Haus umbauen: Kosten, Tipps, Förderungen

Was ist ein Hausumbau?

Bei einem Hausumbau wird die bestehende Struktur und das die Raumaufteilung eines Hauses verändert. Der Aufwand der Arbeit kann dabei je nach Vorhaben stark variieren. Mögliche Formen eines Umbaus eines alten Hauses sind zum Beispiel:

• Kernsanierung
• Ausbau zum barrierefreien und altersgerechten Wohnen
• Badsanierung
• Dachsanierung
• Energetische Sanierung 

Es hängt immer von Ihren eigenen Bedürfnissen und dem Zustand der Immobilien ab, wie viel Arbeit Sie in einen Hausumbau investieren wollen. Ist das alte Haus zum Beispiel in einem sehr schlechten Zustand, muss es eventuell kernsaniert werden. Unter Umständen lohnt es sich, wenn Sie das alte Haus abreißen und neu bauen. Vielleicht möchten Sie aber auch in Ihr Elternhaus einziehen und teilen es deshalb in 2 Wohnung auf. Es gibt also viele Möglichkeiten. In diesem Ratgebertext soll es vor allem um räumliche Veränderungen gehen, um die Raumaufteilung und die Veränderung des Grundrisses.

Wann ist es sinnvoll, ein Haus umzubauen?

Je nach Situation kann es sinnvoll sein, ein Haus umzubauen, statt ein Haus neu zu bauen. In folgenden Fällen kann sich ein Umbau eines Gebäudes lohnen.

• Kostenersparnis: Wenn die Kosten für einen Umbau deutlich geringer sind als die Kosten für den Bau eines neuen Hauses, kann ein Umbau eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung sein.
   
• Emotionale Bindung: Wenn Sie eine starke emotionale Bindung zur Immobilie haben, sei es aufgrund von Erinnerungen oder der Lage, kann ein Umbau sinnvoll sein, um das bestehende Haus an Ihre sich ändernden Bedürfnisse anzupassen.
   
• Lage: Insbesondere in dicht besiedelten Gebieten ist ein Neubau nicht immer möglich. Wenn die Lage aber sehr begehrt ist, könnte ein Umbau einer Bestandsimmobilie die beste Möglichkeit sein, um in dieser Umgebung zu wohnen.
   
• Architektonische Potenziale: Wenn das Haus strukturell solide ist und Potenzial für Umbauten und Erweiterungen bietet, um den gewünschten Raum und die gewünschte Funktionalität zu erreichen.
   
• Historischer oder kultureller Wert: Wenn das Haus historischen oder kulturellen Wert hat, kann ein Umbau eine Möglichkeit sein, die Integrität und den Charme des Gebäudes zu bewahren, wenn es modernisiert wird.
   
• Umweltaspekte: Der Umbau eines bestehenden Hauses kann umweltfreundlicher sein, da weniger Ressourcen für den Neubau benötigt werden.
   
• Zeitersparnis: Wenn sich die Bestandsimmobilie in einem guten Zustand befindet und nur wenige Arbeiten erledigt werden müssen, kann ein Umbau schneller sein als der Neubau.

Überlegen Sie sich, ob ein Umbau für Sie infrage kommen kann. So haben Sie bei einem Umbau weniger gestalterische Freiheiten im Vergleich zu einem Neubau. Zudem können bei einer Bestandsimmobilie versteckte Schäden zum Vorschein kommen, für die Sie viel Zeit und Geld investieren müssen, um diese zu beheben.

Was kann man bei einem Hausumbau machen?

Bei einem Hausumbau gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, je nach Ihren Bedürfnissen, Vorlieben und Zielen. Hier sind einige typische Ideen für einen Hausumbau, die Sie in Erwägung ziehen könnten:

• Raumaufteilung: Sie können die Raumaufteilung ändern, Wände entfernen oder hinzufügen, um offene Grundrisse zu schaffen oder die Nutzung des vorhandenen Platzes zu optimieren. So können Sie aus zwei kleinen Zimmern ein großes Zimmer machen oder Wohnzimmer und Küche zu einer großen Wohnküche verbinden.
   
