Das Tilgungsparadox: Warum niedrige Baukreditzinsen nicht immer die besten sind

Was ist das Tilgungsparadox?

„Viele Verbraucher glauben, dass sie bei günstigen Baukreditzinsen auch schneller schuldenfrei sind. Doch das Gegenteil ist der Fall: Ein Baukredit mit niedrigem Zinssatz läuft bei gleicher anfänglicher Tilgungsrate deutlich länger als eines mit hohem Baukreditzins“, erklärt Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein. Dieses Phänomen nennt sich Tilgungsparadox.

Wie kommt es zum Tilgungsparadox?

Bei einem Kredit mit einem von Beginn an niedrigeren Zins und derselben Tilgungsrate dauert es länger, bis sich die Verhältnisse innerhalb der Rate zugunsten der Tilgung verschieben. Auf Grund des niedrigeren Baukreditzinses sinkt der Zinsanteil langsamer und der Tilgungsanteil steigt langsamer. Dies hat zur Folge, dass Sie insgesamt länger brauchen, um Ihre Restschuld komplett abzutragen. Außerdem müssen Sie über die Jahre hinweg höhere Zinskosten in Kauf nehmen.

Der Grund liegt in der Beschaffenheit des Annuitätendarlehen, welches in Deutschland am häufigsten für eine Baufinanzierung verwendet wird. Annuitätendarlehen sind so aufgebaut, dass die Monatsrate über alle Jahre hinweg gleich bleibt. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Innerhalb der Monatsrate verschieben sich mit den Jahren die Verhältnisse:

• Der Zinsanteil sinkt immer weiter.
• Der Tilgungsanteil steigt immer weiter.

Sind die Baukreditzinsen nun niedrig und Sie haben dazu eine niedrige Tilgungsrate gewählt, dauert es länger, bis der Zinsanteil sinkt. Das bedeutet, das auch der Tilgungsanteil nicht in dem Maße ansteigen kann. Die Folge: Es dauert länger, die Restschuld abzuzahlen und die Zinskosten steigen.

Wie kann ich das Tilgungsparadoxon umgehen?

Um das Tilgungsparadox auszuschließen, sollten Sie sich nicht nur auf die Baukreditzinsen konzentrieren. Achten Sie bei einem Vergleich von verschiedenen Baufinanzierungsangeboten stattdessen auch auf eine entsprechend hohe Tilgung:

• Ist der Zins bei Angebot A niedriger als bei Angebot B, die Tilgung aber dieselbe, erhöht sich die Laufzeit des Kredites von Angebot A.
   
• Liegen Ihnen also zwei Angebote mit unterschiedlichen Baukreditzinsen vor und Sie entscheiden sich für das Angebot mit dem niedrigeren Zins bei gleicher Tilgung, nehmen Sie gleichzeitig in Kauf, die Baufinanzierung einige Jahre länger abbezahlen zu müssen. Prüfen Sie deshalb, ob das Angebot mit dem höheren Zinssatz im Endeffekt nicht doch das günstigere Angebot ist.

• Leisten Sie außerdem Sondertilgungen, um Ihren Kredit schneller abzuzahlen.

Wie stehen die Baukreditzinsen aktuell?

Seit 2022 sind die Baukreditzinsen rasant gestiegen. Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, erwartet dagegen für die zweite Jahreshälfte 2024 eine generelle Seitwärtsbewegung bei den Baukreditzinsen. Doch wegen der vielen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten wird sie mit Schwankungen verbunden sein. 

Kreditwillige können also auf Zinsdellen hoffen und solllten diese für eine günstigere Immobilienfinanzierung nutzen. Sie wollen es genauer wissen? Dann emofehlen wir Ihnen unseren Bauzinsausblick 2024. Michael Neumann ordnet im Video die aktuelle Zinsentwicklung ein, wagt eine Zinsprognose für das 2. Halbjahr 2024 und blickt auch auf die aktuelle Lage am Immobilienmarkt. Schauen Sie sich jetzt das Video "Bauzins-Prognose: Michael Neumann schätzt den Zinstrend ein" an.

Trotz der Zinswende sind die Baukreditzinsen im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. So können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Jahreszins von bestenfalls 3,02 % (Stand: 14.11.2024 / Repräsentatives Beispiel) anbieten.

Das gilt für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 %. Die monatliche Rate läge in diesem Beispiel bei 1.443,75 €. Zum Vergleich: In den Nullerjahren waren Bauzinsen von über 4 % die Regel.

Wie wirkt sich das Tilgungsparadox auf Ihre Baufinanzierung aus?

Welche Konsequenzen niedrige Baukreditzinsen bei einer gleichbleibenden Tilgungsrate auf Ihre Restschuld und Ihre Laufzeit haben, sehen Sie an folgendem Beispiel:

Das Beispiel zeigt: Bei einem Sollzinssatz von 3 % fällt die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung günstiger aus. Sie sinkt um rund 300 €. Zudem zahlen Sie weniger Zinsen an die Bank. In unserem Fall sind es rund 30.000 €. Doch am Ende der Sollzinsbindung ist die Restschuld höher, zudem wird insgesamt 3 Jahre länger dauern, bis Sie das gesamte Darlehen abbezahlt haben. 

Vergleichen wir jetzt, was passieren würde, wenn Sie bei dem niedrigeren Baukreditzins die Tilgung von Beginn an ein wenig erhöhen würden, nämlich auf 2,5 % pro Jahr:

Hier sehen Sie nun: Bei einer anfänglichen Tilgung von 2,5 % statt 2 % können Sie dem Tilgungsparadox entgegenwirken. In unserem Beispiel verkürzt sich die Laufzeit des Baukredits um 15 Monate. Sie sind also schneller schuldenfrei.

Die weiteren Vorteile einer höheren Tilgung sind in diesem Fall:

• Ihre Monatsrate ist günstiger als beim Angebot mit dem höheren Sollzinssatz.
• Sie zahlen deutlich weniger Zinsen an die Bank.
• Sie haben bereits nach 10 Jahren wesentlich mehr von Ihrer Restschuld getilgt, also zurückgezahlt.

Anschlussfinanzierung: Wie vermeide ich das Tilgungsparadox?

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Sollzinsbindung Ihrer ersten Finanzierung ausgelaufen ist, eine Restschuld besteht, für die Sie einen neuen Kredit aufnehmen müssen. Um dem Tilgungsparadox bei der Anschlussfinanzierung zu entgehen, ist es wichtig, auch hier auf günstige Baukreditzinsen und eine entsprechend hohe Tilgung zu achten.

Dies funktioniert am besten mit einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierung. So erhalten Sie oft günstigere Baukreditzinsen und haben somit mehr Luft für eine höhere Tilgung. Im Idealfall sinkt sogar die Monatsrate.

Verlängern Sie dagegen einfach nur die bestehende Baufinanzierung im Rahmen einer Prolongation bei Ihrer jetzigen Bank, entgeht Ihnen die Möglichkeit, die Tilgung zu optimieren. Sie zahlen somit in den kommenden Jahren unnötig hohe Zinsen an die Bank.