Baunebenkosten: Übersicht über alle Nebenkosten beim Hausbau

Was sind Baunebenkosten?

Unter den Begriff Baunebenkosten werden alle Kostenpunkte vereint, die neben dem Kaufpreis für eine Immobilie und ein Grundstück anfallen. In den folgenden Ausführungen haben wir auch die Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer sowie die Maklercourtage der vollständigkeithalber mit aufgeführt. Wer diese Kosten nicht in seine Baufinanzierung einrechnet, hat eindeutig zu knapp kalkuliert.

Denn rund um den Hauserwerb entstehen eine Reihe an Kosten, die neben dem Kaufpreis beglichen werden müssen. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten fallen dabei immer an. Wer einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie oder einem Grundstück beauftragt, zahlt die Courtage. Bei einem Neubau werden diese Baunebenkosten auch fällig. Sie haben jedoch weitaus mehr Faktoren zu berücksichtigen. Bevor ein Bau überhaupt starten kann, verursachen unter anderem ein Aushub und eine Vermessung des Grundstücks Kosten, die es zu beachten gilt.

Diese Kosten fallen also noch zusätzlich zum Kaufpreis für Ihre Immobilie an, unabhängig davon, ob Sie selber bauen, einen Architekten beauftragen oder sich für ein Fertighaus entschieden haben. Haben Sie ein Angebot vom Architekten oder einem Fertighausanbieter vorliegen, können darin bereits einige Baunebenkosten enthalten sein, da Sie häufig pauschale Leistungen anbieten.

Allerdings sind pauschale Angaben zu den Kosten nur sehr schwer möglich, da sowohl ein Haus als auch der Bau sehr individuell sind. Es gibt immer andere Anforderungen an eine Immobilie und die Kosten, die eine pauschale Aussage erschweren. Je genauer die einzelnen Faktoren errechnet werden, desto zuverlässiger kann eine Baufinanzierung erstellt werden. Dabei ist es wichtig, alle möglichen Faktoren in Betracht zu ziehen.

Neubau kaufen, Kaufnebenkosten zahlen

Bei einem Neubau werden, wie auch bei einem Hauskauf, Kaufnebenkosten eingefordert. Mit diesen Baunebenkosten müssen Sie auf jeden Fall rechnen. Dabei handelt es sich um Notarkosten sowie Kosten für das Grundbuch. Darüber hinaus Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision. Diese Kosten fallen auch an, wenn Sie lediglich ein Grundstück erwerben.

Notar- und Grundbuchkosten

Ohne einen Notar findet kein Immobilienverkauf statt. Die Notarkosten werden daher bei jeder Abwicklung fällig. Ein Notar besiegelt den Eigentümerwechsel und übernimmt die Eintragung ins Grundbuch. Nachdem Eigentümerwechsel bekommt der Käufer eine Rechnung mit allen erbrachten Leistungen. Dazu zählen gleichsam die Grundbuchkosten. Die Kosten liegen zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie.

Grunderwerbsteuer

Fällt immer an, wenn „Grund“ erworben wird. Da Grunderwerbsteuer Ländersache ist, hat jedes Bundesland die Höhe dieser Steuer individuell festgelegt. Sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Maklerkosten

Die Maklerprovision fällt natürlich nur an, wenn auch ein Makler bei der Suche nach einem Grundstück oder einer Immobilie unterstützt hat. Die Höhe der Kosten für einen Makler sind nicht gesetzlich geregelt. Das bedeutet, dass jeder Makler seinen eigenen Preis festlegen kann. Um mit der Konkurrenz mithalten zu können, orientieren sich die Makler natürlich stark an den Preisen der Wettbewerber. Daher spricht man auch von „regional üblichen Preisen“. In der Regel werden zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises veranschlagt.

