Eigenkapital beim Hauskauf: Was gehört dazu, wie viel ist nötig?

Wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf nötig?

Wir empfehlen, die Kaufnebenkosten, die etwa 10-15 % des Kaufpreises ausmachen, mit Eigenkapital zu finanzieren. In der Regel werden diese Kosten nicht durch den Immobilienkredit abgedeckt. Denn es gibt für die Bank keinen materiellen Gegenwert für die Finanzierung der Kaufnebenkosten, womit sich für die Bank das Finanzierungsrisiko erhöht. In diesem Falle müssten Sie entweder einen zusätzlichen Ratenkredit aufnehmen oder Sie leihen sich von Privatleuten das Geld. 

Die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf variieren von Bundesland zu Bundesland. Sie setzen sich zusammen aus Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision bei Bedarf. Sofern Sie die Erwerbsnebenkosten aus der eigenen Tasche finanzieren können, verbessern sich Ihre Chancen, einen Immobilienkredit zu bekommen. Je mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht wird, desto sicherer und günstiger wird sie.

Wie viel Prozent Eigenkapital brauche ich, um die besten Konditionen für den Kredit zu bekommen?

Die besten Konditionen erhalten Sie, wenn Sie mindestens 30 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. In diesem Fall stuft die Bank das Ausfallrisiko als sehr gering ein und gewährt Ihnen daher einen besonders günstigen Zinssatz. Nur die Erwerbsnebenkosten zu tragen, bringt die Bank noch nicht dazu, Ihnen günstige Bauzinsen anzubieten.

Möchten Sie dagegen das Haus kaufen und vermieten, empfiehlt es sich, die Eigenkapitalquote niedriger anzusetzen. Somit verbessert sich Ihre Rendite und Sie können die Kreditzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Zum Eigenkapital Ihrer Immobilienfinanzierung zählen vor allem Mittel aus dem eigenen Vermögen. Dazu gehören:

• Bargeld
• Gelder auf Bankkonten wie Tages- oder Festgelder
• Wertpapiere wie Aktien oder Fonds
• Auszahlungen aus der Lebensversicherung
• der zuteilungsreife Bausparvertrag
• Angespartes Vermögen aus der Riester Rente
• Fördermittel, beispielsweise von der KfW
• Darlehen vom Arbeitgeber
• Wertgegenstände, beispielweise Münzen oder Gemälde
• Private Darlehen von Freunden oder Verwandten

Darüber hinaus sind weitere Mittel zulässig:

• Ein vorhandenes Baugrundstück
• Eine bereits abbezahlte Immobilie, auch von Familienmitgliedern
• Eigenleistungen beim Hausbau durch Sie selbst oder durch Freunde oder Verwandte

Die Regelungen zum Eigenkapital sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Daher sollten Sie proaktiv Ihren Bankberater beziehungsweise Vermittler darauf ansprechen. Eventuell gibt es noch Eigenkapital-Schätze, die Sie gemeinsam in dem individuellen Beratungsgespräch identifizieren und somit die Finanzierungskonditionen verbessern.

FAQs zum Thema: Was gilt als Eigenkapital?

• Wann zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital für die Baufinanzierung?

  Ist ein Bausparvertrag in der Zuteilung, kann er als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden. Das bedeutet, dass sowohl die Mindestansparzeit als auch das Mindestguthaben erreicht wurden. Ob Sie dann die gesamte Summe als Eigenkapital für die Baufinanzierung verwenden möchten oder nur einen Teil davon, liegt in Ihrer Entscheidung. 

• Wie zählt eine weitere Immobilie als Eigenkapital für die Baufinanzierung?

  Eine abbezahlte Immobilie zählt als Eigenkapital für Ihre Baufinanzierung. Sie erhöht Ihre Kreditwürdigkeit und dient der Bank als Sicherheit. Dadurch kann Ihnen die Bank bessere Hypothekenzinsen anbieten. Übrigens muss die Immobilie nicht Ihnen selbst gehören. Es kann auch eine abbezahlte Immobilie der Eltern in die Baufinanzierung eingebracht werden.

  Ob Sie ein Grundstück als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können, liegt im Ermessen der Bank. In den meisten Fällen ist dies aber möglich unter den folgenden Voraussetzungen:

  • Das Grundstück muss bereits abbezahlt sein.
  • Das Grundstück darf nicht bereits als Sicherheit für einen anderen Kredit dienen.

  Da nicht jede Bank ein Grundstück als Eigenkapital akzeptiert, sollten Sie sich dazu vorher unbedingt von einem Spezialisten für Baufinanzierung beraten lassen.

