Grundbucheintrag: Die Inhalte eines Grundbuchs und ihre Bedeutung

Was ist ein Grundbucheintrag?

Ein Grundbucheintrag ist ein Vermerk im Grundbuch. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem die Grundstücke einer Gemeinde festgehalten werden. Das Grundbuch notiert außerdem die Eigentumsverhältnisse dieser Grundstücke, und auch sämtliche Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, werden Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Zusätzlich müssen Sie eine Grundschuld als Sicherheit für Ihre Baufinanzierung darin vermerken lassen. Als Verkäufer können Sie hingegen alte Grundschulden löschen lassen, um die Immobilie dem Käufer lastenfrei zu präsentieren.

Grundbucheintrag einsehen – wie funktioniert das?

Vor dem Verkaufsprozess sollten sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Blick ins Grundbuch der Immobilie werfen. Als Käufer möchten Sie sichergehen, dass keine Altlasten wie Nießbrauchsrechte Dritter oder Grundschulden im Grundbuch verzeichnet sind. Diese könnten nach dem Erwerb des Objekts nämlich auf Sie übergehen. Als Verkäufer müssen Sie das Objekt lastenfrei übergeben, eine noch eingetragene Grundschuld kann den Verkauf verzögern und für Einbußen beim Kaufpreis sorgen. Daher ist es für beide Parteien wichtig, den Status Quo des Grundbuchs zu kennen.

Wer darf einen Grundbucheintrag einsehen?

Als Eigentümer haben Sie jederzeit das Recht, Grundbucheinträge Ihrer Immobilie einzusehen. Sie können hierzu entweder einen Notar beauftragen oder sich direkt an das Grundbuchamt wenden. In beiden Fällen erhalten Sie spätestens nach einigen Wochen einen Grundbuchauszug, der Ihnen Aufschluss über eingetragene Pfandrechte wie Grundschulden gibt. 

Als Käufer einer Immobilie erhalten Sie die Grundbucheinsicht auf drei möglichen Wegen:

1. Über den Verkäufer oder Makler

Der gängige Weg: Im Zuge der Besichtigung händigt der Verkäufer oder sein Makler Ihnen ein Exposé zur Immobilie aus. In diesem Exposé ist in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug enthalten. 

2. Direkte Beantragung über das Grundbuchamt

Sie haben natürlich auch die Möglichkeit, sich direkt an das Grundbuchamt zu wenden. Um hier Grundbucheinträge einsehen zu können, müssen Sie allerdings ein berechtigtes Interesse vorweisen. Diese Regelung dient dem Schutz der Daten des Immobilieneigentümers. Ein berechtigtes Interesse als Käufer liegt jedoch nur vor, wenn Sie bereits in Kaufpreisverhandlungen mit dem Käufer stehen. Dies können Sie sich durch den zuständigen Notar bescheinigen lassen und erhalten so vom Grundbuchamt entweder per Post oder auf elektronischem Wege Einsicht ins Grundbuch.

3. Über den Notar

Da ein Notar jederzeit Einsicht in das Grundbuch einer Immobilie nehmen kann, bietet sich ein solcher Schritt ebenfalls an. Der Notar beantragt den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt und händigt diesen an Sie aus. Hierbei erhöhen sich allerdings die Kosten, da Sie neben den Gebühren für das Grundbuchamt auch noch den Notar selbst bezahlen müssen.

Sollten sich noch alte Grundschulden im Grundbuch befinden, können Sie diese durch Ihren Notar löschen lassen. Sie benötigen dazu lediglich die Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank. Voraussetzung dafür, dass Sie diese auch bekommen, ist natürlich, dass Sie den entsprechenden Kredit tatsächlich beglichen haben. Anderenfalls wird die Bank Ihnen nicht ohne Weiteres erlauben, die Grundschuld zu löschen und Ihnen auch keine Löschungsbewilligung ausstellen. Ist die Restschuld beglichen, ist es jedoch problemlos möglich, die Grundschuld löschen zu lassen. Dann wird aus der Grundschuld eine sogenannte Eigentümergrundschuld, und diese lässt sich mit der Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch tilgen.