Kosten für die Baugenehmigung

Bevor Sie Ihre Immobilie überhaupt erst bauen dürfen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Damit werden die ersten Baunebenkosten fällig. Diese muss beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Der Bauantrag wird in zwei Bereiche geteilt:

1. Große Baulagenberechtigung
2. Kleine Baulagenberechtigung

Während die große Baulagenberechtigung nur von eingetragenen Architekten und Bauingenieuren eingereicht werden darf, darf die kleine Baulagenberechtigung auch von Bautechnikern, Maurermeistern, Zimmerermeister, Betonbauermeister und Architekten ohne Eintragung in die Liste der Berechtigten eingereicht werden. Die kleine Baulagenberechtigung ist allerdings auch nur in Bayern, Bremen, Berlin, Baden-Württemberg, Hessen Niedersachen, Hamburg und Schleswig-Holstein zulässig.

Bereits für die Anfertigung der einzureichenden Unterlagen entstehen Baunebenkosten. Dabei spielt eine Rolle, wer sie anfertigt und welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Die Anforderungen der Bauämter sind hier sehr unterschiedlich. Rechnen Sie in der Regel mit zehn Prozent der gesamten Kosten. Die Kosten für den Bauantrag belaufen sich auf 0,5 Prozent der Bausumme. Eine Mindestgebühr zwischen 100 und 200 € wird in jedem Fall fällig. Die Baugenehmigung selbst macht etwa 0,2 bis 0,7 Prozent der Baukosten aus. Diese Kosten sind auch zu zahlen, wenn keine Baugenehmigung erteilt wird. 

Belaufen sich die Kosten für Ihre Immobilie auf 280.000 €, fallen für die einzelnen Leistungen folgende Nebenkosten an:

Leistung	Kosten	Prozentualer Anteil der Bausumme
Bauantrag	1.400 €	0,5 %
Baugenehmigung	560 € - 1.960 €	0,2 % - 0,7 %
Gesamt	1.960 € - 3.360 €	0,7 % - 01,2 %

Die Kosten für die einzureichenden Unterlagen können stark variieren. Zum einen kommt es darauf an, welche Unterlagen das zuständige Bauamt einfordert, zum anderen liegen die Unterlagen mindestens teilweise bereits vor.  

Sollten Sie einige Unterlagen noch besorgen müssen, können Baunebenkosten für folgende Punkte anfallen:

• Vermessung
• Bodengutachten
• Erschließung und Hausanschlüsse
• Prüfstatiker
• Abriss von Altbauten

Natürlich zahlen Sie nur das, was Sie auch tatsächlich in Anspruch nehmen. Benötigen Sie beispielsweise kein Bodengutachten, zahlen sie dafür auch keine Rechnung.

Vermessung

Vor dem Hausbau werden Vermessungsunterlagen gebraucht, die Teil der Baunebenkosten sind. Sie bestehen aus einem amtlichen und einem objektbezogenen Lageplan. Die Vermessung wird durch ein offiziell anerkanntes Vermessungsbüro durchgeführt. Nur mit einer professionellen Vermessung Ihres Grundstücks wird das Dokument anerkannt. Die Vermessung des Grundstücks ist dann notwendig, wenn Sie Zweifel an den Markierungen haben oder die Grenzen nicht mit denen auf der Flurkarte übereinstimmen. Die Vermessung ist auch notwendig, wenn das Grundstück noch nicht erschlossen wurde. Die Kosten für die Vermessung unterliegen einer Vermessungsgebührenordnung und sind daher bundesweit ähnlich zu erwarten. In der Regel fallen Nebenkosten für folgende Punkte an:

Leistung	Kosten
Amtlicher Lageplan inkl. 3 Ausführungen	900 €
Objektbezogener Lageplan	240 €
Feinabsteckung	200 €
Gebühr für Vermessungsunterlagen	225 €
Lage- und Höhenüberprüfung und Gebäudeeinmessung	605 €
Mehrwertsteuer	412 €
Gesamtkosten	2.582 €

Bodengutachten

Wenn noch kein Bodengutachten erstellt wurde, ist es empfehlenswert, dies nachzuholen, da Ihr Haus einen soliden Untergrund braucht und Sie sicher in Ihrer Immobilie wohnen wollen. In erster Linie muss der Boden so beschaffen sein, dass er ein Haus tragen kann. Aber auch für den Aushub des Erdreichs ist es von Vorteil zu wissen, mit welchem Untergrund Sie es zu tun haben. Für ein Bodengutachten werden folgende Punkte ermittelt:

• Versickerungsfähigkeit
• Bodenklasse und Bodenbeschaffenheit
• Tragfähigkeit des Bodens
• Informationen zu Grundwasser
• Eventuelle Belastungen
• Vorgaben zur Abdichtung des Gebäudes
• Beschreibung der Geologie

Aus diesen Informationen wird für den Statiker ersichtlich, welche Vorkehrungen getroffen werden müssen, um das Haus auf einen soliden und tragfähigen Untergrund zu stellen. Gleichsam erfahren Sie, ob und welche Altlasten im Boden vorhanden sind sowie die Beschaffenheit des Bodens. 

Erschließung und Hausanschlüsse

Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, muss es erschlossen werden. Das bedeutet, das Grundstück an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk anzuschließen. Das erhöht die Baunebenkosten. Die Preise schwanken wieder sehr stark und sind vom Materialeinsatz sowie vom Aufwand abhängig. Die Tabelle zeigt die einzelnen Positionen und die ungefähren Preise, mit denen Sie rechnen können.

Leistung	Kosten
Öffentliche Trinkwasserversorgung	2.000 €- 5.000 €
Öffentliches Kanalisationssystem	2.000 €- 5.000 €
Stromnetz	2.000 €- 3.000 €
Gasversorgung	Meist unter 2.000 €
Telefonnetz	Wenige hundert €

Die Preise erschlossener Grundstücke sind häufig höher, als die unerschlossener. Der Grund sind die entstandenen Kosten, die der Verkäufer für die Erschließung des Grundstücks bereits investiert hat. Das möchte er durch einen erhöhten Kaufpreis wieder ausgleichen. Wer ein erschlossenes Grundstück kauft, muss nicht mehr mit den Erschließungskosten rechnen, die die Baunebenkosten nach oben treiben würden. 

Prüfstatiker

Ein Prüfstatiker überprüft die Statik des Hauses. Also ob die Immobilie den geplanten Anforderungen Stand hält. Er prüft allerdings auch, ob die Standhaftigkeit des Untergrundes, genauer gesagt des Grundstücks, gegeben ist. Dafür entstehen Baunebenkosten, die Sie in Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen sollten.

Leistung	Kosten
Prüfung des Stansicherheitsnachweises Grundgebühr	670 €
Prüfung der Ausführungszeichnungen	335 €
Gesamt	1.005 €

Sind die Leistungen durch den Prüfstatiker aufwändiger, entstehen auch Nebenkosten von bis zu 2.500 €.

Abriss von Altbauten

Ist das Grundstück, das Sie erworben haben, bereit für einen Neubau, oder stehen auf dem Grundstück noch alte Gebäude oder Behausungen? Lassen sich die alten Häuser nicht mehr sanieren, hilft nur ein Abriss. Die Kosten hierfür sind sehr unterschiedlich. Es bietet sich an, unterschiedliche Angebote miteinander zu vergleichen und das günstigste zu wählen. Eine grobe Orientierung über mögliche Baunebenkosten gibt die Tabelle:

Leistung	Kosten ca.
Abrissplanung	1.000 €
Vorarbeiten	2.500 €
Kosten für den Abriss	10.000 €
Erdarbeiten	4.000 €
Müllentsorgung	3.000 €
Gesamt	20.500 €

Die Baunebenkosten beziehen sich auf ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern inklusive Keller. Grundsätzlich gilt: Je größer das Gebäude, desto tiefer müssen Sie in die Tasche greifen. Gehen Sie in Eigenleistung und kümmern sich bereits vorab um das Ausräumen der Inneneinrichtung, können Sie dabei meistens sparen. 

