Grundbuch: Aufbau der Abteilungen und wie Sie es einsehen können

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches juristisches Register, welches die Eigentumsverhältnisse über ein bestimmtes Grundstück und die entsprechenden Immobilien ausweist. Hier ist also vermerkt, wem die Immobilie und das Grundstück gehören. Darüber hinaus enthält das Grundbuch Informationen darüber, welche Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte oder ähnliche Belastungen auf einem Grundstück eingetragen sind. In Deutschland wird es von den Grundbuchämtern geführt, die in der Regel Teil der Amtsgerichte sind.

Was ist der Zweck des Grundbuches?

Das Grundbuch dient dem Schutz des Eigentums und der Transparenz im Rechtsverkehr. Beim Immobilienkauf oder Verkauf spielt das Grundbuch eine entscheidende Rolle, da es die rechtliche Situation eines Grundstücks klarstellt und damit Rechtssicherheit für Käufer, Verkäufer und Kreditgeber schafft.

Das bedeutet, dass alle Beteiligten an der Transaktion einer Immobilie genau wissen, woran sie sind. Käufer können sich darauf verlassen, dass die Informationen im Grundbuch stimmen und dass sie nicht von versteckten Schulden oder Rechten anderer Leute überrascht werden. Verkäufer zeigen durch Einträge im Grundbuch, dass sie wirklich die Eigentümer sind und das Grundstück verkaufen dürfen. Banken schauen ins Grundbuch, um zu entscheiden, ob sie jemandem einen Immobilienkredit geben können, indem sie das Grundstück als Sicherheit nutzen.

Aufbau des Grundbuches

Das Grundbuch ist in verschiedene Abschnitte unterteilt: In der Aufschrift oder dem Deckblatt stehen die Bezeichnung des Amtsgerichts und das Grundbuchblatt oder die Grundbuchblattnummer, unter der das Grundstück geführt wird. Das Grundbuchblatt ist eine Seite oder ein Satz von Seiten im Grundbuch, auf denen alle Informationen zu einem bestimmten Grundstück oder einer Grundstückseinheit festgehalten sind. Es entspricht gewissermaßen einer "Akte" für das Grundstück.

Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben über die Lage, Größe und Art des Grundstücks (z.B. Ackerland, Wohngrundstück) sowie über mit dem Eigentum verbundene Rechte (z.B. Wege- oder Nutzungsrechte). Dateils dazu gibt unserer Artikel "Bestandsverzeichnis".

Abteilung 1 listet die Eigentümer des Grundstücks auf und gibt Auskunft über die Art und Weise, wie diese Eigentümer das Grundstück erworben haben (z.B. durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung). Die Abteilungen 2 und 3 geben Hinweise auf eventuelle finanzielle Belastungen, die noch auf dem Grundstück liegen.

Was steht in Abteilung 1 bis 3 des Grundbuches?

Das Grundbuch teilt sich unter anderem in 3 sogenannte Abteilungen auf. Die Abteilungen enthalten:

• Eigentumsverhältnisse (Abteilung 1),
• Eventuelle Nutzungs- und Nießbrauchrechte (Abteilung 2)
• Pfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken (Abteilung 3).

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

In dieser Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten, zum Beispiel werden hier der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können  Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss bei einer Zwangsversteigerung sein.  Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat. 

Abteilung II: Beschränkungen und Lasten

In Abteilung II des Grundbuchs werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung III eingetragen werden.

Unter Lasten fallen:

• Grunddienstbarkeit § 1018ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, p.b. Dienstbarkeiten)
• Reallasten
• Vorkaufsrechte
• Nießbrauch
• Erbbaurechte
• Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte
• Auflassungsvormerkung

Beschränkungen umfassen:

• Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke
• Nacherbenvermerke
• Testamentsvollstrecker-Vermerke
• Insolvenzvermerke
• Sanierungs- und Umlegungsvermerke
• Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

Abteilung III: Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden

In Abteilung III des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung III auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen. 

