Rangordnung im Grundbuch: Rangfolge, Rangbescheinigung und Rangrücktritt verstehen

Was ist die Rangfolge im Grundbuch?

Die Rangordnung im Grundbuch spielt eine zentrale Rolle bei der Absicherung von Baufinanzierungen und der Verwaltung von Immobilienrechten. Die Rangfolge im Grundbuch bestimmt die Reihenfolge, in der die Rechte und Forderungen der Gläubiger an einer Immobilie befriedigt werden. Diese Reihenfolge ist entscheidend, wenn es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, da sie festlegt, welche Gläubiger zuerst aus dem Versteigerungserlös bedient werden. Eintragungen im Grundbuch erfolgen nach dem Prinzip der Priorität: Wer zuerst eingetragen ist, hat den ersten Zugriff auf den Versteigerungserlös.

Beispiel für die Rangfolge im Grundbuch

Angenommen, Bank A gewährt Ihnen ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro für den Kauf einer Eigentumswohnung und lässt sich dafür eine Grundschuld eintragen. Später nehmen Sie ein weiteres Darlehen von 50.000 Euro bei Bank B für Modernisierungen auf, das ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird. Sollten Sie aufgrund von Arbeitslosigkeit die Raten nicht mehr zahlen können, und die Immobilie wird für 100.000 Euro zwangsversteigert, erhält nur Bank A ihr Geld. Bank B geht leer aus, da die Eintragung von Bank A zuerst erfolgte.

Welche Auswirkungen hat die Rangfolge im Grundbuch?

Die Rangfolge im Grundbuch hat direkte finanzielle Auswirkungen auf die Baufinanzierung. Sie beeinflusst:

• Zinssätze: Banken gewähren unterschiedliche Zinsen basierend auf der Rangposition der Grundschuld. Ein vorrangiger Eintrag bedeutet ein geringeres Risiko für die Bank und führt daher zu niedrigeren Zinssätzen. Nachrangige Gläubiger verlangen meistens höhere Zinssätze, da das Ausfallrisiko größer ist.
• Sicherheit der Gläubiger: Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger nach der Rangfolge bedient. Je besser der Rang, desto sicherer ist die Rückzahlung der Forderung im Falle eines Zahlungsausfalls.

Wie ist der Prozess, um die Rangstelle zu vermerken?

Nachdem die Bank ein Immobiliendarlehen zugesagt hat, wird üblicherweise eine Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen und die Rangstelle des Eintrags im Grundbuch vereinbart. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmenden, die Immobilie zu verwerten. Der Kreditnehmende vereinbart im Anschluss einen Termin bei einem Notar, der den Vertrag ür die Grundschuldbestellung aufsetzt und beurkundet. Der Notar reicht den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ein, wo die Grundschuld mit der festgelegten Rangstelle vermerkt wird. Erst nach erfolgter Eintragung und Benachrichtigung der Bank über die gesicherte Rangposition wird das Darlehen an den Kreditnehmenden ausgezahlt. In einigen Fällen lassen sich Kreditnehmende vom Notar auch eine Rangbescheinigung für die Bank gebe, um die Auszahlung zu beschleunigen.

Was ist eine Rangbescheinigung?

Eine Rangbescheinigung, auch Notarbescheinigung genannt, ist ein Dokument, das vom Notar ausgestellt wird und die ranggerechte Besicherung eines Kredits gewährleistet. Die Rangbescheinigung bestätigt, dass eine Grundschuld an einer bestimmten Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden kann und keine Hindernisse bestehen. Dies gibt der finanzierenden Bank die Sicherheit, dass ihre Forderung ordnungsgemäß abgesichert ist.

Wann wird eine Rangbescheinigung benötigt?

Eine Rangbescheinigung wird benötigt, wenn bei der Aufnahme eines Immobiliendarlehens eine schnelle Auszahlung des Kreditbetrags erforderlich ist, bevor die formelle Eintragung der Grundschuld und ihrer Rangstelle im Grundbuch abgeschlossen ist.

