Eigentümergemeinschaft: Darauf sollten Wohnungsbesitzer achten

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Ob Eigentumswohnung oder Reihenhaus: Wer Wohneigentum in einer größeren Wohnanlage erwirbt, wird mit dem Kauf auch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei handelt es sich um den Zusammenschluss der gesamten Eigentümer der Wohnanlage mit dem Zweck, alle Entscheidungen bezüglich des Wohnhauses gemeinsam zu treffen. So werden hier beispielsweise die Verteilung der Kosten und die Höhe der Rücklagen festgelegt, ebenso wird auch über künftige bauliche Maßnahmen abgestimmt. 

Wohnungseigentumsgesetz regelt die Eigentumsverhältnisse

Als Grundlage für die Eigentümergemeinschaft dient das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), hierin sind die Rechte und Pflichte der Eigentümer fixiert. So wird im WEG festgelegt, wie die Aufteilung der Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmt wird, zudem enthält es Vorschriften zur Eigentümerversammlung und zur Verwaltung.

Die Teilungserklärung als wichtige Grundlage für den Wohnungskauf

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann das Eigentum einer Wohnanlage auf zwei Arten festgelegt werden: Zum einen durch eine vertragliche Vereinbarung und zum anderen durch eine Teilungserklärung. Am häufigsten wird die Teilungserklärung verwendet; darin ist geregelt, wie sich die Eigentumsanteile an der Immobilie und dem Grundstück verteilen. Auch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie der Eigentümergemeinschaft sind darin aufgeführt. Die Teilungserklärung enthält:

• Den Aufteilungsplan: Dieser zeigt die Lage und Größe der einzelnen Gebäudeteile sowie deren Aufteilung auf die jeweiligen Eigentümer
• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie erklärt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. So stellt beispielsweise die Eigentumswohnung eine abgeschlossene Einheit dar. Zusätzlich können auch zugehörige Räume wie der Keller oder Garage in die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit aufgenommen werden.
• Die Gemeinschaftsordnung: Sie stellt die Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Darin wird das Stimmrecht jedes einzelnen Eigentümers festgehalten, zudem findet man dort die Regelungen für die Eigentümerversammlung, für das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum sowie zur Kostenaufteilung.

Die Gemeinschaftsordnung wird in der Eigentümerversammlung festgelegt und kann nur mit der Zustimmung aller Eigentümer wieder geändert werden. Sie darf außerdem durch eine Hausordnung für die Eigentümergemeinschaft ergänzt werden. Diese regelt den Umgang unter den Wohnungsbesitzern, zum Beispiel durch Festlegung von Ruhezeiten oder der Organisation der Treppenreinigung. Zusätzlich können auch Sonderregelungen, wie für die Hundehaltung oder Gartennutzung, festgehalten werden.

Was ist Sondereigentum, was ist Gemeinschaftseigentum?

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Als Sondereigentum wird die eigene Wohnung sowie weiteres Miteigentum wie ein Keller oder die Garage definiert. Das Sondereigentum wird im Grundbuch eingetragen; es gehört Ihnen allein und darf nur durch den Eigentümer genutzt werden. Das bedeutet aber auch, dass Sie allein für die Instandhaltung und Verwaltung der Wohnung verantwortlich sind.

Das Gemeinschaftseigentum dagegen besitzen alle Eigentümer der Wohnanlage. Es ist für alle zugänglich und kann auch von allen genutzt werden. Zum Gemeinschaftseigentum zählen beispielsweise das Treppenhaus, die Fassade, der Garten oder die Heizungsanlage. Auch Fenster fallen in der Regel unter das Gemeinschaftseigentum, allerdings werden die Instandhaltung und Pflege meist dem Sondereigentum zugeordnet. Sollen sie allerdings ausgetauscht werden, ist dies Sache der Gemeinschaft, da Fenster ein Teil der Fassade sind. Türen dagegen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Eine Ausnahme bilden die Innentüren einer Wohnung, diese werden dem Sondereigentum zugerechnet.

Für das Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer gemeinsam aufkommen. Das heißt: Stehen Renovierungsarbeiten an der Fassade an, werden die Kosten auf alle Wohnungsbesitzer umgelegt. Dafür wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet, in welche die Eigentümer regelmäßig einzahlen und mit der Reparaturen und Renovierungsarbeiten beglichen werden. Die Höhe der zu zahlenden Instandhaltungsrücklage bestimmt sich durch die Größe des Sondereigentums.

