Tilgung: Was ist das und wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

Definition: Als Tilgung bezeichnet man bei einer Baufinanzierung die Rückzahlung Ihres Darlehens. Mit der Wahl der richtigen Tilgung können Sie Ihr Darlehen zügiger zurückzahlen und so nicht nur viel Geld einsparen, sondern auch die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung erheblich verkürzen. Es kommt auf die richtige Strategie bei Ihrer Tilgung an.

Zusammenspiel zwischen Zins und Tilgung: Die meisten Bauherren entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen, um ihren Hauskauf zu finanzieren. Dabei zahlen Sie Ihre Baufinanzierung in gleichbleibenden monatlichen Raten zurück. Diese monatliche Rate setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Zins und der Tilgung. Der Zinsanteil stellt die fixen Kosten dar, die Ihre Bank für den Kredit erhebt. Mit dem Tilgungsanteil in der Monatsrate begleichen Sie Ihr Baudarlehen. Diesen Tilgungsanteil bestimmen Sie zu Beginn selbst.

Was ist der Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz ist der prozentuale Anteil am Gesamtkredit, den Sie der Bank jeden Monat zurückzahlen. Sie legen damit die Höhe der monatlichen Rate fest. Daraus ergibt sich wiederum die Laufzeit des Kredits.

Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen beglichen. Denn mit jeder monatlichen Rate zahlen Sie einen Teil Ihres Darlehens zurück. Wählen Sie einen hohen Tilgungssatz, zahlen Sie also mehr vom Darlehen zurück.

Wie hoch sollte der Tilgungssatz sein?

In der Regel liegt der Tilgungssatz zwischen 1-3 %. Wie viel Sie im Monat tilgen können, hängt von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Hilfreich kann bei der Wahl des Tilgungssatzes auch ein Blick auf die aktuellen Bauzinsen sein. Wenn die Zinsen niedrig sind und somit der Zinsanteil an der monatlichen Gesamtrate niedriger ist, können Sie einen höheren Tilgungssatz wählen. So haben Sie Ihr Darlehen schneller zurückgezahlt.

Mit unserem Tilgungsrechner finden Sie problemlos heraus, wie viel Sie im Monat tilgen können und wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf Ihren Immobilienkredit auswirken.

Was ist anfängliche Tilgung?

Von einer anfänglichen Tilgung wird bei einer Baufinanzierung gesprochen, da sich die Höhe der Tilgung über die Laufzeit des Darlehens verändert. Zu Beginn Ihrer Baufinanzierung legen Sie zwar eine anfängliche Tilgung fest. Doch die durch den Tilgungssatz anfangs gewählte Höhe der Tilgung gilt nur für die erste Rate und er steigt mit der Zeit. Die Anteile von Zinsen und Tilgung innerhalb Ihrer Monatsrate verschieben sich, und zwar zu Ihrem Vorteil: Der Tilgungsanteil steigt, der Zinsanteil sinkt. Der Grund: Die anfallenden Zinsen werden auf die verbliebene Restschuld gezahlt. Diese wird mit jedem Monat geringer – deshalb sinkt auch der Zinsanteil. Das Ganze nennt sich Tilgungsparadox. Mit jeder monatlichen Rate tilgen Sie demnach mehr von Ihrer Restschuld, sodass Sie Ihre Baufinanzierung bei gleichbleibender Monatsrate schneller zurückzahlen können.

Tilgung berechnen

Schnell und einfach finden Sie Zins und Tilgung mit unserem Bauzinsrechner heraus. Er berechnet Ihnen aus der gewünschten monatlichen Rate Ihre anfängliche Tilgung. Alternativ können Sie auch den anfänglichen Tilgungssatz eingeben, dann wird Ihnen Ihre monatliche Rate errechnet. Der Tilgungssatz ist auch unter dem Begriff Tilgungsrate bekannt und zeigt an, wieviel Prozent des Darlehens Sie innerhalb eines Jahres zurückzahlen werden. Aus dem gewählten Tilgungssatz und den zu zahlenden Zinsen errechnet sich dann die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung. Im Ergebnis erhalten Sie auch einen Plan zu Ihrer Tilgung.

