Hauskauf unverheiratet: Tipps und Hinweise für die eigenen vier Wände
- Paare ohne Trauschein sollten sich beim Hauskauf intensiver vor negativen Eventualitäten absichern.
- Die Besitzverhältnisse sollten eindeutig geklärt sein.
- Am besten schließen Sie einen Parnerschaftsvertrag.
Unverheiratet ein Haus kaufen: Das ist die Ausgangslage
Was für eine herrliche Vorstellung: Sie und Ihr Partner sind verliebt und verbringen gern Zeit und Ihr Leben miteinander. Wieso nicht ein gemeinsames Nest bauen und im gemütlichen Eigenheim wohnen? Vielleicht sind Sie auf der Suche nach einem eigenen Haus sogar schon auf Ihre Traumimmobilie gestoßen?
Vorab: Niemand kann Sie davon abhalten, sich eine gemeinsame Immobilie zu kaufen, weil Sie beim Hauskauf unverheiratet sind. Doch obwohl Sie vermutlich nicht gern daran denken wollen, müssen sich Paare in einer wilden Ehe beim Hauskauf intensiver mit negativen Eventualitäten auseinandersetzen als verheiratete Paare. Denn uneheliche Partnerschaften und deren Besitzverhältnisse sind vom Gesetz her weniger geschützt als Ehepaare. In einem separaten Vertrag beispielsweise können solche Details und etwaige Situationen zum gemeinsamen Immobilienkauf geregelt werden.
Besitzverhältnisse: Wem gehört die Immobilie ohne Trauschein?
Um es gleich auf den Punkt zu bringen: Derjenige, der namentlich im Grundbuch steht, ist Eigentümer des Hauses und Grundstücks. Nur ihm steht das Nutzungsrecht der Immobilie gesetzlich zu, wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind.
Finanzieren beide Partner das Eigentum gemeinsam oder bringt einer Eigenkapital, der andere Arbeitsleistung zum gemeinsamen Wohntraum mit, sollten auch beide Partner im Grundbuch stehen. Die Besitzverhältnisse können im Grundbuch separat angegeben werden. Das heißt, je nachdem wie Sie sich einigen, kann neben einem Besitzverhältnis von jeweils 50 Prozent auch ein Verhältnis von beispielsweise einem Drittel zu zwei Dritteln angegeben werden.
Steht nur ein Partner beim im Grundbuch, so hat der andere keinen rechtlichen Anspruch auf das Eigentum. Da ist es leider auch egal, wie viel Geld, Arbeit oder Liebe in die Errichtung und Einrichtung des Hauses oder der Wohnung gesteckt worden ist. Jetzt fragen Sie sich vielleicht: Wieso sollte man sich denn nicht hälftig im Grundbuch eintragen lassen, wenn man gemeinsam ein Haus kauft? Das kann mehrere Gründe haben. Steht einer der Partner nicht im Grundbuch, so haben eventuelle Ex-Ehegatten oder Kinder aus früheren Beziehungen auch keinen Anspruch auf das Haus. Das kann in manchen Situationen von Vorteil sein.
Unverheiratet das Haus finanzieren
Ähnlich wie mit dem Grundbuch verhält es sich mit der Finanzierung der Immobilie: Derjenige, der seine Unterschrift unter die Immobilienfinanzierung setzt, ist für die Tilgung der Raten verantwortlich. Der Bank ist es zunächst herzlich egal, ob Sie beim Hauskauf unverheiratet oder verheiratet sind. Sie interessiert nur die Kreditwürdigkeit ihrer Vertragspartner.
In den meisten Fällen finanzieren beide Partner das Haus oder die Wohnung gemeinsam. Haben beide Partner die Baufinanzierung unterschrieben, haften beide jeweils zu 100 Prozent für den Kredit, unabhängig davon, wer eigentlich die Raten zahlt oder wie die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch geregelt sind. Fällt ein Partner aus, muss der andere den Kredit weiter begleichen.
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Hauskauf unverheiratet: Gang zum Anwalt ist unerlässlich
Im Ernstfall macht ein Trauschein mehr aus als man vorher vielleicht vermutet hat. Denn anders als in einer Ehe leben Paare in Partnerschaften nicht in einer so genannten Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass es in einer Partnerschaft keinen gemeinschaftlichen Vermögenszuwachs gibt, dessen Aufteilung bei Trennung oder falls ein Partner verstirbt, automatisch geregelt ist.
