Lohnt sich die Investition in ein Ferienhaus?

Ferienhaus kaufen: Kapitalanlage oder selbst nutzen?

Laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) besitzen über 900.000 Deutsche ein Feriendomizil in Deutschland. Und die Investition in eine Ferienimmobilie bietet ja auch viele Vorteile: Man fühlt sich in der Urlaubsunterkunft zuhause und würde womöglich sogar häufiger in den Urlaub fahren. Außerdem lässt sich die Immobilie für den Rest des Jahres anderweitig vermieten und gilt als Altersvorsorge, wenn nicht sogar als Altersruhesitz.

Unsere Erfahrung zeigt, dass es zwei unterschiedliche Interessentengruppen für die Finanzierung von Ferienimmobilien gibt: Die Selbstnutzer und Anleger, die das Ferienhaus eher als Renditeobjekt sehen. Was beide Interessentengruppen eint, sind die Fragen nach den Kosten und ob und wann sich eine Investition in ein Ferienhaus lohnt. Zudem ist abzuwägen, ob der zeitliche Aufwand, der mit der Verwaltung und Instandhaltung einer solchen Immobilie einhergeht, wirklich geleistet werden kann. Wir zeigen Ihnen, welche Vorüberlegungen für Sie im jeweiligen Fall hilfreich und welche Faktoren in Ihrer Kostenkalkulation zu berücksichtigen sind.

Für die Romantiker: Das eigene Ferienhaus zur Eigennutzung

Die Romantiker unter den Ferienhaus-Käufern hegen nach einem besonders tollen Urlaub den Wunsch, an dem Urlaubsort, der einem gerade so sehr ans Herz gewachsen ist, ein festes Feriendomizil zu besitzen. Häufig sind das Eigenheimbesitzer, die ihre aktuell bewohnte Immobilie noch abzahlen. Hier wird oft gezaudert, ob man sich den Kauf einer Ferienwohnung überhaupt leisten kann. Denn meist müsste dafür eine zweite Baufinanzierung aufgenommen werden. Ob das möglich ist, können wir mit einem klaren „Ja, wenn...“ beantworten. Sofern die eigene Bonität gut ist und das erste Haus als Sicherheit beliehen werden kann (dafür darf die Beleihungsgrenze nicht ausgereizt sein), steht einer Finanzierung in der Regel wenig im Wege. Dies muss aber immer individuell geprüft werden.

Ferienimmobilie kaufen: Was ist wichtig?

Wer in eine Ferienimmobilie investieren will, sollte sich zuvor einige Punkte bewusst machen. Zunächst einmal darf nicht jede Immobilie als Ferienobjekt vermietet werden. Hier gilt es also bereits bei der Recherche darauf zu achten, ob das Nutzungsrecht geklärt ist. Dann ist die Lage der Immobilie von großer Bedeutung für die zu erzielende Rendite. Soll die Immobilie außerdem später als Alterswohnsitz genutzt werden, gibt es wiederum einiges zu bedenken.

Die Nutzungsarten klären

Die wichtigste Frage vor dem Kauf lautet: Darf die Immobilie überhaupt als Ferienunterkunft genutzt werden? In der Baunutzungsverordnung lässt sich feststellen, ob in dem Wohngebiet, in dem das Feriendomizil liegt, eine Vermietung an Feriengäste vorgesehen ist. Diese können Sie im zuständigen Stadtplanungsamt einsehen. Grundsätzlich gilt, dass in reinen Wohngebieten Ferienvermietungen nicht zulässig sind. Absolute Ausnahmen können Einliegerwohnungen sein. Hier muss ein Antrag bei der Kommune gestellt werden, um an Urlauber vermieten zu dürfen.

In Mischgebieten sind Vermietungen generell erlaubt. Ihre Ferienimmobilie liegt in einem Mischgebiet und wurde bisher als Hauptwohnsitz genutzt? Um das Haus oder die Wohnung zukünftig als Feriendomizil anbieten zu dürfen, muss die Nutzungsänderung bei der zuständigen Behörde als Baugenehmigung beantragt werden. Da diese Anträge nicht immer bewilligt werden, würden wir empfehlen, nur solche Immobilien zu kaufen, bei denen bereits klar ist, dass sie als Ferienobjekt vermietet werden dürfen.

Die erste Reihe bevorzugen

Wenn die Vermietungssituation geklärt ist, überprüfen Sie die Lage der Immobilie. Sowohl der Kaufpreis als auch die spätere Rendite hängt maßgeblich von der Lage des Hauses oder der Wohnung ab. Wenn Sie beispielsweise die Investition in eine Ferienwohnung an der Ostsee planen, gilt an der Küste stets die Ansage: Je näher das Meer, desto höher ist zwar der Quadratmeterpreis, aber desto besser ist auch die Auslastung. Das gilt natürlich auch für die Immobilie am Gardasee.

