Scheidung - Was passiert mit dem Haus?

Die Scheidung, das Haus und die Zugewinngemeinschaft

Drum prüfe, was sich ewig bindet – das gilt nicht nur für die Ehe, sondern auch für ein gemeinsam erworbenes Haus und die damit verbundene Baufinanzierung, denn auch daran ist man langfristig gemeinsam gebunden. Bei einer Scheidung stellt sich dann die Frage, was nun, wer behält das Haus, wer muss wen auszahlen, welche Rechte und Pflichten kommen nun auf die sich trennenden Ex-Partner zu? Um das zu klären, wollen wir erst mal verdeutlichen, wie sich die Besitzverhältnisse durch eine Ehe verändern.

In einer Zugewinngemeinschaft befinden sich zwei Partner, wenn sie zwar miteinander verheiratet sind, allerdings kein Ehevertrag abgeschlossen haben. Durch die Zugewinngemeinschaft ist geregelt, dass jedes Vermögen, das während der Ehe erworben wird, nach einer Scheidung gleichmäßig auf die Partner aufgeteilt wird. Es ist ein allgemeiner Irrtum, dass Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde, beiden Parteien gehört. Stattdessen bleibt das Vermögen der Partner getrennt. Das gilt auch, wenn einer der Eheleute während der Ehe etwas kauft oder erbt. Lediglich das Vermögen, das durch einen Vertrag gemeinsam erworben oder aufgebaut wird, gilt auch als gemeinsames Eigentum.

Das ist beispielsweise bei einem Haus der Fall. Erfolgt die Scheidung, wird das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen gleichmäßig auf die Partner verteilt. Bei einem Haus gestaltet sich das schwierig, da man es nicht einfach in der Mitte teilen kann. Der Verkauf des Eigenheims ist eine emotionale Angelegenheit, jedoch häufig die einzige Option, sich zu einigen. Damit keine hitzigen Entscheidungen getroffen werden, sollte das Trennungsjahr genutzt werden, um gemeinsam über die Scheidungsmodalitäten in Bezug auf das Haus zu entscheiden. Eine Scheidung ohne eine Einigung über das Haus, den Unterhalt und den Zugewinnausgleich ist nicht sinnvoll und mit hohen Kosten verbunden. Eine Scheidungsfolgevereinbarung, die die Verhältnisse für eine Scheidung regelt, kann übrigens auch noch während der Ehe geschlossen werden.

Was ist ein Zugewinnausgleich?

Bei einem Zugewinnausgleich wird jeweils das Endvermögen beider Partner bei Scheidung sowie das Anfangsvermögen bei Heirat gegenübergestellt. Die Differenz ergibt den Vermögenszuwachs während der Ehe. Ist der Vermögenszuwachs bei beiden Partnern identisch, ist kein Ausgleich nötig. Bei unterschiedlichem Vermögenszuwachs, zahlt der Partner mit der höheren Differenz einen Anteil an den anderen Partner, bis ein Vermögensausgleich erzielt wurde. Bei einem Zugewinnausgleich ist lediglich die Zahlung einer Geldsumme wirksam. Die Überlassung von Vermögensgegenständen ist nicht gültig.

Ein Beispiel:

Hat die Frau während der Ehe mehr Vermögen erwirtschaftet als der Mann, kann er die Zahlung eines Ausgleichs verlangen. Statt der Hälfte eines Aktienpaketes, stehen ihm Barauszahlungen zu.

Bei Einigung kein Zugewinnausgleich

Der Zugewinnausgleich greift, wenn sich die Partner nicht auf eine Vermögensteilung einigen können. Grundsätzlich steht es jedem Paar zu, die Vermögenszahlungen sowie die Vermögensgegenstände nach Belieben untereinander aufzuteilen. Es besteht demnach keine Verpflichtung, nach der Scheidung einen Vermögensausgleich vorzunehmen. Ist die Gütertrennung im Ehevertrag geregelt, findet kein Zugewinnausgleich statt, da die Verhältnisse bereits geklärt wurden. Darin kann auch festgehalten werden, dass bestimmte Vermögensgegenstände bei einem Zugewinnausgleich keine Berücksichtigung finden.

