Rendite berechnen für Ihre Immobilie: Was müssen Sie beachten?

Warum sind Immobilien als Kapitalanlage beliebt?

Sie haben geerbt oder verfügen über größere Ersparnisse? Dann stehen Sie wie so viele professionelle Anleger und Privatanleger vor der schwierigen Frage, wie Sie das Geld möglichst lukrativ und gleichzeitig entsprechend Ihrer Risikovorstellungen anlegen sollen. Als beliebte Möglichkeit der langfristigen Kapitalanlage gelten vermietete Immobilien. Vor allem Anleger, die ihr Geld nicht den teils massiven Schwankungen an den Aktienmärkten aussetzen möchten und eine rentable Alternative zu mager verzinsten und risikoärmeren Anlagemöglichkeiten wie zum Festgeld oder Anleihen suchen, setzen auf Immobilien.

Wie sehr gerade die in Gelddingen eher als vorsichtig geltenden Deutschen vermietete Immobilien als risikoarme Form der Kapitalanlage schätzen, zeigt sich im häufig verwendeten Synonym „Betongold“. Wie das Edelmetall gelten Immobilien als sicherer Hafen in Krisenzeiten – auch deshalb, weil Sachwerte in Zeiten mit hoher Inflation sicherer vor einem totalen Wertverlust sind als Ersparnisse. Das sollte Anleger jedoch nicht dazu verleiten, automatisch von einem garantierten Wertzuwachs auszugehen. Wie bei jeder Kapitalanlage gilt es auch bei vermieteten Immobilien, bei der Auswahl des passenden Objekts sorgfältig vorzugehen. Dazu gehört es auch, vor der Entscheidung für ein Investment in Immobilien deren zu erwartende Rendite zu berechnen.

Wie wird die Rendite für Immobilien berechnet? Wofür ist sie wichtig?

Um die Rendite für eine Immobilie zu berechnen, bieten sich verschiedene Methoden an. Die wichtigsten Berechnungsverfahren sind:

• Der Mietpreismultiplikator
• Die Nettomietrendite
• Die Eigenkapitalrendite
• Die Objektrendite

Nachfolgend erklären wir Ihnen die einzelnen Renditekennziffern noch einmal genau:

Der Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator liefert erste Anhaltspunkte für die Immobilienauswahl und hilft bei der Einschätzung, ob der Kaufpreis für das Objekt angemessen ist oder nicht. Er wird auch als Vervielfältiger bezeichnet und gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um die Immobilie einschließlich der Erwerbsnebenkosten und eventuell anfallender Modernisierungskosten zu finanzieren.

Immobilienexperten zufolge gilt ein Vervielfältiger von 25 je nach Lage des Objekts als angemessen. Verallgemeinern lässt sich diese Aussage allerdings nicht: So kann in besonders begehrten Lagen auch ein Multiplikator von mehr als 25 angemessen gelten, umgekehrt kann ein Vervielfältiger von deutlich unter 25 für die jeweilige Lage zu hoch sein. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn er in einer Stadt mit ungünstigen Wachstumsperspektiven für den Wohnungsmarkt bei 15 liegt.

Angenommen, Sie erwägen den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung, die einschließlich Nebenkosten 350.000 Euro kosten soll. Sie informieren sich über den örtlichen Mietenspiegel – was vielfach bequem online möglich ist – und finden heraus, dass die jährlichen Mieteinnahmen für vergleichbare Objekte in der Umgebung bei rund 12.000 Euro kalt liegen. Dann benötigen Sie rund 29 Jahresmieten, um die 350.000 Euro zu finanzieren. Diese Wohnung wäre also erst in 29 Jahren abbezahlt. Ob der Kaufpreis angemessen ist, hängt im Detail von den Rahmendaten des Standorts ab.

Der Mietpreismultiplikator ist für eine erste Einschätzung des Kaufpreises hilfreich, die erforderlichen Daten können Sie leicht beschaffen. Dass wichtige Aspekte, wie die Steuern und mögliche Mietausfälle, außen vor bleiben, mindert allerdings die Aussagekraft dieser Kennziffer.