Die Eigentümerversammlung als Organ der Eigentümergemeinschaft

Ob Renovierungen an der Fassade durchgeführt oder neue Fenster eingebaut werden, entscheiden alle Wohnungseigner gemeinsam auf einer Eigentümerversammlung. Diese muss laut WEG mindestens einmal im Jahr stattfinden. Jeder Eigentümer darf seine Stimme einbringen, im Anschluss wird ein Beschluss für oder gegen die Maßnahme gefasst. So entscheidet die Eigentümerversammlung beispielsweise über

• die Hausordnung
• die Instandhaltungsrückstellungen
• die Nutzung des Gemeinschaftseigentums
• bauliche Veränderungen und Reparaturen
• die Wahl des Verwalters und des Beirats
• die abzuschließenden Versicherungen

Entscheidungen können dabei auf drei verschiedenen Wegen getroffen werden:

1. über die ordentliche Eigentümersammlung: Sie ist der Standard. Einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer einer Wohnanlage und stimmen über eingebrachte Vorschläge ab. Die Entscheidung darüber ist für alle Eigentümer bindend.
2. über die außerordentliche Eigentümerversammlung: Stehen wichtige und dringende Entscheidungen an, kann der Vorsitzende oder der Verwalter der Eigentümergemeinschaft eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Diese muss auch stattfinden, wenn mindestens ein Viertel der Miteigentümer dies schriftlich und unter Angabe von Gründen fordert.
3. per Umlaufbeschluss: Steht eine dringende Maßnahme an, kann ein Beschluss auch per Rundschreiben gefasst werden. Dazu müssen jedoch alle Eigentümer dem Beschluss zustimmen. Ist dies nicht der Fall oder antwortet ein Wohnungsbesitzer nicht, gilt die Maßnahme als abgewiesen und kann nicht umgesetzt werden.

Wie sind die Stimmrechte geregelt?

Das Stimmrecht kann auf drei Weisen vergeben werden: Beim Kopfprinzip hat jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft eine Stimme. Oder – und das ist häufiger der Fall – das Stimmrecht wird nach Einheiten und somit nach dem Objektprinzip vergeben. Das bedeutet: Je mehr Einheiten der Eigentümer vorweist, desto mehr Stimmrechte hat er. Eine dritte Möglichkeit der Abstimmung ist das Wertprinzip. Hier geht es um die Anteile am Miteigentum; je höher der Miteigentumsanteil, desto mehr Stimmen. Das Objekt- und das Wertprinzip müssen in der Teilungserklärung als Abstimmungsrecht festgehalten werden, ansonsten gilt das Kopfprinzip.

Ob eine Entscheidung durchgesetzt werden kann, ist von der Mehrheit und der Maßnahme abhängig. So reicht es in der Regel aus, wenn mindestens die Hälfte der Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmt. Bei einigen Maßnahmen, wie beispielsweise einer Modernisierung, ist eine Dreiviertel-Mehrheit erforderlich. Bauliche Veränderungen können erst nach einstimmiger Zustimmung umgesetzt werden.

Die Rolle von Verwalter und Beirat

Für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft wird ein Verwalter bestimmt. Dieser hat folgende Aufgaben:

• Einberufung der Eigentümerversammlung und die Sammlung sowie Umsetzung der dort beschlossenen Maßnahmen
• Die Erstellung eines Wirtschaftsplanes mit allen Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft sowie der Instandhaltungsrücklage
• Die Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten
• Die Abwicklung von Versicherungsschäden
• Die Rechnungsprüfung und Zahlung der Rechnungen
• Das Einhalten von z.B. Brandschutzvorschriften

In der Regel wird ein externer Verwalter eingestellt. Handelt es sich um eine kleine Wohnanlage mit nur wenigen Eigentümern, kann die Eigentümergesellschaft sich aber auch selbst verwalten. Zu beachten ist dann allerdings, dass die Frage der Haftung geklärt ist, da ein Verwalter in der Regel die volle Haftung für seine Aufgaben übernimmt.

Bei seinen Aufgaben kann der Verwalter von einem Beirat unterstützt werden. Das sind in der Regel Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die diese Aufgabe ehrenamtlich ausführen. Dennoch kann auch der Beirat für finanzielle Schäden haftbar gemacht werden, sofern dies nicht in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen wurde.

Das Hausgeld begleicht Gemeinschaftskosten

In einer Eigentümergemeinschaft fallen für das Gemeinschaftseigentum verschiedene Kosten an, beispielsweise für

• die Instandhaltung des Gebäudes
• die Verwaltung
• Versicherungen für die Eigentümergemeinschaft, wie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und die Gebäudeversicherung
• Heizkosten
• Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Gartenpflege, Wasser und Strom

Um diese Kosten auszugleichen, zahlen alle Eigentümer ein so genanntes Hausgeld. In den meisten Fällen ist dieses monatlich zu zahlen. Wie hoch der Betrag für jeden Wohnungseigner ist, ergibt sich aus dem jeweiligen Eigentumsanteil der Bewohner. Im Wirtschaftsplan, den die Hausverwaltung einmal jährlich erstellt, wird die Höhe des Hausgeldes und zudem die Verpflichtung zur anteiligen Kostenübernahme für alle Eigentümer festgelegt. Reicht das Geld einmal nicht aus, müssen alle Bewohner eine zusätzliche Sonderumlage zahlen. Kritisch wird es, wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt: Dann ist die Gemeinschaft in der Haftung und muss den fehlenden Betrag auf Verlangen des Gläubigers mit ausgleichen. Der Anteil des einzelnen Wohnungseigners an der Haftung ist dabei auf seinen jeweiligen Miteigentumsanteil begrenzt.

