Was sind Renditeobjekte?

Renditeobjekte sind Immobilien, die Sie erwerben, um Ihr eigenes Vermögen auszubauen oder zu vermehren. Dabei werden die Immobilie oder die darin befindlichen Wohneinheiten vermietet oder gewinnbringend weiterverkauft. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst die Immobilie einige Jahre zu vermieten und sie später zu verkaufen. Es kommt lediglich darauf an, dass Sie mit einem Renditeobjekt Ihr Geld vermehren. Dabei müssen die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Nur so kann ein Gewinn erzielt werden. Das Wort Rendite meint also das Verhältnis zwischen verwendetem Kapital, mit anderen Worten die Ausgaben, und Einnahmen. Zu den Auszahlungen zählen alle Kosten, die aufgewendet wurden, darunter der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, Sanierungs- und Modernisierungsausgaben, Grundsteuer sowie die Finanzierung der Immobilie. Die Einnahmen setzen sich zusammen aus Mieteinnahmen und dem Verkaufspreis.

Warum sich Renditeobjekte lohnen

Renditeobjekte gelten allgemein als inflationssicher. Warum? Das zeigt das folgende Beispiel.

Sie wollen sich für das Alter absichern und schließen einen Bausparvertrag und eine Rentenversicherung ab. Auf beides gibt es in einer Niedrigzinsphase keine oder auch nur sehr geringe Guthabenzinsen. Ihr Geld vermehrt bis auf Ihre Einzahlungen nicht weiter. Auf den Betrag, der Ihnen am Ende ausgezahlt wird, zahlen Sie in der Regel Steuern, sodass ein Teil Ihres Ersparten direkt in die Staatskasse wandert.

Investieren Sie allerdings in eine Immobilie, müssen Sie auch hier die Mieteinnahmen versteuern. Am Ende des Tages bleibt allerdings wesentlich mehr übrig. Haben Sie eine Baufinanzierung für das Objekt abgeschlossen, können Sie die Zinsen steuerlich absetzen. Zusätzlich steigt der Wert Ihrer Immobilie durchschnittlich um ein Prozent pro Jahr. Die Inflation von etwa 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr hat daher keinen Einfluss auf Ihre Immobilie. Der Wert der Immobilie steigt dabei in gleichem Tempo wie die Inflation. Finanzieren Sie das Objekt mit einem Darlehen, verliert der Kredit mit steigender Inflation an Wert. Die Verbindlichkeiten werden folglich geringer. Besser noch: Die Immobilie kann aller Wahrscheinlichkeit nach einiger Zeit zu einem höheren Preis verkauft werden als Sie sie gekauft haben. Zusätzlich profitieren Sie von den monatlichen Mieteinnahmen.

Profitieren Sie von unserer professionellen Beratung – egal ob Sie in ein Mehrfamilienhaus, gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser mit überwiegend wohnwirtschaftlicher Nutzung oder Gewerbeimmobilien wie Praxen, Büros oder Verbrauchermärkte investieren wollen. Unsere Experten für Renditeobjekte können auf viele verschiedene Banken zurückgreifen und so deutliche Zinsvorteile für Sie als Privatinvestor und Ihre Finanzierung herausarbeiten. Sprechen Sie uns einfach an oder nutzen Sie für die erste Planung gerne unsere Baufinanzierungsrechner.

Wie wird die Rendite berechnet?

Der sogenannte Mietpreismultiplikator gibt Aufschluss über die Rendite eines Objektes. Dafür gilt folgende Rechnung:

Nehmen wir an, der Kaufpreis beträgt 800.000 Euro. Mit zwei Wohneinheiten werden über das Jahr 33.600 Euro Jahreskaltmieten eingenommen. Damit ergibt sich ein Mietpreismultiplikator in Höhe von 24. Sie haben mit diesem Objekt also in 24 Jahren Ihre Investitionskosten wieder herausgewirtschaftet. Dabei gilt:

Bevor Sie ein Objekt in die engere Wahl ziehen, klären Sie zudem folgende Punkte:

• Wie viele Wohneinheiten hat die Immobilie?
• Haben die Mieter in der Vergangenheit pünktlich Ihre Miete gezahlt?
• Wie alt ist das Haus?

In der Regel sind die Investitionskosten bei älteren Renditeobjekten am Anfang etwas höher als bei Neubauten. Das liegt daran, dass bei älteren Immobilien Renovierungsmaßnahmen anstehen, die teuer werden können. Braucht die Fassade beispielsweise einen neuen Anstrich oder muss das Dach erneuert werden, kann das ordentlich ins Geld gehen.