Die Nettomietrendite

Eine weitere hilfreiche Rechengröße zur Beurteilung der Ertragsperspektiven einer Immobilie ist die Nettorendite. Sie zeigt an, wie hoch die Rendite unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten sowie der jährlichen Instandhaltungsrücklage, Verwaltungs- und nicht umlegbaren Nebenkosten ausfällt. Sie ist aussagekräftiger als die Bruttorendite, bei der diese Kosten außen vor bleiben.

Als Richtwert gilt üblicherweise eine Bruttorendite von mindestens fünf Prozent, die Nettorendite liegt aufgrund der Berücksichtigung der Kosten in der Regel darunter und sollte im Idealfall mindestens rund 3,5 bis vier Prozent betragen.

Bei den bereits genannten Eckdaten (Kaufpreis 310.000 Euro plus 40.000 Euro Nebenkosten) und 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete beträgt die Bruttorendite 3,9 Prozent. Aufgrund der besseren Aussagekraft möchten Sie aber auch die Nettorendite ermitteln. Hierfür müssen Sie zunächst herausfinden, wie hoch die jährlichen Bewirtschaftungskosten sind. Hierzu liefern die Angaben zum Hausgeld im Exposé zur Eigentumswohnung erste Anhaltspunkte. Sie ermitteln anhand dieser Unterlagen, dass für Rücklagen, Hausverwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten monatlich 100 Euro anfallen und können nun die Nettomietrendite berechnen, indem Sie anstelle der Jahresnettokaltmiete die um 1.200 Euro bereinigte Jahresmiete ansetzen. Diese wird auch als Reinertrag bezeichnet. Mit hundert multipliziert und geteilt durch den Kaufpreis von 350.000 Euro samt Nebenkosten ergibt sich so eine Nettorendite von 3,1 Prozent.

Die Nettorendite ist aussagekräftiger als die Bruttorendite, weil auch wichtige Kosten wie etwa die mitunter sehr hohen Erwerbsnebenkosten sowie Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Wie realistisch die so ermittelte Rendite ist, hängt unter anderem davon ab, wie präzise Sie die Annahmen zur Instandhaltungsrücklage ansetzen. Anhaltspunkte hierfür liefert unter anderem die so genannte Peterssche Formel sowie § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung.

Als nachteilig gilt allerdings, dass Steuern und Finanzierungskosten beim Berechnen der Nettorendite außen vor bleiben. Es wird stattdessen unterstellt, dass Sie den Kaufpreis samt Nebenkosten komplett mit Eigenkapital finanzieren. Genau dies ist jedoch beim Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage eher untypisch.

Die Eigenkapitalrendite

Ebenfalls hilfreich für Immobilienanleger ist die Eigenkapitalrendite. Sie gibt an, wie hoch die durchschnittlichen Jahreserträge auf das zur Immobilienfinanzierung eingesetzte Eigenkapital ausfallen. Beim Berechnen der Rendite fließen nicht nur die Erwerbsnebenkosten, die nicht abzugsfähigen Verwaltungskosten und die Rücklagen ein, sondern auch Finanzierungskosten in Form der jährlichen Zinszahlungen sowie Steuern. Sie entspricht bei kompletter Finanzierung über Eigenkapital der Nettorendite und zeigt den Zusammenhang zwischen Rendite und Risiko auf: So ist ein hoher Fremdkapitalanteil riskanter, kann aber auch zu einer höheren Eigenkapitalrendite beitragen.

Sind die Zinskosten niedriger als die Jahresnettokaltmiete abzüglich Kosten, lohnt sich der Einsatz von mehr Fremdkapital.

Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten: 350.000 Euro
Jahresnettokaltmiete: 12.000 Euro
Jährliche Rücklagen, Verwaltungskosten, nicht umlegbare Nebenkosten: 1.200 Euro
Zinssatz für das Immobiliendarlehen: 1 Prozent

Zu diesem Beispiel haben wir drei Varianten für eine Eigenkapitalrendite berechnet:

Wie die drei Beispiele für den Eigenkapitaleinsatz zeigen, fällt die Eigenkapitalrendite umso höher aus, je weniger Eigenkapital Sie einsetzen. Diesen Zusammenhang zwischen Eigenkapitalrendite und Fremdkapitalquote bezeichnen Experten auch als Leverage-Effekt.