Haftung: Wann haftet der Eigentümer, wann die Gemeinschaft?

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, haftet für Schäden, die er am Gemeinschaftseigentum oder gegenüber Dritten verursacht. Die Haftung bezieht sich nur auf sein Sondereigentum, beispielsweise, wenn ein undichter Wasserhahn in seiner Wohnung einen Schaden in der darunter liegenden Wohnung bewirkt.

Aber auch als Mitglied der Eigentümergemeinschaft haftet ein Wohnungsbesitzer gemeinsam mit den anderen Eigentümern gegenüber Gläubigern. Ein Beispiel: Begleicht der Verwalter eine fällige Handwerkerrechnung nicht, so ist die Eigentümergemeinschaft in der Pflicht, den Betrag auszugleichen. Die Höhe der Haftungsbegrenzung bestimmt sich dabei nach dem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Wichtig: Die Eigentümergemeinschaft haftet immer gemeinsam, es kann kein Einzelner zur alleinigen Haftung bestimmt werden. Allerdings haftet ein Wohnungseigentümer auch noch fünf Jahre nach dem Verkauf seiner Wohnung für Schäden, die während seiner Zeit als Mitglied der Eigentümergemeinschaft entstanden sind.

Tipps für die Vermietung der Eigentumswohnung

Oft wird eine Eigentumswohnung nicht zur Selbstnutzung, sondern als Renditeobjekt zur Vermietung gekauft. Die Vorlegung eines Energieausweises ist dann Pflicht. Zudem muss die Teilungserklärung beachtet werden: Ist dort beispielsweise die Hundehaltung verboten, darf der Eigentümer gegenüber dem Mieter keine Ausnahme machen. Hält sich der Mieter nicht an die Teilungserklärung, werden Sie dafür verantwortlich gemacht und müssen für die Einhaltung der Regeln sorgen.

Eine weitere Besonderheit ergibt sich bei der Betriebskostenabrechnung. Nicht alle Kosten können dabei auf den Mieter umgelegt werden, dazu gehören beispielsweise Kosten für Verwaltung und Instandhaltung. Um die Kosten korrekt abrechnen zu können, sollte darauf geachtet werden, im Mietvertrag für die Kostenabrechnung denselben Umlageschlüssel zu verwenden wie in der Teilungserklärung.

Darauf sollten künftige Wohnungseigentümer achten

Wer sich für einen Wohnungskauf und somit für den Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft entscheidet, muss viele Faktoren beachten. Als wichtigste Grundlage gilt es, erst einmal die Finanzierung zu klären. Wo stehen die aktuellen Bauzinsen, wie viel Eigenkapital kann ich in die Baufinanzierung einbringen, welches Baudarlehen ist für mich geeignet? Die Berater von Dr. Klein helfen Ihnen gern dabei. Einen ersten Überblick über Ihre Finanzierung verschafft Ihnen auch unser Bauzinsenrechner:

Ist die Finanzierung geklärt und eine passende Eigentumswohnung gefunden, sollten Sie vor der Entscheidung die folgenden fünf Punkte klären:

1. Studieren Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung genau. Passt Sie zu Ihnen und Ihrer Lebensweise?
2. Lassen Sie sich die letzten Protokolle und der Eigentümergemeinschaftsversammlungen vorlegen. Gibt es Sanierungsbedarf und wie hoch ist er? Wie ist das Verhältnis der Eigentümer untereinander: Herrscht größtenteils Einigkeit oder besteht immer wieder Diskussionsbedarf?
3. Sehen Sie sich die Beschlusssammlung an. Wurden alle Beschlüsse umgesetzt?
4. Prüfen Sie die Gültigkeit der Hausordnung. Passen die Regeln zu Ihnen?
5. Kontrollieren Sie die Höhe des Hausgeldes. Lassen Sie sich dazu die Wirtschaftspläne der letzten Jahre zeigen. Generell gilt: Je älter das Haus ist, desto mehr Sanierungsbedarf besteht und desto höher wird deshalb das zu zahlende Hausgeld ausfallen.

Sie sehen, nicht nur die Wohnung muss zu Ihnen passen, auch die Eigentümergemeinschaft bildet einen wichtigen Teil bei der Entscheidung für eine Eigentumswohnung. Schließlich binden Sie sich damit für lange Zeit an die anderen Eigentümer. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, prüfen Sie deshalb die Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Wohnungskauf auf Herz und Nieren.