Beispielrechnung zur Tilgung

Wer unseren Zinsrechner nicht nutzen, sondern die anfängliche Tilgung selbst berechnen möchte, braucht dazu den vollständigen Darlehensbetrag, den Zinssatz und die monatliche Rate. Nehmen wir beispielsweise an, Sie möchten ein Darlehen in Höhe von 100.000 € zu einem Sollzinssatz von 3 % aufnehmen. Die Monatsrate soll 700 € betragen, die Zinsbindung beläuft sich auf 15 Jahre. Dann sieht das Ganze folgendermaßen aus:

Es ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 5,4 % sowie ein jährlicher Zinsbetrag von 3.000 €. Um den monatlichen Zinsanteil zu erhalten, müssen Sie nun diese Summe durch 12 teilen. Sie erhalten dann einen monatlichen Zinsanteil von 250 €. Diesen Betrag ziehen Sie von der Monatsrate ab, Sie zahlen also im ersten Monat einen Tilgungsanteil von 450 €. Das gilt aber nur für den ersten Monat. Für jeden weiteren Monat müssten Sie nun die Tilgung neu berechnen, da sich zum einen der anfängliche Tilgungssatz mit jeder Zahlung der Rate verändert und damit zum anderen die Restschuld und somit auch der Zinsanteil mit jeder Monatsrate sinkt. 

Neben den monatlichen Raten, der Restschuld und dem Zins werden im Tilgungsplan auch das jeweilige Zahlungsdatum und eventuell vereinbarte Sondertilgungen vermerkt. Sie erhalten so einen Überblick über die zu leistenden Zahlungen bis zur vollständigen Tilgung – das sorgt für Planungssicherheit. Auch unser Bauzinsenrechner stellt Ihnen einen Plan zur Tilgung zur Verfügung. Sie erhalten so nicht nur eine Übersicht über die mutmaßlichen Kosten, sondern können auch gleich sehen, wie sich Ihre Restschuld und die Rate sowie der Zins und die Tilgung während der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung entwickeln.

Den Tilgungsplan für Ihr Annuitätendarlehen können Sie sich nach der Berechnung Ihrer Tilgung mit unserem Bauzinsrechner gerne herunterladen und in Ruhe durchgehen. Der tatsächliche Plan für Ihre Tilgung wird Ihnen nach Abschluss des Immobilienkreditvertrages ausgestellt und beinhaltet dann konkrete Daten für den Kredit.

Hohe oder niedrige Tilgungsrate: Was ist besser?

Mit welcher Tilgung Sie die Rückzahlung Ihre Baufinanzierung leisten möchten, können Sie selbst bestimmen. Legen Sie dabei Ihre aktuelle Lebenssituation zugrunde und überlegen Sie, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bis zu welchem Zeitpunkt Sie den Kredit zurückzahlen möchten. Tipps, wie Sie die Höhe Ihrer monatlichen Belastung herausfinden, erhalten Sie übrigens auf unserer Seite Hauskredit.

Grundsätzlich gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller sind Sie schuldenfrei. Das heißt aber auch: Wählen Sie die niedrigste anfängliche Tilgungsrate von 1 %, dauert es entsprechend länger, bis Ihre Baufinanzierung abbezahlt ist. Unsere Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie sich die verschiedenen anfänglichen Tilgungsraten auf die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung auswirken.

An diesem Beispiel können Sie sehen, dass Sie mit einer nur 2 Prozentpunkte höheren anfänglichen Tilgung Ihre Baufinanzierung mehr als doppelt so schnell abbezahlen können. Zudem ist die Restschuld nach Ende der Laufzeit geringer, so dass Sie eine niedrigere Anschlussfinanzierung aufnehmen können.

Wie hoch sollte ich in Zeiten von niedrigen Zinsen tilgen?

Auch wenn bei den aktuellen Hypothekenzinsen für Baufinanzierungen zuletzt wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen war, befinden sie sich weiter in einem historischen Tief – wie unser Zinschart zur Zinsentwicklung zeigt. Wer sich also derzeit für Baudarlehen entscheidet, sollte auf jeden Fall eine höhere Tilgung von mindestens 2 % in Betracht ziehen. Sie können so den monatlichen Tilgungsanteil steigern, ohne dass sich Ihre monatliche Belastung erhöht. 