Die Eigenkapitalrendite bildet die Renditeerwartungen exakter ab als die Brutto- oder Nettorendite. Allerdings ist eine präzise Berechnung aufwändiger, da allein die Steuerberechnung recht umfangreich ist. Hinzu kommt, dass Banken üblicherweise klassische Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten anbieten, bei denen die Zinskosten aufgrund des monatlich steigenden Tilgungsanteils kontinuierlich sinken. Im Beispielfall haben wir aus Vereinfachungsgründen daher einen Steuersatz von Null sowie ein Fälligkeitsdarlehen mit jährlich gleichbleibenden Zinskosten unterstellt, bei dem die Tilgung am Ende der Zinsbindung auf einem Schlag erfolgt.

Die Objektrendite

Eine weitere gängige Renditekennziffer stellt die Objektrendite dar. Sie ermöglicht eine Einschätzung dazu, ob sich der Einsatz von mehr Fremd- und weniger Eigenkapital bei der Finanzierung lohnt. Um sie zu ermitteln, benötigen Sie Angaben zum Kaufpreis samt Kaufnebenkosten, zur Jahresnettokaltmiete, den laufenden Kosten sowie zur Steuer.

Ist die Objektrendite höher als der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen, können Sie die Rendite Ihres Immobilien-Investments mit einem höheren Fremdkapitaleinsatz steigern.

Im bereits erwähnten Beispielfall (Gesamtkaufpreis von 350.000 Euro, 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete, 1.200 Euro jährlichen Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten) sowie einer Steuerlast von 1.000 Euro ergibt sich ein jährlicher Ertrag nach Steuern in Höhe von 9.800 Euro. Die Objektrendite ermitteln Sie dann, indem Sie den berechneten Ertragswert mit 100 multiplizieren und durch die Anschaffungskosten in Höhe von 350.000 Euro teilen. In diesem Fall beträgt die Objektrendite 2,8 Prozent. Diese Kennziffer können Sie nun nutzen, um zu prüfen, ob Sie sich den Leverage-Effekt über einen höheren Fremdkapitaleinsatz zunutze machen können: Das wäre hier der Fall, wenn der Zinssatz für das Immobiliendarlehen unter 2,8 Prozent liegt.

Die Objektrendite lässt zwar wichtige Faktoren wie etwa die Zinskosten außen vor, dafür gilt sie jedoch als nützliche Kennziffer, um über den optimalen Einsatz von Fremdkapital zu entscheiden.

Immobilienkauf: Tatsächliche Rendite kann von erwarteter abweichen

Die gezeigten Kennziffern zur Renditeberechnung für Immobilien haben eines gemeinsam: Sie basieren auf Annahmen über die erwarteten Mieteinnahmen, Nebenkosten, Instandhaltungskosten, Zinskosten und Steuerzahlungen. Wie sich diese tatsächlich entwickeln, kann niemand vor dem Kauf eines Renditeobjektes verlässlich vorhersagen. So kann etwa ein längerdauernder Leerstand die tatsächliche Mietrendite belasten, ebenso unvorhergesehene teure Sanierungsmaßnahmen oder steigende Zinskosten bei der Anschlussfinanzierung. Die hier vorgestellten Renditekennziffern bieten somit lediglich erste Anhaltspunkte für eine Rentabilitätseinschätzung und vereinfachen den Vergleich mehrerer Renditeobjekte.

Immobilie als Kapitalanlage: Wichtige Tipps für Auswahl und Finanzierung

Wenn Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten – sowohl hinsichtlich der Art des Investments als auch in puncto Strategie. So können Sie je nach Budget und individuellen Vorstellungen eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen und vermieten, oder aber auch ein Mehrfamilienhaus erwerben.

Auch in puncto Strategie haben Sie mehrere Optionen: Sie können entweder langfristig investieren und vermieten; eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, auf Vordermann bringen lassen und teurer weiterverkaufen; oder zunächst vermieten und nach einigen Jahren verkaufen.