Ist noch ein Immobilienkredit mit offener Restschuld im Grundbuch verzeichnet, können Sie diese Restschuld im Verkaufsprozess über den Kaufpreis, den der Käufer Ihnen überweist, ablösen: Sofern der Kaufpreis die Höhe der Restschuld auch abdeckt, versteht sich. Das ist Hauptvoraussetzung, damit die Gläubiger-Bank des Verkäufers dem Verkauf zustimmt.

Was kostet die Einsichtnahme?

Wenn Sie einen Grundbucheintrag direkt beim Grundbuchamt einsehen, ist dies kostenfrei. Ein schriftlicher Grundbuchauszug kostet allerdings 10 Euro. Soll der Auszug auch noch beglaubigt sein, erhebt das Grundbuchamt eine pauschale Gebühr von 20 Euro. Sollten Sie sich für die Variante über den Notar entscheiden, verdoppeln sich die Gebühren, da dieser seine Dienstleistung ebenfalls berechnet.

Die verschiedenen Arten von Grundbucheinträgen

Das Grundbuch einer Gemeinde beinhaltet alle Grundstücke der Gemeinde. Für jedes Grundstück ist ein eigenes Grundbuchblatt vorgesehen. Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen eins bis drei. Im Folgenden zeigen wir Ihnen auf, welche Grundbucheinträge in den einzelnen Bereichen eines Grundbuchblatts getätigt werden können.

Die Aufschrift

Die Aufschrift kann als eine Art Deckblatt des Grundbuchblatts bezeichnet werden. Hier finden Sie keinen Grundbucheintrag, sondern lediglich allgemeine Informationen. Dazu gehören:

• Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts (als Grundbuchamt)
• Band und Blatt des Grundbuchs
• Die jeweilige Gemeinde

Zusätzlich wird bereits ein Hinweis auf die Art des Grundstücks gegeben. Sollte es Erbbaurechte enthalten, steht der Vermerk „Erbbaugrundbuch“ auf dem Deckblatt, während bei Wohnungseigentum „Wohnungsgrundbuch“ in der Aufschrift notiert ist.

Das Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts wird das betroffene Grundstück genau kenntlich gemacht. Das geschieht über folgende Informationen:

• Eine laufende Nummer
• Eine Gemarkung (der Bezirk)
• Flur- und Flurstück laut Kataster (die genaue Lage)
• Die Adresse
• Die genaue Größe

Zusätzlich sind im Bestandsverzeichnis bei Bedarf noch weitere Inhalte vermerkt:

• Grunddienstbarkeiten (Wegerechte auf andere Grundstücke, Kanalleitungsrechte)
• Die Bezeichnungen „Bestand“, „Zuschreibungen“ und „Abschreibungen“

Der Bestand zeigt an, aus welchem Grundbuch das Grundstück einst übernommen wurde. Zuschreibungen erklären, ob das Grundstück aus Vereinigungen anderer Grundstücke entstanden ist und Abschreibungen dokumentieren, ob das Grundstück oder Teile davon in ein anderes Grundbuchblatt übertragen wurden.

Die Erste Abteilung (Abteilung I)

In der Ersten Abteilung des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und der Immobilie notiert. Kaufen Sie also eine Immobilie, werden Sie hier als Eigentümer eingetragen. Als Zusatzinformation ist die sogenannte „Grundlage“ der Eintragung vermerkt. Dies kann zunächst ein Auflassungsvermerk sein (Einigung auf einen Kaufvertrag) und später der Erwerb der Immobilie. Andere mögliche Grundlagen wären die Erbfolge oder der Zuschlagsbeschluss nach einer Zwangsversteigerung.

