Grundschuld eintragen: Warum und wie funktioniert es?

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld begegnet Ihnen als Hauskäufer immer dann, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, mit der eine Immobilie oder ein Grundstück zur Sicherung Ihres Immobiliendarlehens belastet wird. 

Die Bank erwartet also von Ihnen, dass Sie die Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Ihre Zustimmung ist wichtig, da Sie sonst in der Regel kein Immobiliendarlehen aufnehmen können. Denn erst durch den Eintrag der Grundschuld erhält die Bank das Recht, die Zahlung der Schulden vom Darlehensnehmer einzufordern.

In der Praxis bedeutet dies: Nehmen Sie eine Baufinanzierung auf, leiht Ihnen die Bank oft Beträge im Bereich von mehreren hunderttausend Euro. Können Sie Ihr Darlehen nicht mehr abbezahlen, erhält die Bank durch die eingetragene Grundschuld die Sicherheit, trotzdem ihr Geld zurückzubekommen. Sprich: Die finanzierende Bank ist dazu berechtigt, Ihre Immobilie zu verwerten – also im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen. Somit erhält die Bank die offene Darlehenssumme, nebst Zinsen, zurück.

Was ist eine Zweckerklärung für Grundschulden?

Eine Zweckerklärung für Grundschulden dient dazu, bei einem Haus- oder Grundstückskauf die Bestellung der Grundschuld mit dem Hauskredit zu verbinden. Dazu schließen Sie einen Vertrag mit der Bank, in dem die Forderungen der Bank bei einem Zahlungsausfall abgesichert werden.

Der Vorteil für Sie: Kommt es zum Zahlungsausfall, kann die Bank nie mehr verlangen, als ihr nach dem Stand des Darlehensvertrags zusteht. Sie müssen also nicht die vollständige Grundschuld zurückzahlen. Zudem stellen Sie damit sicher, dass die Grundschuld nur für Ihre Immobilie als Sicherungszweck verwendet wird. Denn ohne eine Zweckerklärung hätte die Bank die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld auch für andere bei ihr bestehende Verbindlichkeiten zu verwenden. 

In der Regel erhalten Sie von der Bank die vorformulierte Zweckerklärung zusammen mit den Kreditunterlagen. Dennoch ist es ratsam, die Zweckerklärung für Grundschulden vor der Unterzeichnung von einem Notar oder Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Wo wird die Grundschuld eingetragen?

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, wo sich auch Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, dem Grundriss der Immobilie, Grundschulden und weiteren Belastungen auf dem Grundstück befinden. Erst wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, erfolgt die Auszahlung des Immobiliendarlehens.

Beim Grundbuch handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes öffentliches Register, in dem die Lage, die Größe die Eigentümer einer Immobilie sowie die Belastungen oder auch Rechte Dritter an dem Objekt eingetragen sind.

Schauen Sie vor dem Kauf in das Grundbuch der Immobilie. So können Sie erkennen, ob sich dort eventuell noch alte Grundschulden befinden, die Ihnen später finanzielle Probleme bereiten könnten.

Welche Arten der Grundschuld gibt es?

Auch wenn eine Grundschuld immer gleich konstruiert ist, existieren trotzdem verschiedene Arten von Grundschulden. Generell unterscheiden sie sich nach dem jeweiligen Grundschuldgläubiger: Eigentümer oder Fremdinhaber. Die Besonderheiten erläutern wir Ihnen in diesem Abschnitt.

Was ist eine Fremdgrundschuld?

Um eine klassische Fremdgrundschuld handelt es sich immer, wenn Sie als Sicherheit für Ihr Immobiliendarlehen eine Grundschuld zugunsten der Bank ins Grundbuch eintragen lassen. Die Fremdgrundschuld stellt somit den Standardfall dar, der bei nahezu jeder Baufinanzierung zum Einsatz kommt.

