Bauleiter – Aufgaben, Kosten und Haftung

Muss ich für meinen Hausbau einen Bauleiter haben?

Gemäß der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) braucht jede Baustelle mindestens einen Bauleiter, der darüber wacht, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Planers entspricht. Zudem achtet der Bauleiter auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle. 

Denken Sie daran, dass Sie bereits vor dem praktischen Baubeginn einen Bauleiter brauchen, denn ein Verstoß wird meist mit einer Geldstrafe geahndet, im Extremfall sogar mit einer Freiheitsstrafe:

• Erstmalig müssen Sie im Bauantrag den Namen und die Anschrift des Bauleiters der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen. Die Mitteilung ist vom Bauleiter zu unterschreiben.
• Dies setzt sich bei der so genannten Baubeginnsanzeige fort, die Sie mindestens eine Woche vor dem Start der Bauarbeiten der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen. Auch dort müssen Sie unter anderem den zuständigen Bauleiter benennen.

Sollten Sie im Zuge des Bauprojekts den Bauleiter wechseln, ist es Ihre Pflicht als Bauherr, also als Auftraggeber für den Hausbau, die Bauaufsichtsbehörde darüber zu informieren.

Wer wird als Bauleiter zugelassen?

In der Regel sind es Architekten oder Bauingenieure, die sich als Bauleiter spezialisiert haben. Sie verfügen über die notwendige Bauvorlageberechtigung und die nötige Berufserfahrung. Oft arbeiten sie für ein Architekturbüro, Bauingenieurbüro, Bauunternehmen oder sie verdienen ihr Geld als Selbstständige. Alternativ ist es auch möglich, dass ein qualifizierter Handwerksmeister zum Bauleiter aufsteigt, wenn er sich entsprechend weiterbildet und die Bauvorlageberechtigung erwirbt.

Kann ich als Bauherr auch Bauleiter sein?

Wenn Sie als privater Bauherr über die entsprechenden Sachkunde und Erfahrung verfügen, können Sie auch die Bauleitung für das Hausbauprojekt übernehmen. So heißt es beispielsweise in der LBO von Schleswig-Holstein: „Die Bauleiterin oder der Bauleiter muss über die für ihre oder seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Verfügt sie oder er auf einzelnen Teilgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, so sind geeignete Fachbauleiterinnen oder Fachbauleiter heranzuziehen. Diese treten insoweit an die Stelle der Bauleiterin oder des Bauleiters. Die Bauleiterin oder der Bauleiter hat die Tätigkeit der Fachbauleiterinnen oder Fachbauleiter und ihre oder seine Tätigkeit aufeinander abzustimmen."

Soweit die Theorie. Doch in der Praxis dürfte es in der Regel eher selten der Fall sein, dass der private Bauherr gleichzeitig auch als Bauleiter agiert. Denn es handelt sich dabei um einen Vollzeitjob. Ein Baulaie kann diese Aufgabe nicht übernehmen. Hier sind also Spezialisten gefragt, die unter anderem Baumängel aufdecken und deren Beseitigung koordinieren.

Welche Aufgaben übernimmt ein Bauleiter?

Im Auftrag des Bauherrn steuert der Bauleiter sämtliche Prozesse der Bauausführung: von der Planung des Baustellenaufbaus bis zur Abnahme des finalen Hausbauprojekts. Mit dem Beginn des Rohbaus, wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus bauen, übernimmt nicht selten der bereits mit der Bauplanung betraute Architekt oder Bauingenieur die Rolle des Bauleiters.

Die konkreten Aufgaben des Bauleiters werden vor Beginn der Bauarbeiten vereinbart. Die vielfältigen Aufgaben des Bauleiters leiten sich aus der so genannten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – kurz HOAI – ab. So gibt es gemäß der Anlage 10 der HOAI entsprechende Grundleistungen für die so genannte „Objektüberwachung und Dokumentation“, die der Bauleiter übernimmt. Dazu gehören unter anderem:

• Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit den Planungs- und Ausführungsunterlagen
• Überwachung der Ausführung von Tragwerken
• Koordination der Fachplaner und anderer fachlich am Bau Beteiligter
• Erstellung und Überwachung eines Bauzeitenplans
• Führen des Bautagebuches
• Aufmaß zusammen mit den ausführenden Unternehmen
• Rechnungsprüfung
• Überwachung der Mängelbeseitigung
• Kostenkontrolle

Welche Aufgaben im Einzelnen zu realisieren sind und welche Vollmachten der Bauleiter dafür benötigt, stimmen Sie mit ihm im Vorfeld ab.

Baubesprechung, Baubegehung & Bautagebuch: Das Pflichtprogramm

Im Berufsalltag des Bauleiters gibt es immer wieder Tätigkeiten, die ihn während der gesamten Bauausführung begleiten. In diesem Abschnitt stellen wir Ihnen 3 Routinetätigkeiten im Detail vor.  Der Grund: Sie wirken als Bauherr direkt beziehungsweise indirekt mit.

