Zweckerklärung für Grundschulden vs. Zweckbestimmungserklärung: Was bedeutet das?

Was ist eine Zweckbestimmungserklärung?

Eine Zweckbestimmungserklärung ist ein Dokument, das im Rahmen einer Kreditgewährung, die durch Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden gesichert wird, zum Einsatz kommt. Diese Erklärung legt fest, dass die Sicherheiten ausschließlich für die Rückzahlung des spezifischen Kredits verwendet werden dürfen. Sie präzisiert die Rechte des Kreditgebers und die Pflichten des Kreditnehmers, einschließlich der Bedingungen, unter denen der Kreditgeber das Pfandrecht geltend machen kann. Die Zweckbestimmungserklärung ist somit ein wichtiges Sicherungsinstrument, das gewährleistet, dass die Grundschuld nur für den vereinbarten Kreditzweck herangezogen wird und nicht für andere Verbindlichkeiten des Kreditnehmers.

Beispiel: Sie schließen für die Modernisierung Ihrer Immobilie einen Kredit ab. Im Kredit wird eine Zweckbestimmungserklärung aufgenommen, die festlegt, dass die Kreditsumme ausschließlich für den Einbau neuer Fenster sowie eine neue Dämmung der Außenfassade verwendet werden darf. Die Bank möchte sicherstellen, dass das geliehene Geld nicht für andere Zwecke verwendet wird. Dies dient der Risikominimierung für die Bank, da die Investition direkt zur Wertsteigerung der Immobilie und damit zur Sicherung des Kredites beiträgt.

Was ist eine Zweckerklärung für Grundschulden?

Zweckbestimmungserklärung und Zweckerklärung werden in der Praxis häufig als Synonym verwendet. Dabei gibt es einen feinen Unterschied. Die Zweckerklärung ist ein Bestandteil der Sicherungsabrede zwischen dem Kreditnehmer und der Bank bei der Bestellung von Grundschulden. Sie legt fest, dass die eingetragene Grundschuld zur Sicherung eines bestimmten Kredits dient. Die Zweckerklärung regelt unter anderem die genauen Bedingungen, unter denen die Bank die Grundschuld verwerten darf und welche Ansprüche damit gesichert werden (z.B. Zinsen, Tilgung, Gebühren).

Beispiel: Angenommen, ein Ehepaar möchte ein Haus kaufen. Sie vereinbaren mit der Bank einen Hauskredit. Die Bank verlangt als Sicherheit eine Grundschuld auf das zu kaufende Haus. Im Rahmen der Kreditvergabe wird eine Zweckerklärung verfasst, in der festgehalten wird, dass die Grundschuld ausschließlich zur Sicherung der Ansprüche der Bank aus dem gewährten Kredit dient. In dieser Erklärung wird präzisiert, dass die Bank die Grundschuld nur im Falle eines Zahlungsausfalls des Kredits verwerten darf und sie für keine anderen Schulden des Ehepaares herangezogen werden kann.

Was ist der Unterschied zwischen Zweckbestimmungserklärung und Zweckerklärung?

Sowohl bei der Zweckbestimmungserklärung als auch bei der Zweckerklärung dienen die Erklärungen dazu, die Verwendung der Sicherheiten und der Kreditsumme genau zu definieren und rechtlich abzusichern, wobei die Zweckerklärung sich eher auf die Sicherheit und die Zweckbestimmungserklärung sich auf die Verwendung des Kredits bezieht.

In der Praxis werden beide Begriffe hingegen meist als Synonym verwendet. Die Zweckbestimmungserklärung kann aber auch als übergeordneter Begriff verstanden werden, der die Zweckerklärung miteinschließt, aber auch andere Aspekte des Kreditvertrags umfassen kann, wie die genaue Verwendung der geliehenen Mittel.

In einigen Fällen kann die Zweckerklärung als Teil der Zweckbestimmungserklärung betrachtet werden, insbesondere wenn der Kreditvertrag eine detaillierte Beschreibung der Kreditverwendung und der dazugehörigen Sicherheiten beinhaltet. In anderen Fällen können sie als zwei separate Dokumente vorliegen, die jeweils unterschiedliche Aspekte des Kreditverhältnisses regeln. Im Zweifel sollte man die genauen Bedingungen im Kreditvertrag prüfen oder einen Rechtsbeistand befragen, um Klarheit über die jeweiligen Definitionen und ihren Zusammenhang zu erhalten.

Warum wird die Zweckerklärung mit der Grundschuld verbunden?

Vor allem für Darlehensnehmer hat die Zweckerklärung für Grundschulden einen entscheidenden Vorteil: Kommt es zum Zahlungsausfall, kann die Bank nur auf die Tilgung des tatsächlich noch bestehenden Darlehensbetrages bestehen und nicht auf die Zahlung der vollständigen Grundschuld. Denn die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld bleibt über die Dauer der Baufinanzierung gleich; einzig durch die Verknüpfung mit einem bestimmten Immobilienkredit kann bestimmt werden, dass die Bank nur die Geldsumme bekommt, die ihr zusteht.

Mit der Zweckbestimmungserklärung  kann sichergestellt werden, dass die Grundschuld nur für den festgelegten Sicherungszweck verwendet wird. Ohne Zweckbestimmungserklärung hat die Bank die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld auch für andere bei ihr bestehende Verbindlichkeiten zu verwenden.

Was steht drin?