Das Vermögen beider Partner bleibt in der Regel getrennt, auch wenn es zur gemeinsamen Nutzung angeschafft wurde. Beim Hauskauf oder -bau ohne Trauschein kommt es immer darauf an, wie die Eigentums- und Besitzverhältnisse vertraglich geregelt sind. Ein Gang zum Notar oder zum Anwalt ist daher beinahe unerlässlich, wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind – so unromantisch diese Vorstellung auch sein mag.
Einen Partnerschaftsvertrag schließen
In einem notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag lassen sich beispielsweise etwaige Eventualitäten regeln, die vor allem Paare betreffen können, die beim Hauskauf unverheiratet sind. In einem Partnerschaftsvertrag kann festgelegt werden, wer welchen Teil Eigenkapital eingebracht hat, wem welche Möbel gehören, ob Rentenzahlungen geleistet werden sollen oder wer für die Rückzahlung der Baufinanzierung haftet. Dadurch wird der Besitz beider Partner geklärt und geschützt.
Regeln Sie in dem Partnerschaftsvertrag zum Hauskauf ohne Trauschein auch, wie sich die Eigentumsverhältnisse am Haus im Falle einer Heirat verändern sollen. Denn nur WÄHREND der Ehe gemeinsam erworbenes Vermögen gilt als Zugewinn und wird nach dem eventuellen Ende der Beziehung aufgeteilt.
Ein solcher Partnerschaftsvertrag kostet durchschnittlich 5 Euro je 1.000 Euro Vermögenswert. Handelt es sich also um eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro, fallen 1.000 Euro Kosten für den Vertrag an. Hinzu kommen die Beratungsgebühren des Anwalts oder Notars. Die Höhe dieser Kosten ist unterschiedlich, jedoch sollte man mit mindestens 250 Euro rechnen.
Eine GbR gründen
Eine weitere Möglichkeit, Besitzverhältnisse von Immobilien zu regeln, wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind, ist die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Hierbei wird die GbR als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Besitzverhältnisse zwischen den Partnern und Eventualitäten bei Trennung oder Auflösung der Gesellschaft werden in einem separaten Gesellschaftervertrag festgehalten.
Eine GbR bietet eine große Flexibilität, da beispielsweise die Eigentumsanteile der unverheirateten Partner nicht im Grundbuch, sondern lediglich im Gesellschaftervertrag geändert werden müssen. Die Verschiebung der Anteile unter den Partnern ist dadurch unter bestimmten Voraussetzungen wie beispielsweise bis zur Grenze von 95 Prozent der Anteile (grunderwerb-)steuerfrei. Weiterhin ist im Grundbuch nach außen nicht einsehbar, wem welcher Anteil am Eigentum gehört. Denn im Grundbuch steht die GbR als 100-prozentige Besitzerin.
Allerdings muss für eine GbR ab einem bestimmten Gesellschaftsvermögen, wozu das Haus des unverheirateten Paares ja zählt, Buchhaltung geführt werden. Alle Ausgaben – eventuell auch die Ausgaben zum alltäglichen Leben – müssen hier aufgedröselt und festgehalten werden. Das kann viel Aufwand werden. Womöglich ist eine GbR als Immobilienkäuferin deshalb eher die Ausnahme, wenn Paare beim Hauskauf unverheiratet sind.
Hauskauf ohne Trauschein: Was passiert bei Trennung oder Tod?
Man mag eigentlich in einer so schönen Phase der Zweisamkeit nicht an das Ende der Beziehung denken. Doch um auch auf den Ernstfall vorbereitet zu sein, sollten auch die Trennung und der Tod eines Partners frühzeitig diskutiert werden. Denn gerade beim Hauskauf unverheiratet gibt es rechtliche Fallstricke, wem was zusteht, wenn das Paar sich trennt oder einer der beiden verstirbt. Wie die Rechtslage in solchen Fällen ist und was Sie tun können, um einander abzusichern, wollen wir im Folgenden betrachten.
Was passiert bei Trennung mit dem Haus?
Wenn es keine gesonderten Regelungen oder einen Partnerschaftsvertrag gibt, gehört das Haus bei einer Trennung, wie bereits erwähnt, demjenigen, der im Grundbuch steht. Zwar besteht auch für unverheiratete Paare ein Anspruchsausgleich für so genannte „gemeinschaftsbezogene Zuwendungen“, aber diese müssen nachgewiesen werden. Als solche Zuwendungen gelten Anschaffungen, die mit der Erwartung verbunden sind, dass die Beziehung Bestand hat.