Folgende Aspekte gilt es unabhängig von der Art der Immobilie und der Strategie zu beachten, damit Ihre Erwartungen an die Rendite der Kapitalanlageimmobilie nicht enttäuscht werden:

• Wie ist es um den Standort bestellt, bietet er ausreichend Potenzial?
  In puncto Lage von Immobilien kommt es darauf an, dass möglichst viele langfristig wertsteigernde Aspekte zutreffen. Achten Sie darauf, dass Sie die Immobilie leicht vermieten und das Objekt später einmal gewinnbringend verkaufen können. Es ist empfehlenswert, zum einen die direkte Umgebung der Immobilie in Augenschein zu nehmen und sich zum anderen über die wirtschaftlichen Rahmendaten der Region zu informieren.
• Wie gut ist die Immobilie in Schuss?
  Die Rentabilität einer Kapitalanlageimmobilie hängt auch von ihrem Zustand ab: Erweist sich ein vermeintliches Schnäppchen nach dem Kauf als stark sanierungsbedürftig, schmälert dies die Rendite erheblich. Hinzu kommen reduzierte Mieteinnahmen, falls die Mieter zu Recht die Miete mindern können. Je nach Umfang der Maßnahme dürfen Mieter die Mietzahlungen vorübergehend um bis zu 100 Prozent reduzieren.
• Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil sein?
  Anders als bei einer selbstgenutzten Immobilie kommt es bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage nicht darauf an, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Stattdessen machen sich viele Investoren den Leverage-Effekt – den Zusammenhang zwischen Fremdkapitaleinsatz und Rendite – gezielt zunutze, um eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erzielen.
• Wie hoch sollten Rücklagen als Risikopuffer ausfallen?
  Ob selbstgenutzte oder vermietete Immobilie: Teure Überraschungen kann es in beiden Fällen geben – etwa dann, wenn das Dach sich als marode erweist und teuer saniert werden muss. Es ist daher empfehlenswert, rund ein Fünftel der Investitionssumme als Rücklage für unvorhergesehene Kosten einzuplanen. Zusätzlich ist es hilfreich, einen Puffer für vorübergehende Mietausfälle zu berücksichtigen.
• Was ist bei der Baufinanzierung insgesamt zu beachten?
  Anders als bei selbstgenutzten Immobilien achten die Banken bei der Kreditvergabe zur Finanzierung von Renditeobjekten nicht nur auf Ihre Einnahmen und Ausgaben, sondern berücksichtigen auch die erwarteten Mieteinnahmen. Wohnen Sie im bereits vollständig abbezahlten Eigenheim, stellt die Kreditvergabe üblicherweise kein Problem dar, wenn Sie über ein regelmäßiges Einkommen in angemessener Höhe verfügen. Sind Sie noch nicht schuldenfrei, stellen die Banken strengere Anforderungen an Ihre Einkommenssituation, da Sie dann zwei Immobilienkredite parallel tilgen.

Fazit zum Berechnen der Rendite: Auf diese Punkte sollten Sie achten

Wenn Sie vor der Frage stehen, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist es ratsam, dass Sie sich mit verschiedenen Renditekennziffern befassen und auch wichtige Aspekte rund um Immobilie und Finanzierung beachten.

• Der Mietpreismultiplikator empfiehlt sich für eine erste Einschätzung dazu, ob der Kaufpreis angemessen oder zu hoch ist.
   
• Die Nettomietrendite ermöglicht eine Einschätzung zu den erwarteten Erträgen unter Berücksichtigung der Kosten. Sie liefert realistischere Werte als die Bruttorendite, bei der die Kosten außen vor bleiben.
   
• Die Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch die Rendite auf das zur Finanzierung eingesetzte Eigenkapital ausfällt.
   
• Mit der Objektrendite lässt sich ermitteln, ob sich ein höherer Einsatz von Fremdkapital lohnt.
   
• Bei allen Renditekennziffern gilt es zu beachten, dass sie auf Schätzungen beruhen. Je detaillierter Sie die Werte ermitteln, desto aussagekräftiger sind sie daher.
   
• Neben den Renditekennziffern gilt es, weitere Aspekte zu überprüfen, bevor Sie eine abschließende Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Kapitalanlageimmobilie treffen – etwa die Standortqualität und den Zustand des Gebäudes.
   
• Wie Sie die Finanzierung einer Kapitalanlage gestalten, hängt nicht nur von Ihrer Risikoneigung ab, sondern auch von Ihrer Einkommenssituation.

Unterm Strich gilt: Je gründlicher Sie sich mit den genannten Kennziffern und der jeweiligen Immobilie befassen, desto besser stehen die Chancen, dass sich Ihre Investition wie erwartet entwickelt und Sie von unliebsamen Überraschungen wie etwa renditezehrenden Sanierungen verschont bleiben.