Übersicht über die Baunebenkosten während der Bauphase

Die eigentliche Bauphase ist der kostenintensivste Abschnitt. In dieser Phase entsteht das Gebäude und werden die Materialien benötigt. Das Geld Ihrer Baufinanzierung steht Ihnen abschnittsweise zur Verfügung. Das bedeutet, dass Sie mit jeder Rechnung, die Sie bei Ihrer Bank für einen beendeten Abschnitt einreichen, Ihrer Traumimmobilie ein Stückchen näherkommen. Je mehr Sie selbst an Arbeiten übernehmen können, desto niedriger sind die Baukosten. Neben den Baukosten der Immobilie für die Materialien und Honorare kommen noch weitere Baunebenkosten auf Sie zu, die nicht unerheblich sind.

Architektenhonorar

Ein Architektenhaus hat den Vorteil, dass Sie nicht an feste Muster eines Fertighauses gebunden sind, sondern Ihre Immobilie völlig individuell gestalten können. Doch das kostet. Die Preise für Architekten sind in einer Honorarordnung festgeschrieben. Das Angebot eines Architekten setzt sich aus neun Leistungsphasen zusammen. Sie können sich entscheiden, ob Sie alle Phasen oder nur einen Teil buchen möchten. Entsprechend verändert sich die Höhe der Nebenkosten. 

Bauvertragsprüfung

Haben Sie einen Bauvertrag beispielsweise mit einem Fertighausanbieter abgeschlossen, bietet sich eine anwaltliche Prüfung an. Die Verträge unterliegen keiner gesetzlichen Grundlage, sodass jedes Bauunternehmen seine eigenen Formulierungen und Bestimmungen in den Vertrag aufnehmen darf. In der Regel gehen die Bauverträge zu Gunsten des Bauunternehmens und zu Lasten des Bauherren aus. Ein Anwalt macht versteckte Baunebenkosten ausfindig und hilft bei der adäquaten Formulierung der Klauseln. Die Kosten für den Anwalt orientieren sich dabei an den Kosten für das Projekt. 

Baugutachten

Der Bau einer Immobilie sollte von einem Gutachter begleitet werden. Er ordnet den Fortschritt der Immobilie ein und deckt mögliche Mängel bereits während der Bauphase auf, sodass Sie schnell reagieren können. Im Durchschnitt besucht er die Baustelle sieben bis zehn Mal. Bei der Wahl eines Gutachters haben Sie die Wahl zwischen einem Sachverständigen vom TÜV oder einem Gutachter vom Bauherrenschutzbund. Voraussetzung ist hier eine Mitgliedschaft. Die Aufnahmegebühr beträgt 52 €. Dann zahlen Sie 11 € monatlich Mitgliedsbeitrag. Dafür kostet die Stunde 72 €, die An- und Abreise wird ebenfalls berechnet. Bei drei Stunden Arbeit, inklusive der Kosten für die An- und Abreise, zahlen Sie 216 €. Abhängig von der Anzahl der Besuche zahlen Sie zwischen 1.500 und 2.000 € an Baunebenkosten für einen Baugutachter. Für ein schriftliches Gutachten kommen noch einmal 40 € pro Seite dazu. 

Leistung	Kosten
Aufnahmegebühr	52 €
monatlicher Beitrag	11 €
Preis je Stunde	72 €
schriftliches Gutachten	40 €/ pro Seite
Gesamtkosten	1.500 € - 2.000 €

Ein Gutachter erhöht zwar die Baunebenkosten zusätzlich, deckt allerdings auch frühzeitig Mängel auf, deren Beseitigung weitaus teurer werden kann.

Aushub Erdreich

Nun geht es endlich los, die ersten Arbeiten mit schwerem Geschütz stehen an. Die erste Maßnahme auf der Baustelle ist der Aushub des Erdreiches. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie einen Keller bauen oder lediglich eine Bodenplatte als Fundament vorgesehen haben. Für den Aushub können Sie 18 € pro Kubikmetern bei Ihren Baunebenkosten einplanen. Doch je felsiger der Untergrund, desto größer der Aufwand und desto mehr Kosten entstehen. Dann können auch bis zu 80 € pro Kubikmetern veranschlagt werden. Häufig orientieren sich die Unternehmen an der im Bodengutachten aufgeführten Bodenklasse. Während die Bodenklasse 1 einen reinen Oberboden beschreibt, müssen bei der Bodenklasse 7 stärkere Geschütze aufgefahren werden, sodass hier mit höheren Baunebenkosten zu rechnen ist. Die Entsorgung des Bodenmaterials kommt noch dazu. Dafür werden zwischen 8 bis 12 € pro Kubikmeter berechnet. 

