Voraussetzungen für die Anschlussfinanzierung: Welche gibt es? Was tun bei Problemen?

Was sind Voraussetzungen für eine Anschlussfinanzierung?

Voraussetzung für Ihre Anschlussfinanzierung ist das bevorstehende Auslaufen Ihrer Sollzinsbindung. Oder aber Ihre aktuelle Baufinanzierung läuft bereits seit 10 Jahren. Dann haben Sie nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Sonderkündigungsrecht und können sich nach einem neuen Finanzierungspartner umschauen. Die besten Voraussetzungen für eine Anschlussfinanzierung sind:

• gute Bonität
• bisher gutes Zahlungsverhalten
• regelmäßige Einnahmen durch eine sichere Arbeit
• eine lupenreine SCHUFA

Im besten Fall haben Sie die Höhe Ihrer Restschuld parat, sodass Sie sich mit unserem Bauzins-Rechner einen ersten Überblick über aktuelle Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung verschaffen können.

Wann brauche ich eine Anschlussfinanzierung?

Wenn die Sollzinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft und Sie noch eine Restschuld finanzieren müssen, dann brauchen Sie zur Finanzierung dieser Summe eine Anschlussfinanzierung. Sie haben folgende Möglichkeiten:

• Sie können den bestehenden Immobilienkredit mit Ihrer bisherigen Bank verlängern. Das nennt man Prolongation.
• Sie finanzieren den Restbetrag bei einer neuen Bank. Das wird Umschuldung genannt.
• Sie sichern sich die Zinsen bis zu 5,5 Jahre im Voraus mit einem Forward-Darlehen.

Eine Prolongation ist in der Regel immer problemlos möglich, da die Bank Ihnen wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung schickt. Dazu ist sie jedoch nicht gesetzlich verpflichtet. Eine Umschuldung ist in der Regel zinsgünstiger als eine Prolongation. Mit einer Umschuldung können Sie also richtig sparen. Alle Unterlagen müssen für die neue Bank neu zusammengetragen werden. Das bedeutet zwar Aufwand, kann sich jedoch finanziell lohnen, nämlich dann, wenn Sie ein günstigeres Zinsangebot von einer anderen Bank erhalten. Ein Forward-Darlehen sichert Sie in Zeiten steigender Zinsen ab. Bis zu 66 Monate im Voraus können Sie damit eine Anschlussfinanzierung abschließen. Da lohnt sich besonders, wenn Sie die Zinsentwicklung schon länger im Blick haben und steigende Zinsen zum Zeitpunkt Ihrer eigentlichen Anschlussfinanzierung befürchten.

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung, wenn ich arbeitslos bin?

Grundsätzlich erhalten Sie auch eine Anschlussfinanzierung, wenn Sie arbeitslos sind. Die Bank schickt Ihnen in der Regel etwa 3 Monate vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist die neuen Konditionen für die Fortführung Ihrer Baufinanzierung. Stimmen Sie den Konditionen zu, erfolgt meist keine erneute Prüfung Ihrer finanziellen Situation und Sie unterschreiben das Prolongationsangebot. Die Prolongation setzt allerdings voraus, dass die Bank Ihnen hierfür ein Angebot macht und wie erwähnt, ist sie dazu nicht verpflichtet.

Zudem sind Sie vertraglich verpflichtet, die monatlich vereinbarten Raten zu einem bestimmten Zeitpunkt zu zahlen. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach und stellen Sie die regelmäßigen Raten an die Bank einfach ein, geht die Bank von Vorsatz aus und zeigt sich für spätere Verhandlungen wenig kooperativ. Daher sollten Sie bei einer drohenden Arbeitslosigkeit sofort das Gespräch mit er Bank suchen. Denn auch wenn Sie prinzipiell prolongieren könnten, sollten Sie die monatlichen Raten selbstverständlich zahlen können und das bestenfalls ohne, dass Sie jeden Euro zweimal umdrehen müssen. Sollten Sie die Tilgung nicht mehr tragen können, drohen im schlimmsten Fall Privatinsolvenz und Zwangsversteigerung.

Bei einer Umschuldung wird es etwas komplizierter. Denn die Bank prüft Ihre Bonität noch einmal neu. Sind sowohl Sie als auch Ihr Partner arbeitslos, wird Ihnen vermutlich keine Bank ein Umschuldungsangebot machen. Das Risiko des Ratenausfalls ist für die Bank einfach zu hoch. Ist jedoch nur einer arbeitslos, stehen die Chancen besser. Der Bank ist es in diesem Fall egal, wie das Haushaltseinkommen generiert wird, solange es ausreicht, um die Raten zahlen zu können.

