Buchgrundschuld: Bedeutung, Kosten, Löschung

Was bedeutet der Begriff Buchgrundschuld?

Die Buchgrundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches der Absicherung einer Immobilienfinanzierung dient. Sie stellt eine gängige Form der Kreditsicherheit dar und wird für den Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses bei der kreditgebenden Bank bestellt. Als rechtmäßiger Nachweis einer Buchgrundschuld gilt der direkte Eintrag ins Grundbuch. Ein Grundschuldbrief, wie er bei der Briefgrundschuld ausgestellt wird, ist daher nicht vorhanden.

Mit der Buchgrundschuld erklärt der Käufer die Abtretung seines dinglichen Anspruchs, sollte er zahlungsunfähig werden. In diesem Fall hat die Bank das Recht, die Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks oder Hauses anzuordnen, damit sie mit dem Erlös den noch ausstehenden Kredit begleichen beziehungsweise verringern kann.

Die Eintragung einer Buchgrundschuld in das Grundbuch wird vom dafür beauftragten Notar des Kreditgebers veranlasst. Der Notar erstellt eine beglaubigte Grundbucherstellungsurkunde und leitet sie an das zuständige Grundbuchamt weiter, wo die Buchgrundschuld mit einem bestimmten Betrag beziffert wird. Anschließend erfolgt die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs, unter der Rubrik „Lasten und Beschränkungen“. Diese Eintragung ist gebührenpflichtig, wobei sich die Kosten auf 0,5 bis 0,8 Prozent der gesamten Kaufsumme beziehungsweise des Gegenwertes der Grundschuld belaufen.

Kann eine Buchgrundschuld abgetreten oder übertragen werden?

Wechselt der Kunde bei der Anschlussfinanzierung für einen Baukredit die Bank, kommt es in den meisten Fällen zur Abtretung der Grundschuld. Das bedeutet, dass die bisher eingetragene Bank ihre Kreditsicherheit weiterreicht und diese dann als Sicherheit für die neue Bank gilt. Voraussetzung dafür ist sowohl die ausdrückliche Abtretungserklärung seitens der alten Bank, als auch die Zustimmung der neuen Bank, die Buchgrundschuld zu übernehmen. Alle Einzelheiten regeln die Banken dabei größtenteils untereinander.

Die Abtretung ist eine preiswerte Alternative zur Löschung der Buchgrundschuld, da diese anschließend nicht noch einmal für die neue Bank bestellt werden muss und sich der Eigentümer die Kosten für Unterschriftsbeglaubigung, Löschungsbewilligung und Neueintragung ins Grundbuch spart. Nach der notariellen Beglaubigung der Grundschuldabtretung, bleibt die alte Grundschuld bestehen und wird vom Grundbuchamt nur um den Vermerk der Abtretung an eine neue Bank ergänzt.

Auch zwischen Privatpersonen besteht die Möglichkeit, eine Buchgrundschuld zu übertragen. Wollen Eltern beispielsweise ihrem Kind eine Sicherheit für einen Kredit geben, können sie ihr bereits abbezahltes Haus erneut mit einer Grundschuld belasten. Dies erfolgt durch einen Abtretungsvertrag, für den eine schriftliche Abtretungserklärung sowie die Umtragung im Grundbuch erforderlich sind. Wird eine Buchgrundschuld vom Verkäufer an den neuen Eigentümer übertragen, muss auch in diesem Fall der Grundbucheintrag geändert werden, da aus diesem immer der Inhaber der Grundschuld ersichtlich sein muss.

Kann eine Buchgrundschuld gelöscht werden?

Eine Buchgrundschuld kann gelöscht werden. Ist ein Immobiliendarlehen bei der kreditgebenden Bank komplett abbezahlt, erhält der Eigentümer die Bescheinigung darüber in Form einer Löschungsbewilligung. Diese wird anschließend an den beauftragten Notar übermittelt, der die finale Löschung der Buchgrundschuld beim Grundbuchamt veranlasst.

In den meisten Fällen wird die Löschung einer Buchgrundschuld dann nötig, wenn der Eigentümer Haus oder Grundstück verkaufen will, da potenzielle Käufer meist eine unbelastete Immobilie bevorzugen. Die Löschung einer Buchgrundschuld wird allerdings auch in jedem Kaufvertrag eindeutig geregelt, sodass der Eigentümer diesen Schritt nicht unbedingt vorab und auf eigene Kosten veranlassen muss.

Doch nicht immer ist die Löschung einer Buchgrundschuld wirklich sinnvoll. Will der Eigentümer nach der kompletten Tilgung seines Baudarlehens etwa ein neues Darlehen für die Modernisierung aufnehmen, dient ihm die Buchgrundschuld als zusätzliche Sicherheit. Darüber hinaus können die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt eingespart werden, wenn die Buchgrundschuld nicht gelöscht wird. Steht die Immobilie also nicht zum Verkauf, sollte die sogenannte Stilllegung der Grundschuld einer Löschung vorgezogen werden.

Welche Kosten verursacht die Bearbeitung einer Buchgrundschuld?

Die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch ist gebührenpflichtig. Die Kosten dafür belaufen sich auf 0,5 bis 0,8 Prozent der gesamten Kaufsumme beziehungsweise des Gegenwertes der Grundschuld. So kommen schnell mehrere tausend Euro zusammen.

Bei Abtretung der Buchgrundschuld sind die Kosten wesentlich geringer, als wenn die alte Grundschuld zuerst gelöscht und eine neue Eintragung veranlasst werden muss. Im Schnitt lassen sich mit einer Abtretung also rund zwei Drittel bis zur Hälfte der Kosten einsparen. Die Abtretung der Grundschuld kostet in der Regel nur ein paar Hundert Euro.
 
Wird eine Buchgrundschuld gelöscht, setzen sich die dafür fälligen Kosten aus den Gebühren des Grundbuchamtes und den Notarkosten zusammen. Sie berechnen sich nach den Regelungen des Gerichts- und Notarkostengesetzes und betragen in der Regel 0,2 Prozent der gesamten Grundschuld.

Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld unterscheiden sich im Wesentlichen darin, dass die Buchgrundschuld allein ins Grundbuch eingetragen wird, während für die Briefgrundschuld neben dem Grundbucheintrag, zusätzlich noch ein Grundschuldbrief erstellt wird.

Grundschuldbriefe sind Wertpapiere, welche bei einer Abtretung zunächst einfach per Aushändigung weitergegeben werden können. Dafür genügt eine schriftliche, beglaubigte Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs. Natürlich wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, der Wechsel der Gläubiger muss bei einer Briefgrundschuld allerdings nicht dort vermerkt werden. Bei der Buchgrundschuld muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse dagegen immer ins Grundbuch eingetragen werden, so dass diese auch für Dritte einsehbar sind.
 
Soll eine Briefgrundschuld abgetreten werden, ist dafür kein neuer Grundbucheintrag erforderlich. Die Abtretung kann also erfolgen, ohne dass dieser Vorgang im Grundbuch festgehalten wird. In der Regel verbleibt der Grundschuldbrief so lange bei der Bank, bis der Immobilienkredit vollständig abbezahlt wurde.