Wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren

Lohnt sich ein Immobilien-Investment?

Renditeobjekte, auch Anlagenimmobilien genannt, haben das Image eine zuverlässige und lukrative Einnahmequelle zu sein. Privatanleger verfolgen mit der Investition in Immobilien das Ziel, ihr Vermögen zu vermehren. Sie wohnen also nicht selbst in der Wohnung oder im Einfamilienhaus, sondern vermieten die Immobilie langfristig an Dritte oder verkaufen sie gewinnbringend. Die Vorteile des Immobilien-Investments liegen auf der Hand:

• Das Immobilien-Investment ist physisch greifbar und hat einen konkreten Wert.
• Immobilien sind relativ wertbeständig und schwanken nicht so stark wie Aktienkurse.
• Die durchschnittliche Rendite einer Immobilie, also das Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben, ist im Vergleich zum Sparbuch oder Tagesgeldkonto deutlich höher.
• Ihr Wert steigt im nahezu gleichen Tempo wie die Inflation. Daher gilt das Immobilien-Investment als inflationssichere Geldanlage.
• Die Kredite für den Immobilienerwerb sind seit Jahren äußerst niedrig, was sich positiv auf die langfristige Rendite auswirkt.

Die Eigentumswohnung sowie das Mehrfamilienhaus sind besonders beliebt als Renditeobjekte, da sie im positiven Fall monatliche Überschüsse generieren, die in die eigene Haushaltskasse wandern.

Wie lässt sich die Rendite einer Immobilie berechnen?

Wenn Sie die Mieteinnahmen in Beziehung zum Kapitaleinsatz und den anfallenden Kosten setzen, lässt sich Sie die Rendite Ihrer Anlageimmobilie errechnen. Sie wird in der Regel jährlich und in Prozent angegeben. Um die Rendite Ihres Immobilien-Investments zu beziffern, gibt es zwei Kennzahlen, die Sie kennen sollten.

Mietpreismultiplikator: Einen ersten groben Anhaltspunkt, ob der Kaufpreis einer Immobilie gerechtfertigt ist, liefert der sogenannte Mietpreismultiplikator, auch Vervielfältiger genannt. Er zeigt an, ob sich Ihr Immobilien-Investment überhaupt lohnt. Allgemein gilt eine Immobilie als überbewertet, wenn der Mietpreismultiplikator über 25 liegt. Denn in dem Fall stimmt das Verhältnis zwischen Investition und erwarteten Gewinn nicht.

Allerdings ist der Mietpreismultiplikator nur ein grober Richtwert, denn in Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München ist ein Mietpreismultiplikator über 30 nicht ungewöhnlich. Besonders in den Metropolen sind die Immobilienpreise enorm hoch, doch das Risiko eines nachhaltigen Mietausfalls ist äußerst gering. Kurz: Das Immobilien-Investment kann sich daher auf lange Sicht auszahlen. In einer strukturschwachen Region kann dagegen eine Immobilie mit einem Mietpreismultiplikator von 15 schon überteuert sein.

Die Formel für die Berechnung des Mietpreismultiplikators lautet:

Angenommen Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus in Köln für eine Million Euro und die jährlichen Kaltmieteinnahmen belaufen sich auf 30.000 Euro. Demnach würde der Mietpreismultiplikator bei 33,3 liegen. Dies bedeutet, dass sich der Kaufpreis über die Mieteinnahmen nach 33,3 Jahren refinanziert.

Netto-Mietrendite: Sie ist der Gradmesser, ob ein Immobilien-Investment rentabel ist. Denn im Vergleich zum Mietpreismultiplikator berücksichtigt die Netto-Mietrendite sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden Bewirtschaftungskosten für Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie.

