Auszahlungsvoraussetzungen für die Baufinanzierung: Welche gibt es?
- Damit die Auszahlung der Baufinanzierung erfolgen kann, müssen verschiedene Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt werden.
- Die Auszahlungsvoraussetzungen für das Immobiliendarlehen richten sich danach, ob Sie eine Immobilie bauen oder kaufen möchten.
- Beim Immobilienkauf erfolgt die Darlehensauszahlung nach der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch und nach Vorlegen der Kauffälligkeitsmitteilung des Notars.
- Bei einem Immobilienbau erfolgt die Auszahlung in Teilbeträgen je nach Baufortschritt.
- Wichtigste Auszahlungsvoraussetzung für die Baufinanzierung beim Immobilienbau ist das Vorlegen der entsprechenden Rechnungen.
Auszahlungsvoraussetzungen in der Baufinanzierung: Was heißt das?
Unter den Auszahlungsvoraussetzungen bei einer Immobilienfinanzierung versteht man Bedingungen der Bank, die der Kreditnehmer zu erfüllen hat. Erst dann zahlt die Bank die Baufinanzierung an ihn aus. So müssen Sie zum einen Ihre persönlichen Voraussetzungen nachweisen und die von der Bank geforderten Unterlagen vorlegen. Zum anderen gehört der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch zu den obligatorischen Auszahlungsvoraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung. Je nachdem, ob Sie einen Immobilienkauf oder einen Immobilienbau finanzieren möchten, unterscheiden sich die Auszahlungsvoraussetzungen für die Baufinanzierung noch einmal.
Was sind die Auszahlungsvoraussetzungen bei der Baufinanzierung?
Zu den grundsätzlichen Voraussetzungen, um überhaupt eine Baufinanzierung zu erhalten, gehören:
- Sie sind volljährig.
- Sie sind voll geschäftstüchtig.
- Sie verfügen über ein geregeltes Einkommen.
- Sie haben einen festen Wohnsitz in Deutschland und verfügen über ein Bankkonto in Deutschland.
- Ihre Kreditwürdigkeit ist ausreichend hoch.
Um diese Anforderungen zu belegen, müssen Sie der Bank entsprechende Nachweise über Ihre Person und Ihr Einkommen vorlegen. Auch Unterlagen zum konkreten Objekt und den Kaufvertrag möchte die Bank sehen.
Die weiteren Auszahlungsvoraussetzungen für die Baufinanzierung unterscheiden sich nach der Verwendung des Darlehens. Möchten Sie einen Immobilienkauf finanzieren, braucht die Bank folgende Unterlagen:
- Nachweis, dass die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde
- Kauffälligkeitsmitteilung, die durch den Notar ausgestellt wurde
Handelt es sich um einen Immobilienbau, benötigen Sie für die Darlehensauszahlung
- Grundbucheintrag für die Grundschuld
- Nachweise durch den Bauträger über die einzelnen Baufortschritte
- Rechnungen der einzelnen Gewerke
Einen Überblick über alle Unterlagen, die zur Beantragung der Baufinanzierung notwendig sind, erhalten Sie mit unserer Checkliste.
Wie funktioniert die Darlehensauszahlung beim Immobilienkauf?
Die Auszahlung der Baufinanzierung bei einem Immobilienkauf richtet sich nach der Fälligkeit des Kaufpreises und der Eintragung der Sicherheiten. Das Darlehen wird grundsätzlich erst dann ausgezahlt, wenn die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vorliegen. Die Bearbeitung beim Grundbuchamt kann allerdings 3 bis 6 Wochen dauern. Brauchen Sie das Darlehen früher, kann eine Notarrangbestätigung den Grundschuldeintrag vorübergehend ersetzen. Damit bestätigt der Notar, dass einer Grundbucheintragung nichts entgegensteht. Für den Darlehensgeber ist eine Notarrangbestätigung gleichwertig mit einem Grundbucheintrag.
Eine Rangbescheinigung durch den Notar ist kostenpflichtig. Die Gebühr hängt in erster Linie von der Höhe der Grundschuld ab. Unser Grundbuchrechner weist Ihnen neben den Kosten für Ihre individuelle Grundschuldbestellung auch die Kosten für Notarrangbestätigung aus.
Die Auszahlung der Baufinanzierung erfolgt komplett in einer Summe und direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto. Die Bank benötigt dazu von Ihnen eine Kopie des Kaufvertrages, aus der die Kontaktdaten und die Bankverbindung des Verkäufers ersichtlich sind.
