Darlehensvertrag: Definition und Inhalte

Was ist ein Darlehensvertrag?

Ein Darlehensvertrag ist ein rechtlich verbindliches Dokument zwischen einem Kreditgeber und einem Kreditnehmer, das die Bedingungen und Konditionen für die Gewährung eines Kredits festlegt. Im Kontext einer Baufinanzierung wird diese Vertragsform auch als Hypotheken- oder Immobiliendarlehensvertrag bezeichnet.

Ein Darlehensvertrag regelt grundsätzlich die vertraglichen Einzelheiten für die Vergabe eines Darlehens zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Er kann zwischen Bank und Darlehensnehmer oder privatem Darlehensgeber und -nehmer geschlossen werden. In diesem Artikel betrachten wir den ersten Fall, wenn also eine Immobilie mithilfe eines Hauskredits finanziert werden soll.

Darlehensvertrag: Was steht drin?

Ein Darlehensvertrag für eine Baufinanzierung definiert die Rechte und Pflichten der beiden Vertragsparteien und beschreibt die Vertragsdetails. In der Regel beinhaltet er u. a. folgende Informationen.

Darlehenssumme: Die Höhe des Betrags, den der Kreditnehmer aufnimmt.

Zinsen: Der Zinssatz, der auf das geliehene Geld angewendet wird, sowie die Art der Verzinsung (fest oder variabel).

Laufzeit: Die Dauer, über die das Darlehen zurückgezahlt wird. Dies kann sich von wenigen Jahren bis zu mehreren Jahrzehnten erstrecken.

Tilgungsplan: Details darüber, wie und wann die Rückzahlungen erfolgen sollen (monatliche Raten, jährliche Sonderzahlungen etc.).

Sicherheiten: Informationen über die Absicherung des Darlehens, oft in Form einer Grundschuld oder Hypothek, die auf der finanzierten Immobilie eingetragen wird.

Gebühren und Kosten: Alle zusätzlichen Kosten, wie Bearbeitungsgebühren, Notargebühren, Grundbuchkosten und eventuelle Vermittlungsgebühren.

Sondertilgungsrechte: Möglichkeiten für den Kreditnehmer, das Darlehen schneller als geplant zurückzuzahlen, oft verbunden mit bestimmten Bedingungen oder Gebühren.

Vorfälligkeitsentschädigung: Die Kosten, die entstehen können, wenn das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird.

Nebenpflichten: Weitere Verpflichtungen des Kreditnehmers, wie die Einhaltung von Versicherungsanforderungen oder die Instandhaltung der Immobilie.

Der Darlehensvertrag wird von beiden Parteien unterzeichnet, nachdem die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers geprüft wurde und alle Bauzinsen und Konditionen ausgehandelt sind. Die aktuellen Zinsen können Sie jetzt vorab mit unserem Darlehensrechner berechnen!

Darlehensvertrag: Worauf muss ich besonders achten?

Grundsätzlich gilt: Jeder Darlehensvertrag samt Annahmeerklärung muss schriftlich vereinbart und unterschrieben werden. Achten Sie besonders auf diese Punkte, bevor Sie den Darlehensvertrag unterschreiben.

• Stimmen die Angaben zu den Vertragsparteien?
• Ist die Darlehenssumme beziehungsweise der Auszahlungsbetrag korrekt?
• Stimmen Sollzins und Effektivzins mit dem Angebot überein?
• Werden alle Nebenkosten wie Bereitstellungszinsen und Teilzahlungszuschläge im Darlehensvertrag angegeben?
• Stimmen Sollzinsbindung und anfängliche Tilgung mit dem Angebot überein?
• Werden die Rückzahlungsmodalitäten im Darlehensvertrag angegeben?
• Welche Sicherheiten verlangt die finanzierende Bank?
• Sind die Widerrufinformationen und Kündigungsbedingungen korrekt?

Wir empfehlen, dass Sie das Vertragswerk vorab beispielsweise mit einem Spezialisten für Baufinanzierung überprüfen, der ggf. die finanzierende Bank anspricht, um die Unstimmigkeiten aufzulösen. Folgende Punkte sollten Sie besonders sorgfältig überprüfen.

Wie kommt ein Darlehensvertrag zustande?

Ein Darlehensvertrag für eine Baufinanzierung kommt durch einen mehrstufigen Prozess zustande. Im Kern umfasst er folgende Schritte.

