Zinsvergleich Baufinanzierung: Bestzins finden

Zinsvergleich: Wie entwickeln sich die aktuellen Bauzinsen?

Die Zeit der Niedrigstzinsen im Bereich der Baufinanzierung ist vorbei. Wer beispielsweise im November 2016 eine Baufinanzierung in Höhe von 350.000 € mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % abgeschlossen hatte, profitierte von Bauzinsen in Höhe von rund 1 % für eine 10-jährige Sollzinsbindung. Zum Vergleich: Aktuell liegt der Topzins für dieselben Konditionen bei 2,92 % (Stand: 06.12.2024 / Repräsentatives Beispiel).

Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht von einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen im 2. Halbjahr 2024 aus. Aller Voraussicht nach wird sich das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen zwischen 3 bis 3,5 % einpendeln. 

Wie es mit den aktuellen Bauzinsen in den nächsten Wochen weitergeht, erfahren Sie in unserem monatlichen Zinskommentar. Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, ordnet im Zinskommentar die jüngste Entwicklung der Bauzinsen ein und gibt eine kurz- und mittelfristige Prognose.

Zinsen vergleichen: Bauzinsrechner von Dr. Klein nutzen

Die meisten Kreditnehmer schließen bei einer Baufinanzierung ein klassisches Annuitätendarlehen ab. In diesem Fall zahlen Sie während der vereinbarten Vertragslaufzeit eine gleichbleibend hohe Monatsrate. Diese setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen:

• Mit dem Tilgungsanteil wird der in Anspruch genommene Immobilienkredit abbezahlt.
• Der Zinsanteil dient dazu, die Bank dafür zu bezahlen, dass sie Ihnen das Geld leiht.

Wie günstig ein Immobilienkredit ausfällt, hängt entscheidend von der Höhe der Zinsen ab. Wer einen Zinsvergleich durchführt, der kann Geld und Zeit sparen. Nutzen Sie am besten unseren Bauzinsrechner. Er bietet einen ersten Überblick, welche Bauzinsen und Konditionen wir Ihnen bei Dr. Klein anbieten könnten. Die Konditionen sind tagesaktuell und somit realistisch.

Zinsen vergleichen: Darum bietet sich der Sollzins an

Ein aussagekräftiger Zinsvergleich ist nur mit identischen Parametern wie gleicher Kreditsumme, identische Sollzinsbindung und übereinstimmenden Tilgungssatz möglich. Ansonsten würden Sie Äpfel mit Birnen vergleichen und Ihre Kreditscheidung wäre verfälscht.

Nehmen wir an die Parameter stimmen überein und die Kreditsumme soll nur mithilfe eines einzigen Annuitätendarlehens finanziert werden. Dann bietet sich für den Zinsvergleich der Sollzins an, denn er umfasst die reinen Kreditkosten. Mit anderen Worten: Der Sollzins ist wie eine Leihgebühr für einen Immobilienkredit zu betrachten. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Sollzins, desto günstiger ist die Baufinanzierung.

Gut zu wissen: Banken und Kreditinstitute sind laut Preisangabenverordnung (PangV) dazu verpflichtet, alle relevanten Kosten im Finanzierungsangebot anzugeben. Somit wird also ein Zins- und Preisvergleich bei Immobilienkrediten ermöglicht.

Zinsen vergleichen: Bereits ein um 0,1 Prozentpunkte niedriger Sollzins sorgt für Entlastung

Bevor Sie eine Finanzierung für Ihre eigenen vier Wände abschließen, lohnt sich ein Zinsvergleich von mehreren Angeboten. Denn wenn Sie sich mit dem erstbesten Angebot zufriedengeben, zahlen Sie in der Regel unnötig hohe Immobilienzinsen und haben somit erhebliche Mehrkosten.

Welchen Einfluss bereits ein um 0,1 Prozentpunkte niedriger Sollzins hat, zeigt das folgende Beispiel. Nehmen wir an, Sie benötigen einen Immobilienkredit in Höhe von 280.000 €. Die Zinsbindung ist auf 15 Jahre festgelegt und die anfängliche Tilgung liegt bei 2 %.