Auf die Infrastruktur achten

Auch die Infrastruktur und das Freizeitangebot rund um das Ferienhaus sind für die Höhe des Kaufpreises und der späteren Mieteinnahmen mitentscheidend. Hierbei sollten Sie sich zudem fragen, an welche Zielgruppe Sie Ihre Ferienimmobilie vermieten wollen: Ein Feriendomizil für Familien sollte in der Nähe von Freizeitparks, Spielplätzen und anderen Ausflugszielen liegen.

Sollen ruhebedürftige Großstädter eine entspannte Auszeit in Ihrer Ferienwohnung verleben, kann die Immobilie etwas abgeschiedener liegen und es reichen in der Regel auch ein Bäcker oder Café in der näheren Umgebung. Die Zielgruppe kann auch bereits durch die Ferienregion, in der sich die Immobilie befindet, vorgegeben sein. Stets wichtig ist für Urlaubsgäste die gute Erreichbarkeit der Ferienimmobilie mit Zug oder Auto. Und achten Sie auf ausreichende Parkplätze in direkter Nähe. Keiner will im Urlaub seine Koffer, Ferieneinkäufe oder Kinder kilometerweit schleppen.

Prüfen, ob die Immobilie als Alterswohnsitz genutzt werden darf

Wenn Sie das Ferienhaus später als festen Alterswohnsitz nutzen möchten, ist ebenfalls zu prüfen, ob eine dauerhafte Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz in dem Gebiet erlaubt ist. In vielen Wochenend- und Ferienhaussiedlungen ist die Umwandlung einer Ferienwohnung in einen regulären Wohnsitz nicht möglich. Dann empfehlen wir Ihnen, bei der Auswahl der Immobilie eine gute Verkehrsanbindung durch den Nahverkehr und kurze Wege zu Supermärkten und Ärzten zu berücksichtigen, denn dies wird im Alter immer wichtiger. Und vergewissern Sie sich unbedingt im zuständigen Amt vor Ort, dass das Haus nicht in einem ausgewiesenen Erholungsgebiet liegt, in dem die Immobilien ausschließlich als Ferienunterkünfte genutzt werden dürfen.

So setzen sich die Kosten einer Ferienimmobilie zusammen

Wenn Sie eine Ferienimmobilie kaufen, setzen sich die Anschaffungskosten aus verschiedenen Faktoren zusammen. Der eigentliche Kaufpreis der Immobilie hängt von deren Alter und Größe ab. Genauso entscheidend ist aber auch Art und Ausstattung des Feriendomizils: Ist es ein Haus oder eine Wohnung? Handelt es sich um eine einfache Ferienwohnung oder ist die Immobilie eher luxuriös ausgerichtet und mit Sauna, Whirlpool und Kamin ausgestattet? Je höher Ihre eigenen Ansprüche an die Ferienimmobilie ausfallen, desto teurer wird sie natürlich auch am Ende sein. Umso höher ist aber mit Sicherheit auch die Miete, die Sie dafür nehmen können. Dabei zeigt sich: Kaufpreis und spätere Einnahmen sind wichtige Berechnungsgrößen bei der Frage, ob sich die Anschaffung lohnt.

Ist die Ferienimmobilie den Kaufpreis wert?

Um ermitteln zu können, ob sich der Kaufpreis der Immobilie für Sie rechnet, sollten Sie die zu erwartende Jahresmiete zur Berechnung nutzen. Diese lässt sich durch eine Konkurrenzrecherche bei den einschlägigen Onlineportalen ermitteln. Ziehen Sie aber dazu nicht die Mietpreise heran, die eine normale Vermietung an Dauermieter möglich wären, sondern betrachten Sie, wie viel Miete Sie bei einer Ferienvermietung ansetzen könnten. Dies erfahren Sie, indem Sie die Unterkunftspreise vergleichbarere Ferienwohnungen in derselben Gegend recherchieren.

Ein Beispiel: Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Wittdün auf Amrum kostet im Schnitt 75 Euro pro Nacht und weist eine Auslastung von 300 Tagen im Jahr auf. Damit betragen die Mieteinnahmen durchschnittlich 22.500 Euro pro Jahr. Multipliziert mit 10 ergibt sich eine Summe von 225.000 Euro. Diesen Kaufpreis sollte die Ferienwohnung also nicht überschreiten, um auf lange Sicht rentabel zu bleiben.

Die Kaufnebenkosten nicht vergessen

Neben dem Kaufpreis müssen die Kaufnebenkosten (also Notar, Eintrag ins Grundbuch, etc.) sowie die Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt werden. Allein die Kaufnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Ob sie mitfinanziert werden können oder aus eigener Tasche aufgebracht werden müssen, ist wiederum von Ihrer Bonität abhängig.