Baubesprechung

Regelmäßige Baubesprechungen zeichnen eine professionelle Bauleitung aus. Daher treffen sich Bauleiter, Bauherr, Planungsbeteiligte und die ausführenden Unternehmen mindestens einmal pro Monat zur großen Baubesprechung. Der Bauleiter koordiniert dabei die Agenda und leitet die Baubesprechung. Die Kernthemen sind: 

• Informationen über den aktuellen Stand des Bauprojekts,
• etwaige Baumängel, die fristgerecht beseitigt werden müssen sowie
• die Aktualisierung der anstehenden Aufgaben.

Die Ergebnisse werden in einem Protokoll festgehalten.

Baubegehung

Der Bauleiter begutachtet meist 1x pro Woche die ausgeführten Bauaufgaben und dokumentiert sie in einem Protokoll. Das Protokoll kann er mit Fotos ergänzen. Eventuelle Baumängel lassen sich somit schneller erkennen und beseitigen. Je nach erteilter Vollmacht braucht er dafür Ihre Erlaubnis. Konkretisieren Sie daher im Vertrag seine Vertretungsmacht und legen Sie beispielsweise eine Baukostenobergrenze fest.

Bautagebuch

Der Bauleiter muss ein Bautagebuch führen. Es dokumentiert im Kern den gesamten Bauablauf: von der Planung des Baustellenaufbaus bis zur Abnahme des finalen Bauprojekts. Im Idealfall aktualisiert der Bauleiter es täglich, mindestens aber bei jeder Baubegehung und lässt es vom Bauherrn und den beteiligten Gewerken unterzeichnen.

Ein mangelhaft geführtes Bautagebuch ist eine Pflichtverletzung des Bauleiters, die unter anderem zu einer Honorarkürzung führen kann. Allerdings gibt es keine Vorgaben hinsichtlich der Form (Papier und digital) und der genauen Inhalte.

In den letzten Jahren hat sich die digitale Form mehr und mehr durchgesetzt, da diese unter anderem übersichtlicher als die Papierform ist und Dokumente medial angereichert werden können. Und dank Smartphone und Tablet ist das Bautagebuch stets auf der Baustelle dabei.

Wie viel kostet ein Bauleiter?

Planen Sie etwa 3 bis 4 % der reinen Baukosten für den Bauleiter ein. Die genauen Kosten ergeben sich je nach Art der Beauftragung. 

Kosten gemäß der HOAI

Wenn Sie einen angestellten Bauingenieur oder Architekten mit der Bauleitung beauftragen, können Sie die Honorartafel der HOAI heranziehen, um die Kosten für die Bauleitung zu berechnen. Am Beispiel eines Architektenhauses möchten wir Ihnen die Kostenberechnung für die Bauleitung  beispielhaft verdeutlichen.

Kostenfaktoren für die Bauleitung	Beispiel
Schwierigkeitsgrad des Bauprojekts	Honorarzone II
Nettobausumme	300.000 €
Erbrachte Leistung: Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation	32 %
Mindesthonorarsatz für hundertprozentige Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen	33.692 €
Höchsthonorarsatz für hundertprozentige Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen	39.981 €
Minimale Gesamtkosten für den Bauleiter	10.781,44 €
Maximale Gesamtkosten für den Bauleiter	12.973,92 €

Wie Sie sehen, hängen die Kosten für den Bauleiter von einigen Faktoren ab:

• Schwierigkeitsgrad des Bauprojekts: Es gibt insgesamt fünf Schwierigkeitsgrade. Im Fachjargon ist von 5 Honorarzonen die Rede. Einfamilienhäuser stellen beispielsweise eine eher geringe Planungsanforderung dar, sodass sie der die Honorarzone II zugeordnet werden.
• Nettobausumme: Sie umfasst die Nettokosten für eine Immobilie. Dazu ermittelt der Architekt die Materialkosten sowie die Arbeitsstunden der Facharbeiter − ohne Umsatzsteuer sowie ohne Grundstücks- und Erschließungskosten.
• Erbrachte Leistung: Sie können einen Architekten mit der gesamten Bauplanung bis hin zur Bauabnahme beauftragen. Sie haben auch die Option, Teilleistungen wie die Objektüberwachung zu vergeben. Sie macht rund 32 % seiner Gesamtleistung aus.
• Honorarsatz: Für jede Teilleistung gibt es einen Mindest- und einen Höchstsatz, der gemäß der Nettobausumme und der Honorarzone in Rechnung gestellt wird. In der Praxis ist dies meist der Mindestsatz.

Denken Sie jedoch daran, dass die HOAI nur einen groben Orientierungspunkt für die Kosten des Bauleiters bietet. Verhandeln Sie selbstbewusst mit dem Architekten beziehungsweise mit dem Bauingenieur, denn der Wettbewerb ist umkämpft.