• Wie kann die Riester Rente als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden?

  Mit der Riester Rente können Sie Ihr Eigenkapital für die Baufinanzierung erhöhen. Dabei wandeln Sie Ihr angespartes Guthaben aus der Riester Rente in eine Eigenheimrente (Wohnriester) um und nutzen es somit zur Finanzierung Ihrer Immobilie. Es ist möglich, auch nur einen Teil des gesparten Kapitals als Eigenkapital für die Baufinanzierung zu nutzen. 

   

Wie zählt Eigenleistung als Eigenkapital?

Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, werden von den Kreditinstituten in der Regel als Eigenkapital­­ anerkannt. Allerdings sollte die Einschätzung darüber, was Sie tatsächlich selbst leisten können, realistisch sein. Sind Sie in einem Handwerksberuf tätig, haben Sie die besten Chancen. In welcher Höhe Eigenleistungen anerkannt werden, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. In der Regel werden sowohl etwa 10 % der Kreditsumme als auch Beträge zwischen 10.000 bis 30.000 € akzeptiert. Handwerker haben aufgrund ihrer Ausbildung bessere Chancen, noch mehr Eigenleistungen anrechnen zu lassen. Die folgenden Tätigkeiten werden meist als Eigeneistung akzeptiert:

• Malerarbeiten
• Fliesenarbeiten
• Gartenarbeiten
• Abrissarbeiten

Eigenleistungen dürfen auch durch Freunde oder Bekannte erbracht werden. Achten Sie auf eine ausreichenden Versicherungschutz. Eine Bauherrenhaftpflicht schützt beispielsweise Sie und alle auf der Baustelle arbeitenden Personen. 

Sollten Sie Eigenleistung als Eigekapitalanteil in die Immobilienfinanzierung einbringen wollen, kalkulieren Sie nicht jede freie Minute für die Umbaumaßnahmen ein. Familie, Freunde und Verwandte sowie die gängigen Freizeitaktivitäten sollten nicht über einen längeren Zeitraum vernachlässigt werden.

Welche Vor- und Nachteile solch eine Muskelhypothek mit sich bringt und worauf Bauherren besonders achten sollten, haben wir für Sie im Ratgeberartikel "Wie viel Sie durch Eigenleistung beim Hausbau sparen können" zusammengefasst.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Lohnt es sich dennoch?

Eine Kaufpreisfinanzierung beziehungsweise eine 100-Prozent-Finanzierung ist heutzutage nicht mehr unüblich. Immer mehr Banken sind bereit, einer 100-Prozent-Finanzierung zuzustimmen, wenn die Kreditwürdigkeit stimmt. Wer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Erwägung zieht, sollte sich jedoch über die möglichen Nachteile bewusst sein:

• Sie ist deutlich teurer und dauert länger als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital.
• Ihre Restschuld, also die Kreditsumme, die Sie der Bank am Ende der vereinbarten Laufzeit noch schulden, fällt in der Regel höher aus. Somit verteuert sich auch Ihre Anschlussfinanzierung.
• Das Risiko, bei einer möglichen Zwangsversteigerung auf hohen Schulden sitzenbleiben, nimmt zu.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte deshalb gut durchdacht und immer fachkundig begleitet werden.

Woher bekomme ich Eigenkapital, wenn ich keins habe? 5 Tipps

Unsere Empfehlung lautet, mindestens die Erwerbsnebenkosten aus der eigenen Tasche zahlen zu können. Mit diesen Tipps bilden Sie möglichst viel Eigenkapital:

1.  Bausparvertrag abschließen: Mit einem Bausparvertrag sind Sie maximal flexibel. Sobald Sie den Wunsch von Wohneigentum hegen, können Sie Geld auf ein Bausparkonto einzahlen. Der Vorteil: Mit den Jahren bildet sich eine größere Summe, die Sie für Ihr Baudarlehen nutzen können. Haben Sie zum Zeitpunkt des Hauskaufs bereits aus anderen Mitteln Eigenkapital anhäufen können, rufen Sie das Guthaben aus dem Bausparvertrag einfach ab, sparen weiter oder nutzen das zinsgünstige Darlehen. 
2.  Geld aus Schenkung oder Erbschaft: Manchmal erhalten Sie durch eine Schenkung oder eine Erbschaft eine finanzielle Grundlage, die Sie als Eigenkapital in den Immobilienkredit investieren können. Der Gesetzgeber hat bestimmte Freibeträge für diese Art von Geldregen festgelegt. Sie beginnen bei 20.000 € und enden bei 500.000 €. Überschreiten die Geldsummen die Freibeträge können Erbschafts- und Schenkungssteuern anfallen. Informieren Sie sich dafür bitte bei Ihrem Steuerberater.
3.  Privatdarlehen prüfen: Ein Privatdarlehen von Personen aus Ihrem näheren Umfeld ist meist kostengünstiger als ein Kredit von der Bank. Konditionen vereinbaren Sie dann individuell. Meist fallen hier auch kaum oder gar keine Zinsen an und die Rückzahlung kann flexibel gestaltet werden. Da bei Geld bekanntlich die Freundschaft aufhört, empfehlen wir einen privaten Vertrag, in dem alle Konditonen genau abgesprochen werden.
4.  Kredite umschulden: Schauen Sie sich doch einmal Ihre noch laufenden Kredite an. Zahlen Sie mehrere Kredite bereits seit einigen Jahren ab, prüfen Sie am besten, ob sie immer noch von günstigen Zinsen profitieren. Haben sich die Zinskonditionen über die Jahre verbessert, kann eine Umschuldung infrage kommen. Das spart Zinsen, die Sie wiederum als Eigenkapital ansparen können. 
5.  Lebensversicherung investieren: Grundsätzlich ist es möglich, eine Lebensversicherung ganz oder teilweise zu beleihen. Dazu ist es jedoch notwendig sowohl die Konditionen der Versicherung als auch der Finanzierung genau unter die Lupe zu nehmen. Bedenken Sie beispielsweise, dass Ihre Altersvorsorge bei einer kapitalbildenden Lebensversicherung verloren geht, wenn Sie sich das Geld von der Versicherung auszahlen lassen.Details dazu besprechen Sie am besten mit Ihrem Finanz- oder Versicherungsberater.

Was spare ich, wenn ich Eigenkapital beim Hauskauf einsetze?

Die folgende Beispielrechnung soll zeigen, in welchem Maße sich Baufinanzierungen mit Eigenkapital von eigenkapitallosen Finanzierungen unterscheiden.

An dieser Beispielrechnung sehen Sie deutlich, wie viel Geld Sie beim Hauskauf sparen, wenn Sie Eigenkapital mit in die Finanzierung bringen. Sie benötigen nicht nur ein geringeres Darlehen; auch der Effektivzinssatz und die monatliche Rate fallen wesentlich niedriger aus als bei einer 100-Prozent-Finanzierung.

Besonders anschaulich wird der Unterschied in unserem Beispiel bei den Zinskosten. Demnach sind die Zinskosten bei einer 100-Prozent-Finanzierung mehr als doppelt so hoch. In diesem Fall leiht Ihnen die Bank das Geld für den kompletten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten bezahlen Sie aus eigener Tasche.

Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sollte ich behalten?

Nein, Sie sollten nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in den Hauskauf investieren. Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, eine Reserve von etwa 3 Monatsgehältern zurückzuhalten. Denn mit dem "Notgroschen" für das Haus können Sie unvorhersehbare Ausgaben wie die Dachdämmung oder den Austausch der Fenster bezahlen und somit gerät Ihre Baufinanzierung nicht ins Wanken. 

Zudem können Sie das freie Eigenkapital für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage nutzen. Denn regelmäßige Renovierungen und Modernisierungen sind wichtig für den Werterhalt Ihres Eigenheims. Dies gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit für die Finanzierung.

Küche, Carport, Möbel: Wofür muss ich das Eigenkapital einsetzen?

Wenn Sie ein neues Haus bauen, dann kommen nicht nur der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten auf Sie zu, auch das Interieur will bezahlt werden, zum Beispiel die neue Einbauküche oder das schicke Carport vor der Tür. All das gehört auch zum Hausbau dazu, doch es lässt sich meistens nicht mit über einen Baukredit finanzieren. Der Grund: Möbel und bewegliche Gegenstände bilden aus Sicht der Banken normalerweise keinen akzeptablen Gegenwert für einen Kredit dieser Größe.

Die Faustregel lautet: Alles, was mit umziehen kann, lässt sich nicht über eine Baufinanzierung abdecken. Die „Extras“ müssen Sie somit in der Regel durch Eigenkapital oder über einen Ratenkredit finanzieren.

Manche Banken sehen das nicht so streng und gewähren trotzdem einen höheren Baukredit, den Sie beispielsweise auch für die Kostendeckung von Carport oder Stellplatz verwenden können. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Beleihungswert der Immobilie nicht überschritten wird. Es liegt also im Ermessen jeder einzelnen Bank. Sie haben keinen Anspruch darauf und sollten sich im Vorwege unbedingt erkundigen, wie dieses Thema gehandhabt wird.

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