Einreichung der Unterlagen: Die Bank benötigt verschiedene Unterlagen, um die Bonität des Kreditnehmers und den Wert der zu finanzierenden Immobilie zu prüfen. Dazu gehören Einkommensnachweise, Informationen über vorhandenes Eigenkapital, die Selbstauskunft des Kreditnehmers und Details zum Objekt wie der Grundbuchauszug, Baupläne oder der Kaufvertragsentwurf.

Prüfung und Kreditentscheidung: Die Bank prüft die eingereichten Unterlagen und führt eine Bonitätsprüfung durch. Dabei wird auch der Beleihungswert der Immobilie ermittelt, um zu entscheiden, in welcher Höhe ein Darlehen vergeben werden kann.

Darlehensangebot: Nach erfolgreicher Prüfung unterbreitet die Bank dem Kreditnehmer ein verbindliches Darlehensangebot. In diesem Angebot sind die Konditionen wie Zinssatz, Laufzeit, Tilgungsmodalitäten und eventuelle Zusatzkosten detailliert aufgeführt.

Annahme des Angebots: Der Kreditnehmer prüft das Angebot und vergleicht es eventuell mit anderen Angeboten. Bei Zustimmung zu den Konditionen wird das Angebot angenommen. Oft wird eine schriftliche Annahmeerklärung von der Bank gefordert.

Vertragsunterzeichnung: Nach Annahme des Angebots wird der eigentliche Darlehensvertrag erstellt, der alle Details und Bedingungen des Darlehens enthält. Der Kreditnehmer und der Kreditgeber unterzeichnen den Vertrag, womit er rechtskräftig wird.

Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag: Bei einer Baufinanzierung ist üblicherweise die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit für die Bank erforderlich. Diese wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen.

Auszahlung des Darlehens: Nachdem alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt und die Sicherheiten eingerichtet sind, wird das Darlehen gemäß den Auszahlungsbedingungen zur Verfügung gestellt.

Ab wann ist ein Darlehensvertrag gültig?

Ein Kreditvertrag ist rechtskräftig und gültig, sobald beide Vertragsparteien einwilligen und ihn unterschreiben. Die Unterschriften müssen zudem mit Ort und Datum versehen sein. Zusätzlich enthalten viele Darlehensverträge sogenannte aufschiebende Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit der Vertrag voll wirksam und das Darlehen ausgezahlt wird. Aufschiebende Bedingungen können beispielsweise die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit für die Bank oder der Abschluss einer Restschuldversicherung sein.

Wann ist ein Darlehensvertrag rechtswidrig?

Ein Darlehensvertrag kann aus mehreren Gründen rechtswidrig und damit ungültig sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er gegen geltendes Recht verstößt. Oder wenn der Vertragsabschluss aufgrund eines wesentlichen Irrtums, einer Täuschung oder einer widerrechtlichen Drohung erfolgte. Ein weiterer Grund: Geschäftsunfähige Personen, also Minderjährige oder Personen mit einer geistigen Behinderung, können keine rechtswirksamen Verträge abschließen (§ 104 BGB).

Ob ein Kredit zurückgezahlt werden muss, wenn der Darlehensvertrag rechtlich ungültig ist, hängt vom Einzelfall und der Rechtsordnung ab, unter der der Vertrag geschlossen wurde. Es ist daher wichtig, rechtlichen Rat einzuholen, wenn es um die Gültigkeit eines Darlehensvertrages und die damit verbundenen Rückzahlungspflichten geht. Ein Fachanwalt oder eine Rechtsberatungsstelle kann die Sachlage prüfen und eine auf den Einzelfall abgestimmte Empfehlung aussprechen.

Ab wann beginnt die Widerrufsfrist für einen Darlehensvertrag?

Sollten Sie es sich widererwarten anders überlegen, können Sie den Darlehensvertrag widerrufen. Es gilt das 14-tägige Widerrufsrecht (§ 355 Abs. 2 BGB), sofern diese zwei Bedingungen erfüllt sind.

Vertragsabschluss: Der Darlehensvertrag wurde von allen beteiligten Parteien, also von Ihnen und der Bank, unterzeichnet.

Erfüllung der Informationspflichten: Sie haben alle erforderlichen Informationen erhalten. Dazu gehören insbesondere die Vertragsurkunde oder eine Abschrift davon, die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangaben zum Darlehensvertrag, die Widerrufsbelehrung sowie die ESIS Merkblatt, dass die wesentlichen Informationen zum Kredit in standardisierter Form zusammenfasst.