Die Formel für die Netto-Mietrendite lautet:

Greifen wir das obige Beispiel für ein Mehrfamilienhaus in Köln auf. Dabei gehen wir von jährlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 5.500 Euro aus. Angenommen die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 10 Prozent des Kaufpreises, dann würde dies eine Summe von 100.000 Euro bedeuten. Somit ergibt sich eine jährliche Netto-Mietrendite von 2,2 Prozent für das Mehrfamilienhaus in Köln. Solch einen jährlichen Gewinn können Sparbücher oder Festgeldkonten gegenwärtig nicht bieten. Zwar lassen sich mit Aktien oder Aktienfonds höhere Rendite erzielen, doch dafür ist die Börse auch deutlich schwankender als ein Immobilien-Investment.

Zusätzlich zur Netto-Mietrendite profitieren Sie als Privatanleger von steuerlichen Vorteilen. So können Sie beispielsweise die Anschaffungs- und Herstellungskosten für Ihre Immobilie über viele Jahre hinweg von der Steuer absetzen. Sprechen Sie einfach Ihren Steuerberater auf die sogenannte Immobilien-AfA an und steigern Sie durch Steuervergünstigungen Ihre Rendite.

Zehn Tipps, wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Damit sich Ihr Immobilien-Investment nicht als Kapitalschlucker entpuppt, sollten Sie folgende Tipps beachten:

Tipp 1: Wählen Sie einen richtigen Standort für Ihr Renditeobjekt

Die Lage ist und bleibt der zentrale Faktor für die Bewertung einer Immobilie und damit für Ihr Immobilien-Investment.

Tipp 2: Achten auf eine solide Bausubstanz, die Energieeffizienz und den Grundriss

Nur ein Gutachter kann Ihnen sagen, ob der Preis und der Zustand der Immobilien den üblichen Marktpreisen entspricht. Ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, lässt sich beispielsweise aus dem Energieausweis ablesen. Die Zimmer sollten großzügig geschnitten und vom Flur aus erreichbar sein.

Tipp 3: Machen Sie sich Gedanken über die Mieterstruktur

Bevor Sie in eine Immobilie investieren, sollten Sie die Mieteinnahmen kennen, denn sie sind das A und O beim Immobilien-Investment. Doch nicht jeder Bewerber kann sich die angesetzte Miete dauerhaft leisten. Prüfen Sie daher jeden Bewerber auf Herz und Nieren

Tipp 4: Kalkulieren Sie die Rendite realistisch

Berücksichtigen Sie auch die Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf sowie die fortlaufenden Kosten wie Instandhaltungsrücklage und die Ausgaben für die Verwaltung, die etwa 2,5 Prozent der Bruttoeinnahmen ausmachen.

Tipp 5: Setzen Sie Ihr Eigenkapital gezielt ein

Bringen Sie maximal 20 Prozent an Eigenkapital ein, damit Sie die Darlehenszinsen steuerlich absetzen können.

Tipp 6: Legen Sie jeden Monat etwas Geld zurück

Der berühmte Notgroschen ist äußerst sinnvoll, um beispielsweise phasenweise Mietausfälle zu kompensieren, etwa wegen Renovierungsarbeiten nach dem Auszug eines Mieters.

Tipp 7: Nutzen Sie eine lange Zinsbindung

Eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren ist auch für Privatanleger sinnvoll. Die aktuellen Bauzinsen sind momentan historisch niedrig. Mit einer langen Zinsbindung sichern Sie sich langfristig die günstigen Bauzinsen und gleichzeitig wahren Sie damit die Spekulationsfrist.

Tipp 8: Verzichten Sie auf Sondertilgungsoptionen

Bei einem Immobilien-Investment sind Sie im Regelfall nicht an einer schnellen Abzahlung des Darlehens interessiert.

Tipp 9: Vergleichen Sie Annuität und die Mietrendite mit einander

Die Annuität, also der regelmäßige Rückzahlungsbetrag Ihres Immobilienkredits, sollte unterhalb der Mieteinnahmen liegen, damit sich Ihr Immobilien-Investment trägt.