Zugleich sind Sie für eine Anschlussfinanzierung bestens gerüstet: Aufgrund der hohen Tilgung ist Ihre Restschuld am Ende der ersten Laufzeit geringer als bei einer niedrigen Tilgung – mögliche Erhöhungen der Zinsen fallen somit weniger ins Gewicht. Zusätzliche Sicherheit können Sie durch eine lange Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren erreichen. Sie reduzieren so das Zinsänderungsrisiko und profitieren von den aktuell niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. 

Mit unserem Hauskreditrechner können Sie berechnen, wie sich der Tilgungssatz auf Ihren Zins auswirkt und mehrere Zinsbindungen auf einem Blick vergleichen!

Die Vorteile einer höheren anfänglichen Tilgung

Sind die Zinsen für ein Darlehen günstig, lohnt sich die Entscheidung für einen höheren anfänglichen Tilgungssatz: Sie zahlen so bei einer konstanten Monatsrate Ihren Immobilienkredit schneller ab. Denn eine hohe Tilgungsrate lässt den Zinsanteil am Restbetrag rascher sinken; Ihr Tilgungsanteil dagegen steigt und Ihre Restschuld reduziert sich zügiger. Wählen Sie dagegen eine niedrige Tilgungsrate, sinkt nicht nur der Zinsanteil Ihrer Rate langsamer, auch der Tilgungsanteil steigt nur zögernd. Sie brauchen daher mehr Zeit, die Rückzahlung Ihres Darlehen zu leisten.

Wie eine höhere Tilgung Ihre Finanzierung stärken kann, sehen Sie hier noch einmal im Überblick:

• Schnellere Rückzahlung für den Kredit: Entscheiden Sie sich für einen höheren Tilgungssatz, können Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen. Aufgrund der kürzeren Laufzeit des Kredites zahlen Sie zudem deutlich weniger Zinsen, da Zinsen immer aufs Jahr berechnet werden. Je weniger Jahre, desto günstiger wird es für Sie. Die Ersparnis an Zinsen ist dadurch in der Regel enorm: Wie in unserem Beispiel zu sehen ist, lassen sich die Laufzeit – und somit auch die Zinskosten – bei einem Tilgungssatz von 3 % gegenüber einem Tilgungssatz von 1 % um circa die Hälfte reduzieren.
   
• Bessere Zinsen: Einige Kreditinstitute belohnen Kreditnehmer, die eine hohe Tilgung wählen und eine schnelle Rückzahlung Ihres Kredites anstreben. Sie erhalten einen Rabatt auf die Zinsen. Denn Banken können sich Geld für kurzfristige Geschäfte zu günstigeren Zinsen leihen, einige von ihnen geben diesen Vorteil als günstigere Bauzinsen an ihre Kunden weiter. Dieser Zinsrabatt wiederum wirkt sich positiv auf Ihre zu zahlende Zinsleistung aus und kann Ihr Darlehen so noch einmal um einige Tausend Euro günstiger machen.
   
• Geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung: Durch eine hohe anfängliche Tilgung lässt sich die Restschuld, die nach Ablauf der ersten Zinsbindung übrig bleiben wird und für die Sie dann eine weitere Finanzierung benötigen, deutlich senken. So reduziert sich die Restsumme bei einem Darlehen von 140.000 € mit einer Zinsbindung über 15 Jahre und einer Tilgung von 3 % gegenüber einer Tilgung von 2 % um rund 25.000 €, im Vergleich zu einer Tilgung mit 1 % sogar um rund 49.000 €.

Tilgung hoch ansetzen oder besser Sondertilgungen leisten?

Setzen Sie von Anfang an die Tilgung hoch an, beispielsweise um die 3 %, hat das folgende Vorteile:

• Sie haben die Finanzierung über die gesamte Laufzeit gut im Blick und können besser planen.
• Die Restschuld wird jeden Monat schneller getilgt. 
• Die Zinskosten sind geringer, da Sie den Kredit schneller abgezahlt haben.