Besonderheit: Geerbtes Haus

Haben Sie ein Haus während der Ehe geerbt, wird es bei einem Zugewinnausgleich nicht berücksichtigt. Haben Sie das Haus allerdings gemeinsam mit Ihrem Partner modernisiert oder ausgebaut, gilt dies als Wertsteigerung, die wiederum in den Zugewinnausgleich zählt. Ein Bespiel verdeutlicht die Situation.

Der Mann erbt während der Ehe ein Haus im Wert von 200.00 Euro. Während der Ehe investieren Sie noch einmal 100.000 Euro in das geerbte Haus, unter anderem auch in Form von eigenen handwerklichen Leistungen. Bei einem Zugewinnausgleich wird lediglich die Wertsteigerung des Objekts eingerechnet, in unserem Beispiel werden die 100.000 Euro in die Rechnung einbezogen. Dabei ist unerheblich, in welcher Form die Wertsteigerung erfolgte. Der Wert des geerbten Hauses, hier 200.000 Euro, wird bei einem Zugewinnausgleich nicht gewertet.

Wie wird der Zugewinn bei einer Immobilie berechnet?

Der Zugewinn einer Immobilie wird in der Regel jedem Partner hälftig angerechnet. Hat die Immobilie einen Wert von 300.000 Euro, gehen jeweils 150.000 Euro auf das Zugewinnkonto der Ehepartner.

Wer bekommt bei einer Scheidung das Haus?

Wer bei einer Scheidung das Haus bekommt, das hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Steht nur ein Partner im Grundbuch oder beide?
• Wurde das Haus während oder vor der Ehe erworben?
• Gibt es einen Ehevertrag, in dem die Vermögensaufteilung geregelt ist?
• Ist das Haus schon abbezahlt oder läuft noch eine Immobilienfinanzierung?

Im besten Falle einigt sich das Paar einvernehmlich darüber, wer das Haus zu welchen Konditionen behält oder ob es vielleicht verkauft und der Erlös aufgeteilt wird.

Um einen konkreten Fall zu skizzieren, gehen wir einmal von der Regel aus, dass beide Partner sowohl im Grundbuch stehen als auch die Finanzierung gemeinsam abgeschlossen haben; und die Finanzierung noch läuft. Im besten Fall einigt sich das Paar, dass einer im Haus bleibt und auch die Finanzierung übernimmt. Hier muss zunächst einmal die Bank zustimmen, dass sich der Vertragspartner ändert. Wichtig ist dann, dass die Höhe der Monatsrate 40 Prozent des Einkommens des Alleinfinanzierers nicht übersteigt. Tut sie das aber, muss die Finanzierung gekündigt und eine neue abgeschlossen werden. Dann wird meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für die alte Finanzierung fällig. Ist die Finanzierung geklärt, zahlt der im Haus bleibende Partner den ausziehenden Partner in der Regel aus oder vereinbart eine Art Miete.

Welche weitere Möglichkeit es zur Regelung bei einer Scheidung mit Haus gibt, erläutern wir Ihnen im nachfolgenden Abschnitt. Für Informationen und den potenziellen Ausgang in Ihrer konkreten Situation, konsultieren Sie bitte einen Fachanwalt.

Welche Möglichkeiten gibt es, bei einer Scheidung das Haus aufzuteilen?