- Darlehenszusage
Mit der Unterschrift unter den Kreditvertrag schließt der Käufer den Vertrag ab. Wichtig: Der folgende Notartermin sollte innerhalb der Widerrufsfrist liegen. Dies endet 14 Tage nach dem Vertragsabschluss.
- Notartermin
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag von Käufer und Verkäufer unterschrieben. Im Anschluss bestellt der Notar die Grundschuld für Sie. Das bedeutet, dass die kreditgebende Bank als Gläubigerin in das Grundbuch eingetragen wird.
- Kaufvertrag
Der beurkundete Kaufvertrag wird vom Notar direkt an die Bank verschickt.
- Grundbucheintrag
Circa 3 bis 5 Wochen, nachdem der Notar die notwendigen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht hat, erfolgt die Bestätigung des Grundbucheintrages. Erst wenn der Bank ein Nachweis über die Eintragung vorliegt, zahlt sie die Baufinanzierung aus. Mit einer Notarrangbestätigung, bei der der Notar der Bank belegt, dass eine ranggerechte Eintragung der Grundschuld möglich ist, kann das Verfahren beschleunigt werden. Hierfür fallen zusätzliche Kosten an.
- Kaufpreisfälligkeitsmitteilung
4 bis 6 Wochen nach dem Notartermin erhält der Käufer vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung mit der Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises. Diese muss der Bank vorgelegt werden. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel 10 bis 14 Tage nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung.
- Auszahlung
Die Auszahlung der Darlehenssumme erfolgt bei einem Kauf direkt auf das Konto des Käufers oder alternativ auf ein Notaranderkonto. Bei einem Neubau oder einer Modernisierung wird das Darlehen nach Baufortschritt ausgezahlt. Je nach Bank muss hierzu ein Auszahlungsformular verwendet werden.
- Tilgung
In der Regel erfolgt die Rückzahlung der Baufinanzierung nach der vollständigen Auszahlung des Kredites. Für bereits ausgezahlte Beträge werden vor der vollständigen Auszahlung bereits Zinsen berechnet.
Wie geht die Auszahlung der Baufinanzierung beim Immobilienbau?
Die Darlehensauszahlung beim Immobilienbau richtet sich danach, ob der Hausbau über einen Bauträger abgewickelt oder selbst koordiniert wird. Bei beiden Varianten gehört aber ein Grundbucheintrag zu Beginn zu den Auszahlungsvoraussetzungen für die Baufinanzierung: Erfolgt die Abwicklung über einen Bauträger, muss eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Damit wird der Käufer als Eigentümer vorgemerkt. Ist die Übergabe der fertiggestellten Immobilie erfolgt und wurde der Bauträger vollständig bezahlt, wird die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers wieder gelöscht. Erst dann ist der Käufer auch rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Bei einem Bau in Eigenregie ist der Grundbucheintrag über das Grundstück Voraussetzung für die Auszahlung der Baufinanzierung.
Auszahlung beim Immobilienbau mit Bauträger
Wird das Haus von einem Bauträger oder Architekten errichtet, erfolgt die Darlehensauszahlung in Teilbeträgen. Auszahlungsvoraussetzung für Immobiliendarlehen ist dabei die „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer“ (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV). Sie schreibt vor, zu welchem Zeitpunkt welcher Teilbetrag ausgezahlt wird. Demnach ist die erste Rate nicht nach Vertragsbeginn, sondern nach Beginn der Erdarbeiten fällig. Alle weiteren Raten werden erst ausgezahlt, wenn der Bauträger die vereinbarte Leistung erbracht hat.
| Baufortschritt | Zahlungsanteil | Beispielberechnung bei einer Baufinanzierung über 300.000 € |
|---|---|---|
| Wenn das Grundstück übertragen werden soll / bei Erbbaurecht (Erdarbeiten müssen begonnen haben) | 30 % / 20 % | 90.000 € / 60.000 € |
Die restliche Darlehenssumme wird wie folgt ausgezahlt:
| Baufortschritt | Zahlungsanteil | Beispielberechnung bei einer Baufinanzierung über 300.000 € |
|---|---|---|
| nach der Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich Zimmererarbeiten | 40% | 84.000 € |
| für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 8 % | 16.800 € |
| für die Rohinstallation der Heizungsanlage | 3 % | 6.300 € |
| für die Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3 % | 6.300 € |
| für die Rohinstallation der Elektroanlagen | 3 % | 6.300 € |
| für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung | 10 % | 21.000 € |
| für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 6 % | 12.600 € |
| für den Estrich | 3 % | 6.300 € |
| für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % | 8.400 € |
| nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 12 % | 25.200 € |
| für die Fassadenarbeiten | 3 % | 6.300 € |
| nach vollständiger Fertigstellung | 5 % | 10.500 € |
Der Bauträger darf allerdings nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, sondern muss diese zu maximal 7 Teilzahlungen zusammenfassen. Sind Leistungen abgeschlossen, werden die Rechnungen dafür bei der Bank eingereicht. Diese überweist dann das Geld an den Darlehensnehmer, der damit die Gewerke oder den Bauträger bezahlt. Entfallen Leistungen, wird die dafür vorgesehene Summe auf die restlichen Leistungen verteilt.