Denn leider kann es nach der Weiterleitung ans Grundbuchamt mehrere Wochen dauern, bis das Grundbuchamt die Eintragung der Grundschuld bestätigt. Die Bank zahlt aber erst dann die Kreditsumme für die Baufinanzierung aus, wenn sie eine Bestätigung über die Besicherung hat. In dieser Zeitspanne kommt es nicht selten zu zeitlichen Schwierigkeiten.

In folgenden Situationen könnte der Kreditnehmende eine Rangbescheinigung benötigen:

• Kaufpreiszahlung steht an: Der Käufer einer Immobilie muss den Kaufpreis zahlen, bevor die Grundschuld formal im Grundbuch eingetragen ist, um Verzugszinsen oder den Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag zu vermeiden.
• Zeitliche Engpässe: Die Bearbeitungsdauer beim Grundbuchamt kann mehrere Wochen (in der Regel 3-6 Wochen) in Anspruch nehmen. Um Verzögerungen bei der Abwicklung der Immobilientransaktion zu vermeiden, kann die Rangbescheinigung als vorläufige Bestätigung der Rangstelle der Bank dienen.
• Baufortschritt erfordert Zahlungen: Bei Neubauten oder Bauprojekten müssen oft Zahlungen an die Bauunternehmen geleistet werden, bevor das Grundbuchamt die Eintragung der Grundschuld bestätigt hat.

Genau in diesen Fällen setzt die Rangbescheinigung an: Der Notar bescheinigt der Bank, dass alle Schritte für die Grundschuldbestellung vollzogen wurden und es keine Hindernisse für eine ranggerechte Eintragung gibt. Durch diese Bestätigung müssen Bank und Kreditnehmer nicht erst auf die Bewilligung durch das Grundbuchamt warten, bis eine Kreditauszahlung möglich wird. Der Käufer spart sich durch die pünktliche Begleichung des Kaufpreises zudem die Zahlung von Verzugszinsen an den Verkäufer.

Wer stellt eine Rangbescheinigung aus?

Die Rangbescheinigung wird auch Notarbescheinigung genannt, weil es allein einem Notar obliegt, sie auszustellen. Der Immobilienkäufer muss lediglich die Rangbescheinigung beantragen, da sie nicht zum Standardablauf einer Grundschuldbestellung gehört. Nach dem Antrag erledigt der Notar alles Weitere und stellt die Bescheinigung aus.

Was kostet eine Rangbescheinigung beim Notar?

Die Gebühren einer Rangbescheinigung sind wie alle Notarkosten im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf durch die Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) geregelt. Dabei hängt die Gebühr in erster Linie von der Höhe der Grundschuld ab. Je nach Höhe ergeben sich demnach beispielhaft folgende Kostensätze:

• Bis 140.000 Euro: 98,10 Euro
• Bis 155.000 Euro: 106,20 Euro
• Bis 170.000 Euro: 114,30 Euro
• Bis 185.000 Euro: 122,40 Euro
• Bis 200.000 Euro: 130,50 Euro

Als Faustformel gilt: Im Normalfall können Immobilienkäufer für die Notarkosten der Rangbescheinigung noch einmal einen Aufschlag von ca. 15-20% auf die Gesamtgebühren der Grundschuldbestellung vornehmen. Die Kosten der individuellen Grundschuldbestellung lassen sich ganz einfach mit unserem Grundbuchrechner ermitteln. Darin ist auch ein Rangbescheinigung Kosten Rechner enthalten, der die Gebühren für die Bescheinigung explizit aufführt.

Was bedeutet Rangrücktritt?

Ein Rangrücktritt im Grundbuch bedeutet, dass ein Gläubiger freiwillig auf seine vorrangige Position zugunsten eines nachrangigen Gläubigers verzichtet. Dies geschieht oft im Kontext von Baufinanzierungen, wenn eine Immobilie bereits mit einer Grundschuld belastet ist und zusätzliche Kredite aufgenommen werden sollen. Der Rangrücktritt muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein.