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung in der Probezeit?

Haben Sie Ihren Job erst vor kurzem gewechselt und sind noch in der Probezeit, kann eine Anschlussfinanzierung etwas schwierg werden – vor allem, wenn Sie der einzige oder der Hauptverdiener sind. Mit einer Prolongation haben Sie noch bessere Karten als mit einer Umschuldung. Denn in der Probezeit ist die Kündigungsfrist kurz und das Risiko, dass Sie den Job wieder wechseln oder eventuell arbeitslos werden könnten, ist aus der Sicht der Banken leicht erhöht.

Gibt es aber zwei Einkommen und könnte die Rate theoretisch auch von dem Gehalt Ihres Partners bezahlt werden, gibt es kaum ein Problem. Denn es zählt immer das gesamte Haushaltseinkommen als Voraussetzung  für die Finanzierung. Allerdings bieten nicht alle Banken Umschuldungen in der Probezeit an. Aber es gibt Banken, bei denen das möglich ist. Ein Vergleich möglichst vieler Anbieter ist in diesem Fall sehr sinnvoll. Im schlimmsten Fall bleibt Ihnen immer noch die Prolongation bei der alten Bank, sofern die Bank Ihnen ein Angebot macht.

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung, wenn ich selbstständig bin?

Haben Sie sich zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung selbstständig gemacht, kann es mitunter knifflig werden. Wenn Sie sich erst kurz vor der Anschlussfinanzierung selbstständig gemacht haben, bleibt Ihnen ausschließlich die Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank. Denn für eine Umschuldung werden erneut Gehaltsnachweise herangezogen. Bei Selbstständigen benötigen die Banken die Gehaltsnachweise der letzten 3 Jahre, um die Bonität ausreichend einschätzen zu können. Können Sie keine 3 Jahre Selbstständigkeit nachweisen, können Sie nur auf ein Prolongationsangebot Ihrer alten Bank hoffen.

Sind Sie bereits 3 Jahre oder länger selbstständig, kommt auch eine Umschuldung für Sie in Frage. Noch bessere Chancen auf eine Umschuldung haben Sie, wenn nur einer der Darlehensnehmer selbstständig ist und der andere in Festanstellung.

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung, wenn ich Rentner bin?

Wenn Sie und Ihr Partner sich zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bereits in Rente befinden, ist eine Prolongation problemlos möglich. Auch hier gilt aber: rechnen Sie nicht zu knapp mit der Monatsrate. Wenn Ihre Renten ausreichend hoch sind, ist auch eine Umschuldung grundsätzlich möglich. Die Bank interessiert nur, dass Sie die Raten durch Ihr regelmäßiges Einkommen bedienen können, woher das Geld kommt, ist ihr in der Regel gleich.

Allerdings gibt es bei manchen Banken eine Art Altersgrenze bei Baufinanzierungen für Senioren. Es kommt hier stark auf Ihr Alter, die Höhe Ihrer Rente und die die Höhe Ihrer Restschuld an. Eine pauschale Aussage ist schwierig zu treffen. 

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung bei Trennung oder Scheidung?

Befinden Sie sich in Trennung oder Scheidung, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, haben Sie auch hier einige Möglichkeiten.

Anschlussfinanzierung bei Trennung mit Schuldhaftentlassung

Im Normalfall sind beide Partner vor der Trennung beziehungsweise Scheidung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, und beide haben einst die Baufinanzierung unterzeichnet. Herrscht Einigkeit darüber, welcher Partner die Immobilie übernehmen soll, müssen 2 Schritte vorgenommen werden:

1. Für den Partner, der die Immobilie nicht weiter nutzen möchte, muss eine Schuldhaftentlassung bei der Kreditbank beantragt werden.
2. Der Partner, der die Immobilie nicht übernehmen möchte, muss als Eigentümer aus dem Grundbuch ausgetragen werden.

Die Bank wird nach dem Antrag auf Schuldhaftentlassung überprüfen, ob der verbleibende Partner finanziell imstande ist, das Darlehen allein weiterzutragen. Willigt sie ein, wird der verbleibende Partner alleiniger Darlehensnehmer. Sobald die Sollzinsbindung der ersten Finanzierung ausläuft, kann er trotz Trennung oder Scheidung selbstständig eine Anschlussfinanzierung anstoßen. Der scheidende Partner wird nach der Schuldhaftentlassung als Eigentümer aus dem Grundbuch gestrichen. Parallel dazu muss bei verheirateten Paaren rechtlich geklärt werden, wie die gegenseitigen Unterhaltsansprüche aussehen. In der Regel zahlt der Partner, der die Immobilie behält, den anderen Partner aus.