• Zimmergestaltung: Im Rahmen eines Hausumbaus haben Sie nicht nur die Möglichkeit, die Raumaufteilung zu optimieren, sondern auch einzelne Zimmer komplett neu zu gestalten. So können Sie eine neue Küche einbauen oder Ihr Bad durch eine Badsanierung aufwerten.
   
• Wohnraumerweiterung: Um mehr Wohnraum zu schaffen, könnten Sie in Betracht ziehen, das Haus zu erweitern, sei es durch Anbau von Zimmern, Veranden oder Terrassen. Auch eine Dachsanierung, um das Dachgeschoss auszubauen oder ein Kellerausbau schafft weitere Nutz- oder Wohnfläche. So können Sie sich dort einen Arbeits-, Hobby- oder Fitnessraum einrichten.
   
• Barrierefreiheit: Wenn Sie barrierefreien Zugang benötigen oder in Ihrem Elternhaus altersgerecht wohnen wollen, ist ein Hausumbau empfehlenswert.
   
• Technologieintegration: Integrieren Sie moderne Technologien wie Smart-Home-Systeme, Sicherheitssysteme, Heimkinos oder fortschrittliche Beleuchtungssysteme.

Es ist wichtig, Ihre Ziele und Vorstellungen mit einem Architekten oder Bauprofi zu besprechen, um sicherzustellen, dass die geplanten Umbaumaßnahmen strukturell machbar sind und den örtlichen Baubestimmungen entsprechen. Eine gründliche Planung ist entscheidend, um den Umbau reibungslos und erfolgreich durchzuführen.

Was kostet ein Hausumbau?

Für einen Hausumbau können Sie mit Kosten zwischen 400 € und 650 €/m²rechnen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 120 m² kommen Sie somit auf Kosten von 48.000 € bis 78.000 €. Je nachdem, welche Maßnahme Sie ergreifen, können die Kosten für einen Hausumbau variieren. In unserer Tabelle unten finden Sie die Quadratmeterpreise für verschiedene Maßnahmen.

Wie kann ich einen Hausumbau finanzieren?

Für einen Hausumbau kann ein Modernisierungskredit eine attraktive Option sein. Dieser Kredit bietet niedrige Zinssätze, erfordert jedoch je nach Höhe der Darlehenssumme, die Sicherung durch einen Grundbucheintrag.

Je nachdem, wie umfangreich Ihr Hausumbau ist, bieten sich unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten an. Unsere Berater vor Ort schauen sich gerne Ihr Projekt an und finden die passende Finanzierung dazu. Füllen Sie einfach unsere Finanzierungsanfrage  aus und wir werden uns umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen.

Wie lässt sich ein Hausumbau fördern?

Bei einem Hausumbau können Sie mehrere Maßnahmen ergreifen. Unterschiedliche Förderprogramme reduzieren dabei die Darlehenssumme oder halten zinsgünstige Kredite bereit. Speziell gibt es Förderungen, wenn Sie beim Hausumbau eine energetische Sanierung vorhaben oder für das altersgerechte Wohnen vorbereiten wollen. Nachfolgend finden Sie die Förderprogramme, die für einen Hausumbau infrage kommen können.

• BEG-Wohngebäude: Wenn Sie umfassende Sanierungsarbeiten für Ihr gesamtes Haus planen, ist das BEG-Programm die richtige Wahl. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt die KfW den Umbau Ihres Hauses zu einem Effizienzhaus. Durch das KfW-Programm 261 haben Sie Zugang zu einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von bis zu 150.000 € sowie einem Tilgungszuschuss von bis zu maximal 37.500 €.
   
• BEG-Einzelmaßnahmen: Wenn sich Ihre Sanierungspläne auf einzelne Maßnahmen beschränken, können Sie vom BAFA eine Unterstützung in Höhe von bis zu 45 % der Investitionskosten für Einzelmaßnahmen erhalten. Die förderfähige Summe ist hierbei auf 60.000 € begrenzt.
   
• Altersgerechter Umbau: Mit dem KfW-Programm 159 haben Sie die Möglichkeit, ein zinsgünstiges Darlehen für Kosten von bis zu 50.000 € zu beantragen. Alternativ dazu können Sie einen Zuschuss von bis zu 6.250 € über das KfW-Programm 455 erhalten. Dadurch sollen Maßnahmen gefördert werden, die Ihr Haus barrierefrei beziehungsweise altersgerecht machen.