Um sich jedoch über den Zeitraum der Zinsbindungsfrist nicht einer höheren finanziellen Belastung auszusetzen, wählen einige den Weg der Sondertilgung. Damit wägen Sie sich auf der vermeintlich sicheren Seiten. Gegenüber einer hohen Tilgung haben Sondertilgungen folgende Nachteile:

• Sie werden zwar am Anfang eines Darlehens vereinbart, geraten jedoch meist in Vergessenheit.
• Es ist häufig nicht klar, wann und in welcher Höhe Sie eine Sondertilgung leisten können.
• In der Regel tilgen Sie Ihr Darlehen mit einer Sondertilgung langsamer als mit einer höheren Rate. 
• Dauert die Rückzahlung Ihres Kredits länger, entstehen auch höhere Zinskosten.

Doch am Ende kommt es vor allem auf Ihre konkrete Situation an. Erwarten Sie beispielsweise kurz- oder mittelfristig eine Erbschaft oder eine Bonuszahlung, kann die Option auf Sondertilgung nützlich sein. Am besten legen Sie für Ihre Baufinanzierung ein separates Konto an, auf das Sie alle Ersparnisse einzahlen, die Sie für die Tilgung Ihres Kredites nutzen möchten. So haben Sie Ihre Ersparnisse für eventuelle Sondertilgungen jederzeit im Blick. Wählen Sie eine höhere Tilgung, können Sie die regelmäßigen Rückzahlungen besser planen als bei einer ungewissen, nicht regelmäßigen Sondertilgung. Häufig bieten Banken sogar eine Wechseloption bei einer höheren Tilgung an.

Kann ich jederzeit einen Tilgungswechsel vornehmen?

Möchten Sie während der Laufzeit Ihres Darlehens flexibel bleiben, können Sie einen Tilgungssatzwechsel mit Ihrer Bank vereinbaren. Dann können Sie mit einer Erhöhung oder Senkung Ihres Tilgungssatzes Ihre Tilgungshöhe problemlos verändern. Das bietet sich an, wenn Sie durch eine unvorhergesehene Arbeitslosigkeit in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder eine Gehaltserhöhung bekommen. 

Bei den meisten Banken ist ein Tilgungssatzwechsel während der Vertragslaufzeit zwei- oder dreimal kostenlos durchführbar. Andere Banken wiederum erlauben einen Wechsel der Tilgung nur gegen einen Aufschlag auf die Zinsen oder eine Gebühr. Ebenso wird vorher festgelegt, in welchem Zeitraum in welcher Höhe ein Tilgungssatzwechsel vorgenommen werden kann.

Haben Sie sich für einen Tilgungssatzwechsel entschieden, erhalten Sie einen neuen Plan für Ihre Tilgung, der sowohl Ihre angepasste monatliche Rate als auch die geänderte Zinsbindungsfrist bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens enthält. 

5 wichtige Tipps zur Tilgung

Bei einer Baufinanzierung ist eine intensive Vorbereitung unerlässlich. Wir haben Ihnen deshalb noch einmal kurz die wichtigsten Tipps zur Tilgung zusammengefasst:

1. Setzen Sie die Tilgung für Ihren Kredit nicht zu niedrig an. Mit einer Tilgung von 1 % zahlen Sie zwar monatlich weniger, dafür aber wesentlich länger. Zudem ist die Restschuld am Ende der Laufzeit größer als bei einer höheren Tilgung. Wir empfehlen aktuell eine Tilgung von mindestens 2, besser noch 3 %.
2. Behalten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick. Schließen Sie eine Baufinanzierung in Zeiten niedriger Zinsen ab, können Sie eine höhere Tilgung leichter tragen. Im aktuellen Zinskommentar halten wir Sie monatlich über die Zinsentwicklung auf dem Laufenden. Jetzt Newsletter abonnieren.   
3. Prüfen Sie, ob sich eine Baufinanzierung mit Volltilgung für Sie eignet. Banken bieten bei Volltilgerdarlehen attraktive Zinsen, zudem sind Sie bereits nach einer Zinsbindungsperiode schuldenfrei.
4. Klären Sie, ob eine hohe Tilgung oder Sondertilgungen besser zu Ihrer finanziellen Situation passen. Hilfreich ist dabei unser Tilgungsrechner, dort können Sie bequem verschiedene Varianten durchspielen.
5. Vereinbaren Sie im Baufinanzierungsvertrag die Option zum Wechsel der Tilgung. Dies ist bei den meisten Banken kostenlos möglich und bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihren Tilgungssatz während der Finanzierung zu erhöhen oder zu senken.