Anschlussfinanzierung bei Trennung ohne Schuldhaftentlassung

Verweigert die Bank die Schuldhaftentlassung, ist zunächst einmal die Frage: Ist der Partner bereit, den Darlehensvertrag trotzdem weiter gemeinsam zu tragen, obwohl er die Immobilie nicht mehr bewohnt? Das dürfte nur bei sehr harmonischen Trennungen der Fall sein. Fest steht: Bei einer Prolongation müsste der Partner, sofern er vorher auch als Darlehensnehmer im Vertrag stand, die Anschlussfinanzierung wieder mitunterschreiben und das Finanzierungsrisiko weiter mittragen. Weigert er sich, wird zum Ablauf der Zinsbindung die gesamte Restschuld fällig, die er dann zu 50 % mit abtragen müsste. Bei einer Umschuldung kann der verbleibende Partner versuchen, bei einer neuen Bank als alleiniger Darlehensnehmer aufzutreten. Die neue Bank wird seine Kreditwürdigkeit überprüfen und neu entscheiden, ob er die Anschlussfinanzierung allein stemmen kann. Ist der Ex-Partner nicht bereit, auch nur einen Tag länger als Darlehensnehmer im Kreditvertrag zu verweilen, führt kein Weg an einem zügigen Verkauf der Immobilie vorbei.

Keine Einigung nach Scheidung: Voraussetzung für Teilungsversteigerung statt Anschlussfinanzierung

Manchmal kommt es vor, dass sich beide Ex-Partner nicht darüber einigen können, was nach der Trennung beziehungsweise Scheidung mit der Immobilie passieren soll. Nicht selten machen die Zwistigkeiten sogar einen gemeinsamen Verkauf des Hauses im gegenseitigen Interesse unmöglich. Dann kann einer der Partner im Zuge der Scheidung mit Haus eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Vereinfacht ausgedrückt, wird das Haus dann versteigert und der Erlös aufgeteilt. Das sollte aber das letzte Mittel der Wahl sein, denn eine Teilungsversteigerung ist mit hohen, finanziellen Verlusten für beide Seiten verbunden. Die Immobilie wird dann nämlich weit unter ihrem Marktwert versteigert, um mit dem Erlös vorhandene Verbindlichkeiten abzulösen und gegebenenfalls alles Übrige zwischen beiden Parteien aufzuteilen. Im Falle einer Teilungsversteigerung muss die Bank beide Kreditnehmer aus dem Vertrag entlassen, dann wird natürlich auch keine Anschlussfinanzierung mehr benötigt.

Meine Bank hat eine Anschlussfinanzierung abgelehnt, was nun?

Ihre Bank ist wie eingehend erwähnt dazu verpflichtet, Sie drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung über die bevorstehende Anschlussfinanzierung zu informieren. Normalerweise schickt sie ein Prolongationsangebot mit – das ist aber kein Muss.

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb eine Bank Ihnen kein Prolongationsangebot macht. Es kann zum Beispiel sein, dass sie die Finanzierungen generell eingestellt hat. Oder Sie konnten in der Vergangenheit mehrfach Ihre Raten nicht pünktlich zahlen. Verweigert die Bank Ihnen eine Prolongation aufgrund Ihres Zahlungsverhaltens, kann es auch mit einer Umschuldung schwer werden. Denn Ihre Zahlungsmoral wird bei der SCHUFA vermerkt. Wird Ihre Bonität im Rahmen der Umschuldung dann überprüft, kann es sein, dass andere Banken Sie aufgrund der Einträge ablehnen.

Wenn Ihre Anschlussfinanzierung abgelehnt wurde, gibt es einige Maßnahmen, die Sie ergreifen können:

• Die Kreditsumme herabsetzen: Wenn Sie die Kreditsumme etwas nach unten korrigieren, erhöhen Sie Ihre Chance einer Kreditgewährung. Ist die Bank der Meinung, dass Sie die monatlichen Raten mit ihrem derzeitigen Einkommen nicht stemmen können, wird eine Anschlussfinanzierung häufig abgelehnt. Verringern Sie die Summe Ihres Kredits jedoch, wird auch die monatliche Belastung sinken. Die Chance auf einen positiven Kreditantrag steigt.
• Die Laufzeit des Darlehens verlängern: Eine lange Laufzeit schreckt viele Kreditnehmer ab. Dabei verringern sich mit einer langen Laufzeit auch die monatliche Ratenzahlung. Ist die Bank der Meinung, dass mit der veranschlagten Ratenzahlung sowie dem derzeitigen Einkommen keine zuverlässige Finanzierung gewährleistet werden kann, schafft eine verringerte Laufzeit häufig Abhilfe.
• Ein Bürge: Lassen Sie einen zweiten Kreditnehmer, beispielsweise den Partner, als zweiten Kreditnehmer in den Vertrag aufnehmen. Dies erhöht die Chance auf eine Anschlussfinanzierung. Sie können auch einen Bürgschaftsvertrag abschließen, der es der Bank ermöglicht, bei drohenden Ratenausfalls auf diese Person zurückzugreifen.
• Überflüssige Konten und Kredite vermeiden: Ihre Kreditwürdigkeit verringert sich mit der steigenden Anzahl Ihrer parallel laufenden Girokonten. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Konten nicht überzogen werden oder gleichen Sie fehlende Zahlungen vor Antragstellung aus. Überflüssige Konten sollten Sie kündigen und das Geld möglichst auf einem Konto zusammentragen.

Was tun, wenn ich nur eine geringe Restschuld habe?

Wenn Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung nur eine geringe Restschuld von unter 50.000 € begleichen müssen, haben Sie folgende Optionen:

• Sie begleichen die Restschuld aus Eigenkapital.
• Sie prolongieren bei Ihrer Hausbank.
• Sie wechseln zu einer anderen Bank und finanzieren dort weiter.
• Sie finanzieren mit einem Ratenkredit weiter.

Ist es bei Ihnen schon frühzeitig abzusehen, dass Ihre Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung kleiner als 50.000 Euro sein wird, könnten Sie Eigenkapital ansparen, um die Summe zu begleichen. Das ist vielleicht nicht für jeden Baudarlehensnehmer machbar. Aber auch ein Bausparvertrag kann mitunter eine Lösung für dieses Problem sein.

Sie können auch das Angebot zur Anschlussfinanzierung Ihrer Hausbank annehmen. In diesem Fall entscheiden Sie sich für eine Prolongation. Möchten Sie bei einer anderen Bank weiterfinanzieren, also umschulden, erhalten Sie meist nicht mehr die günstigen Konditionen einer Baufinanzierung für Beträge unter 50.000 €. Damit werden die Kosten für die Anschlussfinanzierung verhältnismäßig hoch ausfallen. Prüfen Sie daher Ihre Optionen am besten in unserer Beratung. Füllen Sie dazu einfach unverbindlich unsere Finanzierungsanfrage aus.

Ich kann mir keine Anschlussfinanzierung mehr leisten, was nun?

Ist absehbar, dass Sie sich eine Anschlussfinanzierung nicht oder nicht mehr leisten können, gehen Sie mit der Bank ins Gespräch. Eventuell muss nur eine kurze Zeit überbrückt werden, weil Sie kurz vor einem Jobwechsel stehen. Dann lässt sich die Bank vielleicht auf eine vorübergehende Aussetzung der Raten ein oder Sie können kurzfristig die Höhe der Rate reduzieren. Zudem haben Sie folgende Optionen:

• Wohngeld: Eigentümer haben ebenfalls Anspruch auf Wohngeld, wenn Sie eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschreiten. Diese Möglichkeit sollten Sie prüfen.
• Rücklagen: Vielleicht können Sie noch auf Rücklagen zugreifen, die bei einer Überbrückung eines Engpasses helfen. Guthaben aus Versicherungen oder Bausparverträgen helfen, eine gewisse Zeit aus.

In jedem Fall gehen Sie ins Gespräch mit der Bank, sobald finanzielle Engpässe absehbar sind. Eine langfristige Planung zusammen mit der Bank und erarbeitete Lösungsvorschläge können das Schlimmste, eine Zwangsversteigerung, vielleicht noch abwenden.

Wie bekomme ich eine Anschlussfinanzierung für ein KfW-Darlehen?

Läuft die Zinsbindung Ihres KfW-Darlehens aus, erhalten Sie von der KfW in den meisten Fällen ein Prolongationsangebot. Viele KfW-Darlehen erhalten Sie zwar zinsvergünstigt. Das Prolongationsangebot orientiert sich allerdings am Marktzins, der zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung angeboten wird. Daher lohnt es sich, auch für ein KfW-Darlehen vorab Angebote bei Banken einzuholen, um dann ganz normal umzuschulden. Im Idealfall läuft die Zinsbindung der KfW gleichzeitig mit der Zinsbindung Ihres Hauptdarlehens aus. So können Sie beide Kredite auf einen gemeinsamen umschulden. Achten Sie darauf am besten schon beim Anschluss beider Darlehen. Endet Ihr KfW-Darlehen zu einem anderen Zeitpunkt als Ihr Hauptkredit, bleibt nur die Prolongation bei der KfW oder die Umschuldung dieses einzelnen Kredits. 