Wege zur Rendite

Entscheiden Sie sich für ein Renditeobjekt haben Sie unterschiedliche Möglichkeiten, Ihr Vermögen aufzubauen oder auch zu vermehren.

• Immobilie kaufen und vermieten
• Immobilie kaufen, sanieren und verkaufen
• Immobilie kaufen, einige Jahre vermieten und anschließend verkaufen

Selbstverständlich können Sie auch selbst in die Immobilie oder eine der Wohneinheiten einziehen. Allerdings bleiben dann auch die Mieteinnahmen für diese Wohneinheit aus. Das reduziert Ihre Rendite. Daher ist eine Vermietung sinnvoller.

Immobilie kaufen und vermieten

Vermieten Sie Ihr Renditeobjekt, profitieren Sie über einen langen Zeitraum von den Mieteinnahmen. Im besten Fall decken die Einnahmen die Investitionskosten und Sie sind früher schuldenfrei. Dabei gilt: Je höher die Miete angesetzt wird, desto höher die Einnahmen, desto eher tilgen Sie Ihren Kredit, falls Sie einen aufgenommen haben. Bei der Frage, wie hoch Sie die Miete ansetzen dürfen, hilft der Mietspiegel in der Region. Denn sowohl die Lage der Immobilie als auch die Beschaffenheit der Wohnung haben Einfluss auf die Miete. In beliebten Gegenden und Großstädten können Sie die Miete höher ansetzen als in ländlichen Regionen. Sind die Wohnungen oder Häuser großzügig geschnitten, entsprechen den neuesten energetischen Standards oder weisen einen Fahrstuhl auf, kann die Miete entsprechend höher angesetzt werden. Allerdings sind die Immobilien bereits in der Anschaffung teurer als Renditeobjekte, die weniger attraktive Komponenten bieten.

Planen Sie zudem immer auch einen kleinen finanziellen Puffer, um auch größere Anschaffung oder Baumaßnahmen durchführen zu können. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung oder das Haus in einem einwandfreien Zustand zur Verfügung zu stellen. Geht dann mal etwas kaputt, muss schnell Ersatz her. Die Miete sollte jedoch auch immer die Haupteinnahmequelle darstellen. Am besten deckt Sie die Aufwendungen für das Haus ab. Nach zehn Jahren Vermietung kann die Immobilie verkauft werden, ohne dass Steuern anfallen. Ist das Haus in einem guten Zustand, erzielen Sie einen besseren Verkaufspreis. Dafür sind über die Jahre in regelmäßigen Abständen Renovierungsmaßnahmen durchzuführen, die das Haus aufwerten. Ist der Verkaufspreis höher als der Kaufpreis haben Sie zu den regelmäßigen Mieteinnahmen ein weiteres Plus für Ihren Geldbeutel erwirtschaftet. Damit ist ein Haus als Altersvorsorge auch wunderbar geeignet.

Immobilie kaufen, sanieren und verkaufen

Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie als ein Renditeobjekte, ist es meist erforderlich, die Immobilie zu sanieren. Dafür ist der Kaufpreis in der Regel attraktiv und das Haus erschwinglich. Wichtig ist, dass Sie Zeit für die Renovierung einplanen, wenn Sie ein altes Haus sanieren. Sie kennen die Bausubstanz nicht, das sorgt in einigen Fällen für Überraschungen, wenn Sie oder ein Bauunternehmen sich ans Werk machen. Das kann unter Umständen zu Verzögerungen führen, sodass Sie Ihr Renditeobjekt erst später als geplant wieder verkaufen.

Daher ist eine solide und detaillierte Planung von Anfang an notwendig. Beauftragen Sie einen Gutachter entdeckt dieser bereits vor Baubeginn mögliche Baumängel. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, muss der Verkaufspreis deutlich höher als der Kaufpreis sein, inklusive der von Ihnen investierten Kosten für die Renovierung. Bedenken Sie außerdem, dass auf den Verkaufspreis Steuern anfallen.

Immobilie kaufen, einige Jahre vermieten und anschließend verkaufen

Bei dieser Variante kaufen Sie eine Immobilie, möbeln diese auf und vermieten Sie anschließend. Der Vorteil ist, dass Sie über einen sehr langen Zeitraum etwas von Ihrer Immobilie als Renditeobjekt haben. Ist die Immobilie renovierungsbedürftig, profitieren Sie gegebenenfalls von einem günstigen Kaufpreis. Auch hier gilt: Planen Sie die Kosten für die Renovierung ein und bleiben Sie bei der Kalkulation realistisch. Im Anschluss, unter Umständen auch schon während der Renovierungsmaßnahmen, vermieten Sie das Haus als Renditeobjekt, sodass Sie bereits von den Einnahmen profitieren. Nach einem Zeitraum von zehn Jahren kann die Immobilie verkauft werden, wobei keine Steuern auf den Verkaufspreis anfallen.