Stehen beide Partner beispielsweise jeweils hälftig im Grundbuch, gibt es zunächst keinen Zweifel daran, wem wieviel der Immobilie gehört. Jetzt gilt es zu klären, wer im Haus oder in der Wohnung bleiben darf und wer auszieht und dann finanziell entschädigt wird. Kann sich das Paar in Trennung hier nicht einigen, droht im schlimmsten Fall eine gerichtlich angeordnete Teilungsversteigerung. Diese Konsequenz ist bei der Scheidung einer Ehe die gleiche wie beim Hauskauf unverheiratet.
Teilungsversteigerung
Eine Teilungsversteigerung ist eine Art Zwangsversteigerung. Allerdings wird das Haus hier nicht versteigert, weil Zahlungsunfähigkeit herrscht, sondern weil sich die Parteien nicht einigen können – also wegen Zerstrittenheit. In diesem Fall bleibt zunächst kein Ex-Partner im Haus wohnen. Es steht beiden Partnern jedoch frei, bei der Versteigerung mitzubieten.
In der Regel wird bei einer Versteigerung längst nicht der Verkehrswert der Immobilie erzielt, sodass eine Teilungsversteigerung immer mit großen Verlusten einhergeht. Allerdings darf das Gericht dem Verkauf nur zustimmen, wenn das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des ermittelten Verkehrswerts der Immobilie entspricht. Außerdem werden die Kosten für das Verfahren vom Erlös abgezogen.
Der Restbetrag wird auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgezogen, hat der Antragsteller die bis dahin angefallenen Kosten zu tragen. Eine Teilungsversteigerung ist aus Kostengründen sowie wegen der zu erwartenden finanziellen Verluste nicht zu empfehlen.
Ähnlich verhält es sich mit der Baufinanzierung. Im schlimmsten Fall wurde sich im Kauf- oder Bauprozess so geeinigt, dass ein Partner im Grundbuch steht und der andere die Finanzierung unterschreibt. Dann gehört bei Streit und Trennung dem einen das Haus und der andere muss weiter zahlen. Da allerdings die Bank im Grundbuch steht, kann sie, falls der „finanzierende Partner“ einfach aufhört die Raten zu zahlen, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigern. Aber auch das macht wohl am Ende niemanden so wirklich glücklich.
Sie sehen, wie wichtig es für den Ernstfall sein kann, vorab derartige Szenarien zu regeln und beispielsweise in einem Partnerschaftsvertrag festzuhalten, wem welcher Teil der Immobilie gehört, wie das Nutzungsrecht geregelt wird, wer im Falle des Falles auszieht, wer die Finanzierung übernimmt und wie hoch die Abfindung ist. Bei verheirateten Paaren sind derartige Szenearien besser geregelt als wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind.
Was passiert, wenn ein Partner verstirbt?
Noch schlimmer als eine Trennung ist es wohl, wenn ein Partner unverhofft verstirbt. Daran möchten die Hauskäufer ohne Trauschein sicherlich noch weniger denken als an eine Trennung. Doch auch mit dieser Eventualität sollte man sich befassen – dem Partner zu Liebe.
Nehmen wir folgende Situation an: Beim Hauskauf unverheiratet haben sich beide Partner hälftig ins Grundbuch eintragen lassen. Es wurden keine weiteren Verträge oder Vereinbarungen getroffen. Ein Partner stirbt. Was passiert mit seinem Anteil am Haus?
Überlebender Partner ist nicht erbberechtigt
Wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind, müssen Sie wissen, dass der überlebende Partner nicht erbberechtigt ist und rechtlich gesehen keinen Anspruch auf den Anteil des verstorbenen Partners hat. Dieser Anteil wird an die nächsten Verwandten des Verstorbenen vererbt. Beispielsweise an die Kinder aus einer früheren Beziehung oder die Eltern oder Geschwister. Wollen die Erben schnelles Geld machen, droht eine Teilungsversteigerung, wenn der überlebende Partner die Erben nicht ausbezahlen kann oder die Erben ins Haus einziehen wollen. Ist der Verstorbene dem Grundbuch nach der alleinige Besitzer der Immobilie, muss der Überlebende innerhalb von 30 Tagen aus dem Haus ausziehen, wenn die Erben Anspruch erheben.
