Wie funktioniert Baufinanzierung? – Ablauf einfach erklärt

Ablauf einer Baufinanzierung

Bank, Besichtigungstermin, wieder Bank, Verhandlung mit dem Verkäufer, Bank, Notar: Der Weg vom Immobilieninteressenten zum Hausbesitzer ist lang und enthält ein paar Abzweigungen und Nebenstraßen. Damit das Ganze für Sie nicht in der Sackgasse endet, wollen wir den Ablauf einer Baufinanzierung in diesem Artikel einmal skizzieren.

Im Groben funktioniert Immobilienkauf samt Abschluss eines Immobiliendarlehens folgendermaßen:

• Zuerst checken Sie Ihre Finanzen, um herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können, bzw. wie viel Immobiliendarlehen Sie aufnehmen können. Das erledigen Sie entweder alleine, oder Sie holen sich bereits zu diesem Zeitpunkt die Hilfe eines Spezialisten für Ihre Immobilienfinanzierung dazu.
  
  
• Sobald Sie Ihren finanziellen Spielraum kennen, sichten Sie den Immobilienmarkt. Ist das passende Objekt gefunden, treten Sie mit dem Verkäufer in die Preisverhandlung.
  
  
• Anschließend geht es daran, die Finanzierung gemeinsam mit einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein auf die Beine zu stellen.
  
  
• Haben Sie Ihr Immobiliendarlehen unter Dach und Fach gebracht, steht der Notartermin an, bei dem Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag unterzeichnen.
  
  
• Im Anschluss daran überweisen Sie das Geld an den Verkäufer, gegebenenfalls die Maklergebühr an den Makler und die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt.
  
  
• Gleichzeitig veranlasst der Notar mittels verschiedener Maßnahmen, dass die Immobilie in Ihren Besitz übergeht.

Im Folgenden erfahren Sie, welche Detailschritte die einzelnen Stationen enthalten.

1. Immobiliendarlehen mit Finanzberater planen

Wenn der Wunsch wächst, eine Immobilie zu erwerben, führen die meisten Kaufinteressenten eine Art Sondierungsgespräch mit einem Finanzberater. In der Regel haben Sie zu diesem Zeitpunkt noch kein konkretes Objekt vor Augen. Der Berater steckt dabei gemeinsam mit Ihnen den etwaigen Bedarf ab, und Sie legen die grundlegenden Eckdaten zu ihrem Immobiliendarlehen fest. Zu diesem Gespräch benötigen Sie eine Vielzahl an Unterlagen. Damit Sie nichts vergessen, haben wir für Sie eine Checkliste zur Vorbereitung Ihrer Finanzierungsunterlagen zum Download zusammengestellt.

Nach diesem Erstgespräch lassen sich bereits Antworten auf die Fragen "Wie funktioniert eine Baufinanzierung?", „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ und „Welches Baudarlehen ist das richtige für mich?“ geben. Derart gut vorbereitet, kann die Immobilienschau starten. Ist das Wunschobjekt gefunden, geht es erneut zum Finanzberater.

Im nun folgenden Gespräch berät Sie Ihr Spezialist für Baufinanzierung deutlich konkreter und am tatsächlichen Objekt ausgerichtet. Dafür sollten Sie einige Unterlagen zum Objekt mitbringen. Auch diese haben wir für Sie in unserer Checkliste zusammengefasst. Für einen Neubau gilt: Optimalerweise haben Sie als Bauherr bereits die Baugenehmigung in der Tasche.

Ihr Finanzberater analysiert nun genau, was für ein Immobiliendarlehen Sie wirklich brauchen. Er wird Ihnen viele Fragen stellen. Doch diese helfen Ihnen auch, sich klarer darüber zu werden, ob Sie sich genau die Immobilie leisten können und wollen. In diesem Schritt werden die Konditionen Ihres Immobiliendarlehens definiert: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Co. definiert. Außerdem wird auch die Höhe des Eigenkapitals besprochen. Im Anschluss kann eine Finanzierungsanfrage gestellt werden.

Es ist immer sinnvoll, verschiedene Finanzierungsvorschläge einzuholen: zum Beispiel von der Hausbank und einem Vermittler. Dr. Klein gehört zu letzteren. Wir verfügen deshalb über den Zugang zu einer Vielzahl an Bankpartnern und können Ihnen so gleich mehrere Vorschläge für einen Immobilienkredit unterbreiten und das beste Immobiliendarlehen heraussuchen. Auf der Seite Sparangebote für die Baufinanzierung finden Sie aktuelle Sparaktionen unserer Bankpartner. 

