sie eine Baugenehmigung für Ihr Projekt bekommen, stellen Sie eine Bauvoranfrage. Wenn nötig, können Sie dann den Bauantrag noch einmal nachbessern und steigern so Ihre Chance auf die Genehmigung.
- Holen Sie sich bereits vor der Antragstellung die Zustimmung der Nachbarn ein. Können Sie diese schriftlich nachweisen, muss die Baubehörde nicht mehr extra nachfragen – das spart Bearbeitungszeit.
- Achten Sie darauf, dass die Baugenehmigung nicht verfällt. Dauert der Start Ihres Bauvorhabens länger als die Gültigkeit der Baugenehmigung, können Sie eine Verlängerung beantragen. So sparen Sie sich die Zeit und die Kosten für einen neuen Bauantrag.