Tipp 10: Handeln Sie nicht überstürzt

Die Finanzierung eines Renditeobjekts erfordert spezielle Fachkenntnisse. Lassen Sie sich daher ausgiebig beraten, Unsere Berater vor Ort unterstützen Sie gerne dabei.

Die Details zu den Tipps erläutern wie Ihnen in den nachfolgenden Kapiteln.

Welche Strategien bieten sich für ein Immobilien-Investment an?

Um mit einem Immobilien-Investment eine nennenswerte Rendite zur erzielen, bieten sich drei Anlagestrategien an:

• Buy and Hold-Strategie: Bei dieser Strategie kaufen Sie eine Anlageimmobilie und halten sie für mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz. Nach dieser Zeitspanne können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen, da die sogenannte Spekulationssteuer entfällt.
  
  Renovierungen werden bei dieser Strategie nur punktuell durchgeführt, um die Wohnung beziehungsweise das Haus in einem vermietbaren Zustand zu halten. Viele Privatanleger entscheiden sich für diese Variante, da sie das geringste Maß an Vorkenntnissen voraussetzt und der damit verbundene Aufwand überschaubar ist.
• Fix and Flip-Strategie: Bei dieser spekulativen Strategie geht es darum renovierungsbedürftige Immobilien aufzukaufen, sofern die Bausubstanz solide ist. Die Immobilie wird anschließend möglichst kostengünstig saniert und danach schnell verkauft.
  
  Allerdings müssen Sie den Verkaufserlös versteuern, da die Immobilie nur kurzfristig in Ihrem Besitz ist. Sollten sie zudem innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien auf dies Art und Weise erwerben und verkaufen, würde das Finanzamt Sie als gewerblichen Händler einstufen. Viele steuerlichen Vorteile gingen damit verloren, zum Beispiel müssten Sie die Abschreibungen unter Umständen zurückzahlen. Sprechen Sie daher im Vorfeld Ihren Steuerberater an, wenn Sie sich für diese Strategie entscheiden.
• 1/3/10-Strategie: Sie kaufen eine Anlageimmobilie, die bereits im ersten Jahr einen positiven Überschuss abwirft. In den ersten drei Jahren führen Sie nur die nötigsten Renovierungen durch, denn Sie können nur maximal 15 Prozent des Kaufpreises von der Steuer absetzen.
  
  Ab dem dritten Jahr können Sie höhere Beträge in die Sanierung der Immobilie investieren, da Sie die Ausgaben als Werbungskosten steuerlich geltend machen können. Oft zahlt der Fiskus knapp die Hälfte der Kosten durch die Steuererstattung zurück. Gleichzeitig können Sie durch Aufwertung eine höhere Miete verlangen und die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

Es gibt nicht die EINE Strategie für Ihr Immobilien-Investment. Alles hängt von Ihren persönlichen Bedürfnissen, der zeitlichen Perspektive und Ihrem Engagement ab.

Was sollten Sie bei der Auswahl eines Renditeobjekts beachten?

Im Regelfall sprechen wir von einer fünf- bis sechsstelligen Investitionssumme für die Finanzierung eines Renditeobjekts. Damit Sie Ihr Geld sinnvoll anlegen, gilt es die wichtigsten Auswahlkriterien zu beachten:

Wählen Sie einen richtigen Standort für Ihr Renditeobjekt

Die Makrolage und die Mikrolage sind zwei wichtige Faktoren, um eine Immobilie zu bewerten. Doch worauf kommt es im Detail an? Starten Sie Ihre Standortanalyse, indem Sie zunächst auf das größere Umfeld der Immobilie schauen:

• Makrolage: Sie nimmt das größere Umfeld der Immobilie in den Blick. Sie beginnt mit der Größe der Einwohnerzahl und deren Entwicklung. Je mehr Einwohner, umso größer ist die Auswahl an potenziellen Mietern. Schrumpft die Einwohnerzahl hingegen, sinkt die Nachfrage nach Wohnraum. Auch der lokale Arbeitsmarkt, das Klima sowie das Image der Stadt beziehungsweise der Region beeinflussen maßgeblich die Attraktivität des Standortes.

