Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf: Höhe, Rechner, Einsparmöglichkeiten

Was sind Erwerbsnebenkosten?

Erwerbsnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zu den Kosten für den Immobilienkauf oder Hausbau entstehen. Man kann zwischen direkten und indirekten Erwerbsnebenkosten unterscheiden. Die direkten Nebenkosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten, fallen bei jedem Immobilienkauf an. Zu den indirekten Erwerbsnebenkosten, die nicht zwangsweise bei Immobilienkauf anfallen, gehören unter anderem Sanierungskosten. 

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten?

Die direkten Erwerbsnebenkosten betragen zwischen 10-15 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 € zahlen Sie folglich zwischen 30.000 € bis 45.000 € an Erwerbskosten. In der Tabelle sehen Sie, mit welchen zusätzlichen Kosten Sie rechnen müssen, wenn Sie ein Haus kaufen oder bauen.

Kostenart	Höhe
Notarkosten	ca. 1,5 % vom Kaufpreis
Grundbuchkosten	ca. 0,5 % vom Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	3,5 - 6,5 % (abhängig vom Bundesland)
Maklergebühr	3 - 7 % (abhängig vom Bundesland)
Gutachter	ab 450 €, je nach Art des Gutachtens
Umzugskosten	ca. 500 - 2.000 €, abhängig vom Aufwand
Sanierungskosten	abhängig vom Objektzustand
Finanzierungsnebenkosten	je nach Kreditart und Vertragsinhalt
Erschließungsgebühr	9.500 - 14.800 €

Es ist möglich, auch die Erwerbsnebenkosten über ein Baudarlehen zu finanzieren. Man spricht dann von einer 110 % Finanzierung. Voraussetzung dafür ist, dass Sie eine sehr gute Bonität und ein Kaufobjekt in einem hochwertigen Zustand haben. Für die Banken ist das Risiko geringer, wenn Sie die Erwerbsnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital bezahlen.

Erwerbsnebenkosten berechnen

Nutzen Sie unseren Grundbuchrechner, um schnell die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten zu berechnen.

Sie müssen dafür lediglich den Kaufpreis der Immobilie eingeben. Wenn Sie ein Haus bauen, tragen Sie einfach die vorkalkulierte Bausumme ein. Mit nur einem Klick zeigt Ihnen der Rechner an, wie hoch die Kosten für Notar und das Grundbuch voraussichtlich sind.

Welche Erwerbsnebenkosten gibt es?

Bei einem Hausbau oder -kauf können folgende Erwerbsnebenkosten entstehen.

Direkte Erwerbsnebenkosten

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notarkosten

Indirekte Erwerbsnebenkosten

• Maklerpauschale
• Gutachter
• Umzugskosten
• Sanierungskosten
• Finanzierungsnebenkosten
• Erschließungsgebühr

Die direkten Erwerbsnebenkosten müssen Sie bei einem Immobilienkauf immer zahlen. Indirekte Nebenkosten lassen sich unter Umständen vermeiden. Im Folgenden schauen wir uns die einzelnen Punkte etwas genauer an.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird direkt nach dem Kauf einer Immobilie fällig. Der Steuersatz dafür liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Unter Umständen kann es sinnvoll sein, den Grundstückskauf separat vom Kauf des Eigenheims durchzuführen. Sie zahlen dann die Grunderwerbsteuer lediglich auf den Kaufpreis des Grundstücks. So lässt es sich an den Erwerbsnebenkosten etwas sparen.

Das ist aber nur zulässig, wenn zwischen Kauf von Grundstück und dem Bau des Hauses mindestens ein halbes Jahr vergangen ist. Zudem dürfen Sie beides nicht vom selben Anbieter beziehen.

In der Grafik unten finden Sie eine Übersicht wie viel Grunderwerbsteuer je Bundesland anfällt. Die Werte orientieren sich dabei an einem Kaufpreis von 300.000 €.

Notarkosten

Eine notarielle Beglaubigung eines Kaufvertrages ist in Deutschland nach §311b BGB gesetzlich vorgeschrieben. Die Erwerbsnebenkosten dafür belaufen sich auf ungefähr 1,5 bis 2 % des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

Der Notar kann im Rahmen eines Immobilienkaufs folgende Leistungen übernehmen:

• Kaufvertragsentwurf erstellen
• Änderungen am Kaufvertrag vornehmen
• Grundschuld erstellen und ins Grundbuch eintragen
• Wichtigen Informationen und Dokumente an das Grundbuch- und Finanzamt weiterleiten
• Kaufpreiszahlung über ein Notarkonto abwickeln

Abhängig davon wie viele notarielle Dienste Sie in Anspruch nehmen, verhält sich der Anteil der Notargebühren.

Grundbuchkosten

Eigentumsverhältnisse für Grundstücke und Immobilien sind in Deutschland im Grundbuch geregelt. Grundschuld oder Hypothek finden sich ebenfalls dort.

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen, trägt das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer ein und entfernt den bestehenden Besitzer. Dafür fallen ebenfalls Erwerbsnebenkosten an. Für die Änderung verlangt das Grundbuchamt 0,5 % des Kaufpreises. Die jeweiligen Kosten können Sie im Gerichts- und Notarkostengesetz nachlesen.

Maklerpauschale

Wenn Sie die Immobilie über einen Makler gefunden haben, wird auch eine Maklerprovision fällig. Für diese Erwerbsnebenkosten gelten keine gesetzlichen Vorgaben und die Höhe handeln Kunde und Makler untereinander aus.