Um dem vorzubeugen, ist es dringend anzuraten, jeweils ein Testament oder einen Erbvertrag aufzulegen und sich so gegenseitig abzusichern. Zwar haben potenzielle Erben dann immer noch Anspruch auf einen Pflichtanteil, der verstorbene Partner kann dem anderen aber ein Vorkaufsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Falls der verstorbene Partner dem Überlebenden einen Anteil seines Hausanteils vererbt, sollte man die steuerlichen Folgen bedenken. Denn unverheiratete Partner haben nur einen steuerlichen Freibetrag bei Erbschaften von 20.000 Euro (Ehegatten: 500.000 Euro). Alles über den Freibetrag hinaus wird mit mindestens 30 Prozent besteuert.
Nicht selten können sich die Erben die Erbschaftssteuer nicht leisten und müssen das Haus doch verkaufen, um die Steuer zahlen zu können. Räumt der verstorbene Partner dem Überlebenden ein lebenslanges Wohnrecht ein, entfällt die Steuer und auch die Erben können nichts dagegen tun, dass der überlebende Partner im Haus bleibt. Vor allem dann nicht, wenn das Wohnrecht als so genanntes dringliches Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird.
Versicherungen können im Ernstfall Haus und Finanzen retten
Bei der Baufinanzierung verhält es sich im Todesfall eines Partners wie folgt: Haben beide Partner die Finanzierung unterschrieben, haftet der lebende Partner zu 100 Prozent. Läuft die Baufinanzierung nur auf einen Partner, fallen die Schulden auf die Erben über. In letzterem Fall droht vermutlich der Verkauf der Immobilie, um die Baufinanzierung auslösen zu können. Um diesem konkreten Fall vorzubeugen, kann sich eine Restschuldversicherung lohnen. Diese kommt bei Tod des Kreditnehmers für die Kreditschulden auf. Eine Restschuldversicherung bei so hohen Summen wie bei einer Baufinanzierung üblich bietet sich sowohl für Paare an, die beim Hauskauf unverheiratet sind als auch für verheiratete Paare.
Schließen Sie für einander eine Lebensversicherung ab. Schließt Partner A als Versicherungsnehmer für Partner B (Versicherter) eine Lebensversicherung ab, fällt im Falle des Todes von B keine Erbschaftssteuer für die Versicherungssumme an. Von der Summe kann dann aber zur Not die Erbschaftssteuer für die Immobilie gezahlt, die Erben (Pflichtanteil) ausbezahlt oder die restliche Finanzierung gestemmt werden.
Haben die unverheirateten Partner das Haus zu Lebzeiten als GbR erworben, kann auch der Tod eines Partners im Gesellschaftervertrag geregelt werden. In diesem Fall können dann beispielsweise alle Anteile des Verstorbenen auf den Überlebenden übertragen werden (abzüglich des Pflichtanteils für potenzielle Erben). Gleichzeitig wird die GbR aufgelöst, da sie mindestens aus zwei Personen bestehen muss. Beachten Sie, dass der Überlebende höchst wahrscheinlich Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und für die Grunderwerbsteuer haben wird. Diese Kosten sind je nach Gemeinde unterschiedlich und können bei der zuständigen Behörde erfragt werden.
Beratung ist für Hauskauf ohne Trauschein wichtig
Sie sehen, es gibt einiges zu beachten und Fallstricke zu verhindern, wenn Sie beim Hauskauf unverheiratet sind. In vielerlei Hinsicht, ist der Hausbau oder -kauf verheiratet einfacher, weil Szenarien wie etwa eine Scheidung oder der Tod eines Partners gesetzlich geregelt sind. Eheleute sind schlichtweg vom Gesetz her besser abgesichert; Stichwort: Erbfolge oder auch Witwen- oder Witwerrente. Vielleicht wäre bei einem solch großen Unterfangen wie einem Hauskauf eine Heirat doch eine Überlegung wert? Das ist aber natürlich immer situationsabhängig und individuell zu betrachten und auszuloten.
Wenn man also auf die verschiedenen Situationen gut vorbereitet ist und die Augen auch vor den unangenehmen Dingen nicht verschließt, steht dem Traum vom Haus auch ohne Trauschein nichts im Wege. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung beraten Sie gern und suchen gemeinsam mit Ihnen nach der besten Finanzierung für Ihr Wohnprojekt.
Hinweis: Der voranstehende Text ist ein Hilfsangebot zur Orientierung. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.