Versicherung

Wer sich und die Baustelle versichert, verringert das Risiko eines finanziellen Ruins. Denn ist erst einmal ein Schaden eingetreten, können die Kosten ins Unermessliche steigen. Gerade eine Baustelle ist ein Ort, der viel Potenzial für einen möglichen Schaden bietet. Der Abschluss zweier Versicherungen für Bauherren ist empfehlenswert:

1. Bauherrenhaftplicht
2. Bauleistungsversicherung

• Bauherrenhaftpflicht

  Eine Bauherrenhaftpflicht haftet bei Schäden an Personen oder Sachen. Unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat: Eine Person, die auf der Baustelle geschädigt wurde, kann Schadenersatzansprüche an den Bauherren stellen. In den meisten Fällen ist ein passiver Rechtsschutz integriert. Das bedeutet, die Schadenersatzansprüche werden zur Not auch vor Gericht abgewehrt. Die Baunebenkosten für einen Bauherrenhaftpflicht schwanken zwischen 80 und 300 € jährlich. Diese Versicherung ist übrigens auch steuerlich absetzbar.

• Bauleistungsversicherung

  Mit einer Bauleistungsversicherung werden Bauherren, Bauträger oder Bauunternehmer vor unvorhergesehenen Schäden geschützt, die während der Bauphase auf der Baustelle passieren. Geschützt sind Sie bei Abschluss auch gegen Schäden durch Naturgewalten wie Überschwemmungen oder Stürme, gegen Vandalismusschäden oder Fahrlässigkeit durch die Dienstleister. Eine Bauleistungsversicherung schützt auch gegen Missgeschicke durch die Bauarbeiter und gegen Fehler bei der Bauausführung. Feuerschäden sind immer ausgeschlossen und werden nicht mitversichert. Wenn Sie die Versicherungssumme festlegen, rechnen Sie am besten alle Kosten für die Herstellung der Immobilie zusammen inklusive der Materialien. Die Kosten sind von Versicherung zu Versicherung unterschiedlich. Die Kosten liegen zwischen 0,1 und 0,4 Prozent der Bausumme. Bei einem Kaufpreis in Höhe von 280.000 € können Sie mit Kosten zwischen 280 und 1.120 Euro rechnen. Je mehr Leistungen Sie buchen, desto teurer wird auch der Versicherungsbeitrag.

Baunebenkosten im Überblick

Die Baunebenkosten sind stark von Ihren individuellen Bedürfnissen, der Beschaffenheit des Grundstücks und Ihren Vorstellungen abhängig. Daher können wir an dieser Stelle keine definitiven Preise nennen, sondern lediglich finanzielle Orientierungswerte geben, um Ihnen einen Überblick über Ihre möglichen Baunebenkosten zu bieten. Im Durchschnitt können Sie mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Baunebenkosten rechnen. Planen Sie also ein Haus im Wert von 280.000 €, fallen also etwa 28.000 bis 42.000 € Baunebenkosten an. Für die Übersicht legen wir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 280.000 € zugrunde.

Leistung	Ungefähre Preisangabe
Notar-/ Grundbuchkosten	4.200 - 5.600 €
Grunderwerbsteuer (5 %)	14.000 €
Maklerkosten (3,57 %)	9.996 €
Bauantrag	1.400 €
Baugenehmigung	560 - 1.960 €
Vermessung	2.500 €
Bodengutachten	840 € - 1.400 €
Erschließungskosten	15.500 €
Prüfstatiker	1.000 €
Abriss Altbauten	20.500 €
Architektenhonorar	33.600 €- 42.000 €
Bauvertragsprüfung	1.100 € - 2.500 €
Baugutachten	1.500 € - 2.000 €
Aushub Erdreich	11.000 €
Bauherrenhaftpflicht	80 - 300 € (jährlich)
Bauleistungsversicherung	280 - 1.120 € (jährlich)

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