Beleihungswert und Beleihungsgrenze: Wichtig für Ihre Immobilienfinanzierung

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert bezeichnet eine Summe, die die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs mit ziemlicher Sicherheit für die Immobilie, auch über die Jahre hinweg, bekommt. Denn jedes Objekt, ob Haus oder Wohnung, dient der finanzierenden Bank gleichzeitig als Sicherheit. Die Bank ermittelt deshalb durch verschiedene Verfahren den marktüblichen Wert der Immobilie über die Zeit hinweg. Anhand dieses Wertes wird die Darlehenssumme für Ihre Baufinanzierung errechnet, die die Bank bereit ist, Ihnen zur Verfügung zu stellen.

Der Beleihungswert entspricht nicht der Kaufsumme oder den Baukosten. Vom aktuellen Wert der Immobilie wird ein Sicherheitsabschlag abgezogen. Daher ist der Beleihungswert grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis. Er darf rechtlich gesehen auch nicht über dem Verkehrswert für die Immobilie liegen. Das ist im § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) geregelt. Die Berechnungen der Bank liegen in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet: Hat Ihre Immobilie einen Verkehrswert von 320.000 Euro, rechnet die Bank mit einem Beleihungswert zwischen 224.000 und 288.000 Euro. Die Differenz zur Verkehrssumme der Immobilie müssen Sie selbst in Form von Eigenkapital aufbringen.

Wie berechnen Banken den Beleihungswert?

Banken verwenden bestimmte Methoden, um den Beleihungswert für eine Immobilie festzulegen. Im Wesentlichen gibt es drei gängige Verfahren, die situationsbezogen eingesetzt werden: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.  Kaum eine Bank nutzt eines dieser Verfahren in Reinform. Besonders bei Eigentumswohnungen – egal ob eigen- oder fremdgenutzten – werden immer beide Ergebnisse verglichen: Sach- und Ertragswert. In der Regel wird das Vergleichswertverfahren ergänzend eingesetzt.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren wird häufig bei Immobilien angewendet, die der Eigentümer selbst nutzt. Es ermittelt, welche Kosten entstehen, wenn die Immobilie neu gebaut würde. Hierbei setzt sich der Beleihungswert aus dem Grundstücks- bzw. Boden- und dem Bauwert zusammen. Abgezogen werden bei einem Altbau beispielsweise Wertminderungen, die über die Jahre hinweg entstanden sind. Mithilfe dieser Methode lässt sich zwar der Wert der verschiedenen Komponenten gut wiedergegeben, aktuelle Entwicklungen werden jedoch nicht berücksichtigt.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird vorrangig für zu vermietende oder gewerbliche Objekte genutzt. Dabei berechnet sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen und macht so Rückschlüsse auf zukünftige Erträge möglich. Das Ertragswertverfahren eignet sich demnach nur für Immobilien, die zur Kapitalanlage und somit zur Vermietung gedacht sind.

Vergleichswertverfahren

Diese Methode zur Berechnung des Beleihungswertes wird vorwiegend bei Wohnimmobilien, wie Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern, genutzt. Sie berücksichtigt die aktuellen Marktverhältnisse. Im besten Falle wird das zu bewertende Objekt mit einem benachbarten, was in Größe und Ausstattung ähnlich ist, verglichen. Regionale Grundstückspreise und der Wert baulicher Anlagen, sprich Wohnung oder Häuser, fließen dabei ein. Das Vergleichswertverfahren hat den Vorteil, dass es den tatsächlichen Wert der Immobilie in der Regel valide abbildet. Allerdings fehlt es in der Praxis oft an vergleichbaren Objekten. Und seine Stärke ist zugleich seine Schwäche: Es unterliegt stärker als andere Verfahren Marktschwankungen.

Muss ich die Erstellung des Wertgutachtens bezahlen?

Wird der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt, ist in der Regel auch ein Wertgutachten im Spiel. Dafür erheben Banken gerne eine Gebühr. Das wird in den Unterlagen unter Begriffen wie „Wertgutachten“, „ Kosten für Objektbesichtigung“ und „Schätzkosten“ als Kostenfaktor aufgeführt. Rechtlich gesehen, dürfen Banken diese Gebühr gar nicht erheben. Das hat das Landgericht Stuttgart 2007 in einem Urteil beschlossen. Die Ermittlung des Beleihungswertes liege im Interesse der Bank und gehöre zur gesetzlichen Pflicht einer Bank, sodass die Kosten nicht auf den Endkunden übertragen werden dürfen. Entsprechende Klauseln im Darlehensvertrag sind unwirksam. Auch die Aufforderung der Bank, der Kreditnehmer solle einen Wertgutachter beauftragen, ist nicht zulässig. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Notar oder Anwalt beraten. 