In der Regel bewegt sich die Maklergebühr zwischen 3 % und 7 % und unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Seit dem 23. Dezember 2020 müssen sich Verkäufer und Käufer die Kosten bei einer Immobilientransaktion 50:50 teilen, wenn beiden den Makler bestellen.

Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese die gesamte Gebühr tragen. Wer geschickt verhandelt, kann sich mit der Gegenpartei einigen, damit diese maximal 50 % der Maklerprovision übernimmt.

Bundesland	Maklerprovision	Anteil für Verkäufer und Käufer
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %
Bayern	7,14 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	3,57 %
Brandenburg	7,14 %	3,57 %
Bremen	5,95 %	2,98 %
Hamburg	6,25 %	3,13 %
Hessen	5,95 %	2,98 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	2,98 %
Niedersachsen	7,14 %	3,57 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %

Gutachter

Besonders bei alten Immobilien ist es sinnvoll, einen Gutachter zurate zu ziehen. Er kann problematische Stellen, wie zum Beispiel feuchte Wände, an der Immobilie erkennen und Ihnen einen groben Richtwert für die Sanierungskosten geben. So lassen sich böse Überraschungen vermeiden.

Die Erwerbsnebenkosten für einen Gutachter sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure festgehalten (HOIA). Ein Kurzgutachten bekommen Sie bereits ab 500 €.

Sanierungskosten

Bestandsimmobilien weisen oft bauliche Schäden auf. Zusätzlich haben sie einen hohen Wärmeverlust. Mit einer Altbausanierung lässt sich eine ältere Immobilie modernisieren.

Zu den klassischen Sanierungsarbeiten gehören:

• Dach neu machen
• Wärmeisolierung
• Neue Heizungsanlage
• Einbau neuer Fenster
• Neue elektrische Anlage
• Renovierungsarbeiten an der Fassade
• Optische Veränderungen

Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erhalten Sie zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen. Dadurch lassen sich die Erwerbsnebenkosten deutlich reduzieren.

Weitere Informationen lesen Sie in unserem Ratgebertext „Förderung für Hausbau und Hauskauf“.

Umzugskosten

Mit einem Immobilienkauf ist meist auch ein Umzug verbunden. Die Erwerbsnebenkosten variieren dabei je nach Umfang. Vielleicht reicht es, wenn Sie Unterstützung von Freunden oder Verwandten bekommen. Ist das Unterfangen größer, müssen Sie aber doch eine Umzugsfirma beauftragen. Zudem brauchen Sie in Ihrem neuen Heim oft neue Möbel, Lampen oder andere Einrichtungsgegenstände.

Erwerbsnebenkosten bei der Baufinanzierung

Auch bei der Baufinanzierung entstehen Erwerbsnebenkosten. Wenn Sie eine Baufinanzierung für Ihr Immobilienprojekt aufnehmen, müssen Sie für den Kredit Zinsen zahlen. Wie hoch diese sind, lesen Sie in unserem Ratgeber zu den aktuellen Bauzinsen.

Zusätzlich kann Ihre Bank Bereitstellungszinsen verlangen, wenn Sie das Darlehen nicht bis zum abgesprochenen Termin abrufen. Denn in der Zeit, in der Ihr Kreditgeber das Geld für Sie bereithält, kann er es nicht anderweitig nutzen. Ihm entgehen also mögliche Gewinne, die er durch die Bereitstellungszinsen ausgleicht.

Diese Situation kommt vor allem bei Neubauten vor. Dort zahlt die Bank das Geld stückchenweise aus, sobald ein gewisser Fortschritt erreicht ist. Kommt es zu Verzögerungen, verschiebt sich auch die Auszahlung des Darlehens. Dadurch können Bereitstellungszinsen anfallen.

Viele Banken bieten deshalb eine bereitstellungszinsfreie Zeit an. Wählen Sie eine möglichst lange Dauer, um zusätzliche Kosten zu vermeiden und flexibler zu sein.

Erschließungsgebühren für das Grundstück

Neubebaute Grundstück müssen von der Gemeinde an die öffentliche Versorgung wie das Wasser-, Gas- und Stromnetz angeschlossen werden. Die Erwerbsnebenkosten dafür belaufen sich auf ungefähr 9.500 € bis 14.800 €.

Fallen Erwerbsnebenkosten bei Schenkungen an?

Die Erwerbsnebenkosten in Form der Grunderwerbsteuer können bei einer Schenkung entfallen. Diese wird nämlich nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz besteuert. So möchte der Staat eine steuerliche Doppelbelastung verhindern.

Diese Ausnahme gilt aber nur bei folgenden Verwandtschaftsverhältnissen:

• Ehepartner
• Eingetragener Lebenspartner
• Eigene Kinder
• Eigene Stiefkinder
• Ehepartner oder Lebenspartner der eigenen Kinder oder Stiefkinder
• Enkel oder Urenkel

Weitere Details zu den Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer sind in § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes und § 7 des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes geregelt.

Kann ich Erwerbsnebenkosten steuerlich absetzen?

Wenn Sie die Immobilie gewerblich nutzen oder vermieten, könne Sie die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerkosten von der Steuer absetzen. Nutzen Sie nur einen Teil der Immobilie kommerziell, so können Sie den entsprechenden Anteil von der Steuer absetzen.

Erwerbsnebenkosten für rein privat genutzte Immobilien lassen sich leider nicht bei der Steuererklärung geltend machen.