Auflassung und Auflassungsvormerkung: Darum sind sie beim Immobilienkauf wichtig

Was ist eine Auflassung?

Die Auflassung ist ein juristischer Begriff, der bei einem Immobilienkauf eine wichtige Rolle spielt. Er bezieht sich auf den formellen Akt der Eigentumsübertragung einer Immobilie von einem Verkäufer auf einen Käufer. Im Rahmen eines Immobilienkaufs ist der Auftakt der Auflassung die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags, der die Übertragung des Eigentums an der Immobilie regelt. Hierzu erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass er die betreffende Immobilie an den Käufer übergeben wird. Dieser wiederum erklärt, dass er den vereinbarten Kaufpreis zahlt.

Die eigentliche Auflassung erfolgt jedoch erst durch die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch. Dies wird von einem Notar vorgenommen, nachdem alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt wurden (z.B. Zahlung des Kaufpreises, Erfüllung von Nebenpflichten).

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch eines Käufers auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie sichert. Sie wird üblicherweise nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags eingetragen, bevor die tatsächliche Eigentumsübertragung vollzogen wird. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. 

Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann der Käufer sicher sein, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder mit Belastungen belegt werden kann, die seine Ansprüche gefährden könnten. Ohne die Vormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie noch mit Grundschulden beleihen oder anderen Personen zum Kauf anbieten. Die eigentliche Eigentumsübertragung (Auflassung) erfolgt dann zu einem späteren Zeitpunkt, nachdem alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung beschreibt den tatsächlichen Vollzug aller Pflichten aus dem Kaufvertrag. Sie wird erst nach der Kaufpreiszahlung ans Grundbuchamt übermittelt, welche dann die Eigentümerumschreibung vornimmt.

Die Auflassungsvormerkung erfolgt zwar auch erst zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, jedoch übermittelt der Notar sie sofort an das Grundbuchamt. Sie soll den Käufer grundsätzlich schützen. Zum einen davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht noch anderen Interessenten anbietet. Zum anderen sorgt die Auflassungsvormerkung auch dafür, dass vom Verkäufer keine neuen Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken eingetragen werden können. 

Während also die Auflassungsvormerkung vor allem einen Schutzcharakter für den Käufer aufweist, schützt die Auflassung eher den Verkäufer einer Immobilie.

Warum wird eine Auflassung benötigt?

Auf den ersten Blick erfüllt die Auflassung genau den gleichen Zweck wie der notarielle Kaufvertrag für eine Immobilie: Der Käufer erklärt sich bereit, den Kaufpreis zu bezahlen und der Verkäufer übergibt im Gegenzug Eigentum und Besitz am betreffenden Haus und Grundstück.  Durch eine Eigenheit im deutschen Recht wird jedoch das „schuldrechtliche“ Geschäft (Kaufvertrag) mit den jeweiligen Ansprüchen vom „dinglichen“ Geschäft (Auflassung) mit der Erfüllung dieser Ansprüche getrennt. Die Auflassung ist demnach Bedingung für die Eigentümerüberschreibung.

Beim Verkauf eines Autos wäre die Auflassung einfach die Übergabe des Fahrzeugs an den neuen Besitzer nach Zahlung des Kaufpreises. Der Käufer einer Immobilie muss jedoch als neuer Eigentümer ins Grundbuch des jeweiligen Objekts eingetragen werden. Die Grundbuchämter führen eine solche Eigentumsüberschreibung allerdings nur durch, wenn beide Parteien nachweislich ihre Verpflichtungen einhalten. Genau diesen Nachweiszweck erfüllt die Auflassung, die der Notar dem Grundbuchamt im Regelfall nach Zahlung des Kaufpreises übermittelt. Nach ca. 6-8 weiteren Wochen erfolgt die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer der Immobilie.

Warum ist die Auflassungsvormerkung wichtig?