Das kleine Rechenbeispiel deckt das Sparpotenzial eines Zinsvergleichs auf. Selbst wenn der Zinsunterschied auf den ersten Blick klein ist, hat er eine große Wirkung auf die Gesamtkosten. Bei einem um 0,1 Prozentpunkte niedrigeren Sollzins fällt Ihre Monatsrate geringer aus und Sie zahlen weniger Zinsen an die Bank.

In unserem Rechenbeispiel sinkt Ihre Monatsrate um rund 24 € und die Zinsersparnis beträgt rund 3.400 €. Zinsen vergleichen lohnt sich also. Denn bereits ein um 0,1 Prozentpunkte niedriger Sollzins entlastet Sie.

Weitere Einflussfaktoren: Darum sind Tilgungssatz und Sollzinsbindung wichtig für den Zinsvergleich

Der Abschluss einer Baufinanzierung erfolgt in Höhe eines bestimmten Darlehensbetrages. Die Bank bewertet ihr Risiko und kalkuliert auf Grundlage der Sollzinsbindung und der anfänglichen Tilgung das Finanzierungsangebot. 

Jede einzelne Variable, Tilgungssatz oder die Länge der Sollzinsbindung, beeinflusst die Finanzierungskosten. Wenn Sie wissen wollen in welchem Ausmaß, dann empfehlen wir Ihnen für einen Zinsvergleich unseren Kreditrechner.

Hintergrund: Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung gibt an, für welche Zeit der Sollzins festgeschrieben wird. Abhängig von der Höhe des Darlehensbetrags ist eine Spanne von 5 bis 30 Jahren möglich. Die Dauer bestimmen Sie. Während dieses Zeitraums darf die Bank den Sollzins dann nicht mehr verändern – das schafft Planungssicherheit für Sie.

Grundsätzlich gilt: Sichern Sie sich die Zinsen über einen langen Zeitraum von 15 Jahren oder mehr, werden die Zinsen von der Bank etwas erhöht. Legen Sie sich für einen relativ kurzen Zeitraum fest, fallen die Zinsen entsprechend niedriger aus.

Hintergrund: Tilgungssatz

Der Tilgungssatz, auch anfängliche Tilgung genannt, wird in Prozent angegeben und beeinflusst maßgeblich die Höhe der monatlichen Rate, bestimmt wie schnell Sie den Immobilienkredit zurückzahlen und wann Sie schuldenfrei sind. Und genau diesen Tilgungssatz bestimmen Sie zu Beginn Ihrer Baufinanzierung, also während der Ausgestaltung des Kreditvertrags. 

Dabei ist die Wahl der passenden Tilgung immer ein Balanceakt und eine individuelle Entscheidung. Auf der einen Seite trägt eine höhere Tilgung dazu bei, dass Sie den Immobilienkredit schneller tilgen und weniger Zinsen zahlen. Doch eine höhere Tilgung bedeutet auch eine größere Monatsrate. Die Tilgungsrate muss also zu Ihrem Budget und Ihrer Lebenssituation passen.

Strategie: Immobilienkredit aufteilen

Sie können Ihren Immobilienkredit auch aufteilen. Bei Vertragsabschluss splitten Sie die Kreditsumme auf eine kurze und lange Sollzinsbindung mit verschiedenen Tilgungssätzen auf. So lassen sich einige tausend Euro an Zinsen sparen. Ob das auch in Ihrem Fall zutrifft, erläutern Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung in einem unverbindlichen und kostenlosen Beratungsgespräch.