Haus umbauen: Wo sollte man anfangen?

Bevor Sie mit dem Hausumbau beginnen, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, was Sie eigentlich wollen und was möglich ist. Erst danach können Sie mit den konkreten Baumaßnahmen beginnen. Wie die genaue Abfolge bei einem Hausumbau ist, zeigen wir Ihnen in dieser Liste.

Wann ist beim Hausumbau eine Baugenehmigung notwendig?

Wenn die geplanten Arbeiten eine Veränderung der Bausubstanz oder der Nutzung des Gebäudes mit sich bringen, ist bei Hausumbauten in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich. Diese erhalten Sie bei Ihrer örtlichen Baubehörde. Generell brauchen Sie in folgenden Fällen eine Baugenehmigung:

• Sie lassen tragende Elemente entfernen, ersetzen oder neu hinzufügen
   
• Aus einer Gewerbeimmobilie wird ganz oder in Teile eine Wohnimmobilie
   
• Das Haus wird durch einen Anbau, Aufbau oder einer Dachgaube erweitert
   
• Sie führen Änderungen durch, die Brand- und Sicherheitsvorschriften betreffen

Je nach Bundesland gelten andere Vorgaben bei der Baugenehmigung. Schauen Sie deshalb in den Bebauungsplan oder kontaktieren Sie Ihr zuständiges Bauamt, um herauszufinden, ob Sie eine Baugenehmigung brauchen.

Wollen Sie hingegen kleine Renovierungsarbeiten wie eine Dachsanierung oder ein Austausch des Bodens vornehmen, brauchen Sie keine Baugenehmigung. Gleiches gilt, wenn Sie Veränderungen an nicht tragenden Wänden vornehmen wollen.

Hausumbau planen: Wann brauche ich einen Architekten oder Statiker?

Bei einem Hausumbau benötigen Sie die Unterstützung eines Architekten oder Statikers, wenn die geplanten Arbeiten genehmigungspflichtig sind. Zusätzlich kann es sinnvoll sein, auch bei anderen Umbauarbeiten einen Architekten zurate zu ziehen. So kann er Sie beraten, wenn es um Themen wie Baumaterialien, energetische Sanierung, Förderprogrammen, Kosteneinschätzungen oder die Überwachung und Abnahme der Bauleistungen geht.

Welche Versicherung brauche ich für einen Hausumbau?

Es gibt verschiedene Arten von Versicherungen, die beim Hausumbau relevant sein können. Hier sind einige wichtige Versicherungen, die Sie in Betracht ziehen sollten:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Sie als Bauherr vor Schadensersatzansprüchen Dritter, die während der Bauphase entstehen können. Zum Beispiel, wenn ein Passant aufgrund von Bauarbeiten zu Schaden kommt.
   
• Bauleistungsversicherung: Mit der Bauleistungsversicherung decken Sie Schäden an der Baustelle selbst ab, wie beispielsweise Schäden durch Diebstahl, Vandalismus, Sturm oder Feuer.
   
• Bauherrenrechtsschutzversicherung: Mit einer Bauherrenrechtsschutzversicherung haben Sie einen rechtlichen Schutz bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben, etwa bei Auseinandersetzungen mit Handwerkern oder Nachbarn.
   
• Wohngebäudeversicherung: Aktualisieren Sie Ihre Wohngebäudeversicherung. Diese deckt Schäden am Gebäude selbst, zum Beispiel durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser.
   
• Haftpflichtversicherung für Handwerker: Beschäftigen Sie Handwerker, sollten diese eine Haftpflichtversicherung haben, um eventuelle Schäden während der Arbeit zu decken.
   
• Hausratversicherung: Ihr persönlicher Besitz (Möbel, Elektronik etc.) könnte während des Umbaus Schaden nehmen. Die Hausratversicherung schützt Ihre persönlichen Gegenstände vor verschiedenen Risiken und sollte unabhängig vom Hausbau vorhanden sein.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Anforderungen je nach Art und Umfang des Umbaus variieren können. Sprechen Sie unsere Berater vor Ort an, um die richtige Kombination von Versicherungen für Ihr spezifisches Bauprojekt zu finden.