Die Zweite Abteilung (Abteilung II)

Die Zweite Abteilung des Grundbuchs enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Existiert an dieser Stelle ein Eintrag, so bedeutet dies, dass der Eigentümer nicht mehr allein über das Grundstück und die gegebenenfalls darauf befindliche Immobilie entscheiden kann, er ist in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt. Allein Grundpfandrechte, die ebenfalls eine Beschränkung darstellen, werden nicht hier, sondern in Abteilung III festgehalten. Mögliche Lasten und Beschränkungen in der Zweiten Abteilung können folgende sein:

• Dienstbarkeiten:
  Dienstbarkeiten sind Rechte und Vorteile einer anderen Person (oder eines anderen Grundstücks), die das dienende Grundstück betreffen. Grunddienstbarkeiten beziehen sich dabei auf ein benachbartes Grundstück und äußern sich häufig in Wegerechten. Dabei darf der Besitzer des herrschenden Grundstücks das dienende Grundstück überqueren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten beziehen sich hingegen nicht auf andere Grundstücke, sondern auf bestimmte Personen.
• Reallast:
  Bei einer Reallast gibt der Grundbucheintrag einer bestimmten Person das Recht, aus dem betroffenen Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erhalten. Dies muss nicht zwingend eine Geldleistung sein, sondern kann auch Dienst- und Sachleistungen beinhalten. Nicht selten handelt es sich hierbei um Regelungen rund um das Altenteil. Der Besitzer eines Grundstücks übergibt dieses bereits an seinen Erben und erhält dafür eine Versorgungsrente.
• Nießbrauch:
  Der Nießbrauch stellt ähnlich wie die Reallast das Recht einer anderen Person dar, die Immobilie entweder zu nutzen oder Erträge aus ihr zu erwirtschaften. Umfasst der Grundbucheintrag Nießbrauch, so könnte der Nutznießer ein Wohnrecht erhalten oder die Mietzahlungen aus der betreffenden Immobilie einstreichen. In der Praxis wird der Nießbrauch häufig genutzt, wenn sich Eltern ein lebenslanges Wohnrecht sichern, die Immobilie aber schon zu Lebzeiten auf ihre Erben übertragen. Das Verfügungsrecht über die Immobilie verbleibt allerdings beim Eigentümer. Bei einem Verkauf stünde der Erlös auch komplett dem Eigentümer zu.
• Erbbaurecht:
  Ein Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder es anderweitig zu nutzen. Häufige Nutzungsfristen belaufen sich auf 50-99 Jahre, wobei allerdings ein Erbbauzins zu entrichten ist. Das Erbbaurecht lässt sich zudem mit Grundpfandrechten belasten.
• Vorkaufsrecht:
  Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Begünstigte bei einem geplanten Verkauf der Immobilie verlangen kann, ihm das Objekt zu gleichen Bedingungen anzubieten. Für die Annahme eines solchen Angebots gilt eine Frist von zwei Monaten (§577 Abs. 2 S 1 BGB). Hat der Begünstigte sein Vorkaufsrecht bis dahin nicht ausgeübt, kann der ursprünglich geplante Verkauf vollzogen werden. Vorkaufsrechte können sowohl auf gesetzlichen Vorgaben (Vorkaufsrechte für Kommunen oder Mieter) als auch auf vertraglichen Vorgaben beruhen.

Zusätzlich zu den obigen Belastungen kann ein Grundbucheintrag in der Zweiten Abteilung auch eine Beschränkung darstellen. Dazu gehören beispielsweise Nacherbenvermerke, Insolvenzvermerke oder auch Zwangsversteigerungsvermerke.