Checkliste: Baufinanzierungsangebote richtig vergleichen

Fragen Sie nicht nur bei Ihrer Hausbank an, sondern holen Sie sich gleich mehrere Angebote ein. So finden Sie die für Sie passende Baufinanzierung, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse. Damit Sie die verschiedenen Baufinanzierungsangebote leichter vergleichen können, haben wir für Sie die wichtigsten Punkte in einer kompakten Checkliste zusammengefasst: 

• Identische Eckdaten: Die Angaben zur Ihrer Person und zur Immobilie müssen konsistent sein. Dazu zählen beispielsweise Ihre Einkommensnachweise, das verfügbare Eigenkapital, die benötigte Kreditsumme, die Lage und Größe der Immobilie sowie die Art und Weise der Nutzung.
• Tilgung: Die anfängliche Tilgung muss in allen Angeboten gleich sein, denn damit legen Sie den Anteil der Monatsrate fest, mit dem Sie das Darlehen zurückzahlen.
• Sollzinsbindung: Sie muss in allen Angeboten gleich sein. Sind Sie sich unsicher, welche Sollzinsbindung zu Ihnen passt, lassen Sie sich mehrere Modelle ausrechnen.
• Sollzins: Der Sollzins wird von der Bank festgelegt und gibt die Nettogebühren des Immobilienkredits wieder. In der Regel ist der Sollzins gebunden, d. h. er gilt während der gesamten Sollzinsbindung. Das bedeutet Planungssicherheit für Sie, da sich die Monatsrate während dieses Zeitraums nicht verändert.
• Effektivzins: Der Effektivzins ist in der Regel höher als der Sollzins. Doch für den Zinsvergleich ist er nur bedingt aussagekräftig, da es keine einheitlichen Berechnungsgrundlagen gibt. Sprich: Jede Bank ermittelt ihre Kosten auf eine unterschiedliche Art und Weise.
• Monatsrate: Neben der Monatsrate gilt es, auch den restlichen Lebensunterhalt zu finanzieren. Daher sollte Ihre maximale Monatsrate 35 % Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
• Sonderoptionen: Prüfen Sie, welche Sonderoptionen die Bank Ihnen anbietet und zu welchem Preis. Vorteilhaft sind beispielsweise kostenlose Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel.
• Bereitstellungszinsen: Diese „Parkgebühr“ kann auf Sie zukommen, wenn Sie die komplette Kreditsumme nicht auf einen Schlag benötigen, sondern in Teilbeträgen. Dies ist typischerweise bei einem Neubau der Fall. So macht es einen großen Unterschied, ob die Bank Bereitstellungszinsen schon nach 3 oder erst nach 12 Monaten berechnet.

Zinsen vergleichen bei der Anschlussfinanzierung

In der Regel ist ein Immobilienkredit nicht mit der Erstfinanzierung abgezahlt. Es bedarf einer Folgefinanzierung, auch Anschlussfinanzierung genannt, um die verbleibende Restschuld zu tilgen. Sie können mit einem prüfenden Blick auf den Zinssatz viel Geld sparen und die Laufzeit verkürzen. 

Wir empfehlen Ihnen spätestens 1 bis 2 Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung, sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu befassen. Nehmen Sie sich die Zeit für einen Zinsvergleich. Denn er ist die Basis für ein zinsgünstiges Anschlussdarlehen. Für die Ausgestaltung bieten sich besonders 3 Darlehensformen an:

1. Forward-Darlehen
2. Umschuldung
3. Prolongation

1. Forward-Darlehen: Die Zinsen von heute für die Zukunft sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuellen Bauzinsen für eine Finanzierung, die Sie erst in der Zukunft benötigen. Bis zu 5 ½ Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Baufinanzierung ist dies möglich. Die Tilgung beginnt, wenn Ihre Erstfinanzierung ausläuft.

Grundsätzlich gilt: Je früher Sie ein Forward-Darlehen abschließen, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Pro Jahr verlangen die Banken im Schnitt einen Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,25 Prozentpunkten. Einige Banken erheben für das erste Jahr keinen Zinsaufschlag.

2. Umschuldung: Bessere Konditionen bekommen

Eine Umschuldung des Immobilienkredits können Sie beispielsweise zum Ende der Sollzinsbindung vornehmen. Endet diese in maximal 12 Monaten besteht die Option, den Immobilienkredit durch einen neuen Immobilienkredit. Oft ist dafür ein Bankwechsel nötig. Dank des neuen Immobilienkredits besteht so die Möglichkeit, die Finanzierung an Ihre aktuelle Lebenssituation anzupassen und die die Finanzierung ggf. flexibler zu gestalten.