Ein Rangrücktritt im Grundbuch ist somit ein wichtiger Hebel, um Finanzierungen flexibel zu gestalten und neuen Kreditbedarf zu decken. Er ermöglicht es, bestehende Rangfolgen zugunsten neuer Gläubiger zu ändern.

Warum ist ein Rangrücktritt nötig?

Ein Rangrücktritt kann notwendig sein, um neuen Finanzierungsspielraum zu schaffen. Wenn ein neuer Gläubiger nur bereit ist, ein Darlehen zu gewähren, wenn seine Forderung vorrangig abgesichert ist, müssen bestehende Gläubiger unter Umständen zurücktreten.

Beispiel für einen Rangrücktritt

Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihrer Tochter Ihr Haus überschrieben und sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch gesichert. Ihre Tochter benötigt einen Kredit für einen Anbau. Die Bank verlangt, dass ihre Grundschuld vor Ihrem Wohnrecht eingetragen wird, um den Kredit abzusichern. In diesem Fall müssen Sie einen Rangrücktritt erklären, damit die Bank ihre Grundschuld an der gewünschten Rangstelle eintragen kann.

Welche rechtlichen Grundlagen gibt es für den Rangrücktritt?

Die rechtliche Grundlage für einen Rangrücktritt bildet § 880 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dort wird unter anderem festgelegt, dass beide Parteien einer Rangänderung im Grundbuch zustimmen müssen. Soll eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld zurücktreten, ist zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers nötig.

In welcher Form ein Rangrücktritt genau erfolgt, ist von Fall zu Fall verschieden. Doch grundsätzlich gilt: Ein Rangrücktritt im Bereich der Baufinanzierung ist nur dann rechtsgültig, wenn die Gläubiger zustimmen, der Rangrücktritt notariell beurkundet und im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.

Übrigens sollten Sie einen Rangrücktritt nicht mit dem Löschen der Eigentümergrundschuld im Grundbuch verwechseln. Denn der Löschvorgang zielt lediglich darauf ab, dass Sie Ihre lastenfreie Immobilie erneut als Kreditsicherheit einer Bank anbieten können. Die Kosten für den Löschvorgang tragen Sie.

Wie hoch sind die Kosten für einen Rangrücktritt?

Für einen Rangrücktritt fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die in der Regel vom Kreditnehmer getragen werden. Die Kosten hängen von der Höhe der betroffenen Grundschuld ab und können mehrere hundert Euro betragen. Die genaue Summe variiert je nach individuellem Fall und den entsprechenden Gebührentabellen. Rechnen Sie mindestens mit einem 3-stelligen Betrag. Die genaue Summe erfahren Sie bei dem Notar, bei dem Sie den Kaufvertrag für das Haus unterschrieben haben.

Welche Auswirkungen hat ein Rangrücktritt?

Ein Rangrücktritt kann die Sicherheiten und damit die Risikobewertung der beteiligten Gläubiger erheblich verändern. Der Gläubiger, der zurücktritt, nimmt ein höheres Risiko in Kauf, da er im Falle einer Zwangsversteigerung erst nachrangig bedient wird. Dies kann zu höheren Zinssätzen oder strengeren Kreditbedingungen für den nachrangigen Gläubiger führen.

Was ist der Rangvorbehalt?

Als Eigentümer können Sie im Grundbuch eine Art Rangreservierung vornehmen und damit die Grundbuchrangordnung beeinflussen. Angenommen Sie haben Ihre Immobilie mit einer Hypothek belastet und müssen nun eine weitere Hypothek aufnehmen, dann können Sie entscheiden, welche Hypothek an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden soll.

Lässt sich die Grundbuchrangfolge ändern?

Gemäß der Grundbuchordnung und dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist eine nachträgliche Änderung der Grundbuchrangfolge grundsätzlich möglich, wenn sich die betroffenen Parteien – Eigentümer und Gläubiger – einigen und ein Notar dies beglaubigt. Mit dem neuen Eintrag im Grundbuch wird die geänderte Grundbuchrangfolge wirksam. Eine Änderung der Grundbuchrangfolge ist beispielsweise denkbar, um eine Insolvenz abzuwenden.