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch darf nicht von jedem eingesehen werden. Um das Grundbuch einzusehen, muss man ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dieses berechtigte Interesse haben in der Regel Personen, die ein konkretes rechtliches oder wirtschaftliches Interesse an den Informationen haben. Dazu zählen beispielsweise:

• Eigentümer des betreffenden Grundstücks: Sie können jederzeit Einsicht in das Grundbuch ihres eigenen Grundstücks nehmen.
• Notare: Im Rahmen ihrer Tätigkeit, etwa bei der Vorbereitung von Kaufverträgen oder der Abwicklung von Erbschaftsangelegenheiten.
• Kaufinteressenten: Sie müssen ein konkretes Kaufinteresse am Grundstück nachweisen können.
• Banken und Kreditinstitute: Wenn sie eine Finanzierung oder eine Beleihung des Grundstücks genehmigen wollen.
• Gläubiger: Wenn sie prüfen müssen, ob das Grundstück als Sicherheit für Forderungen dienen kann.
• Behörden: Im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben, zum Beispiel das Finanzamt oder das Bauamt.

Der Nachweis des berechtigten Interesses wird in der Regel formlos erbracht, manchmal reicht eine plausible Begründung aus. Die Einsichtnahme kann persönlich im Grundbuchamt erfolgen oder durch Einsicht in eine amtliche Abschrift des Grundbuchs, die auf Antrag erteilt wird.

Grundbuch einsehen: Warum für Immobilienkäufer wichtig?

Als Käufer ist es für Sie wichtig, bereits vor dem Kauf Grundbucheinsicht zu erhalten. Nur so haben Sie die Möglichkeit, sich einen Überblick über den finanziellen Zustand der Immobilie zu machen. Belastungen wie Grundschulden oder lebenslange Wohnrechte Dritter wären auch für Sie als neuen Eigentümer bindend. Wohnrechte lassen sich dabei im Normalfall nicht auflösen und stellen ein echtes Hindernis dar. Im Falle entsprechender Vorbelastungen durch Grundschulden ist es jedoch möglich und wichtig, dass der Verkäufer diese vorher löschen lässt. Liegen keinerlei solcher Einträge vor, gilt ein Grundstück hingegen als „lastenfrei“.

Wie kann ich als Käufer das Grundbuch einsehen?

Grundbucheinsicht erhalten Sie auf zwei verschiedenen Wegen:

Der erste und gängige Weg besteht darin, vom Verkäufer oder Makler einen aktuellen Grundbuchauszug zu erhalten. Auf diese Weise können Sie überprüfen, ob Belastungen auf dem Grundstück liegen und sich entsprechend absichern. Darüber hinaus ist es auch möglich, dass der Notar Ihnen einen Grundbuchauszug zusammen mit dem Entwurf für den Kaufvertrag aushändigt.

Der zweite Weg für die Einsicht ins Grundbuch einer Immobilie führt über das Grundbuchamt. Sie erhalten jedoch den gewünschten Grundbuchauszug nur, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Immobilie nachweisen können. Als Kaufinteressent benötigen Sie dafür einen Nachweis über Kaufpreisverhandlungen. Entweder erhalten Sie eine Bescheinigung vom Makler oder können direkt über den für den Kauf zuständigen Notar einen Grundbuchauszug erhalten. Dieser kennt Ihr berechtigtes Interesse und darf somit eine Grundbucheinsicht für Sie beantragen. Da es heute auch ein elektronisches Grundbuch gibt, können Sie bei berechtigtem Interesse die Grundbucheinsicht online vornehmen.

Grundbuch online einsehen: Geht das?

In Deutschland gibt es die Möglichkeit des Online-Zugriffs auf das Grundbuch, allerdings ist dieser Zugriff beschränkt. Für private Personen ist es in Deutschland noch nicht möglich, online Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Der Online-Zugang zum Grundbuch ist speziellen Berufsgruppen wie Notaren, Rechtsanwälten, Gerichten und bestimmten Behörden vorbehalten, die über einen besonderen Zugangsberechtigungsschein verfügen. Den elektronischen Rechtsverkehr önnen diese Berufsgruppen über das System „Grundbuch Online“ abgewickelt, auch bekannt als das Elektronische Grundbuch (E-Grundbuch), abwickeln.