Lässt sich der Hausumbau von der Steuer absetzen?

Die Handwerksleistungen für einen Hausumbau sind Sie von der Steuer absetzbar., wenn Sie Ihr selbst genutztes Haus umbauen. Innerhalb eines Jahres können Sie so laut § 35a Abs. 3 Einkommenssteuergesetz bis zu 6.000 € beim Finanzamt geltend machen. Davon sind 20 % abzugsfähig. Somit lassen sich bis zu 1.200 € pro Jahr vom Finanzamt für Handwerkerleistungen erstatten.

Um die Steuerermäßigung zu erhalten, gelten folgende Voraussetzungen:

• Sie haben eine Rechnung erhalten, auf der die Arbeitskosten gesondert aufgeführt sind.
   
• Sie haben die Rechnung per Überweisung beglichen. Eine Barzahlung wird vom Finanzamt nicht akzeptiert.
   
• Sie nutzen die Immobilie selbst.
   
• Sie haben keine staatlichen Förderungen oder Zuschüsse für den Hausumbau bekommen

Wenn Sie im Rahmen des Hausumbaus auch eine energetische Sanierung durchführen, gibt es einen zusätzlichen Steuerbonus des Staates. Sie können dann nicht nur Lohn- und Fahrtkosten absetzen, sondern auch die Materialkosten für die energetische Sanierung. Im Gegensatz zu den normalen Handwerkerkosten können Sie hier bis zu 200.000 € bei der Steuer angeben und erhalten 20 % zurück. Sie erhalten also maximal 40.000 € von der Steuer zurück. Die Entlastung erhalten Sie dann verteilt auf 3 Jahre.

Um den Steuerbonus zu erhalten, müssen Sie zusätzlich zu den oben genannten Kriterien auch folgende Punkte beachten:

• Die energetische Sanierung findet zwischen dem 01.01.2020 und 31.12.2029 statt.
   
• Ihre Immobilie ist älter als 10 Jahre.

Haus umbauen: Was gibt es zu beachten?

Bei einem Hausumbau kann einiges schief gehen. Wir haben Ihnen deshalb hier 5 Tipps aufgeführt, mit denen Sie unliebsame Überraschungen vermeiden können:

1. Fakten statt Emotionen: Basieren Sie Ihre Entscheidung für den Hausumbau auf Fakten. Die Bausubstanz, die Kosten für den Umbau und die Vereinbarkeit mit Ihren Wünschen sind entscheidend. Lassen Sie sich von einem erfahrenen Architekten mit Expertise im Hausumbau beraten, um sicherzustellen, dass das Altbauobjekt tatsächlich Ihren Bedürfnissen entsprechen kann.
    
2. Klare Ideen und Ziele setzen: Wenn Sie nicht wissen, wie Ihr Haus nach dem Umbau aussehen soll, haben Sie Ihre Wohnbedürfnisse möglicherweise noch nicht ausreichend definiert. Sammeln Sie Inspiration in Magazinen, dem Internet oder anderen Gebäuden. Dadurch können Sie konkretisieren, was Sie sich wünschen.
    
3. Richtig budgetieren: Setzen Sie sich vor dem Immobilienumbau ein realistisches Budget. Ermitteln Sie, wie hoch Ihr Darlehen tatsächlich sein darf und wie lange Sie es abzahlen möchten. Vergleichen Sie mehrere Anbieter, um die passenden Konditionen für sich zu finden.
    
4. Realistische Erwartungen haben: Passen Sie Ihre Ansprüche den Gegebenheiten an. Wenn Sie beim Preis sparen wollen, dürfen Sie keine spektakulären Ergebnisse erwarten. Wenn Sie zudem wollen, dass die Arbeiten schnell ausgeführt werden, müssen Sie bereit sein, auch mehr Geld zu investieren. Denn wie immer gilt. Die Kombination aus „schnell, gut und preiswert“ gibt es leider nicht.
    
5. Geduld bewahren: Bei Umbauprojekten läuft nicht immer alles nach Plan. Oft treten unerwartete Herausforderungen auf. Dann heißt es geduldig sein. Planen Sie sowohl mit einem finanziellen Puffer als auch alternativen Umbaumaßnahmen. Manchmal reißt man einen Boden heraus und darunter verbirgt sich dann doch noch mal eine wichtige Leitung, die nicht so einfach verlegt werden kann.