Ohne Auflassungsvormerkung hätten Käufer von Immobilien keine Rechtssicherheit über den Kauf der Immobilie. Der Verkäufer könnte beispielsweise zur Finanzierung einer anderen Immobilie einfach eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, die theoretisch dann den Käufer belastet. Auch ein Verkauf an andere Personen durch den Verkäufer wäre nicht ausgeschlossen, was zu viel juristischem Ärger führt.

Dies liegt an der Tatsache, dass das Grundbuch als eine Art „letzte Wahrheit“ gilt. Was dort steht, darf eine Person als gegeben annehmen und aus Geschäften auf Basis der dortigen Informationen Ansprüche ableiten. Wenn nun also ein zweiter Interessent die Immobilie kaufen würde und im Grundbuch keine Informationen zum ersten Verkauf stünden, könnte der zweite Käufer auf dem Eigentum beharren. Somit übernimmt die Auflassungsvormerkung also eine sehr wichtige Rolle, um das nötige Vertrauen zu schaffen, welches bei Immobilienkäufen unabdingbar ist.

Wann erfolgt die Auflassung und wie lange dauert sie?

In den meisten Fällen ist die Auflassung Teil des notariellen Kaufvertrags für die Immobilie. Auf Wunsch kann diese auch gesondert erfolgen, was jedoch einen zusätzlichen Notartermin und damit auch zusätzliche Kosten nach sich zieht.

Die Auflassung ist jedoch erst durch die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch beendet. Dies wird von einem Notar vorgenommen, nachdem alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt wurden (z.B. Zahlung des Kaufpreises, Erfüllung von Nebenpflichten). Erst mit der Eintragung im Grundbuch gilt der Käufer rechtlich als neuer Eigentümer der Immobilie. Vorher ist die Auflassung rechtlich noch nicht vollzogen, auch wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

In der Regel kann man davon ausgehen, dass der gesamte Prozess der Auflassung einige Wochen in Anspruch nehmen kann, abhängig von der Effizienz des Notars und des Grundbuchamts sowie der Komplexität des jeweiligen Falls.

Wann genau wird die Auflassungsvormerkung vorgenommen und wie lange ist sie gültig?

Die Auflassungsvormerkung erfolgt direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Parteien. Zu diesem Zeitpunkt sind sich Käufer und Verkäufer über den Kauf sowie den Kaufpreis für die Immobilie einig und haben das Geschäft abgeschlossen. Bis zur endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer vergeht jedoch noch Zeit. Zunächst muss dieser seine Finanzierung besichern (über eine Grundschuldbestellung ins Grundbuch), die Kreditsumme erhalten und den Kaufpreis an den Verkäufer entrichten. Erst dann veranlasst der Notar, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.

Nach diesem Antrag können jedoch noch Monate bis zur endgültigen Eintragung vergehen. Solange schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer vor bösen Überraschungen. Die Eintragung einer solchen Vormerkung ins Grundbuch dauert nämlich nur wenige Tage. Aus diesem Grund werden Notare die Auflassungsvormerkung obligatorisch mit in den Kaufprozess integrieren.

Die Auflassungsvormerkung gilt so lange, bis die endgültige Auflassung vollzogen ist. Dies kann nach Entrichtung des Kaufpreises noch zwischen 2 und 5 Monate dauern. Mit der endgültigen Eigentümerumschreibung wird die Auflassungsvormerkung hinfällig und aus dem Grundbuch gelöscht.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Kosten einer Auflassungsvormerkung bemessen sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht hierfür den Satz einer halben Gebühr (0,5) vor. Liegt der Kaufpreis zum Beispiel bei 200.000 Euro, wäre eine Notargebühr von 217,50 Euro fällig. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro müssten hingegen schon 317,50 Euro für die Auflassungsvormerkung bezahlt werden. 

Die spätere Eintragung des Eigentümers schlägt mit einer 1,0-Gebühr zu Buche. Darüber hinaus fordern hierbei sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt die entsprechende Gebühr. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro müsste der Käufer also jeweils 435,00 Euro an das Grundbuchamt und den Notar überweisen.

Dazu kommen noch weitere Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Beglaubigung des Kaufvertrags und die Grundschuldbestellung.