„In der Regel ist eine Umschuldung im Vergleich zu einer Prolongation die günstigere Option, da Banken Neukunden meist einen besseren Zinssatz anbieten als Bestandskunden“, sagt Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein. Als Faustregel gilt: Ist der Zins der neuen Bank mindestens 0,2 Prozentpunkte besser als der Zins des alten Immobilienkredits, lohnt sich die Umschuldung der Baufinanzierung.

3. Prolongation: Sie bleiben der Bank treu

Bei einer Prolongation verlängern Sie Ihren bestehenden Kreditvertrag bei der jetzigen Bank. Damit sind auch neue Konditionen für Ihren Kreditvertrag verbunden:

1. Die Bank bestimmt einen neuen Sollzins.
   2. Sie entscheiden sich für eine neue Sollzinsbindung.

Zinsvergleich: So ermittelt die Bank die Zinsen?

Bei der Vergabe der Zinsen legen die Banken den Zinssatz nicht willkürlich fest. Vielmehr dienen die Konditionen für Staatsanleihen und Pfandbriefe als Grundlage für die Höhe der Bauzinsen. Gibt es eine große Nachfrage nach Staatsanleihen und Pfandbriefen, sinken die Bauzinsen – und umgekehrt. In unserem Ratgeber-Artikel „Refinanzierung von Baufinanzierungen“ beschreiben wir die Zusammenhänge detaillierter.

Sonderwünsche können die Zinsen erhöhen

Mit der Weitergabe der Zinsen, inklusive eines Aufschlags, ist es noch nicht getan. Wünschen Sie Extras wie Sondertilgungen, eine lange Sollzinsbindung oder die Option, den Tilgungsanteil während der Sollzinsbindung zu wechseln, verlangen manche Banken dafür einen Zinsaufschlag. Ein Zinsvergleich ist daher nur mit denselben Konditionen möglich.

Einflussfaktoren, die Kreditnehmer betreffen

Die Bank prüft weiterhin, wie hoch das Risiko ist, das sie mit Ihnen als Kreditnehmer eingeht. Je höher das Risiko, desto höher ist der Aufschlag auf die Zinsen. Bei der Prüfung werden folgende Faktoren unter die Lupe genommen:

• Beruf des Kreditnehmers
• Kreditwürdigkeit
• Höhe der Darlehenssumme
• Zweck der Immobilie

So erhalten potenzielle Kreditnehmer mit einem unbefristeten und soliden Arbeitsvertrag eher einen Kredit, als Personen, die weniger gut verdienen und dazu noch befristet angestellt sind. Laufen bereits einige Kredite parallel, die Sie abzahlen müssen, wirkt sich das in der Regel negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit aus..

Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen, desto geringer ist Ihre Darlehenssumme, was sich unter anderem positiv auf Ihre Laufzeit auswirkt. Die Bank möchte außerdem wissen, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten werden.

Sie sehen: All diese Faktoren hängen zusammen und haben einen Einfluss auf die Konditionen Ihres Kredits. Ein geringes Risiko für die Bank wird mit günstigen Zinsen honoriert. Da jede Bank eine unterschiedliche Risikobewertung durchführt, fallen die Zinsen häufig auch unterschiedlich aus. Ein Zinsvergleich fördert das günstigste Angebot zutage.

Bequemer geht´s nicht: Zinsvergleich mit Dr. Klein

Nutzen Sie die Überholspur und wenden Sie sich an einem neutralen Kreditvermittler wie Dr. Klein. So erhalten Sie eine genauere Vorstellung davon, wie hoch Ihr persönlicher Hypothekenzins ausfällt. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung erläutern Ihnen gerne weitere Details zur aktuellen Zinsentwicklung und beraten Sie umfassend. In unserem Ratgeber-Artikel „Beratung bei Dr. Klein“ erfahren Sie, wie die Beratung genau funktioniert und wie Sie einen Immobilienkredit bei Dr. Klein erhalten.