FAQ-Hausumbau

• Soll ich einen Hausumbau aus einer Hand machen lassen?

  Die Durchführung eines Hausumbaus aus einer Hand bedeutet, dass Sie ein Bauunternehmen oder einen Generalunternehmer beauftragen, der alle Aspekte Ihres Umbauvorhabens von der Planung bis zur Fertigstellung koordiniert und ausführt. Dadurch sind die Prozesse effizienter, sie sparen Zeit und haben einen einzigen Ansprechpartner, an den Sie sich wenden können. Insbesondere bei größeren Umbauarbeiten, kann das sehr hilfreich sein. Beachten Sie aber, dass Sie bei einem Generalunternehmer mit Mehrkosten rechnen müssen, da er für seine Dienstleistung eine Gebühr verlangt.

• Wann lohnt es sich, ein Haus neu zu bauen, anstatt es umzubauen?

  Wenn ein Umbau eines alten Hauses teurer wäre als ein Neubau, lohnt es sich, das Haus abzureißen und neu zu bauen. Dasselbe gilt auch, wenn Sie nur an dem Grundstück interessiert sind. Kostet ein unbebautes Grundstück mehr als ein bebautes Grundstück inklusive Abriss, lohnt sich diese Überlegung. Sie sollten aber zuvor einen Blick in den Bebauungsplan werfen. Unter Umständen haben sich die Vorgaben für Grundfläche oder die Anforderungen an die Höhe eines Hauses in der Gegend im Lauf der Zeit geändert. Im schlimmsten Fall müsste der Neubau also kleiner ausfallen als das ursprüngliche Haus.

• Wer plant den Umbau meines Hauses?

  Die Planung eines Hausumbaus kann von verschiedenen Personen oder Fachleuten durchgeführt werden. Je nach Umfang der Arbeiten können Sie sich an verschiedenen Personen wenden:

  • Generalunternehmer: Planen Sie einen sehr umfangreichen Hausumbau, kann ein Generalunternehmer sowohl bei der Planung als auch bei der Durchführung unterstützen. Einige Generalunternehmer haben Architekten und Designer in ihrem Team und können die gesamte Planung und Ausführung übernehmen.
     
  • Architekt: Auch ein Architekt kann Ihnen bei größeren Umbauarbeiten am Haus helfen. Er kann das bestehende Gebäude bewerten, Ihre Bedürfnisse und Wünsche berücksichtigen und Pläne und Entwürfe erstellen. Zusätzlich zur Koordination der Bauarbeiten kann ein Architekt auch bei der Einhaltung von Baubestimmungen und -vorschriften helfen.
     
  • Innenarchitekt: Wenn Ihr Umbau hauptsächlich auf Änderungen im Inneren Ihres Hauses abzielt, kann ein Innenarchitekt die Planung übernehmen. Sie helfen bei der Auswahl von Farben, Materialien, Möbeln und Layouts, um den gewünschten Innenraum zu schaffen.
     
  • Bauplaner: Wenn Sie Unterstützung bei Baugenehmigungen oder Bauvorschriften brauchen, kann ein Bauplaner hilfreich sein. Sie sind spezialisiert auf die bürokratischen Aspekte des Umbaus. Die Koordination der Gewerke übernehmen sie aber nicht.
     
  • Eigentümer: Auch Sie als Hausbesitzer können einen Hausumbau planen und umsetzen. Voraussetzung ist dabei das nötige handwerkliche Können und Wissen. Insbesondere bei kleineren Arbeiten können Sie die Planung und Durchführung in Eigenregie übernehmen. Überschätzen Sie sich aber nicht und holen Sie sich im Zweifel lieber professionelle Hilfe.

  Die Wahl der richtigen Fachleute hängt von der Komplexität des Projekts, Ihrem Budget und Ihren persönlichen Vorlieben ab. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Fachleute, die Sie auswählen, über die erforderlichen Qualifikationen und Erfahrungen verfügen und in der Lage sind, Ihre Vision umzusetzen.