Was bedeutet Beleihungsgrenze?

Vom Beleihungswert zieht die Bank einen gewissen Abschlag zur Risikominimierung ab. Er soll die Gefahren der Wertminderung durch Markt- und andere externe Faktoren deckeln. Jede Bank entscheidet selbst, wie hoch der Risikoabschlag ist. In der Regel beträgt er zwischen 40 und 80 Prozent. Aus dieser Differenz zwischen Beleihungswert und Risikoabschlag errechnet sie die Beleihungsgrenze der Immobilie. Sie stellt gleichzeitig die Maximalsumme dar, für die die Bank Ihnen ein Immobiliendarlehen gewährt. Bei den Bankinstituten sind folgende Beleihungsgrenzen üblich:

• 40-60 % bei Lebensversicherungen
• 60-65 % bei Hypothekenbanken
• 80 % bei Sparkassen, Volks-, Raiffeisen- oder Geschäftsbanken

Eher selten werden Kredite in voller Höhe des Beleihungswertes gewährt. In diesen Fällen verfügt der Kreditnehmer über ein sehr hohes Einkommen und weitere Sicherheiten wie eine Immobilie. 

Bleiben wir bei unserem Beispiel und setzen folgendes voraus:

Verkehrswert der immobilie	320.000 €
Beleihungswert	256.000 € (80 % vom Verkehrswert)
Beleihungsgrenze	179.200 € (70 % des Beleihungswertes)

Mit diesen Werten ergibt sich ein Darlehensbetrag von 179.200 Euro, den Ihnen die Bank für Ihre Baufinanzierung gewährt. Um diese potenzielle Kreditsumme zu errechnen, multiplizieren Sie den Verkehrswert der Immobilie mit dem Beleihungswert als Dezimalzahl (80 % = 0,8). Den Betrag multiplizieren Sie anschließend mit der Beleihungsgrenze als Dezimalzahl (70 % = 0,7).

Was versteht man unter Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf wiederum ist eine Prozentzahl. Sie gibt das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen und dem Beleihungswert an. Anhand dieser Prozentzahl legt die Bank die Zinshöhe für Ihr Darlehen fest. Je höher die Zahl des Beleihungsauslaufs, desto höher wird der Sollzins des Kreditvertrags. Bei einem Beleihungswert bis zu 60 Prozent erhalten Sie von der Bank die besten Konditionen, da Sie als Kunde mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Das senkt das Risiko der Bank, was sie mit besseren Zinskonditionen honoriert. 

Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ergibt sich wie folgt:

Verkehrswert	400.000 €
Beleihungswert	320.000 € (80 % vom Verkehrswert)
Eigenkapital	220.000 €
Darlehensbetrag nach Abzug des Eigenkapitals	180.000 €

Beleihungsauslauf:

• Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag nach Abzug des Eigenkapitals X 100 / Beleihungswert

Mit dieser Rechnung ergibt sich aus den Zahlen unseres Beispiels ein Beleihungsauslauf von 56,25 %. Im Finanzjargon heißt es dann: Der Beleihungswert liegt bei 56,25 %.

Was ist der Unterschied zwischen einem 1a- und 1b-Hypothekendarlehen?

Abhängig davon, ob die Darlehenshöhe über oder unter der Beleihungsgrenze liegt, werden zwei Hypotheken unterschieden: zum einen das 1a-Hypothekendarlehen, zum anderen das 1b-Hypothekendarlehen.

1a-Hypothekendarlehen

Bei dieser Form liegt die Darlehenshöhe unter der Beleihungsgrenze. Bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie wird derjenige zuerst entschädigt, der zuerst im Grundbuch eingetragen ist. Mit dem Versteigerungserlös werden also erst die fehlenden Beträge beglichen. Im Grundbuch werden die 1a-Hypothekendarlehen daher durch ein erstrangiges Grundbuchpfandrecht abgesichert. Diese Position im Grundbuch bietet die größte Sicherheit, weshalb Banken dies mit besonders günstigen Konditionen belohnen. 