Renovierungsbedarf einkalkulieren

Grundsätzlich sind die Bausubstanz der Immobilie und das Baurecht für mögliche Umbauten und ähnliches zu prüfen. Hier empfehlen wir dringend einen Fachmann ins Boot zu holen, der die Qualität und geplante Umbaumaßnahmen professionell bewerten kann. Die Instandhaltungsrücklagen für den kontinuierlichen Betrieb sollten nicht zu niedrig angesetzt werden, da Ferienwohnungen stets tiptop sein müssen. Durch die vielen Mieterwechsel fallen viel häufiger Renovierungen oder Möbel- und Geräteanschaffungen an als in einer normalen Mietwohnung. Bei Immobilien am Meer kann es auch zu umfangreicheren, wetterbedingten Instandhaltungsmaßnahmen außen am Gebäude kommen. Daher empfehlen wir Ihnen, hierfür ein großzügiges Budget einzuplanen.

Werfen Sie außerdem einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung: Welche zusätzlichen Investitionen am Gemeinschaftseigentum sind geplant? Gibt es eine gemeinsame Gebäudeverwaltung? So erfahren Sie rechtzeitig, welche Zusatzkosten in Kürze auf Sie zukommen werden.

Renditeberechnung für die Ferienwohnung

Um entscheiden zu können, ob für Sie die Investition in eine Ferienwohnung lukrativ ist, sind weitere Punkte zu klären, die in Ihre Kostenkalkulation einfließen.

Neben dem Kaufpreis wird auch die spätere Miete maßgeblich von der Lage und Ausstattung Ihrer Ferienimmobilie beeinflusst. Und bei der Finanzierung eines Ferienhauses sind die zu erwartenden Mieteinnahmen ein entscheidender Faktor. Hier stellt sich Ihnen nun die „Gretchen-Frage“: Wollen Sie die Immobilie selbst für Urlaube nutzen? Bei der Renditeberechnung einer Ferienwohnung ist dies die maßgebliche Entscheidung.

Zwar ist die Selbstnutzung einer Ferienimmobilie naheliegend – schließlich entfällt damit die nervenaufreibende Reiseplanung und man weiß, dass man sich in der Urlaubsunterkunft wohlfühlen wird. Wenn Sie die Immobilie aber gerade zu beliebten Ferienzeiten selbst nutzen, schmälert sich Ihre Rendite deutlich. Hier entfallen dann mal schnell die höchsten Mieteinnahmen des Jahres und diese sind in Ihrer Kalkulation als Minusgeschäft zu vermerken. Auch die Steuervorteile, die Sie erwirken, wenn Sie eine Ferienwohnung kaufen, können nur bei nicht selbst genutzten Ferienimmobilien gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden.

Diese Vor- und Nachteile von Eigenbedarf bei Ferienimmobilien sind dabei abzuwägen:

Im Zuge dieser Entscheidung empfehlen wir Ihnen, beim zuständigen Tourismusverband zu recherchieren, ob es eine Mindestvermietungszeit in der jeweiligen Region gibt: Unterschreiten Sie diese, wird es schwieriger, das Finanzamt von Ihrer Gewinnerzielungsabsicht mit dem Feriendomizil zu überzeugen. Möglicherweise wird dann vom Finanzamt eine Ertragsprognose angefordert, in der die Wirtschaftlichkeit der Ferienimmobilie über einen längeren Zeitraum zu belegen ist.

Wie wird der Mietpreis festgelegt?

Damit sich die Investition in ein Ferienhaus lohnt, müssen die Mieteinnahmen sprudeln. Um die Miete für Ihre zukünftigen Gäste attraktiv anzulegen, lohnt sich eine Preisrecherche bei der Konkurrenz über die einschlägigen Vermietungsportale wie booking.com oder airbnb.com und andere regionale Vermietungsseiten. Zudem ist eine vor-Ort-Recherche empfehlenswert, bei der Sie andere Vermieter um Erfahrungswerte und Informationen zu den üblichen Mietpreisen, aber auch zu den häufigsten Instandhaltungsmaßnahmen bitten können.

Bedenken Sie bei der Mietpreisgestaltung auch den Aspekt der Haupt- und Nebensaison. Während der Hauptsaison sind andere Mietpreise angemessen als in der weniger frequentierten Nebensaison. Um das ganze Jahr über eine kontinuierliche Vermietung und damit regelmäßige Mieteinnahmen zu sichern, bietet es sich an, die Unterkunft mit einer Sauna oder einem Kaminofen auszustatten. Damit ist Ihre Ferienwohnung auch in der kalten und nassen Nebensaison attraktiv für Ihre zukünftigen Urlaubsgäste. Also den Mietpreis nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig anlegen: Je beliebter der Urlaubsort, je besser die Lage und je hochwertiger die Ausstattung der Immobilie – desto höher können Ihre Mieteinnahmen ausfallen.

