Auflassung und Auflassungsvormerkung: Darum sind sie beim Immobilienkauf wichtig

Was ist eine Auflassung?

Die Auflassung ist ein juristischer Begriff, der bei einem Immobilienkauf eine wichtige Rolle spielt. Hierzu erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass er die betreffende Immobilie an den Käufer übergeben wird. Dieser wiederum erklärt, dass er den vereinbarten Kaufpreis zahlt.

Der Begriff Auflassung gründet sich aus der Tradition, dass bei früheren Grundstücksverkäufen für den neuen Eigentümer das Tor aufgelassen wurde. Im Normalfall erfolgt die Auflassung als Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird ebenfalls notariell beurkundet. Sie ist Bedingung für eine spätere Eigentümerumschreibung im Grundbuch der Immobilie.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist ebenfalls ein wichtiger Schritt beim Kauf einer Immobilie. Der Käufer benötigt vor seiner endgültigen Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch die Garantie, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch anderen Interessenten anbietet. Auch eine Beleihung mit Grundschulden durch den Verkäufer wäre ohne Vormerkung theoretisch denkbar. Aus diesem Grund erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch der Immobilie, der als rechtliche Absicherung für den Käufer gilt.

Durch diese Auflassungsvormerkung ist es dem Verkäufer also unmöglich, die Immobilie noch als finanzielle Sicherheit zu nutzen oder anderen Personen anzubieten. Dies geht von diesem Zeitpunkt an nur noch mit Zustimmung des Auflassungsberechtigten, also des Käufers.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung beschreibt den tatsächlichen Vollzug aller Pflichten aus dem Kaufvertrag. Sie wird erst nach der Kaufpreiszahlung ans Grundbuchamt übermittelt, welche dann die Eigentümerumschreibung vornimmt.

Die Auflassungsvormerkung erfolgt zwar auch erst zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, jedoch übermittelt der Notar sie sofort an das Grundbuchamt. Sie soll den Käufer grundsätzlich schützen. Zum einen davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht noch anderen Interessenten anbietet. Zum anderen sorgt die Auflassungsvormerkung auch dafür, dass vom Verkäufer keine neuen Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken eingetragen werden können. 

Während also die Auflassungsvormerkung vor allem einen Schutzcharakter für den Käufer aufweist, schützt die Auflassung eher den Verkäufer einer Immobilie.

Warum wird eine Auflassung benötigt?

Auf den ersten Blick erfüllt die Auflassung genau den gleichen Zweck wie der notarielle Kaufvertrag für eine Immobilie: Der Käufer erklärt sich bereit, den Kaufpreis zu bezahlen und der Verkäufer übergibt im Gegenzug Eigentum und Besitz am betreffenden Haus und Grundstück.  Durch eine Eigenheit im deutschen Recht wird jedoch das „schuldrechtliche“ Geschäft (Kaufvertrag) mit den jeweiligen Ansprüchen vom „dinglichen“ Geschäft (Auflassung) mit der Erfüllung dieser Ansprüche getrennt. Die Auflassung ist demnach Bedingung für die Eigentümerüberschreibung.

Beim Verkauf eines Autos wäre die Auflassung einfach die Übergabe des Fahrzeugs an den neuen Besitzer nach Zahlung des Kaufpreises. Der Käufer einer Immobilie muss jedoch als neuer Eigentümer ins Grundbuch des jeweiligen Objekts eingetragen werden. Die Grundbuchämter führen eine solche Eigentumsüberschreibung allerdings nur durch, wenn beide Parteien nachweislich ihre Verpflichtungen einhalten. Genau diesen Nachweiszweck erfüllt die Auflassung, die der Notar dem Grundbuchamt im Regelfall nach Zahlung des Kaufpreises übermittelt. Nach ca. 6-8 weiteren Wochen erfolgt die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer der Immobilie.

Warum ist die Auflassungsvormerkung wichtig?

Ohne Auflassungsvormerkung hätten Käufer von Immobilien keine Rechtssicherheit über den Kauf der Immobilie. Der Verkäufer könnte beispielsweise zur Finanzierung einer anderen Immobilie einfach eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, die theoretisch dann den Käufer belastet. Auch ein Verkauf an andere Personen durch den Verkäufer wäre nicht ausgeschlossen, was zu viel juristischem Ärger führt.

Dies liegt an der Tatsache, dass das Grundbuch als eine Art „letzte Wahrheit“ gilt. Was dort steht, darf eine Person als gegeben annehmen und aus Geschäften auf Basis der dortigen Informationen Ansprüche ableiten. Wenn nun also ein zweiter Interessent die Immobilie kaufen würde und im Grundbuch keine Informationen zum ersten Verkauf stünden, könnte der zweite Käufer auf dem Eigentum beharren. Somit übernimmt die Auflassungsvormerkung also eine sehr wichtige Rolle, um das nötige Vertrauen zu schaffen, welches bei Immobilienkäufen unabdingbar ist.

Wann erfolgt die Auflassung und wie lange dauert sie?

In den meisten Fällen ist die Auflassung Teil des notariellen Kaufvertrags für die Immobilie. Auf Wunsch kann diese auch gesondert erfolgen, was jedoch einen zusätzlichen Notartermin und damit auch zusätzliche Kosten nach sich zieht. Der Notar übermittelt die Auflassung erst nach Zahlung des Kaufpreises an das zuständige Grundbuchtamt. Somit können zwischen Beurkundung und Übermittlung durchaus einige Wochen vergehen. 

Wann genau wird die Auflassungsvormerkung vorgenommen und wie lange ist sie gültig?

Die Auflassungsvormerkung erfolgt direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Parteien. Zu diesem Zeitpunkt sind sich Käufer und Verkäufer über den Kauf sowie den Kaufpreis für die Immobilie einig und haben das Geschäft abgeschlossen. Bis zur endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer vergeht jedoch noch Zeit. Zunächst muss dieser seine Finanzierung besichern (über eine Grundschuldbestellung ins Grundbuch), die Kreditsumme erhalten und den Kaufpreis an den Verkäufer entrichten. Erst dann veranlasst der Notar, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.

Nach diesem Antrag können jedoch noch Monate bis zur endgültigen Eintragung vergehen. Solange schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer vor bösen Überraschungen. Die Eintragung einer solchen Vormerkung ins Grundbuch dauert nämlich nur wenige Tage. Aus diesem Grund werden Notare die Auflassungsvormerkung obligatorisch mit in den Kaufprozess integrieren.

Die Auflassungsvormerkung gilt so lange, bis die endgültige Auflassung vollzogen ist. Dies kann nach Entrichtung des Kaufpreises noch zwischen 2 und 5 Monate dauern. Mit der endgültigen Eigentümerumschreibung wird die Auflassungsvormerkung hinfällig und aus dem Grundbuch gelöscht.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Kosten einer Auflassungsvormerkung bemessen sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht hierfür den Satz einer halben Gebühr (0,5) vor. Liegt der Kaufpreis zum Beispiel bei 200.000 Euro, wäre eine Notargebühr von 217,50 Euro fällig. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro müssten hingegen schon 317,50 Euro für die Auflassungsvormerkung bezahlt werden. 

Die spätere Eintragung des Eigentümers schlägt mit einer 1,0-Gebühr zu Buche. Darüber hinaus fordern hierbei sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt die entsprechende Gebühr. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro müsste der Käufer also jeweils 435,00 Euro an das Grundbuchamt und den Notar überweisen.

Dazu kommen noch weitere Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Beglaubigung des Kaufvertrags und die Grundschuldbestellung.