2. Immobiliendarlehen berechnen

Sie möchten wissen, mit welchen Kosten für das Immobiliendarlehen Sie wahrscheinlich planen müssen? Dann nutzen Sie einfach unseren Finanzierungsrechner. Damit erhalten Sie eine ungefähre Vorstellung über die Höhe des Zinssatzes und können außerdem sehen, wie hoch die monatliche Belastung ausfällt.

3. Förderung für Ihr Immobiliendarlehen beantragen

Es gibt verschiedene staatliche Förderungen, die Ihre Baufinanzierung günstiger machen können und deshalb ein wichtiger Schritt im Ablauf der Baufinanzierung sind. Ihr Dr. Klein Spezialist für Baufinanzierung spricht Sie im persönlichen Gespräch in der Regel auf die verschiedenen Optionen an. Da jedes Vorhaben anders ist, gestaltet sich auch das zugehörige Immobiliendarlehen unterschiedlich. Es ist deshalb möglich, dass die Fördermöglichkeiten für Ihren Kauf nicht infrage kommen und Ihr Berater sie nicht erwähnt. Gehen Sie jedoch auf Nummer sicher und haken Sie nach.

Im Grunde gibt es zwei Förderoptionen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt eine Vielzahl an Immobilienkäufen durch die Vergabe von subventionierten Immobiliendarlehen. Damit lässt sich ein Teil Ihrer Baufinanzierung zu günstigeren Konditionen zurückzahlen. Wichtig: Nicht alle Banken bieten zu diesem Thema eine Beratung an. Unser Tipp: Achten Sie bei der Wahl des Instituts darauf, dass Ihnen alle Möglichkeiten für Ihr Immobiliendarlehen zur Verfügung stehen.

Eine Baufinanzierung mit Förderung funktioniert so, dass das jeweilige Kreditinstitut den KfW-Antrag für Sie übermittelt. Entscheiden Sie sich für ein KfW-Darlehen, schließen Sie zwei separate Finanzierungsverträge ab. In der Regel erhalten Sie die Unterlagen für beide immobiliendarlehen jedoch gleichzeitig binnen 14 Tagen. Wenn Sie ein KfW-Darlehen über Dr. Klein abschließen, erhalten Sie über einzelne Produktanbieter zusätzlich einen Rabatt in Höhe von 0,25 Prozent.

Die zweite Möglichkeit, staatliche Zuschüsse für ein Immobiliendarlehen zu erhalten, ist die Wohnungsbauförderung. Damit wollen die 16 Bundesländer einen Anreiz schaffen, in einer Region Wohneigentum zu kaufen. Die Programme, die zur Verfügung stehen, variieren von Bundesland zu Bundesland: vom günstigen Baukredit über Subventionsmaßnahmen von nachhaltigen Energieanlagen.

4. Mit dem Vertrag zum Notar

Ist die beste Finanzierungslösung ausfindig gemacht und die Förderung besprochen, wäre der optimale Ablauf der Immobilienfinanzierung der folgende: Sie unterschreiben den Vertrag erst, wenn Sie einen Termin beim Notar bekommen. Dieser sollte nämlich innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist des Finanzierungsvertrags liegen. Hintergrund: Auch wenn alles in trockenen Tüchern zu sein scheint, können beim Notartermin noch einmal Unwägbarkeiten auf Sie zukommen. Deshalb ist es empfehlenswert, im Fall der Fälle von dem Immobiliendarlehen zurücktreten zu können.

Bereiten Sie das Notargespräch vor

Vor dem eigentlichen Notartermin für den tatsächlichen Immobilienkauf fand in der Regel bereits ein Gespräch statt. In dieser Vorbesprechung erhält der Notar alle Informationen, die er zur Vorbereitung des Kaufvertrages benötigt. Jetzt müssen Sie nur Ihren Ausweis und die sogenannte „Auflassung“ mitbringen. Letztere ist schlicht ein Papier, das festhält, dass beide Parteien beabsichtigen, die Immobilie zu verkaufen oder zu erwerben. Sowohl Verkäufer als auch Käufer haben dies vor einem Notar bekundet, und nun fungiert diese Auflassung als eine Vorab-Willenserklärung zum Kauf. In diesem Termin wird Ihnen dann der Kaufvertrag noch einmal vorgelesen, und Sie unterschreiben im Anschluss. Meistens dauert dieses Prozedere maximal eine Stunde.

Wie geht es nach der Unterschrift beim Notar weiter: der Übergang des Eigentums

Ist beim Notar alles erledigt, regelt er den Übergang des Eigentums in verschiedenen Schritten.