Die Dritte Abteilung (Abteilung III)

Die Dritte Abteilung verzeichnet Grundpfandrechte an einer Immobilie wie zum Beispiel eine Grundschuld. Sie stellt, wie die Hypothek, ein Grundpfandrecht dar und wird heute zur Besicherung von Baufinanzierungen verwendet. Können Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen, darf die Bank aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld eine Zwangsversteigerung anordnen und die Immobilie auf diesem Weg verwerten. Neben Grundschulden und Hypotheken existiert noch ein weiterer möglicher Grundbucheintrag in Abteilung III: die sogenannte Rentenschuld. Diese ist eine Abwandlung der Grundschuld und verpflichtet Sie als Eigentümer, regelmäßig bestimmte Zahlungen an den Inhaber der Rentenschuld zu zahlen. Diese Konstellation kommt jedoch eher selten vor.

Grundbucheintrag Kosten

Die Kosten für einen Grundbucheintrag richten sich nach zwei wichtigen Kriterien:

1. Dem Wert / Kaufpreis von Immobilie und Grundstück:
   Unter dem Wert wird der Betrag verstanden, über den eine bestimmte Last, ein Recht oder das Eigentum lautet. Beim Eigentum stellt der Kaufpreis die Basis dar. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) enthält eine Gebührentabelle, welche die Gebührensätze nach der Höhe des Wertes in Stufen staffelt. Je höher der zugrunde liegende Wert, desto höher die Gebühr.
2. Dem Gebührensatz:
   Der Gebührensatz ist entweder ein Vielfaches oder ein Teil des in der GNotKG-Tabelle festgelegten Gebührensatzes. Für die meisten Eintragungen (beispielsweise Reallast oder Nießbrauch) berechnet das Grundbuchamt den einfachen Satz. Ein Grundbucheintrag über eine Briefgrundschuld (Grundschuld plus Verbriefung) kostet hingegen den 1,3-fachen Satz. Wird auf die Verbriefung verzichtet (heute Standardfall), müssen Sie als Käufer nur den einfachen Gebührensatz an das Grundbuchamt entrichten.

Notare rechnen übrigens nach der gleichen Tabelle des GNoTKG ab. Deren Gebühren addieren sich mit den Gebühren für das Grundbuchamt zu den Gesamtkosten für einen Grundbucheintrag. Besonders hohe Gebührensätze bei Notaren ergeben sich aus der Beurkundung von Kaufverträgen. Hier dürfen Notare nämlich den doppelten Gebührensatz abrechnen.

Beispielrechnung für einen Grundbucheintrag

Ein fiktives Beispiel soll die verschiedenen Gebühren deutlich machen. Es wird ein Grundbucheintrag über einen Eigentümerwechsel benötigt, bei dem der Kaufpreis 300.000 Euro beträgt. Darüber hinaus soll eine Grundschuld über 240.000 Euro eingetragen werden:

Daraus ergeben sich für den Grundbucheintrag Gesamtgebühren von netto 3.870 Euro, plus 19 Prozent Mehrwertsteuer (735,30 Euro) wären es brutto insgesamt 4.605,30 Euro. 

Kosten selbst berechnen mit unserem Grundbuchrechner

Wenn Sie die Kosten für einen Grundbucheintrag bereits im Vorfeld kalkulieren möchten, können Sie dies ganz bequem mit unserem Grundbuchrechner in die Tat umsetzen. Geben Sie einfach zunächst die Art des Eintrags an und dessen Wert. Auf Basis dieser Informationen gibt Ihnen unser Grundbuchrechner die voraussichtlichen Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar aus.

Grundbucheinträge im Verkaufsprozess

Bei jedem Verkauf einer Immobilie sind Änderungen am Grundbuch erforderlich, weil der neue Eigentümer eingetragen werden muss und weil Banken für die Finanzierung von Immobilien im Gegenzug Sicherheiten verlangen: Sie möchten als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen werden und so im Fall der Fälle gewisse Verwertungsrechte geltend machen können. An dieser Stelle zeigen wir, welche Änderungen an Grundbucheinträgen bei einem Verkauf vorgenommen werden.