Kosten für einen selbstständigen Bauleiter

Es gibt auch Architekten und Bauingenieure, die als Selbstständige den Job des Bauleiters übernehmen. Beide orientieren sich entweder an der HOAI oder bieten einen festen Tagessatz an. Der durchschnittliche Tagessatz liegt zwischen 520 rund 800 Euro.

Kosten für einen Bauleiter im Bauunternehmen

Als Bauherr haben Sie auch die Möglichkeit, ein Bauunternehmen mit dem Hausbau zu beauftragen. Das Baukostenangebot enthält meist einen Festpreis, der unter anderem die Kosten für den professionellen Bauleiter berücksichtigt beziehungsweise die fachliche Abnahme der Bauabschnitte durch einen Sachverständigen.

Baupartnersuche: 3 Wege

Sie haben als Bauherr mehrere Optionen bei der Baupartnersuche:

• Sie können einen Bauträger damit beauftragen. Dieser kauft Grundstücke im großen Stil und baut darauf bezugsfertige Neubauten wie Einfamilienhäuser.
• Sie beauftragen einen Dienstleister für Fertighäuser damit, Ihr Eigenheim quasi in Rekordzeit zu bauen. Fertighäuser werden meist schlüsselfertig gebaut.
• Ein Generalunternehmer übernimmt jegliche Bauleistungen für Sie: von der Planung bis zur Bauabnahme.

Für welche Baupartner-Option Sie sich auch entscheiden, fragen Sie vor der Unterschrift des Bauvertrags nach, wie der „Auftragnehmer“ die Bauleitung genau organisiert und wer gegebenenfalls Ihr Ansprechpartner ist.

Wie finden Sie einen Bauleiter und worauf sollten Sie achten?

Starten Sie Ihre Suche im Internet entweder über ein Jobportal oder nutzen Sie die bundesweite Datenbank der Bundesliste e.V., die ein Verzeichnis für im Bauwesen tätige Berufsgruppen bietet. Stöbern Sie ferner in Fachzeitschriften und fragen Sie im Freundes- und Bekanntenkreis nach.

Führen Sie ein systematisches Akquise-Gespräch mit den Bauleitern, um sich ein umfassendes Bild zu machen. Lassen Sie sich unbedingt einen Nachweis über eine aktuelle Berufshaftpflichtversicherung vorlegen. Damit steigen Ihre Chancen, dass Sie im Notfall Ihren Schadensansprüche wegen mangelhafter Bauleitung erfolgreich geltend machen können.

Fragen Sie nach seinem akademischen Abschluss beziehungsweise seiner Ausbildung, seiner Berufserfahrung und seinen Referenzen. Im Idealfall kontaktieren Sie seine ehemaligen Bauherren, um die Qualitäten des Bauleiters besser zu beurteilen.

Sie brauchen also ein gutes Bauchgefühl bei der Auswahl des richtigen Bauleiters. Denn er ist Ihr Stellvertreter auf der Baustelle und der zentrale Ansprechpartner für die Gewerke und der Bauaufsichtsbehörde. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit für Ihre Entscheidung.

Haftet ein Bauleiter bei Baumängel?

Ein Bauleiter ist verpflichtet, ein beauftragtes Bauwerk in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, der Planung, den Leistungsbeschreibungen und den anerkannten Regeln der Technik umzusetzen und zu übergeben. Gelingt das nicht, kann der Bauleiter persönlich oder das beauftragte Bauunternehmen dafür haften.

So können Sie beispielsweise als Bauherr Haftungsansprüche stellen, wenn nach der Fertigstellung und Abnahme des Neubaus Baumängel auftreten. Sie haben dann als Bauherr mehrere Optionen:

• Sie setzen der Bauleitung eine Frist, den Baumangel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beseitigen.
• Sollte die Bauleitung die Frist verstreichen lassen, können Sie den Baumangel auf Kosten des Unternehmens selbst beseitigen.
• Sie treten vom Bauvertrag zurück.
• Sie reduzieren die Vergütung und verlangen einen Schadensersatz.

Die rechtlichen Grundlagen für die Haftungsansprüche lassen sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) ableiten.

In der Praxis gibt es zwischen Bauleiter und Bauherr immer wieder unterschiedliche Auffassungen darüber, wann ein Überwachungsfehler vorliegt. Und nicht jeder Ausführungsmangel ist gleich ein Fehler des Bauleiters. Suchen Sie im Ernstfall einen Fachanwalt auf, der Sie bei Schadensersatzansprüchen und Verjährungsfristen berät. Für Mängelansprüche bei Bauwerken sieht beispielsweise das BGB eine Frist von 5 Jahren vor. Nacherfüllung, Selbstvornahme oder Schadensersatz können daher nur binnen dieser Frist nach der Abnahme bei dem Auftragnehmer durchgesetzt werden.