Haben sich zwei Ehepartner dazu entschlossen, zukünftig getrennte Wege zu gehen, wird in der Regel das Vermögen untereinander aufgeteilt. Dazu gehört oft auch die gemeinsame Immobilie, in der beide zusammengelebt haben. Während der Hausstand gut separiert werden kann, ist es bei einem Haus nicht ganz so einfach. Die folgende Aufstellung gibt einen Überblick über die Möglichkeiten:

• Das Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen aufgeteilt.
• Ein Partner behält das Haus und zahlt den anderen aus.
• Das Haus wird gemeinsam verkauft. Die Partner erhalten zu gleichen Teilen den Erlös.
• Das gemeinsame Kind erhält das Haus.
• Das Haus wird in Eigentumswohnungen umgebaut. Jeder Partner erhält eine Wohnung.

Es ist ratsam, das Haus vor einem Verkauf schätzen zu lassen, um es nicht unter Wert zu verkaufen. Im optimalen Fall werden sich beide Partner darüber einig, was mit dem gemeinsamen Haus passieren soll. Bestehen weiterhin Unstimmigkeiten, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Bei diesem Verfahren wird das Haus vom Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Allerdings werden bei Versteigerungen selten gute Erlöse erzielt. Dazu kommt, dass Verfahrenskosten für das Gericht anfallen, die ebenfalls von beiden Partnern getragen werden müssen. So ist diese Form mit hohen Kosten verbunden und bringt nur Verluste.

Haus vermieten

Wird das Haus an Dritte vermietet, kann dies so manche Vorteile einbringen. Voraussetzung ist, dass sich die Partner einig sind, da bei einer Vermietung Konsens über die Modalitäten herrschen sollte. Die Vermietung bietet den Vorteil, dass der Kredit für das Haus weiterlaufen und mithilfe der Mieteinnahmen getilgt werden kann. Damit entfällt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits zu leisten ist. Damit fallen keine zusätzlichen Kosten für Sie an. Ist die Rate für den Kredit niedriger als die Miete, kann das restliche Geld sogar noch auf beide Partner aufgeteilt werden. Sie sparen zusätzlich die Grundbuchkosten, da beide Namen im Grundbuch erhalten bleiben, sofern beide Namen bereits verankert sind.

Damit die Vermietung reibungslos abläuft, sollten einige Verabredungen zwischen beiden Partnern getroffen werden. Am besten sind Sie sich über den Inhalt des Mietvertrags mit Ihrem Partner einig. Ebenso wird einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung an den Mieter übergeben, die durch einen der Partner verfasst wird. Für den Mieter ist es leichter, wenn er sich zudem an einen Ansprechpartner wenden kann, für den Fall, dass er ein Anliegen hat oder einen Schaden melden möchte. Die Beseitigung des Schadens kann von den Vermietern selbst oder durch eine Firma erfolgen. Beauftragen Sie einen externen Verwalter für die Belange, die in Bezug auf das Haus anfallen, zahlen Sie ihm dann monatlich einen pauschalen Betrag, was die Regel ist, oder vereinbaren mit ihm eine Zahlung nach Aufwand. Das hat den Vorteil, dass Sie lediglich den regelmäßigen Zahlungseingang der Miete kontrollieren, mit der Vermietung selbst jedoch nicht behelligt werden.

Ein Partner behält das Haus und zahlt den anderen aus

Eine der wohl üblichsten Vorgehensweisen ist die Auszahlung eines Partners durch den Partner, der das Haus behält. Wichtig ist, dass das Haus während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde. Für ein geerbtes Haus kann kein Anspruch erhoben werden, wie bereits oben beschrieben. Für die Auszahlung wird der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld bestimmt und anschließend durch zwei geteilt. Nehmen wir also an, der Immobilienwert liegt bei 280.000 Euro, die Restschuld beträgt noch 100.000 Euro. So ergibt sich folgende Rechnung:

• 280.000 € - 100.000 = 180.000 €
• 180.000 € / 2 = 90.000 €

Derjenige, der das Haus behält, zahlt den anderen Partner mit 90.000 Euro aus. Dieses Geld steht ihm laut Zugewinnausgleich zu. Auch hier gilt: Die Ehepartner können auch anderslautene Verabredungen treffen. Wichtig ist die Austragung aus dem Grundbuch. Der Partner, der alleiniger Eigentümer der Immobilie wird, sollte auch als solcher alleine eingetragen sein. In der Regel folgt dann auch die Übertragung des Kredits auf nur eine Person. Dies bedarf der Zustimmung der Bank, wozu sie jedoch nicht verpflichtet ist. Stellt die Bank beispielsweise die Kreditwürdigkeit des alleinigen Eigentümers in Frage, bangt sie also um ihre monatlichen Raten, kann sie ein Veto einlegen. Zahlen beide Partner dann den Kredit weiter ab, kann der Partner, der auf seinen Eigentumsanteil verzichtet, fordern, dass die Tilgung auf einen möglichen Trennungsunterhalt angerechnet wird. Entscheiden sich die Partner gegen die gemeinsame Tilgung, bleibt nur, den Kredit vorzeitig aufzulösen, wodurch allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten ist. Der alleinige Eigentümer muss sich dann um einen neuen Kreditvertrag kümmern, damit die Restschuld der Immobilie getilgt werden kann.

Es ist sinnvoll, die Überschreibung einer Immobilie vor oder während der Scheidung zu vollziehen. So wird  die Grunderwerbsteuer, die nach einer Scheidung durch den Eigentümerwechsel anfallen würde, umgangen. Ehepartner sind allerdings von der Steuer ausgenommen. Denken Sie bei der Überschreibung ebenfalls daran, dass der alleinige Eigentümer auch in allen weiteren Verträgen wie Strom, Wasser oder Gas als alleiniger Vertragspartner aufgeführt ist. Übrigens, wer während der Scheidung nicht im Haus wohnt, kann für seinen Anteil eine Nutzungsentschädigung verlangen sowie die Zahlung der laufenden Nebenkosten für das Haus.

Haus verkaufen

Am einfachsten ist es, das Haus zu verkaufen und den Erlös zwischen beiden Parteien aufzuteilen. Dafür können Sie selbst das Haus auf bekannten Plattformen online und offline inserieren. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Er kümmert sich dann um die Besichtigungstermine und beantwortet alle Fragen der Interessenten. Sind Sie Alleineigentümer der Immobilie, können Sie Ihr Haus vor der Scheidung lediglich mit Zustimmung des Partners verkaufen. Wenn der Zugewinnausgleich nach der Scheidung noch nicht geklärt ist, benötigen Sie als Alleineigentümer ebenfalls die Zustimmung Ihres Ehegatten – das gilt auch nach der Scheidung. Stimmt der Partner auch nach dem Trennungsjahr einem Verkauf nicht zu, kann unter Umständen geklagt werden. Dadurch entstehen Verfahrenskosten, die getragen werden müssen. Eine außergerichtliche Einigung ist somit erstrebenswert.

Haus wird auf das gemeinsame Kind übertragen

Neben den genannten Möglichkeiten, kann ein Haus auch auf eines der Kinder übertragen werden. Voraussetzung ist, dass das Kind die Volljährigkeit erreicht hat. Anderenfalls bedarf es der Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Beachten Sie, dass dem Kind alle Rechte und Pflichten übertragen werden, die eine Immobilie mit sich bringt. Diese Variante sollte daher gut überlegt sein.

Beide Partner bleiben im Haus

Wenn sich beide Partner auch nach einer Trennung gut verstehen, können beide im Haus wohnen bleiben. Den Ehegatten wird dann ein gemeinsames Wohnrecht eingeräumt, dass vertraglich festgehalten werden sollte. Das bietet sich an, wenn in dem Haus beispielsweise eine Einliegerwohnung vorhanden ist oder auch, wenn aus dem Haus zwei getrennte Wohnbereiche geschaffen werden können. Da bei diesen beiden Formen eine klare Trennung der Lebensgemeinschaft sichtbar ist, wird das Trennungsjahr anerkannt. Wohnen beide Partner auch nach einer Trennung in einem gemeinsamen Haushalt, sind die Voraussetzungen für eine Scheidung nicht gegeben.