Welche Objekte stellen ein Renditeobjekt dar?

Interessieren Sie sich für Renditeobjekte, können die Immobilien unterschiedliche Funktionen haben. Dabei spielt der Aufwand, den Sie betreiben wollen eine Rolle. In einem Mehrfamilienhaus werden mehrere Wohneinheiten von Ihnen vermietet. Das bedeutet auf der einen Seite auch mehr Mieteinnahmen für Sie. Auf der anderen Seite ist der Verwaltungsaufwand dadurch größer. Da Ihnen die Verantwortung für das gesamte Haus obliegt, ist ein finanzieller Puffer nötig, den Sie in der Hinterhand haben sollten. Damit werden dann kleinere und größere Reparaturen erledigt. 

Mit der Vermietung eines Ferienhauses sind Sie voraussichtlich das ganze Jahr beschäftigt. Hier kommt es besonders auf die Lage Ihrer Immobilie an. Ist die Gegend um das Haus oder die Wohnung beliebt, lässt sich ein Ferienhaus leichter vermieten. Steht ihre Ferienimmobilie leer, bleiben auch die Mieteinnahmen aus. Das gilt auch für die Zeit, in der Sie selbst in der Immobilie Urlaub machen. Dafür können Sie die Mieteinnahmen für die Ferienwohnung oder das Ferienhaus höher ansetzen als bei einer Vermietung eines Wohngebäudes. Zusätzlicher Aufwand besteht allerdings durch die Verwaltung, die Sie selbst übernehmen oder beauftragen können.

Besitzen Sie bereits eine Immobilie, die Sie selbst bewohnen, und erwerben Sie eine Immobilie als Renditeobjekt, wird das zweite Objekt von der Bank anders bewertet. Sie nimmt die mögliche Rendite stärker unter die Lupe als die Investitionskosten. Hier besteht wiederum die Möglichkeit, das Renditeobjekt zu vermieten oder zu verkaufen.

Bei allen Varianten gilt: Lassen Sie sich solide beraten und mögliche Risiken und Chancen aufzeigen.

Tipps für Renditeobjekte

Das Thema Renditeobjekte ist sehr umfangreich. Umso wichtiger ist es, sich vorab einige Gedanken zu dem Thema zu machen sowie sich umfangreich zu informieren. Worauf es ankommt und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie im Überblick:

1. Welches Objekt soll es sein? Eine einzelne Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus? Letzteres ist ertragsreicher, während sie bei ersterem nicht so viel Eigenkapital aufbringen müssen.
2. Wo befindet sich das Renditeobjekt? Je attraktiver die Lage, desto eher bekommen Sie die Wohneinheiten vermietet.
3. Wie ist die Beschaffenheit der Immobilie? Besichtigen Sie die Immobilie selbst, um festzustellen, in welchem Zustand sie ist. Je älter die Immobilie, desto höher sind die Kosten, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis investieren müssen.
4. Welche Mieter wohnen im Objekt? Erkundigen Sie sich ruhig, wer als Mieter bereits in der Immobilie wohnt und ob die Miete pünktlich gezahlt wird. Die Höhe der jetzigen Miete gibt Ihnen eine Orientierung darüber, wie hoch Sie die Miete ansetzen können.
5. Wie hoch sind die Kosten? Rechnen Sie grob durch, ob die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Nur dann lohnt sich das Haus als Renditeobjekt. Der Mietpreismultiplikator gibt Aufschluss darüber.

Renditeobjekte bei Dr. Klein

Nicht jeder kann ein Renditeobjekt aus der eigenen Tasche bezahlen. Eine Baufinanzierung schafft Abhilfe und greift Ihnen finanziell unter die Arme. Auch über Dr. Klein können Renditeobjekte finanziert werden. Die wichtigsten Fragen zur Finanzierung werden nachfolgend aufgeführt.

Renditeobjekte: Erst beraten lassen, dann investieren

Renditeobjekte sind durchaus lohnenswerte Objekte. Wichtig ist, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Nur so ist es möglich, sein Vermögen zu vermehren. Ein finanzielles Polster in Form von Instandhaltungsrücklagen schützt vor möglichen Investitionen im Laufe einer Vermietung. Vorausgehend ist eine detaillierte Planung zwingend erforderlich. Lassen Sie sich ausgiebig beraten und handeln Sie keinesfalls überstürzt. Immerhin handelt es sich bei Renditeobjekten um eine größere Investitionssumme, die wohl überlegt werden muss. Unsere Spezialisten von Dr. Klein stehen Ihnen dabei zur Seite.