Die Widerrufsfrist beginnt erst dann, wenn Sie all diese Informationen in Textform erhalten haben. Sie können dann einfach den Kreditvertrag formlos, aber schriftlich, bei der Bank widerrufen. Einen Grund müssen Sie nicht nennen, wohl aber die Kreditnummer und das Datum des Abschlusses.

Haben Sie noch kein Geld von der Bank erhalten, müssen Sie nach der Widerrufsbestätigung nichts weiter tun. Haben Sie schon Geld bekommen, müssen Sie dieses innerhalb der von der Bank genannten Frist zurücküberweisen. Höchstwahrscheinlich werden Sie zudem die Zinsen, die in der Zeit zwischen Auszahlung und Widerruf angefallen sind, an die Bank zahlen müssen.

Darlehensvertrag: Wann kann ich als Verbraucher den Vertrag kündigen?

Als Verbraucher haben Sie in Deutschland das Recht, Ihren Darlehensvertrag unter bestimmten Bedingungen zu kündigen. Die Regelungen für die Kündigung von Verbraucherdarlehensverträgen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Diese drei Optionen bieten sich für die Kündigung an.

Widerrufsrecht

Zu Beginn haben Sie das Recht, den Darlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen, sofern Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht informiert wurden (§ 495 BGB in Verbindung mit § 355 BGB).

Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht erlaubt Ihnen, Ihre Baufinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr.2 BGB). Auch eine Teilablösung der Baufinanzierung ist nach der Kündigungsfrist möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung ist unter bestimmten Umständen möglich, z. B. wenn Sie die finanzierte Immobilie verkaufen, haben Sie das Recht, den Darlehensvertrag zu kündigen. Die Bank kann in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei Darlehen mit variablem Zinssatz haben Sie das Recht, den Vertrag innerhalb von sechs Wochen nach Ankündigung einer Zinserhöhung zu kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen (§ 489 Abs. 2 BGB).

Bevor Sie eine Kündigung vornehmen, sollten Sie die vertraglichen Bedingungen und die möglichen finanziellen Folgen, z. B. eine Vorfälligkeitsentschädigung, genau prüfen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die die Bank für entgangene Zinsen verlangen kann, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Wir empfehlen daher, einen Spezialisten für Baufinanzierungen oder einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um die Vorgehensweise für Ihre Situation zu ermitteln.

Scheidung oder Tod: Was passiert mit meinem Darlehensvertrag?

Eine Trennung bzw. eine Scheidung ist nicht nur schmerzlich, sie kann auch rechtlich verzwickt sein. Haben nur Sie den Darlehensvertrag unterschrieben, dann läuft er grundsätzlich auch nach der Trennung bzw. nach der Scheidung weiter.

Wurde der Darlehensvertrag dagegen gemeinsam unterzeichnet, dann haften beide dafür. In diesem Fall sind dann beispielsweise diese Szenarien als Lösungen denkbar.

Fortführung des Darlehens durch einen Partner: Ein Partner kann sich entscheiden, die Immobilie zu behalten und das Darlehen alleine weiterzuführen. In diesem Fall müsste der Kreditgeber zustimmen, nur diesen Partner als Kreditnehmer weiterzuführen. Der andere Partner müsste aus der Haftung entlassen werden, was oft die Zustimmung des Kreditgebers erfordert.

Fortsetzung des gemeinsamen Darlehens: In manchen Fällen entscheiden sich die Ex-Partner dafür, das Darlehen gemeinsam weiterzuführen, selbst nach der Trennung bzw. Scheidung. Dies kann passieren, wenn der offene Kreditbetrag hoch ist und keiner der Partner den Kredit allein refinanzieren kann oder will.

Verkauf der Immobilie: Die Partner können sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös zu teilen. Der Verkaufserlös würde in der Regel dazu verwendet, den verbleibenden Kreditbetrag zurückzuzahlen.

Umschuldung: Wenn einer der Partner die Immobilie behalten möchte, aber der Kreditgeber den anderen Partner nicht aus der Haftung entlässt, könnte eine Umschuldung erforderlich sein. Dabei würde der übernehmende Partner einen neuen Kredit aufnehmen, um den alten Kredit vollständig abzulösen.

Teilung der Schulden: Die Partner können sich darauf einigen, die Schulden aufzuteilen. Die Vereinbarung muss jedoch auch vom Kreditgeber akzeptiert werden, da die ursprüngliche Darlehensvereinbarung geändert werden müsste.

