Nachrangfinanzierung: Was ein Nachrangdarlehen bedeutet

Was ist eine Nachrangfinanzierung?

Als Nachrangfinanzierung wird ein Darlehen bezeichnet, dessen Grundschuld als Grundpfandrecht nicht erstrangig im Grundbuch eingetragen ist, sondern im 2. oder 3. Rang, also nachrangig. Als Synonym wird in der Praxis häufig der Begriff „Nachrangdarlehen“ verwendet. Für eine Nachrangfinanzierung erhalten Sie in der Regel einen schlechteren Zinssatz als bei einer Erstrangfinanzierung.

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Was ist mit „Nachrang“ bei einem Nachrangdarlehen gemeint?

Nachrangdarlehen bedeutet, dass der Kreditgeber dieses Darlehens erst nach anderen – erstrangigen – Gläubigern ausgezahlt wird. Ein Immobilienkredit wird abgesichert, indem die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt. Sollte der Darlehensnehmer seine monatliche Rate nicht mehr leisten können, kann die Bank eine Zwangsversteigerung ansetzen, um aus dem Erlös die noch ausstehenden Raten begleichen zu können. Die Bank erhält mit der Grundschuldeintragung ein sogenanntes „dingliches Verwertungsrecht" an der Immobilie.

Tritt dieses Szenario ein, bekommt diejenige Bank zuerst ihr Geld, deren Grundpfandrecht erstrangig im Grundbuch eingetragen ist. Wenn dann noch Geld übrig ist, erhalten auch die nachrangigen Kreditgeber Ihre ausstehenden Forderungen.

Wodurch unterscheiden sich erstrangige Finanzierung und Nachrangfinanzierung?

Bei Ihrer ersten Baufinanzierung wird die Bank als erster Gläubiger erstrangig ins Grundbuch eingetragen. Die dabei entstehenden Kosten zeigt Ihnen unser Grundbuchrechner. Angenommen, Sie möchten nun eine weitere Baufinanzierung aufnehmen, während die erste noch läuft. Zum Beispiel, weil Sie noch einen Anbau finanzieren wollen. Dann wird die Bank, die Ihnen die zweite Baufinanzierung gewährt, hinter Ihrer ersten Bank nachrangig ins Grundbuch eingetragen. Daher spricht man auch von einem Nachrangdarlehen oder auch einer Nachrangfinanzierung.

Auch die zweite Bank erhält dann durch den Grundbucheintrag eine Sicherheit für das verliehene Geld. Falls Sie anschließend zahlungsunfähig werden, bedeutet das: Zuerst darf die erste Bank ihr dingliches Verwertungsrecht in die Praxis umsetzen, und dann die zweite Bank. Weil sich nicht sicher sagen lässt, ob beispielsweise nach der Zwangsversteigerung noch etwas für die zweite Bank übrig bleibt, ist die Nachrangfinanzierung für sie mit einem höheren Risiko verbunden. Aus diesem Grund sind Nachrangdarlehen in der Regel teurer als erstrangige Finanzierungen. Durch höhere Zinsen gleicht die zweite Bank ihr Risiko wieder aus.

Mit welchen Zinskonditionen kann ich bei einem Nachrangdarlehen rechnen?

In den meisten Fällen ist eine Nachrangfinanzierung mit höheren Bauzinsen verbunden. Das bedeutet, die Zinsen sind bei einem Nachrangdarlehen deutlich schlechter als die Zinsen einer erstrangigen Finanzierung. Die Unterschiede liegen hier zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten.

Einige Kreditinstitute sind bereits auf das erhöhte Risiko, dass sich durch ein Nachrangdarlehen ergibt, eingestellt. Eine KfW-Förderung oder Angebote von Bausparkassen sind nicht zwangsläufig mit schlechteren Zinssätzen verbunden. Oft ist der angebotene Zins sogar günstiger als bei einem Annuitätendarlehen.

Was bedeutet eine Nachrangfinanzierung in der Praxis?

Was eine Nachrangfinanzierung in der Praxis bedeutet, zeigen wir an einem Beispiel.