Was ist bei der Verwaltung einer Ferienwohnung zu bedenken?

Wenn Sie sich als Vermieter entscheiden, die Verwaltung des Feriendomizils in fremde Hände zu geben und eine Vermietungsgesellschaft, einen Putz- sowie Hausmeisterservice zu engagieren, fallen Unterhaltungskosten an. Sollte es sich zudem um ein Haus mit Garten und Pool handeln, sind hier gegebenenfalls Gewerke für die Poolreinigung und die anfallenden Gartenarbeiten zu beauftragen.

Sollten Sie diese Aufgaben selbst übernehmen wollen, berechnen Sie auch dafür Ihre Arbeitsstunden und Aufwände, um in der Kalkulation einen umfassenden Kostenüberblick zu erhalten. Prüfen Sie die Entscheidung für eine Selbstverwaltung genau auf Durchführbarkeit und fahren Sie die Strecke zum Ferienhaus an verschiedenen Werktagen und zu unterschiedlichen Tageszeiten. Nur dann bekommen Sie einen umfassenden Eindruck, welchen zeitlichen Aufwand Sie an Bettenwechseltagen haben werden.

Neben der regelmäßig anfallenden Reinigung beim Bettenwechsel können Ihre Gäste auch spontan einmal Hilfe benötigen, falls zum Beispiel die Kaffeemaschine kaputt ist und ersetzt werden muss. Für Selbstverwalter sollte die Ferienimmobilie daher schnell vom eigenen Wohnort erreichbar sein.

Wie berechnet man die Rendite einer Ferienimmobilie?

Um final zu entscheiden, ob ein Ferienhaus zu kaufen sinnvoll ist, legen Sie nun eine Liste aller einmaligen und fortlaufenden Kosten inklusive der zu erwartenden Steuern an. So werden Sie auch nach dem Kauf nicht von weiteren Kosten überrascht.

Einige dieser Ausgaben lassen sich als „Werbungskosten“ steuerlich absetzen, wenn Sie die Ferienimmobilie nicht selbst als Urlaubsdomizil nutzen. Stellen Sie diese Kosten bzw. Ausgaben den regelmäßigen Einnahmen gegenüber, dann können Sie ausrechnen, wann sich die Investition in die Ferienimmobilie amortisiert und für sich entscheiden, ob sich die Anschaffung für Sie lohnt.

Finanzierung einer Ferienimmobilie

Auch wenn die Zinsen aktuell niedrig sind und damit gewisse Begehrlichkeiten geweckt werden, ist die Entscheidung für ein Feriendomizil genau abzuwägen. Denn die Investition in ein Ferienhaus unterscheidet sich von der Eigenheimfinanzierung und wird von den Banken mit spezielleren Finanzierungskonzepten und strengeren Regeln bei der Kreditvergabe belegt. Die vermeintlich weniger persönliche Bindung an die Ferienimmobilie könnte aus dem Blick der Bank dazu führen, dass die Immobilie schneller wieder abgestoßen wird, wenn sich finanzielle Schwierigkeiten beim Eigentümer ergeben. Daher werden häufig ein höheres Eigenkapital (mindestens 40 Prozent des Kaufpreises), ein hohes Nettoeinkommen sowie weitere Sicherheiten abgefragt. Ist das eigene Kapital in einer selbstbewohnten Immobilie gebunden, dann kann diese Immobilie in der Regel als Sicherheit für die Ferienimmobilie angegeben werden. Wichtig dabei ist nur, dass die Beleihungsgrenze nicht bereits ausgereizt ist.

In der Regel sind Finanzierungen von Ferienimmobilien am besten mit regionalen Banken abzuschließen. Diese kennen den lokalen Markt und können auch die Lage der Immobilie und damit die zu erwartenden Mieteinnahmen optimal einschätzen.

Grundsätzlich haben auch Interessenten ohne hohes Eigenkapital gute Finanzierungsmöglichkeiten. Oftmals können Rücklagen aus Tagesgeld- oder Festgeldkonten in die eigene Immobilie investiert werden. Mit etwas Glück gibt es auch fällige Bausparverträge, Erbschaften oder Kredite aus der Familie, die das Kapital erhöhen und in die Finanzierung eines Ferienhauses eingebracht werden können. Lassen Sie Ihre Möglichkeiten von unseren Spezialisten für Baufinanzierung prüfen. Sie können Ihnen genau sagen, ob die Investition in eine Ferienimmobilie möglich ist.