Bis Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben, bleibt die Bank Grundschuldgläubiger. Sie kann ihre Forderungen im Rahmen einer Zwangsvollstreckung befriedigen, wenn Sie die Darlehensraten nicht mehr bezahlen können. Zahlen Sie dagegen das Darlehen vollständig zurück, wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Sie können nun frei über die Grundschuld verfügen.

Was ist eine Eigentümergrundschuld?

Bei der Eigentümergrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, die nicht mehr der Bank gehört, sondern Ihnen als Eigentümer selbst. Sobald Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, wird die bisherige Fremdgrundschuld nicht mehr als Darlehenssicherheit benötigt. Der Sicherungszweck entfällt also.

Die Fremdgrundschuld wandelt sich kraft Gesetz in eine Eigentümergrundschuld um. Somit besitzt die Bank besitzt keine Rechte mehr an Ihrer Immobilie. Dies dokumentiert sie mit der sogenannten Löschungsbewilligung.

Die Eigentümergrundschuld können Sie beispielsweise für diese Fälle nutzen:

Fall 1: Eigentümergrundschuld für ein Folgedarlehen verwenden

Die Grundschuld wird nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Denn sie bleibt unabhängig von der Darlehensforderung bestehen. Allerdings gehört die Grundschuld nun Ihnen. Diese können Sie später beispielsweise für die Absicherung eines Modernisierungsdarlehens nutzen.

Fall 2: Eigentümergrundschuld zur Rangsicherung

In diesem Fall lassen Sie als Eigentümer bewusst eine Eigentümergrundschuld ins Grundbuch eintragen. So „blockieren“ Sie den ersten Rang in der Abteilung III des Grundbuchs und können diesen später an einen anderen Kreditgeber verteilen.

Die Ränge spielen bei einer eventuellen Zwangsversteigerung eine wichtige Rolle, da die Grundpfandrechte nach ihrem Platz in der Rangordnung befriedigt werden. Reicht der Erlös nicht für alle Gläubiger, gehen die Grundschuldgläubiger der unteren Ränge leer aus. Allerdings wird eine Eigentümergrundschuld zur Rangsicherung meist nur im unternehmerischen Bereich verwendet. Für Sie als Privatkäufer spielt sie so gut wie keine Rolle.

Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Buchgrundschuld versus Briefgrundschuld

Es gibt zwei Wege, wie Ihre Grundschuld im Grundbuch eingetragen und dokumentiert werden kann:

• Als Buchgrundschuld: Hier wird die Grundschuld im Grundbuch des Grundstücks eingetragen.
   
• Als Briefgrundschuld: Hier wird die Grundschuld ebenfalls im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Zusätzlich wird eine Urkunde, der sogenannte Grundschuldbrief, erstellt. Er weist die Höhe sowie den Inhaber der Grundschuld aus. Gleichzeitig fungiert der Brief auch als Wertpapier. Wer ihn besitzt, ist auch Gläubiger der Grundschuld. Daher behält die Bank den Grundschuldbrief bis zur Abzahlung der Baufinanzierung. Danach sendet sie ihn an den Eigentümer der Immobilie zurück.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld sind also keine eigenständigen Grundschuldarten wie die Fremd- oder Eigentümergrundschuld, sondern nur zwei unterschiedliche Wege, um die Grundschuld einzutragen.

Buchgrundschuld versus Briefgrundschuld: Was ist besser?

Im deutschen Recht gilt die Briefgrundschuld als Standardfall, jedoch hat sich in der Praxis die Buchgrundschuld durchgesetzt. Diese wird im Grundbuch immer mit dem Zusatz „ohne Brief“ eingetragen.