Im nächsten Schritt Ihrer Standortanalyse verdichten Sie den Blick auf die Immobilie. Sie zoomen näher ran.

• Mikrolage: Sie betrachtet die direkte Umgebung der Immobilie. Machen Sie sich selbst vor Ort ein Bild. Nehmen Sie dabei die Perspektive Ihres Mieters ein und fragen Sie sich, was dieser von der Umgebung erwartet. So sind Mietwohnungen in der historischen Altstadt meist beliebter als der Plattenbau am Rande einer Stadt. Ein Single braucht keine Kita oder Schule in der Nähe, aber dafür wahrscheinlich genügend Einkaufsmöglichkeiten sowie eine gute Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr. Der Lärmpegel, das Erscheinungsbild der Umgebung und die Kriminalitätsrate beeinflussen ebenfalls die Attraktivität des Standortes.

Im besten Falle spricht die Lage eine breite Zielgruppe an, wodurch das Risiko eines langfristigen Mietausfalls sinkt.

Hätten Sie gedacht, dass der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus in München zwischen 1,2 bis 4 Millionen Euro beträgt? In diesem Fall müssen Sie zunächst eine größere Summe für eine Top-Lage investieren und es dauert im Regelfall länger, bis Ihre Einnahmen die Ausgaben für das Immobilien-Investment decken beziehungsweise Überschüsse erzielt werden. Doch es muss nicht unbedingt die Top-Lage sein. Gute Renditen versprechen auch Immobilien in Randgebieten von Metropolen oder mittelgroße Städte wie Bonn, wo die Immobilienpreise nicht nur für Millionäre erschwinglich sind. Grenzen Sie die Region beziehungsweise die Städte ein und werfen Sie einen Blick in den lokalen Mietspiegel.

Achten Sie auf eine solide Bausubstanz, die Energieeffizienz und den Grundriss

• Bausubstanz: Sie ist ein weiter wichtiger Faktor, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Als Laie können Sie sich ein Bild davon machen, wie das äußere Erscheinungsbild der Bestandsimmobilie aussieht. Doch nur ein Gutachter kann Ihnen sagen, ob der Preis und der Zustand der Immobilie den üblichen Marktpreisen entspricht. Denn nicht entdeckte Baumängel sind oft kostspielig, können Ihre gesamte Kalkulation über Bord werfen und die Rendite negativ beeinflussen.

• Energieeffizienz: Ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, lässt sich beispielsweise aus dem Energieausweis ablesen. Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes anhand verschiedener Kennwerte. Schauen Sie sich ihn vor dem Erwerb genau an, denn hohe Energiekosten erschweren die Vermietung und schmälern Ihre Rendite.

• Grundriss: Die Zimmer sollten großzügig geschnitten und vom Flur aus erreichbar sein. Eine Wohnung mit vielen Durchgangszimmern ist eher unattraktiv. Die Anzahl der Zimmer und die Größe der Wohnfläche hängt dagegen maßgeblich von Ihrer Zielgruppe und Ihrem Budget ab. Während die Einzimmerwohnung für einen Studenten durchaus attraktiv sein kann, benötigt eine dreiköpfige Familie in der Regel drei Zimmer, um komfortabel zu wohnen.

Machen Sie sich Gedanken über die Mieterstruktur

• Bevor Sie in eine Immobilie investieren, sollten Sie die Mieteinnahmen kennen. Sie sind das A und O beim Immobilien-Investment. Ein Blick in den lokalen Mietspiegel hilft Ihnen dabei, eine angemessene Miete anzusetzen. Sie können auch eine höhere Miete festlegen, wenn die Wohnungen oder die Mehrfamilienhäuser neu gebaut wurden und den neuesten energetischen Standards entsprechen.
• Sollten bereits Mieter in der Immobilie wohnen, ist es sinnvoll, die bestehenden Mietverträge- und kautionen zu prüfen und die Zahlmoral zu hinterfragen. Wenn es um neue Bewerber geht, prüfen Sie diese auf Herz und Nieren. Denn häufige Mieterwechsel oder eine Räumungsklage beispielsweise gegen Mietnomaden sind zeitaufwendig, kostspielig und mindern Ihre Rendite.