Wenn ein Kreditnehmer verstirbt, wird der Darlehensvertrag nicht automatisch hinfällig.  Im Todesfall eines Kreditnehmers sind folgende Punkte besonders relevant. 

Vertragliche Regelungen: Zuerst sollte geprüft werden, was im Darlehensvertrag und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der finanzierenden Bank dazu geregelt ist. Manche Verträge beinhalten Klauseln, die im Falle des Todes des Kreditnehmers greifen.

Erbrecht: Der Darlehensvertrag und die damit verbundenen Verpflichtungen fallen in der Regel in den Nachlass und gehen somit auf die Erben über. Die Erben treten in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Kreditnehmers ein.

Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung: Falls eine Risikolebensversicherung oder eine Restschuldversicherung abgeschlossen wurde, kann die Versicherungsleistung zur Tilgung des Darlehens verwendet werden.

Weiterzahlung der Kreditraten: Falls keine Versicherung besteht, müssen die Erben entscheiden, ob sie die Immobilie behalten und die Kreditraten weiterzahlen oder ob sie das Objekt veräußern möchten. In manchen Fällen kann die Bank auch eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens verlangen, wenn dies vertraglich so festgelegt wurde.

Verhandlungen mit der Bank: Die Erben sollten Kontakt mit der Bank aufnehmen, um die Situation zu besprechen und mögliche Lösungen zu finden. Die Banken sind in solchen Fällen oft zu einer gewissen Flexibilität bereit, da auch für sie eine einvernehmliche Lösung vorteilhafter als ein langwieriger Rechtsstreit ist.

Haftungsbeschränkung: Erben haben die Möglichkeit, ihre Haftung auf den Nachlass zu beschränken, um zu verhindern, dass sie mit ihrem eigenen Vermögen für die Schulden des Verstorbenen aufkommen müssen. Dies kann durch die Ausschlagung der Erbschaft oder durch eine Nachlassverwaltung erfolgen.

Nachlassinsolvenz: Wenn der Nachlass überschuldet ist, besteht die Möglichkeit, ein Nachlassinsolvenzverfahren einzuleiten. Dadurch wird der Nachlass verwertet und die Gläubiger werden aus der Insolvenzmasse befriedigt.

Wann darf die Bank einen Darlehensvertrag kündigen?

Die Kündigung eines Darlehensvertrags für eine Baufinanzierung durch eine Bank ist in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. So darf sie einen Darlehensvertrag unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.

Haben Sie beispielsweise falsche Angaben über Ihr Vermögen und/oder. Ihr Einkommen gemacht haben, die für die Entscheidung der Bank über die Kreditvergabe wesentlich waren, kann dies ein Kündigungsgrund sein.

Weitere Kündigungsgründe sind beispielsweise fehlende Ratenzahlungen. Wenn Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder teilweise in Verzug sind und der nicht gezahlte Betrag beträgt 2,5 % der Darlehenssumme oder mehr, kann die Bank, nach einer Mahnung und einer angemessenen Fristsetzung, das Darlehen kündigen.

Oder der Wert der Immobilie hat sich deutlich verschlechtert und Sie können der Bank keine zusätzlichen Sicherheiten bieten. Oder Ihre Bonität hat sich erheblich verschlechtert und dadurch ist die Rückzahlung des Darlehens gefährdet, kann die Bank den Darlehensvertrag unter Umständen kündigen.

Grundsätzlich gilt: Die genauen Kündigungsbedingungen und die damit verbundenen Fristen und Formalitäten sind im jeweiligen Darlehensvertrag festgelegt. Prüfen Sie den Darlehensvertrag genau und kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt, wenn die Bank den Darlehensvertrag kündigt.

Darlehensvertrag: Was ist die Rechtsgrundlage?

Die Rechtsgrundlage für Darlehensverträge und das Widerrufsrecht bei Baufinanzierungen in Deutschland ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Relevanten Vorschriften leiten sich vor allem aus den Paragraphen 488 bis 505 ab.

Grundsätzlich unterscheidet das BGB zwischen allgemeine Verbraucherdarlehensverträge und in Immobilien-Verbraucherdarlehensverträge. So zählen beispielsweise klassische Ratenkredite ohne Zweckbindung zu den allgemeinen Verbraucherdarlehensverträge. Immobilien-Verbraucherdarlehensverträge sind dagegen zweckgebunden. Für sie gelten verschärfte gesetzliche Regeln, die in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und im Gesetz über das Kreditwesen (KWG) verankert sind.