Der Vorteil der Briefgrundschuld ist, dass sie flexibler und günstiger übertragbar ist, denn dazu ist keine Grundbuchänderung nötig. Diesem Vorteil stehen jedoch auch gewisse Nachteile gegenüber: 

• Fehlende Transparenz: Aus dem Grundbuch ist bei einer Briefgrundschuld nicht unbedingt erkennbar, wer aktueller Inhaber der Grundschuld ist.
• Zusätzliche Kosten: Die Bestellung eines Grundschuldbriefs sorgt für zusätzliche Kosten durch Gebühren vom Grundbuchamt und beim Notar.
• Probleme bei Wertpapierverlust: Verlieren Sie den Grundschuldbrief nach Zusendung durch die Bank und er fällt Dritten in die Hände, hätten diese im schlimmsten Fall plötzlich Forderungen gegen Sie.
• Löschung der Briefgrundschuld ist bei Briefverlust deutlich schwieriger: Verlieren Sie den Brief, müssten Sie erst ein teures Aufgebotsverfahren anstrengen, um den Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen.

Warum ist eine Grundschuld besser als eine Hypothek?

Vor etwa 30 Jahren war es noch üblich, das Darlehen für ein Immobilienkauf mit einer Hypothek abzusichern. Wie die Grundschuld ist auch die Hypothek ein Grundpfandrecht, welches ins Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen wird. Mittlerweile wurde sie jedoch fast vollständig von der Grundschuld abgelöst. Denn im Vergleich zur Hypothek bietet die Grundschuld für Immobilienkäufer und Banken einige Vorzüge. 

Vorteile für Immobilienkäufer:

• Kostenersparnis: Eine Grundschuld lässt sich leichter auf einen anderen Gläubiger übertragen. Zudem können Sie als Immobilienkäufer später Notarkosten sparen, weil keine neue Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eingetragen werden muss.
• Flexibilität: Sie können die eingetragene Grundschuld später erneut als Kreditsicherheit nutzen, wenn Sie beispielsweise eine weitere Immobilie kaufen wollen. Zugleich reduzieren sich damit Ihre Notar- und Grundbuchskosten.

Die Grundschuld ist auch für Banken attraktiv, denn sie räumt ihnen mehr Rechte ein, wenn Sie als Kreditnehmer Ihre Raten nicht mehr bezahlen können. 

Vorteile für Banken

• Rechtssicherheit: Bei einer Hypothek müsste sie offene Raten vor dem Gericht einklagen. Eine Grundschuld ist dagegen zügiger vollstreckbar.
• Rangsicherung: Bei einer Insolvenz bietet die im Grundbuch eingetragene Grundschuld den Vorteil der Rangsicherung. Denn die Ränge in der dritten Abteilung des Grundbuchs bestimmen die Rangfolge, nach der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung bedient werden. Steht die Bank also im ersten Rang, werden ihre Ansprüche vor denen anderer Gläubiger zunächst befriedigt.

All die genannten Punkte tragen dazu bei, dass die Grundschuld fast vollständig die Hypothek als Standard für die Darlehensabsicherung bei Immobilienkäufen abgelöst hat. Experten sprechen dann von einem Hypothekendarlehen, das in diesem Fall über eine Grundschuld abgesichert ist. 

Es funktioniert wie ein klassisches Annuitätendarlehen, denn Sie zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg die gleiche Monatsrate, die sich aus einem Tilgungs- und einen Zinsanteil zusammensetzt. Trotzdem sprechen viele Wohnungs- und Hauseigentümer im allgemeinen Sprachgebrauch noch immer von der Hypothek, die ein Immobiliendarlehen absichert.

Wer veranlasst den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie?

Generell erfolgt die Beauftragung der Grundschuld durch Sie. Dazu müssen Sie sich an einem Notar wenden, der dann die sogenannte Grundschuldbestellung regelt. Sollten Sie bei Ihrem Immobilienkauf gar keine Immobilienfinanzierung benötigen, weil Sie die Immobilie komplett mit Eigenkapital finanzieren, müssen Sie auch keine Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eintragen lassen.

Wie wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen?