Nehmen wir an, es bestehen 2 Kredite. Ein Kredit ist mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch eingetragen, der andere Kredit ist mit einer zweiten, einer nachrangigen Grundschuld eingetragen:

1. Erstrangige Grundschuld: 50.000 €
2. Nachrangige Grundschuld: 80.000 €

Der Darlehensnehmer kann den Forderungen nicht mehr nachkommen. Es kommt zu einer Zwangsversteigerung. Der Erlös aus der Zwangsversteigerung beträgt 100.000 €. Damit ergibt sich folgende Aufteilung:

• Der Kredit mit der erstrangigen Grundschuld kann mit dem Erlös vollständig getilgt werden.
• Der Kredit mit der nachrangigen Grundschuld kann nur noch mit 50.000 € getilgt werden.

Das bedeutet: Die Bank, deren Grundschuld nachrangig im Grundbuch eingetragen ist, bleibt auf Kosten in Höhe von 30.000 € sitzen.

Welche Rolle spielt der Beleihungswert bei einem Nachrangdarlehen?

Mit dem Beleihungswert ermittelt die Bank die Summe, die sie an den Darlehensnehmer verleihen würde. In der Regel finanziert die Bank nicht den kompletten Kaufpreis einer Immobilie. Der Beleihungswert ist die Summe, die eine Bank im Falle einer Versteigerung wahrscheinlich erhalten wird. Meist rechnet die Bank mit 70 bis 90 % des Kaufpreises. Die Beleihungsgrenze, also die Summe, die eine Bank maximal bereit ist zu zahlen, ergeben Sich aus 60 % des Beleihungswertes. Die Tabelle veranschaulicht die Zahlen:

Diese Berechnung wird bei einem erstrangigen Darlehen angestellt. Also einem Darlehen, dessen Grundschuld an erster Stelle im Grundbuch steht. Die Differenz zum Kaufpreis können Sie nun mit einem zweitrangigen Darlehen, einer Nachrangfinanzierung, ausgleichen. Hier gilt meist eine Beleihungsgrenze von bis zu 80 %.

Welche Besonderheiten bringt eine Nachrangfinanzierung mit sich?

Bei Nachrangdarlehen sind bestimmte Regeln zu beachten.

• Die Restschuld der ersten Finanzierung darf nicht höher sein, als die, die Sie aufnehmen wollen.
• Die Restschuld aus der ersten Finanzierung und die neue Kreditsumme aus der zweiten Finanzierung dürfen den Beleihungsauslauf von 80 % nicht überschreiten. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und der Höhe sämtlicher Kredite an, mit denen die Immobilie belastet ist. Er wird als Prozentzahl angegeben. Mit dem Beleihungsauslauf legt die Bank die Zinshöhe für das Darlehen fest.

Um die Rolle des Beleihungsauslaufs bei einem Nachrangdarlehen zu verdeutlichen, hier noch ein Beispiel: Ihre Immobilie hat einen Objektwert von 250.000 €, dann dürfen die Restschuld Ihrer ersten Finanzierung und die neu aufgenommene Summe der zweiten Finanzierung gemeinsam nicht mehr als 200.000 € ausmachen. Der Anbau, den Sie mit dem zweiten Kredit planen, wirkt sich aber unter Umständen wertsteigernd auf die Immobilie aus und erhöht diese Grenze dadurch. Wäre Ihr Objekt nach dem Anbau nicht mehr 250.000 €, sondern vielleicht 280.000 € wert, läge die Grenze für beide Finanzierungen bei 224.000 €, Sie könnten dadurch 24.000 € mehr aufnehmen. Zu beurteilen, ob und in welcher Höhe sich der Objektwert durch die vorgesehenen Maßnahmen steigert, liegt im Ermessen der zweiten Bank.

Wie kann ich eine Nachrangfinanzierung vermeiden?

Die Aufnahme eines Nachrangdarlehens mit eventuell höheren Zinsen vermeiden Sie, indem Sie Ihre Erstfinanzierung wieder aufstocken. Voraussetzung dafür ist, dass bereits ein Teil des erstrangigen Darlehens getilgt wurde. Haben Sie also beispielsweise bereits 120.000 € von Ihrem Darlehen in Höhe von 350.000 € insgesamt abgezahlt, können Sie das Darlehen wieder um 120.000 € aufstocken.