Auflassungsvormerkung

Einen besonderen Fall stellt die sogenannte Auflassungsvormerkung dar. Die Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentümerwechsel einer Immobilie wird im juristischen Sinne als Auflassung bezeichnet. Wenn Sie sich als Käufer also mit dem Verkäufer über den Preis und damit den Verkauf eines Objekts einig geworden sind, stellt der Notar die Auflassung fest. Gleichzeitig erfolgt eine sogenannte Auflassungsvormerkung. Hierzu veranlasst der Notar einen entsprechenden Grundbucheintrag, der bereits nach wenigen Tagen gültig ist. Die Auflassungsvormerkung sichert Ihnen als Käufer zu, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr einfach an andere Interessenten verkaufen kann. Auch neue Belastungen des Grundstücks durch den Verkäufer können Ihnen ab diesem Zeitpunkt nichts mehr anhaben. 

Bestellung von Lasten und Grundpfandrechten

Eine Grundschuldbestellung ist immer dann erforderlich, wenn Sie den Kauf einer Immobilie nicht aus eigener Tasche bewerkstelligen können, sondern per Kredit finanzieren müssen. Da fast alle privaten Immobilienkäufe finanziert werden, kommt die Grundschuldbestellung entsprechend häufig vor.

Um eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen zu können, benötigen Sie als Käufer noch eine Belastungsvollmacht vom Verkäufer. Diese ist deshalb erforderlich, weil Sie zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung noch nicht als Eigentümer eingetragen sind, das Grundbuch aber bereits mit Ihrer Grundschuld belasten möchten. Ihre Bank zahlt Ihnen das Baudarlehen nämlich nur dann aus, wenn sie als Gläubigerin mit der entsprechenden Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde. Das muss der aktuelle Eigentümer mit der Belastungsvollmacht genehmigen.

Die Grundschuldbestellung selbst können Sie vom Notar bereits direkt zum Termin der Kaufvertragsunterzeichnung durchführen lassen. So sparen Sie Zeit und erhalten die Kreditsumme möglichst schnell ausgezahlt. Andere Grundbucheinträge wie der Nießbrauch, die Reallast oder ein Erbbaurecht werden ebenfalls von einem Notar veranlasst. Hierzu sollten alle Beteiligten anwesend sein und das jeweilige Rechtsgeschäft zudem vertraglich festlegen.

Eintragung des neuen Eigentümers

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, werden Sie selbstverständlich auch als Eigentümer ins Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Sollten Sie jedoch den Kauf zusammen mit Ihrem Ehepartner planen und die Baufinanzierung gemeinsam stemmen, kommt es mitunter trotzdem vor, dass nicht jeder Ehepartner auch als Eigentümer einer Immobilie auftritt. Somit wird beispielsweise nur einer der Ehepartner ins Grundbuch eingetragen, obwohl beide den Kredit aufgenommen haben. Dieser Weg bietet sich beispielsweise an, wenn man Forderungen von Dritten an der Immobilie von vorneherein ausschließen möchte.

Der große Nachteil liegt jedoch darin, dass der nicht als Eigentümer eingetragene Ehepartner zwar Kreditverpflichtungen hat, aber keine Rechte aus dem Grundstück ableiten kann. Er könnte es später nicht zu seinen Zwecken beleihen oder einen Teil des Verkaufserlöses erhalten.

Mit dem Grundbucheintrag zum Immobilienbesitz

Bis Sie sich stolzer Besitzer einer Immobilie nennen können, haben Sie einen Weg vor sich. Dies betrifft die Thematik der Grundbucheinträge ebenso wie andere juristische Details. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Finanzierung einer Immobilie. Bei diesem Thema sind Ihnen unsere Spezialisten behilflich. Zusammen mit Ihnen loten sie aus, welche Finanzierung gut zu Ihren Bedürfnissen passt und finden durch Anbietervergleiche den Baukredit, der zudem auch noch besonders günstig ausfällt. So steht Ihrem Eigenheim letztlich nichts mehr im Wege.