Gemeinschaftseigentum: Definition, Beispiel, Besonderheiten

Was bedeutet Gemeinschaftseigentum?

Der Begriff Gemeinschaftseigentum beschreibt in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen oder auch in einem Wohngebiet mit Reihenhäusern die Gebäudebereiche, die von allen Eigentümern genutzt werden können. Dies betrifft häufig Bereiche wie den Hausflur, die Waschküche oder einen Garten. Zusätzlich gehören jedoch auch substanzielle Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum, die für die Funktion der gesamten Immobilie erforderlich sind. Dazu gehören beispielsweise die Außenwände oder eine zentrale Heizungsanlage.    

Worin liegen die Besonderheiten des Gemeinschaftseigentums?

Das Gemeinschaftseigentum einer Immobilie zeichnet sich durch zwei wesentliche Merkmale aus. Zum einen können alle Miteigentümer über die die Gestaltung der einzelnen Elemente bestimmen. So fasst die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise einen Beschluss über die Gestaltung der Außenanlagen oder die Modernisierung der Heizungsanlage.

Zum anderen gilt bei Gemeinschaftseigentum erst einmal eine Kostentragungspflicht für alle Miteigentümer. Wird also in der Wohneigentümergemeinschaft entschieden, die Außenanlegen neu zu gestalten, müssen alle Miteigentümer entsprechend Ihres Anteils dafür aufkommen.

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum – worin liegen die Unterschiede?

Der zweite wichtige Begriff in Bezug auf den Wohnungskauf ist das Sondereigentum. Dies beschreibt alle Räumlichkeiten, die ein Miteigentümer allein nutzen kann. Im Normalfall gehören dazu die eigene Wohnung, ein zugeordneter Kellerraum und auch ein Stellplatz für den Pkw, falls dieser vorhanden ist.

Alle zum Sondereigentum gehörenden Gebäudeteile können vom jeweiligen Eigentümer selbst gestaltet werden. Dafür muss er jedoch auch die Kosten der Instandhaltung immer selbst tragen.

Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum?

Die Frage nach der Zugehörigkeit bestimmter Gebäudeteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum beschäftigt regelmäßig Gerichte. Dieser Umstand zeigt deutlich, dass eine genaue Einordnung mitunter kompliziert ausfällt.

Trotzdem gehören Gebäudeteile, die für die Sicherheit und den Bestand der Immobilie unbedingt erforderlich sind, stets zum Gemeinschaftseigentum. Unstreitige Bestandteile sind:

• Fundament
• Fahrstuhl (wenn vorhanden)
• Kellergänge
• Briefkästen
• Hausmeisterwohnung (wenn vorhanden)
• Treppenhaus & Flur
• Innenhöfe
• Kellergänge
• Eingangstür zum Haus
• Außenwände
• Dach
• Geschossdecken
• Fassade
• Waschküche
• Heizungsanlage

Bei anderen Gebäudebestandteilen kommt es immer wieder zu Zwistigkeiten innerhalb der Eigentümerversammlung. Dies liegt zum einen an der Tatsache, dass Eigentümer Bestandteile des Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum ansehen. Gute Beispiele sind hier Balkone und Wohnungseingangstüren. Zum anderen existieren jedoch auch Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich durch Sondernutzungsrechte zum Sondereigentum machen lassen.  

Mittlerweile gibt es einige wichtige juristische Entscheidungen in diesem Bereich:

• Außenfenster: Es wurde mehrfach klargestellt, dass es sich bei Außenfenstern einer Eigentumswohnung weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt. Der Wohnungseigentümer darf diese also nicht einfach nach Gutdünken auswechseln, sondern muss vorher einen Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft über die Gestaltung der neuen Fenster einholen.
• Balkon: Auch der Balkon einer Wohnung ist nur für den Wohnungseigentümer erreichbar. Trotzdem bleibt die Konstruktion des Balkons Gemeinschaftseigentum. Andernfalls könnte der Wohnungseigentümer diesen stark umbauen oder gar entfernen lassen. Dies hätte starke Auswirkungen auf das Gebäude. Der Balkonraum und auch die Bodenbeläge sind allerdings Sondereigentum und können frei gestaltet werden.
• Garten und Terrasse: Ein Garten oder eine Terrasse stellen in den meisten Fällen Gemeinschaftseigentum dar. Sollte eine Dachterrasse beispielsweise jedoch nur von einer Wohnung aus erreichbar sein, lässt sich diese in der Teilungserklärung wahlweise als Sondereigentum deklarieren. Zudem besteht auch die Möglichkeit, für die Nutzung des Gartens einem der Eigentümer Sondernutzungsrechte einzuräumen. So wird der Garten faktisch zum Sondereigentum.
• Wohnungseingangstüren: Während die Außenseite der Tür zum Gemeinschaftseigentum zählt, wird die Innenseite dem Sondereigentum zugerechnet.

Zusätzlich ist es auch möglich, die Kostentragungspflicht des Einzelnen auf Teile des Gemeinschaftseigentums auszuweiten. So kann die Wohneigentümergemeinschaft festlegen, dass beispielsweise jeder die Instandhaltung der Fenster in seiner Wohnung auf eigene Rechnung finanzieren muss. Dies gilt jedoch nur für die Kostenübernahme und nicht für den Gestaltungsaspekt. Solche Vereinbarungen sind in der Gemeinschaftsordnung festgehalten.

Sowohl die Teilungsvereinbarung als auch die Gemeinschaftsordnung lassen sich nachträglich nur durch die Zustimmung aller Eigentümer ändern.

Was sollte Wohnungskäufer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum beachten?

Für den Käufer einer Eigentumswohnung ist es essenziell, sich vorher über die Eigentumsfestlegung zu informieren. Im Normalfall müssen Verkäufer die Teilungserklärung vorlegen, in der die Zuordnungen von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum klar definiert werden. Die entsprechenden Informationen sind auch wichtig für eigene Wohnungsfinanzierung. Schließlich muss der künftige Immobilienbesitzer wissen, was er genau erwirbt und wie er dieses Eigentum beleihen kann.

Auch die Gemeinschaftsordnung sollten Käufer unbedingt lesen. Nur so erkennen diese, mit welchen Rechten, Pflichten und Kosten der künftige Wohnungsbesitzer konfrontiert wird.

Wie wird Gemeinschaftseigentum verwaltet und wer trägt die Kosten für die Instandhaltung?

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beinhaltet die Reinigung, Instandhaltung und auch etwaige Reparaturen. Zu diesem Zweck setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter ein. Häufig übernimmt einer der Eigentümer selbst diese Aufgabe. Wahlweise besteht aber auch die Möglichkeit, ein externes Unternehmen mit diesen Pflichten zu betrauen.

Stehen größere Instandhaltungsmaßnahmen oder eine komplette Renovierung an, muss die Wohnungseigentümerversammlung vorher einen Beschluss darüber fassen. Darin wird festgelegt, wie die Renovierung auszuführen ist und wie das Gesamtergebnis aussehen soll. Soll beispielsweise das Treppenhaus neu gestrichen werden, wählen die Eigentümer vorher gemeinsam die gewünschte Farbe aus und stimmen darüber ab.

Die Kosten für solche Maßnahmen tragen alle Eigentümer entweder entsprechend ihrer Miteigentumsanteile oder nach einem Kostenschlüssel, den die Eigentümerversammlung festlegt. Eine gesonderte Kostenaufteilung kommt immer dann infrage, wenn einige Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums besonders häufig oder selten nutzen. Klassisches Beispiel: Der Fahrstuhl wird von den Bewohnern im Erdgeschoss so gut wie gar nicht benötigt.