Verzögern sich einzelne Bauabschnitte, muss die Bank die entsprechende Teilauszahlung zurückhalten. Ist die bereitstellungsfreie Zeit für Ihre Baufinanzierung dann bereits überschritten, können Bereitstellungszinsen anfallen.
Darlehensauszahlung beim Immobilienbau in Eigenregie
Koordinieren Sie den Hausbau selbst oder haben Sie vor, Teile des Hauses in Eigenleistung zu bauen, gibt es die Möglichkeit, dass die Bank regelmäßig einen bestimmten Betrag auf das Girokonto überweist. Sie haben dann eine Art Puffer, mit dem Sie jederzeit Material kaufen oder Handwerker bezahlen können. Dazu müssen Sie der Bank in bestimmten Abständen die entsprechenden Rechnungen beziehungsweise Nachweise oder Kontoauszüge für bereits gezahlte Beträge, wie beispielsweise Baumarktrechnungen, vorlegen. Des Weiteren möchte die Bank sogenannte Baustandsberichte sehen: Dabei wird der Baufortschritt durch den Architekten bestätigt und durch Fotos untermauert.
Ist eine Darlehensauszahlung auch ohne Rechnung möglich?
In den meisten Fällen ist eine Auszahlung des Immobilienkredits ohne Vorlage der entsprechenden Rechnungen nicht möglich. Vielmehr gehören diese zu den wesentlichen Auszahlungsvoraussetzungen für eine Baufinanzierung. Denn die Banken wollen sichergehen, dass der Darlehensbetrag auch wirklich für den berechtigten Zweck verwendet wird: also, um die beim Bau tätigen Handwerker oder den Bauträger zu bezahlen.
Sehr seltene Ausnahmen kann es bei langjährigen Kunden mit hoher Bonität geben, bei denen die Bank weiß, dass diese verantwortungsvoll mit dem Darlehen umgehen und dieses nur für angedachten Zweck verwenden. Voraussetzung hierfür ist ein Gespräch mit der Bank, in dem die Beweggründe plausibel dargestellt werden können. Zudem muss, wie beim Hausbau in Eigenregie, anschließend zwingend ein Nachweis über den Verwendungszweck und den Baufortschritt beigebracht werden.
5 Tipps für die Auszahlung der Baufinanzierung
Damit die Darlehensauszahlung reibungslos abläuft und es nicht zu kostenintensiven Verzögerungen kommt, haben wir Ihnen 5 wichtige Tipps zusammengestellt:
- Beschäftigen Sie sich genau mit den Auszahlungsmodalitäten. So wissen Sie, wann welches Geld fließt und können besser planen.
- Passen Sie Konditionen und Auszahlungen auf Ihren persönlichen Bedarf an und nehmen Sie diese individuellen Vereinbarungen in den Vertrag mit auf.
- Vereinbaren Sie eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit, um Kosten zu sparen. Ist diese beispielsweise auf 6 Monate begrenzt, sollten Sie möglichst viele Bauabschnitte in dieser Zeit erledigen und die Teilbeträge auszahlen lassen. So ist die noch verbleibende Darlehenssumme kleiner, auf die Bereitstellungszinsen anfallen können. Alternativ können Sie mit der Bank vereinbaren, direkt auf die Darlehenssumme zuzugreifen und das Eigenkapital erst später einzubringen.
- Nutzen Sie digitale Prozesse. Bei vielen Banken können Rechnungen online hochgeladen werden und stehen so der Bank schneller zur Verfügung. Dies verkürzt die Zeit bis zur nächsten Teilauszahlung und Ihr Hausbau kommt schneller voran.
- Überlegen Sie sich, wer die Abwicklung der Teilauszahlung übernehmen soll. Sie können das Geld auf Ihr Konto überweisen lassen und dann an die zuständigen Firmen weiterleiten. Oder Sie nutzen ein Notaranderkonto. Dieses wird von einem Notar verwaltet, der sich dann auch um die Abwicklung der Zahlungsmodalitäten kümmert. Hierfür fallen allerdings Notarkosten an.