Weitere Tipps für ein günstiges Darlehen finden Sie auf der Seite Hausfinanzierung.

Kann die Tilgung auch ausgesetzt werden?

Aussetzung der Tilgung: Die Tilgungsaussetzung ein hilfreiches Instrument, wenn Sie einmal Zahlungsschwierigkeiten beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit oder einer Krankheit überbrücken müssen. Sie können damit Ihr Darlehen für einen festgelegten Zeitraum ruhen lassen und zahlen in dieser Zeit statt der vollen monatlichen Rate nur den Zinsanteil. Die Tilgung wird dann als Gesamtsumme am Ende der Laufzeit fällig.

Streckung der Tilgung: Eine Variante der Tilgungsaussetzung ist die Streckung der Tilgung. Hier verlängert sich die Laufzeit des Kredites entsprechend um die Zeitspanne der Tilgungsaussetzung. Sprechen Sie am besten erst einmal mit Ihrer Bank, wenn Sie merken, dass es finanziell eng werden kann. Denn in den meisten Verträgen zur Baufinanzierung ist eine Aussetzung der Tilgung nicht vorgesehen. Oft aber lassen die Banken mit sich reden und stimmen einer kurzfristigen Aussetzung zu. Kann das Darlehen trotz Aussetzung der Tilgung und Tilgungsstreckung nicht weiter bedient werden, spricht man von einer Tilgungsstörung.

Wichtig bei Tilgungsstörung: Setzen Sie sich sofort mit Ihrer Bank in Verbindung, wenn absehbar ist, dass Sie die Rate nicht mehr zahlen können. Diese hat nämlich das Recht, den Darlehensvertrag bei einer Tilgungsstörung – also wenn die vereinbarten Tilgungen teilweise oder konmplett nicht mehr gezahlt werden können – zu kündigen. Zeigt sich die Bank kulant, können Sie mit der Bank eine Stundung der Beiträge vereinbaren. Damit wird entweder der Zeitraum für die Tilgung verlängert oder die monatliche Rate gesenkt.

Wofür ist ein Tilgungsplan nützlich?

Haben Sie eine Baufinanzierung abgeschlossen, stellt Ihnen die Bank einen Tilgungsplan für Ihr Darlehen zur Verfügung. Dieser zeigt Ihnen, wann welche Kosten auf Sie zukommen und wie sich die Restschuld über die Jahre entwickelt. Das wird besonders wichtig, wenn Sie einmal eine Anschlussfinanzierung abschließen möchten, denn Sie wissen somit genau, wie hoch Ihre Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist. Unser Tipp deshalb: Heben Sie diesen gut auf.

Ist eine Volltilgung möglich?

Sie können Ihren Kredit auch innerhalb der Laufzeit komplett zurückzuzahlen. Bei dieser Volltilgung wird die monatliche Rate so festgelegt, dass die Baufinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist abbezahlt ist. Voraussetzung ist also eine hohe Tilgung von mindestens 3 Prozent. Der Zinssatz ist bis zum Ende der Laufzeit fixiert, zusätzlich erhalten Sie bei den meisten Banken einen Rabatt auf die Zinsen.

Nachteil Volltilgung: Doch je kürzer die Laufzeit ist, desto höher sind die Monatsraten, da Sie mehr Darlehen in kürzerer Zeit tilgen müssen. Ein Volltilgerdarlehen kann also ein Risiko sein, nämlich dann, wenn Sie die höhere finanzielle Belastung für den Kredit irgendwann nicht mehr tragbar können. Der Nachteil macht sich dann vor allem in der mangelnden Flexibilität bemerkbar, denn: Konditionsveränderungen, mit denen Sie Ihre monatliche Belastung verringern könnten, sind bei einem Volltilgerdarlehen nicht vorgesehen. So sind Sondertilgungen und ein Wechsel der Tilgung in der Regel ebenso ausgeschlossen wie der Wechsel zu einem anderen Anbieter.

Unser Tipp: Vereinbaren Sie eine lange Laufzeit von mindestens 20 Jahren für das Darlehen. So profitieren Sie weiter vom Volltilgungsrabatt, können die hohe monatliche Rate aber etwas reduzieren. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach§ 489 BGB Gebrauch zu machen und so Teile Ihrer Finanzierung bereits nach einer Frist von 10 Jahren und sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.