Worauf kommt es bei der Finanzierung an?

Die Finanzierung eines Renditeobjekts läuft etwas anders ab als die Baufinanzierung eines Eigenheims. Damit Sie nicht in die Finanzierungsfalle tappen, fassen wir die wichtigsten Tipps für Sie zusammen:

Kalkulieren Sie die Rendite realistisch

• Schauen Sie nicht nur auf den Kaufpreis und die Jahreskaltmiete. Um in eine Immobilie zu investieren, sollten Sie auch die Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf sowie die fortlaufenden Kosten wie Instandhaltungsrücklage und die Ausgaben für die Verwaltung berücksichtigen. Planen Sie etwa 2,5 Prozent der Bruttoeinnahmen für die Verwaltung ein.

Setzen Sie Ihr Eigenkapital gezielt ein

• Bei der klassischen Baufinanzierung ist es durchaus sinnvoll, viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, um einen günstigen Zinssatz von der Bank zu erhalten. Beim Immobilien-Investment sieht das anders aus. Bringen Sie maximal 20 Prozent ein, damit Sie die Darlehenszinsen steuerlich absetzen können. Die Kaufnebenkosten sollten Sie jedoch aus eigenen Mitteln finanzieren, denn die meisten Banken belohnen dies mit niedrigeren Effektivzins.

Legen Sie jeden Monat etwas Geld zurück

• Der berühmte Notgroschen ist äußerst sinnvoll, um beispielsweise phasenweise Mietausfälle zu kompensieren, etwa wegen Renovierungsarbeiten nach dem Auszug eines Mieters, oder wenn eine aufwändige Sanierung der Hausfassade ansteht. Zudem hilft er, die Zins- und Tilgungszahlungen auch in schwierigen Zeiten zu gewährleisten.

Nutzen Sie eine lange Zinsbindung

• Die Bauzinsen sind momentan historisch niedrig und bis Ende 2020 ist ein Seitwärtstrend sehr wahrscheinlich. Doch niemand weiß, wie sie sich in den nächsten Jahren entwickeln werden. Daher ist es eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren auch für Privatanleger sinnvoll. Denn damit sichern Sie sich langfristig die günstigen Bauzinsen und gleichzeitig halten Sie die Spekulationsfrist ein.
• Sollten Sie Ihre Anlageimmobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen, müssten Sie den Gewinn versteuern. Wenn Sie hingegen Ihre Anlageimmobilie noch länger vermieten möchten, dann können Sie gleich eine längere Sollzinsbindung wählen.

Verzichten Sie auf Sondertilgungsoptionen

• Einige Banken verlangen für eine Sondertilgungsoption einer höheren Zinssatz. Da Sie bei einem Immobilien-Investment im Regelfall nicht an einer schnellen Abzahlung des Darlehens interessiert sind, können Sie sich diese Option sparen.

Vergleichen Sie Annuität und die Netto-Mietrendite mit einander

• Die Annuität bleibt bei einem Annuitätendarlehen während der gesamten Laufzeit immer gleich. Innerhalb der Laufzeit verändert sich nur der Zins- und Tilgungsanteil: Der Zinsanteil sinkt, die Tilgung steigt, doch die monatliche Rate bleibt konstant.
• Achten Sie darauf, dass die Annuität unterhalb der Mieteinnahmen liegt, damit sich Ihr Immobilien-Investment trägt. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen mit einem Zinssatz von ein Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent aufnehmen, sollten Sie die Netto-Mietrendite von mindestens drei Prozent betragen.