Ist die Aussagekraft des Grundbuchs bindend?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sind Sie in Bezug auf finanzielle Vorbelastungen des Grundstücks zunächst auf die Aussagen des Verkäufers angewiesen. Nachprüfen lassen sich diese nur über einen Grundbuchauszug. Hierbei gilt: Was im Grundbuch steht, kann der Verkäufer als Wahrheit betrachten. Beschränkungen von Rechten an Grundstücken haben nach §892 BGB nur dann Bestand, wenn sie im Grundbuch eingetragen oder Ihnen als Käufer bekannt sind. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer Sie im Vorhinein darüber informiert.

Grundschuld für Baufinanzierung in Grundbuch eintragen lassen

Als Käufer einer Immobilie benötigen Sie normalerweise eine Immobilienfinanzierung. Da es sich hierbei um hohe Kreditsummen handelt, muss das Darlehen für die Bank entsprechend abgesichert werden. In der Praxis dienen hier Grundpfandrechte wie die Grundschuld (früher häufig auch die Hypothek) als passende Besicherung. Eine entsprechende Grundschuld wird dabei in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen. Die Bank schützt sich so vor finanziellen Ausfällen, wenn Sie Ihr Darlehen nicht zurückzahlen können.

Sollte es dazu kommen, kann die Bank ihre Forderungen durch die im Grundbuch eingetragene Grundschuld über eine Zwangsversteigerung der Immobilie befriedigen. Aus dem Verkaufserlös erhält die Bank zunächst die noch offenen Beträge. Sollte ein Rest verbleiben, steht dieser Ihnen als Eigentümer der Immobilie zu. Andere Rechte am Grundstück erwirbt die Bank durch eine Grundschuld jedoch nicht. Eine Alternative zur Grundschuld oder Hypothek existiert nur dann, wenn Sie Ihre Immobilie entweder ohne Finanzierung bezahlen können oder über genügend andere Sicherheiten verfügen. In der Praxis hat eine alternative Besicherung jedoch so gut wie keine Bedeutung.

Ablauf der Eintragung – von der Auflassungsvormerkung zum Eigentümerwechsel

Als Käufer einer Immobilie existieren insgesamt drei verschiedene Eintragungen ins Grundbuch, die für Sie interessant sind. Dabei handelt es sich um die Auflassungsvormerkung, der Eintrag der Grundschuld für Ihr Baudarlehen und den Eigentümerwechsel. Auf diesem Weg sind folgende Schritte nötig:

Kosten eines Grundbucheintrags

Die Kosten für eine Grundbucheintragung setzen sich aus den Notargebühren und dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen. Beide Gebührenarten hängen vom jeweiligen Geschäftswert ab. Bei der Eigentümereintragung wird als Geschäftswert der Kaufpreis zugrunde gelegt, während für die Grundschuld der Darlehensbetrag ausschlaggebend ist.

Im Folgenden zeigen wir Ihnen ein Beispiel für die Notar- und Grundbuchkosten auf. Hierbei geht es um eine Grundbucheintragung bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro und eine Grundschuldbestellung über 200.000 Euro. Das Ganze wird über ein Notaranderkonto abgewickelt:

Die in der Tabelle angegebenen Sätze richten sich nach der Gebührenordnung aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dort sind für bestimmte Geschäftswerte die Gebühren angegeben. Ferner gibt es für das Grundbuchamt und die Notare Bestimmungen, für welche Leistungen die jeweiligen Vervielfachungen (halber Satz, einfacher Satz, doppelter Satz) angesetzt werden dürfen.