1b-Hypothekendarlehen

Die 1b-Hypothekendarlehen werden im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht sowie einer zusätzlichen öffentlichen Bürgschaft abgesichert. Von 1b-Hypothekendarlehen ist die Rede, wenn Ihre Darlehenshöhe über der eigentlichen Beleihungsgrenze liegt, sie also mehr Geld für Ihre Baufinanzierung benötigen, als ausgerechnet wurde und der Beleihungsauslauf damit über 100 Prozent liegt. Die zusätzliche Sicherheit können Sie beim jeweiligen Bundesland oder bei einem öffentlich-rechtlichen Kreditinstitut erhalten. Das 1b-Hypothekendarlehen hat allerdings seinen Preis und kann einige tausend Euro an Zusatzkosten verursachen, da die Banken in der Regel einen Zinsaufschlag verlangen. Daher ist es ratsam, noch eine Weile ausreichend Eigenkapital anzusparen, um eine günstige Baufinanzierung zu gewährleisten.

Gibt es Möglichkeiten, über der Beleihungsgrenze zu finanzieren?

Wie oben erwähnt, stellt die Beleihungsgrenze die maximale Darlehenssumme dar, die eine Bank bereit ist, zu gewähren. In unserem Beispiel liegt die Beleihungsgrenze bei 179.000 Euro. Der Wert des Hauses beträgt allerdings 320.000 Euro, sodass sich daraus ein Eigenkapital in Höhe von 141.000 Euro ergibt, dass für die Immobilienfinanzierung aufgebracht werden muss. Das entspricht 44 Prozent der Darlehenssumme. Steht Ihnen kein Eigenkapital zur Verfügung, besteht die Möglichkeit einer 100-Prozent- beziehungsweise einer 110-Prozent-Finanzierung.

100-Prozent-Finanzierung	110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung)
Der Kaufpreis wird über das Darlehen abgedeckt. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) werden durch den Käufer gedeckt.	Über das Darlehen werden sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten finanziert.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte gut überlegt sein, da das fehlende Eigenkapital von den Banken mit einem höheren Sollzins ausgeglichen wird, was wiederum die monatliche Belastung erhöht. Ohne Sicherheiten wie ein solides Einkommen sowie finanziellen Rückhalt wie einer abgezahlten Immobilie wird eine Vollfinanzierung von den Banken abgelehnt. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist mit hohen Risiken verbunden, daher empfehlen wir von Dr. Klein die Kaufnebenkosten in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises selbst aufzubringen.

Welche Unterlagen sind wichtig für die Berechnung des Beleihungswerts?

Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, die Sie nun auch finanzieren wollen, stellen Sie bei der Bank oder auch einem Finanzdienstleister wie Dr. Klein einen Finanzierungsantrag. Dafür reichen Sie die Unterlagen ein, die bei einem Hauskauf üblich sind. Dazu gehören:

• das Exposé oder die Baupläne zur Immobilie
• Einkommensnachweise
• eine Bonitätsauskunft
• Angaben zum Eigenkapital

Nach der Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit sowie der Wertermittlung des Hauses, wird Ihnen anschließend ein Angebot für einen Immobilienkredit zugeschickt. Binnen zwei Wochen geht Ihnen mit der Post ein Finanzierungsangebot in Form des Darlehensvertrages zu, den Sie lediglich unterschreiben. Sagen Ihnen die Konditionen der Bank nicht zu, besteht die Möglichkeit einer Nachverhandlung oder aber auch eines alternativen Angebots einer anderen Bank.

Der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze werden anhand der eingereichten Unterlagen ermittelt. Es kommt jedoch auch vor, dass ein von der Bank beauftragter Gutachter den Wert der Immobilie – ­­in den meisten Fällen nach der Kreditzusage – überprüft. Dazu braucht der Gutachter weitere Unterlagen wie

• die Berechnung der Wohnfläche
• einen Lageplan
• einen Grundbuchauszug
• Unterlagen zu den Versicherungen für die Immobilie

Bei Neubauten ist eine Betrachtung des Hauses von außen ausreichend, die Sie als Immobilienbesitzer häufig nicht einmal bemerken. Bei älteren Bauwerken werden auch die Innenräume besichtigt. Die Kosten für den Gutachter werden von der Bank als Auftraggeber getragen.