Handeln Sie nicht überstürzt

• Die Finanzierung eines Renditeobjekts erfordert spezielle Fachkenntnisse. Lassen Sie sich daher ausgiebig beraten, denn im Regelfall handelt es sich um eine fünf- bis sechsstellige Investition. Unsere Berater vor Ort unterstützen Sie dabei.

Welche Immobilienobjekte sind für Sie interessant?

Bevor Sie in eine Immobilie investieren, überlegen Sie sich, welches Immobilienobjekt zum eigenen Geldbeutel passt und Ihren Rendite-Vorstellungen entspricht. Folgende Immobilienobjekte bieten sich an:

• Eigentumswohnung: Viele Privatanleger entscheiden sich für diese Objektart, da die Investitionssumme im Vergleich zu den anderen Objektarten im Regelfall verhältnismäßig gering ist. Bei guter Auswahl, Instandhaltung und Verwaltung lockt beispielsweise im Speckgürtel, in mittleren Lagen und Mittelstädten bis 100.000 Einwohner eine solide Rendite.
  
  Unterschätzen Sie das Mietausfallrisiko nicht. Während im Mehrfamilienhaus eine Wohnung temporär nicht vermietet sein muss, wirkt sich der Mietausfall bei einer Eigentumswohnung unmittelbar auf Ihre Netto-Mietrendite aus. Zudem müssen Sie sich mit den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft abstimmen.
• Mehrfamilienhäuser: Stimmt Budget und Lage, eignen sich Mehrfamilienhäuser besonders als Renditeobjekt. Sie können gleich mehrere Wohneinheiten vermieten und somit mehr Mieteinnahmen als bei einer einzelnen Eigentumswohnung erwirtschaften. Besonders interessant sind Mehrfamilienhäuser, bei denen die Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Mit gezielten Verbesserungen können Sie die Miete anheben und somit die Netto-Mietrendite steigern.
  
  Auf der anderen Seite ist der Verwaltungsaufwand größer, da Sie die gesamte Verantwortung tragen. Zudem steckt der größte Teil Ihres Vermögens im Mehrfamilienhaus. Experten sprechen vom Klumpenrisiko. Wenn Sie Ihr Geld für andere Zwecke benötigen, müssen Sie mitunter lange nach einem Käufer suchen und teilweise einen starken Wertverlust in Kauf nehmen.
• Einfamilien- und Doppelhäuser: Sie haben oft einen hohen Grundstücksanteil, wodurch meist die Netto-Mietrendite geringer ausfällt. Der Nachteil beim Vermieten kann sich beim Verkauf schnell als Vorteil erweisen, denn das dazugehörige Grundstück wirkt sich meist positiv auf den Wiederverkaufswert aus. Sofern Lage und Bodenqualität stimmen. Als Eigentümer tragen Sie die Verantwortung für Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie.
• Ferienimmobilie: Auch ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung als Immobilien-Investment ist eine Überlegung wert. Auch hier beeinflussen die Makro- und Mikrolage sowie die Bausubstanz maßgeblich den Kaufpreis. Die Ferienimmobilie lässt sich leichter vermieten, wenn Sie damit den Nerv Ihrer potenziellen Urlaubsgäste treffen. 
  
  Die Ferienimmobilie ist überteuert, wenn sie mehr als das zehnfache der Jahreseinnahmen dafür bezahlen sollen. Klären Sie auch im Vorfeld, ob die Immobilie überhaupt als Ferienunterkunft genutzt werden darf. Sprechen Sie daher das zuständige Stadtplanungsamt an.
• Mikroappartments: Sie sind in der Regel möbliert und richten sich vorrangig an Berufspendler, die unter der Woche in einer anderen Stadt leben. Hier spielen Lage und Ausstattung eine große Rolle. Da sich die Jobsituation des Berufspendlers schnell ändern kann, sollten Sie häufige Mieterwechsel in Ihrer Kalkulation berücksichtigen.