Übertragung einer Grundschuld

Der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie ist wie oben beschrieben mit deutlichen Kosten verbunden. Je nach den individuellen Gegebenheiten kann sich die Übernahme einer bereits bestehenden Grundschuld für Sie als Käufer lohnen. Die Grundschuld wird dann an Sie übertragen. Dies ist immer dann möglich, wenn der Verkäufer eine alte Grundschuld noch nicht gelöscht hat, obwohl das dahinterstehende Darlehen bereits abgezahlt wurde. Sollte diese vom Betrag her passen, können Sie durch eine Abtretung der Grundschuld, bzw. durch die Übertragung, eine Menge Geld sparen. Am Beispiel des obigen Objekts bedeutet dies:

Durch eine Abtretung lassen sich die Grundbuchkosten für die Grundschuld also mehr als halbieren. Trotzdem ist dieser Fall beim Kauf einer Immobilie sehr unüblich. Dies liegt an der Tatsache, dass zu viele Beteiligte zustimmen müssen. Gerade die Banken, die Ihnen den Immobilienkredit geben, bestehen sehr häufig auf dem Eintrag einer neuen Grundschuld. Im Fall einer Anschlussfinanzierung stehen die Chancen besser, jedoch kommt es auch hier auf den Einzelfall an. Grundsätzlich kommt dabei sehr viel Überzeugungsarbeit auf Sie zu. Hier sollten Sie für sich abwägen, ob sich der Zeitaufwand für Sie lohnt oder nicht.

Grundbucheintrag löschen

Grundschuld löschen als Käufer

Die meisten Löschungen von Grundbucheinträgen betreffen Grundschulden. Das Grundpfandrecht wird mit Abzahlung der Baufinanzierung nämlich nicht automatisch gelöscht. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung abgezahlt haben, erhalten Sie von der Bank auf Wunsch eine Löschungsbewilligung. Mit dieser können Sie beim Notar wiederum die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch der Immobilie initiieren. Wichtig ist eine Löschung dann, wenn Sie Ihre Immobilie erneut zum Kauf anbieten möchten. In solchen Fällen macht ein „lastenfreies“ Grundstück einen deutlich besseren Eindruck bei potenziellen Verkäufern. In allen anderen Fällen ist eine Löschung jedoch nicht unbedingt sofort erforderlich. Es gibt durchaus Argumente, die für eine Beibehaltung sprechen:

• Kosten: Die Löschung einer Grundschuld kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Diese liegen laut Gesetz bei jeweils 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe. Möchten Sie also eine Grundschuld von 200.000  Euro löschen lassen, schlägt dies mit ca. 800 Euro zu Buche.
   
• spätere Wiederverwendung: Sollten Sie für eine spätere Modernisierung eventuell eine weitere Immobilienfinanzierung benötigen, können Sie die Grundschuld erneut nutzen. So sparen Sie das Geld für eine erneute Eintragung ins Grundbuch.

Grundschuld löschen als Verkäufer

Sollten Sie ein Haus verkaufen, ist die Löschung des Eintrags Ihrer Eigentümerschaft aus dem Grundbuch ebenfalls eine wichtige Angelegenheit. Sie werden als alter Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht, sobald der neue Eigentümer offiziell eingetragen ist. Dies kann im Einzelfall zwischen zwei und fünf Monate nach dem tatsächlichen Verkauf erfolgen. Negative finanzielle Folgen erwachsen daraus für Sie jedoch nicht. Mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums auf den Käufer trägt dieser auch alle Lasten und Pflichten. Dies gilt auch für die Gebäudeversicherung, die zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergeht. Da Sie die Immobilie dann jedoch eh nicht mehr in Anspruch nehmen, benötigen Sie auch keinen Schutz mehr durch die Police.

Ohne Stress zum Eigenheim

Wie Sie an den Änderungen im Grundbuch erkennen können, ist der Kauf einer Immobilie durchaus komplex, da Sie sehr viele Aspekte beachten müssen. In punkto Baufinanzierung können wir Ihnen jedoch helfen. Gemeinsam mit Ihnen finden wir das Immobiliendarlehen, welches voll und ganz zu Ihnen passt. Da unsere Experten sehr viele Angebote vergleichen, erhalten Sie zudem möglichst günstige Konditionen. Wir unterstützen Sie zudem bei allen bürokratischen Schritten in der Kommunikation mit der Bank und stehen Ihnen mit Rat und Tat bei der Grundschuldbestellung zur Seite. Mit unserem Darlehensrechner können Sie sich darüber hinaus einen ersten Überblick über aktuell Finanzierungskonditionen verschaffen.