Der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie ist ein Prozess, an dem der Notar, die finanzierende Bank und Sie als Darlehensnehmer mitwirken. Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sollten sich durch vorherige Einsicht ins Grundbuch davon überzeugen, dass auf der Immobilie keinerlei finanzielle Lasten wie Grundschulden oder andere Rechte Dritter liegen. Etwaige Grundschulden müssen vom Verkäufer gelöscht werden.

Haben Sie Kaufvertrag unterschrieben, bietet es sich an, unmittelbar danach die Eintragung der Grundschuld in die Wege zu leiten. Denn verzögert sich die Eintragung, kann Ihre Bank die Darlehenssumme erst später auszahlen. Sie könnten also den Kaufpreis nicht termingerecht bezahlen und der Verkäufer könnte dann Verzugszinsen von Ihnen verlangen.

Grundschuld eintragen: Schritt für Schritt

Der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch lässt sich grob in sechs Schritte unterteilen:

Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ist also vollzogen. Dagegen schreitet der Kaufprozess weiter voran. So müssen Sie beispielsweise noch die Grunderwerbsteuer bezahlen. Im weiteren Verlauf kümmert sich der Notar um die Eigentümerumschreibung beim Grundbuchamt.

Planen Sie etwa zwei bis fünf Monate dafür ein. Bis dahin gelten Sie als wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und können diese mit allen Rechten und Pflichten nutzen.

Im Ratgeberartikel „Grundbucheintrag: Die Inhalte eines Grundbuchs und ihre Bedeutung“ erläutern wir Ihnen, wo Sie was im Grundbuch finden und was die Einträge bedeuten.

Was kostet die Eintragung der Grundschuld?

Unter den Notar- und Grundbuchkosten fällt auch die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Planen Sie 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises dafür ein. Allerdings fallen noch weitere Notar- und Grundbuchkosten im Zuge des Immobilienkaufs an, zum Beispiel die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Planen Sie daher 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für die gesamten Notar- und Grundbuchkosten ein.

Anhand eines kleinen Rechenbeispiels möchten wir Ihnen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranschaulichen. Wenn eine Grundschuld mit Brief in Höhe von 200.000 Euro ins Grundbuch eingetragen wird, bewegen sich die Kosten für die Eintragung der Grundschuld zwischen 1.000 bis 2.000 kalkulieren. Der etwas größere Teil entfällt dabei auf die Notarkosten. Sie setzen sich exemplarisch wie folgt zusammen:

Beide Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Sie sind also nicht verhandelbar. Welche Notarkosten beim Wohn- und Hauskauf anfallen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Notarkosten: Welche Extrakosten aus Sie zukommen“ zusammengefasst.

Was sind Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen klingen auf den ersten Blick wie zusätzliche Kosten einer Baufinanzierung. Das ist nicht der Fall. Denn Sie zahlen nur die Zinsen, die Sie beim Vertragsabschluss mit der Bank auch vereinbart haben.

Grundschuldzinsen erhöhen lediglich den Betrag der eingetragenen Grundschuld. Banken rechnen dabei mit Zinssätzen von ca. 15 Prozent pro Jahr. Die Erhöhung der Grundschuld ist dabei eine Vorsichtsmaßnahme, falls im Zuge einer etwaigen Vollstreckung zusätzliche Kosten anfallen oder das Zinsniveau ansteigt und eine Anschlussfinanzierung teurer wäre. Solange Sie Ihr Darlehen ordnungsgemäß zurückzahlen, werden Sie in der Praxis mit den Grundschuldzinsen nicht konfrontiert.

Soll ich die Grundschuld löschen lassen oder nicht?

Sie haben das Immobiliendarlehen endlich komplett zurückgezahlt. Sie erhalten dann von der Bank eine Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument bescheinigt Ihnen die Bank, dass das Immobiliendarlehen vollständig abbezahlt ist und die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Da eine Löschung der Grundschuld immer mit Kosten verbunden ist, sollten Sie abwägen, ob sie wirklich nötig ist.