• Er kümmert sich unmittelbar um eine Art Reservierung im Grundbuch. Diese bleibt bestehen bis der Käufer als tatsächlicher Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die sogenannte „Auflassungsvormerkung“ wird sofort nach dem Notartermin veranlasst. Parallel erhalten Sie die Rechnungen von Finanz- und Grundbuchamt sowie vom Notar und – falls beteiligt – dem Makler. Diese Nebenkosten beim Hauskauf können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
• Innerhalb der nächsten 14 bis 30 Tage besorgt der Notar den Vorkaufsverzicht der jeweiligen Gemeinde und die Unterlagen über die gelöschten Grundbucheinträge vom Vorbesitzer. Ungefähr im gleichen Zeitraum erfolgt der schriftliche Hinweis seitens des Notars an den Käufer, den Kaufpreis binnen der nächsten zwei Wochen zu begleichen.
• Haben Sie einen Kauf vom Bauträger gewählt, zahlen Sie immer nur pro Bauabschnitt: Wichtig ist hierbei, dass Sie warten, bis Ihr Notar Ihnen das "Go" dafür gibt. Er kann am besten rechtlich einschätzen und steht dafür ein, dass der Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen ist und Sie nicht für etwas zahlen, was es noch nicht gibt. 

5. Immobiliendarlehen auszahlen lassen

Es gibt im Prinzip drei Varianten, wie eine Baufinanzierung funktioniert und abläuft: Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie oder einen fertigen Neubau, stellt die Bank Ihnen das Immobiliendarlehen komplett zur Verfügung. Das bedeutet konkret: Sie erhalten den Kaufvertrag mit den Kontodaten des Verkäufers und geben eine Kopie an die Bank weiter, die dann eine Überweisung zugunsten des Verkäufers vornimmt.

Wenn Sie erst bauen, können Sie mit der Bank eine Überweisung von Teilbeträgen vereinbaren. Dann wird nach bestimmten Meilensteinen geplant und die Auszahlung in entsprechenden Teilsummen vorgenommen. Beispielsweise ist es so möglich, nach der Fertigstellung des Rohbaus zwanzig Prozent des Immobiliendarlehens ausgezahlt zu bekommen.

Wer von einem Bauträger kauft, erhält von ihm die jeweilige Rechnung. Eine Kopie davon leiten Sie an Ihr Kreditinstitut weiter, das dann die Überweisung an den Bauträger veranlasst. Manche Finanzinstitute überreichen ihren Kunden auch ein Auszahlungsformular, in das nur die Summe für den jeweiligen Bauabschnitt eingetragen werden muss und was dann an die Bank geschickt wird.

Haben Sie selbst verschiedene Gewerke engagiert, dann überweist die Bank in der Regel die Rechnungen an die Handwerker. Als Alternative besteht die Möglichkeit, die auch oft genutzt wird, wenn Sie selbst zum Großteil Hand anlegen wollen: Die Bank überweist einen gewissen Betrag – sozusagen als Puffer – aus Ihrem Immobiliendarlehen auf Ihr Girokonto. Sie geben dann zu bestimmten Zeitpunkten die Rechnungen der verschiedenen Handwerker oder Ihrer Einkäufe gesammelt an die Bank weiter. Diese stockt dann Ihren Puffer auf dem Konto wieder entsprechend auf. Wichtig dabei: Sie benötigen immer eine Rechnung oder eine Kostenvoranschlag über die zu erstattenden Leistungen.

6. In Sack und Tüten: der Abschluss des Immobilienkaufs

Wenn das Immobiliendarlehen ausgezahlt ist, muss der Verkäufer nur noch den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Dann folgt als Abschluss im Ablauf der Immobilienfinanzierung der tatsächliche Übergang des Besitzes auf den Käufer. Sprich: Sie bekommen den Schlüssel zur Immobilie. Das Ganze dauert noch einmal ungefähr eine Woche.

Danach schließen sich noch ein paar Schritte und damit verbunden Unterlagen beim Immobilienkauf an: Nach zwei bis sechs Wochen schickt der Notar die „Löschungsbewilligung“. Hiermit bestätigen die ehemaligen Gläubiger, also die Banken des Vorbesitzers, den Verzicht auf die Eintragung im Grundbuch.

Zur eigentlichen Eigentumsüberschreibung kommt es nach circa zwei Monaten nach dem Notartermin. Davor muss das Finanzamt bestätigen, dass Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Ab diesem Zeitpunkt steht dann Ihr Name im Grundbuch, und der sogenannte „Eigentumsübergang“ hat stattgefunden. Hierfür erhalten Sie dann erneut eine Rechnung vom Grundbuchamt.

Wichtig ist nach dem Notartermin, die Gebäudeversicherung über den Verkauf des Hauses zu informieren. Bei Eigentumswohnungen wird die Gebäudeversicherung von der Eigentümergemeinschaft bestimmt, beim Hauskauf können Sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.