Wem gehört das Haus, wenn nur einer im Grundbuch steht?

Derjenige, der im Grundbuch steht, ist der rechtmäßige Eigentümer des Hauses. Steht also nur ein Partner im Grundbuch und gibt es keine weiteren vertraglichen Regelungen im Fall einer Scheidung, gehört das Haus ihm oder ihr. Wurde das Haus während der Ehe erworben und gibt es keinen Ehevertrag, muss der im Haus verbleibende Partner den ausziehenden Partner im Rahmen des Zugewinnausgleichs jedoch meistens auszahlen.

Kompliziert wird es außerdem, wenn die Baufinanzierung bei der Scheidung noch nicht abbezahlt ist und der andere oder beide zusammen Vertragspartner der Bank sind. Das Haus ist nämlich in der Regel als Sicherheit für die Finanzierung hinterlegt. Für die Baufinanzierung haftet bei der Scheidung nämlich derjenige, der im Vertrag steht. Sollte ein Partner nicht bereit sein, die Finanzierung weiter zu tragen und wird sich das Paar nicht anderweitig einig, kann es als äußerstes Mittel zur Teilungsversteigerung des Hauses kommen. Um es nicht so weit kommen zu lassen, sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung suchen.

Sind Sie als Alleineigentümer der Immobilie im Grundbuch aufgeführt, können Sie den Partner zum Auszug bewegen. Damit Zeit für die Wohnungssuche bleibt, darf die Aufforderung zum Verlassen des Wohnraums nur innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen, beispielsweise innerhalb der nächsten drei Monate. Haben Sie sich mit Ihrem Partner darauf geeinigt, dass er den Wohnraum weiterhin nutzen darf, dürfen Sie als Alleineigentümer eine angemessene Miete von ihm verlangen. Halten Sie dies sowie weitere Bedingungen mit einem Mietvertrag fest, um im Streitfall auf ein schriftliches Dokument verweisen zu können. Entstehen dem ausziehenden Partner finanzielle Einbußen, kann er diese als Zugewinnausgleich und Unterhaltsbedarf geltend machen.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Werden sich die beiden Partner über die Vermögensaufteilung nicht einig, möchte beispielsweise ein Partner in dem Haus wohnen bleiben, der andere möchte es verkaufen, kann einer der Partner eine Teilungsversteigerung beantragen. Der Antrag muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden, dabei spielt es keine Rolle, wie groß der jeweilige Anteil am Eigentum ist. Antragsberechtigt ist jeder, der auch nur den kleinsten Anteil an einem Vermögen besitzt.

Wenn es keine Einwände gibt sowie alle nötigen Unterlagen eingereicht wurden, veranlasst das Gericht einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch. Der Miteigentümer, der den Antrag nicht gestellt hat, wird über die Teilungsversteigerung in Kenntnis gesetzt. Er kann nun binnen zwei Wochen Einwand erheben, beispielsweise wenn die Lebensverhältnisse der Kinder durch eine solche Versteigerung erheblich beeinträchtigt sind. Ist der Einwand zulässig, wird das Verfahren für sechs Monate vorübergehend eingestellt, um es dann einer erneuten Prüfung zu unterziehen.

Kommt es zu einer Versteigerung, wird ein Termin vereinbart, an dem die Öffentlichkeit das Objekt ersteigern kann. Selbstverständlich dürfen Sie als jetziger Eigentümer ebenfalls mitbieten. In der Regel wird bei einer Versteigerung längst nicht der Verkehrswert der Immobilie erzielt, sodass eine Teilungsversteigerung immer mit großen Verlusten einhergeht. Außerdem werden die Kosten für das Verfahren vom Erlös abgezogen. Der Restbetrag wird auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgezogen, hat der Antragsteller die bis dahin angefallenen Kosten zu tragen. Eine Teilungsversteigerung ist aus Kostengründen sowie die erwartenden finanziellen Verluste nicht zu empfehlen. 