Der genaue Inhalt einer Zweckbestimmungserklärung oder einer Zweckerklärung kann variieren, aber im Allgemeinen enthalten sie die folgenden Informationen:

Inhalte einer Zweckerklärung für Grundschulden:

• Kreditverwendung: Die genaue Beschreibung des Kreditzwecks, beispielsweise der Kauf oder Bau einer Immobilie, die Sanierung oder Modernisierung.
• Kreditbetrag: Der Betrag des Kredits, der für den angegebenen Zweck verwendet wird.
• Sicherheiten: Beschreibung der Sicherheiten, die gestellt werden, zumeist in Form einer Grundschuld oder Hypothek.
• Bedingungen: Die Bedingungen, unter denen der Kredit vergeben und verwendet wird, einschließlich Laufzeit, Zinsen und Tilgungsmodalitäten.

Inhalte einer Zweckbestimmungserklärung:

• Verbindung zur Grundschuld: Die Erklärung stellt eine Verbindung zwischen der Grundschuld und den Forderungen der Bank her, die sie absichert.
• Gesicherte Forderungen: Detaillierte Aufzählung der Forderungen, die durch die Grundschuld gesichert sind. Dazu gehören der Hauptkreditbetrag, Zinsen, Nebenkosten, Gebühren und eventuelle zukünftige Forderungen.
• Rang der Grundschuld: Angaben zum Rang der Grundschuld im Verhältnis zu anderen Rechten, die im Grundbuch eingetragen sind oder eingetragen werden.
• Verwertungsrechte: Die Bedingungen, unter denen die Bank berechtigt ist, die Grundschuld zu verwerten, falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
• Freigabeerklärungen: Bedingungen, unter denen die Grundschuld wieder gelöscht oder an den Eigentümer zurückübertragen werden kann, z.B. nach vollständiger Rückzahlung des Kredits.

Beide Dokumente sind rechtlich bindend. 

Was ist der Unterschied zwischen der engen und weiten Zweckbestimmungserklärung?

Es gibt 2 Formen der Zweckbestimmungserklärung:

1. Die weite Zweckbestimmungserklärung
   Diese Form der Zweckbestimmungserklärung wird die Grundschuld für alle bereits orhandenen und auch zukünftigen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank verwendet. Unter Umständen haftet der Kreditnehmer also mit seinem gesamten Vermögen bei Zahlungsausfällen. Die Bank könnte dann nicht nur auf einen einzelnen Kredit, beispielsweise eine Baufinanzierung zugreifen, sondern auch einen eventuellen Ratenkredit oder einen Dispokredit, die bei der Bank abgeschlossen wurden. 
2. Die enge Zweckbestimmungserklärung
   Bei dieser Variante der Zweckbestimmungserklärung soll die Grundschuld nur ein spezielles Darlehen sichern und lässt sich nicht auf andere Kredite anwenden.

Für Banken ist die weite Zweckerklärung die erste Wahl, zumal sie in den meisten Fällen auch noch einen Passus enthält, mit dem die Bank bei Zahlungsausfall die Zwangsvollstreckung ohne Gerichtsverfahren vornehmen darf.

Die enge Zweckbestimmungserklärung ist deshalb für Verbraucher besser, denn sie grenzt die Forderungen ein und gibt der Bank weniger Zugriffsmöglichkeiten auf Ihr Vermögen.

Wer muss die Zweckerklärung unterschreiben?

Die Zweckbestimmungserklärung sowie die Zweckerklärung werden in der Regel sowohl vom Darlehensnehmer als auch dem Kreditinstitut unterzeichnet. Manchmal wollen Kreditinstitute, dass zusätzlich zum Darlehensnehmer auch der Ehepartner die Zweckbestimmungserklärung unterschreibt, auch wenn dieser nicht Darlehensnehmer ist. Dadurch möchte sich die Bank zusätzlich absichern. Das bedeutet aber auch, dass Ehepartner für bestehende und auch zukünftige Schulden Ihres Partners mithaften. Schauen Sie sich deshalb im Vorfeld an, was in den Bankformularen steht.

Die Unterzeichnung erfolgt üblicherweise im Rahmen der Kreditvertragsunterzeichnung oder zusammen mit der Beurkundung der Grundschuldbestellung, falls diese in die Beurkundung integriert ist. Es ist wichtig, dass alle Parteien die Bedingungen der Zweckbestimmungserklärung oder der Zweckerklärung vollständig verstehen und akzeptieren, da sie rechtliche Verpflichtungenm festlegen.

Wird eine Zweckerklärung notariell beurkundet?

Die Zweckbestimmungserklärung sowie die Zweckerklärung selbst müssen nicht zwingend notariell beurkundet werden. Sie sind in der Regel Teil der Kreditvertragsunterlagen und werden vom Kreditnehmer unterschrieben, um zu bestätigen, dass die Grundschuld zur Sicherung bestimmter Forderungen der Bank dient oder der Verwendungszweck des geliehenden Geldes eingehalten wird.

Allerdings ist für die Grundschuldbestellung, die als Sicherheit für einen Kredit dient, eine notarielle Beurkundung erforderlich. Dies beinhaltet die Unterzeichnung der Grundschuldbestellungsurkunde vor einem Notar. Die Grundschuld muss anschließend ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein.

Die Zweckbestimmungserklärung kann als Anlage zur Grundschuldbestellungsurkunde beigefügt oder in diese integriert werden. In diesem Fall wird sie, zusammen mit der Bestellung der Grundschuld, notariell beurkundet. Es kann jedoch auch sein, dass die Erklärung nur eine zusätzliche Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer und der Bank ist, die die genauen Bedingungen der Kreditsicherung definiert, ohne dass eine gesonderte notarielle Beurkundung erforderlich ist.