Beim KfW-Darlehen gilt übrigens dasselbe Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren wie auch bei jedem anderen Baudarlehen. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können Sie jede Baufinanzierung nach 10 Jahren kostenlos ablösen.

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung trotz negativer Schufa?

Sind Sie bei der Schufa negativ gelistet, ist die Aufnahme eines weiteren Kredits problematisch. Eine Anschlussfinanzierung trotz negativer Schufa ist jedoch nicht per se unmöglich. Bei einer Prolongation erfolgt in der Regel keine weitere Bonitätsprüfung. Bei einer Umschuldung kann ein negativer Schufa-Eintrag ein Ablehnungsgrund sein. Daher prüfen Sie zunächst Ihre Einträge bei der Schufa. Der Gesetzgeber räumt jedem das Recht ein, einmal im Jahr seine gespeicherten Daten kostenlos anzufordern. So können Sie auf fehlerhafte Einträge reagieren und Löschungen vornehmen lassen. Bei negativen Einträgen spielen die Hintergründe und Schwere eine große Rolle. Haben Ihre Kinder zum Beispiel fälschlicherweise ein Abonnement im Internet abgeschlossen, dass auf Ihren Namen läuft, und sie kommen der Zahlungsaufforderung nicht nach, führt das schnell zu einer Registrierung bei der Schufa. Prüfen sie daher vor Ihrem Termin mit der Bank die relevanten Informationen, die die Bank für die Vergabe einer Anschlussfinanzierung heranzieht. Das Gesamtbild sowie die Kreditwürdigkeit eines potenziellen Kreditnehmers sind entscheidend, daher ist ein negativer Schufa-Eintrag nicht gleich ein Ablehnungsgrund für eine Anschlussfinanzierung.

Geht eine Umschuldung meines Baudarlehens trotz Schufa?

Eine Umschuldung des Baudarlehens ist trotz Schufa möglich. Wenn Sie mit einer Umschuldung eine neue Baufinanzierung abschließen möchten, wird die neue Bank vor dem Vertragsabschluss immer Ihre Erlaubnis abfragen, Einblick in Ihre Schufa-Daten nehmen zu dürfen. Verweigern Sie diese Erlaubnis, wird die Bank erst gar nicht weiter mit Ihnen kooperieren.

Die Schufa-Auskunft ist also unabdinglich für eine Umschuldung. Nun kommt es darauf an, wie streng die Bank negative Schufa-Einträge beurteilt. Oftmals reicht schon ein einziger Eintrag, und die Bank ist nicht mehr bereit, Ihnen ein Darlehen zu gewähren. Einen negativen Schufa-Eintrag bekommen Sie beispielsweise, wenn Sie

• Kreditraten nicht bezahlen und die Bank den Kredit daraufhin kündigt
• Bei zu vielen Banken Angebote für Kredite einholen, diese Banken jedes Mal eine sogenannte Kreditanfrage in Ihrem Namen an die Schufa stellen und sich diese Anfragen häufen (im Gegensatz dazu hat eine schufaneutrale Anfrage nach Kreditkonditionen keine Auswirkungen, hierauf müssen Sie als Verbraucher selbst achten, wenn Sie Kredite vergleichen)
• Sie eine Rechnung so lange nicht bezahlt haben, bis ein gerichtlicher Vollstreckungsbescheid vorlag

Die Einträge werden für 3 Jahre notiert. Erst dann laufen Sie von alleine aus und bereinigen Ihre Schufa. Wer diese Zeit nicht aussitzen möchte, kann selbst aktiv werden. Es empfiehlt sich ohnehin, regelmäßig die eigenen Schufa-Daten zu prüfen: Nehmen Sie Einblick und kontrollieren Sie, ob alle Einträge tatsächlich gerechtfertigt sind. Manchmal kommt es beispielsweise vor, dass eine Bank einen Kredit als von ihrer Seite gekündigt an die Schufa meldet und dies einen negativen Eintrag nach sich zieht, obwohl Sie einfach nur eine Sondertilgung geleistet und den Kredit ganz regulär abbezahlt haben. Prüfen Sie solche Fälle. Sie haben das Recht, in solchen Konstellationen die Löschung des negativen Eintrags zu verlangen. Nach der Bereinigung wird es Ihnen wesentlich leichter fallen, eine Umschuldung zu guten Zinsen zu finden.