Wer zahlt die Raten bei einer Scheidung mit Haus?

Wer die Raten für die Finanzierung nach einer Scheidung mit Haus zahlt, das kommt darauf an, welche Regelungen das Ex-Paar für diesen Fall während des Scheidungsprozesses getroffen hat. Grundsätzlich haftet derjenige für den Kredit, der als Kreditnehmer eingetragen wurde. Dabei ist es unerheblich, ob der Kredit für die Abzahlung des gemeinsamen Hauses gedacht ist. 

In der Regel sind beide Partner zusammen Kreditnehmer. Bleibt das Haus in Besitz mindestens eines Partners, kann die Rate auch von beiden Partnern beglichen werden. Der Partner, der seinen Eigentumsanteil auf den anderen Partner übertragen hat, kann fordern, dass sein Teil der Raten auf einen möglichen Trennungsunterhalt angerechnet wird. Vereinbaren die Eheleute, dass der Kredit von nur einer Person weitergetragen wird, muss dies mit Ihrer Bank besprochen werden. Kann sich der verbleibende Partner die Rate allein leisten, sollte das kein Problem sein. Falls nicht, muss die Finanzierung womöglich gekündigt und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.

Wer zahlt Vorfälligkeitsentschädigung bei Scheidung?

Wer die Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen einer vorzeitigen Kreditkündigung im Zuge einer Scheidung zahlen muss, hängt davon ab, wer der vertragliche Kreditnehmer ist. Stehen beide Partner im Vertrag, haften beide für die Baufinanzierung. Die Bank kann die Vorfälligkeitsentschädigung von einem der beiden Partner komplett verlangen – sie muss die Entschädigung nicht unter den Partnern aufteilen.

Wie sich das Ex-Paar untereinander die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Scheidung aufteilt, ist unwichtig für die Bank. Sie interessiert nur, dass die Entschädigung kommt – von wem ist ihr vermutlich ziemlich gleich. Alles weitere sollte von einem Fachanwalt überprüft und begleitet werden.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem Bausparvertrag?

Nicht selten wurde für die Finanzierung des Eigenheims ein Bausparvertrag abgeschlossen. Auch dieser wird bei einer Scheidung berücksichtigt. Sind beide Ehepartner Inhaber des Vertrags, wird das eingezahlte Vermögen hälftig aufgeteilt. Gleiches gilt, wenn zwar nur ein Partner Inhaber des Vertrags ist, das Geld jedoch vom anderen Partner oder vom gemeinsamen Konto eingezahlt wird. Ebenso haben beide einen Anteil auf das Vermögen, wenn der Bausparer zu einem gemeinsamen Zweck, wie der Baufinanzierung eines Eigenheims, angelegt wurde. Auch in diesem Fall steht das erzielte Vermögen beiden Partnern zu.

Bei einem Zugewinnausgleich ist entscheidend, welches Vermögen ab dem Tag der Heirat bis zum Stichtag der Scheidung hinzugekommen ist. Dieses Geld wird als Vermögenszuwachs gewertet und bei einem Zugewinnausgleich berücksichtigt. Die Kündigung des Bausparers kann jeder Zeit durch den Vertragsinhaber erfolgen. Sind beide Partner Inhaber, bedarf es auch beider Unterschriften für die Auflösung. Wird der Vertrag während der Ansparphase gekündigt, kann die Bank eine Entschädigung zwischen 0,1 und einen Prozent der gewählten Bausparsumme fordern für jeden Monat, den Sie früher kündigen. Haben Sie bereits die Darlehensphase erreicht, erhalten Sie bei einer Auflösung die angesparte Bausparsumme inklusive der erhaltenen Zinsen kostenfrei.