Kernsanierung: Checkliste, Ablauf, Kosten, Dauer

Was ist eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Sanierung eines älteren Gebäudes, bei der das Gebäude bis auf die Grundmauern zurückgebaut und komplett saniert wird. Dabei werden alle nicht-tragenden Bauteile wie An- und Umbauten entfernt und erneuert, um den Energieverbrauch zu verringern und den Immobilienwert zu steigern.

Eine Kernsanierung ist eine Investition in die Zukunft, da sie zu einer Wertsteigerung der sanierten Immobilie und langfristig zu Kosteneinsparungen führen kann. Die Kosten einer Kernsanierung hängen vom Umfang der durchzuführenden Arbeiten, der Materialauswahl und deren Einkauf sowie den Personal- und Installationskosten ab.

Ein Haus gilt erst dann als kernsaniert, wenn das komplette Rohrleitungssystem, die Dachkonstruktion, die elektrischen Leitungen der Energieträger und der Zustand der Mauern, Decken, Böden, Putz, Fenster und Türen überprüft und erneuert wurden.

Was wird bei einer Kernsanierung gemacht?

Eine Kernsanierung umfasst sämtliche baulichen Sanierungsmaßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherzustellen. Zu den Maßnahmen gehören:

• Rückbau der Immobilie bis auf die tragenden Strukturen wie Decken, Fundamente, Stützen und Wände
• Erneuerung der Dachkonstruktion
• Austausch aller Elektroinstallationen und sämtlicher Wasserleitungen.
• Erneuerung der Fassade
• Entfernung alter Böden und Wandfliesen
• Erneuerung der Fenster und Außentüren
• Erneuerung der Wasser- und Elektroinstallationen
• Erneuerung der Heizungsinstallation
• Erneuerung des Rohrleitungssystems
• Überprüfung und Erneuerung des Zustands der Mauern, Decken, Böden, Putz, Fenster und Türen

Die meisten Maßnahmen einer Kernsanierung fallen in den Bereich der energetischen Sanierung, bei der die Wände und Decken zum Keller erneuert werden. Es ist wichtig, dass die Sanierung so geplant wird, dass größere Einsparungen erzielt werden können.

Vor der Kernsanierung: Womit fangen Sie an?

Eine Kernsanierung ist ein umfassendes Bauprojekt, das sorgfältige Planung erfordert. Hier sind einige Schritte, die zeigen, wie Sie bei der Planung einer Kernsanierung vorgehen sollten:

1. Bestandsaufnahme
   Machen Sie eine Bestandsaufnahme des Gebäudes und erstellen Sie eine Liste aller notwendigen Arbeiten. Ein Baugutachter oder ein Energieberater können Ihnen dabei behilflich sein. Hierbei sollten Sie sich auch überlegen, welche Änderungen Sie vornehmen möchten, um das Gebäude Ihren Bedürfnissen anzupassen.
2. Budget
   Legen Sie ein Budget fest, das alle Kosten für die Sanierung abdeckt. Hierbei sollten Sie auch einen Puffer von mehreren 1.000 € für unvorhergesehene Kosten berücksichtigen, um später keine finanziellen Probleme zu bekommen.
3. Zeitplan
   Erstellen Sie einen detaillierten Zeitplan, der alle Arbeiten und Meilensteine enthält. Hierbei sollten Sie auch berücksichtigen, dass es während der Sanierung zu Verzögerungen kommen kann.
4. Architekt
   Beauftragen Sie einen erfahrenen Architekten, der Ihnen bei der Planung und Umsetzung der Sanierung hilft. Der Architekt kann Ihnen auch bei der Beantragung von Genehmigungen und der Auswahl von Materialien und Handwerkern helfen.

Mit der richtigen Vorbereitung und in Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten kann das Projekt Kernsanierung erfolgreich abgeschlossen werden.

Wie viel kostet eine Kernsanierung?

Die Kosten für eine Kernsanierung können sich auf ca. 400 € bis 1.000 € / m² belaufen. Für die Kernsanierung eines 120 m² großen Einfamilienhauses müssen Sie also mit Kosten zwischen 48.000 € und 120.000 € rechnen. Wie hoch die Kosten für eine Kernsanierung genau sind, hängt vom Umfang der durchzuführenden Arbeiten, der Materialauswahl und deren Einkauf sowie den Personal- und Installationskosten ab. Je älter der Altbau, desto höher fallen zudem in der Regel die Kosten für eine Kernsanierung aus. Ein Immobiliengutachter sowie ein Energieberater können Ihnen genau sagen, welche Maßnahmen nötig sind und wie viel Sie dafür zahlen müssen.

Finanzierungsmöglichkeiten einer Kernsanierung

Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten für eine Kernsanierung. Hier sind einige Optionen:

Modernisierungskredit
Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, das speziell für Sanierungsmaßnahmen an Immobilien angeboten wird. Die meisten Banken bieten diese Kredite zu günstigeren Zinssätzen an als normale Ratenkredite. Bei Modernisierungsmaßnahmen über 50.000 € wird die Finanzierung durch eine Baufinanzierung abgedeckt. Liegt die Finanzierungssumme darunter, ist der Prozess einfacher, da ein Eintrag ins Grundbuch meist nicht nötig ist. Egal wie hoch die zu finanzierende Summe ist, unsere Berater finden den passenden Kredit für Sie. Füllen Sie einfach unsere Finanzierungsanfrage aus. Wir melden uns umgehend bei Ihnen. 

Ratenkredit
Ein Ratenkredit ist ein nicht zweckgebundenes für kleinere Sanierungsmaßnahmen. Es kann für verschiedene Zwecke, einschließlich Sanierungsmaßnahmen, verwendet werden.

Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, der in der Regel zur Finanzierung von Immobilien genutzt wird. Dabei wird eine bestimmte Summe über einen festgelegten Zeitraum angespart, um später ein Baudarlehen zu erhalten. Der Bausparvertrag ist somit eine Kombination aus Sparvertrag und Darlehen.

Es ist wichtig, die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten zu vergleichen. Unsere Berater vor Ort unterstützen Sie dabei gerne und entwickeln in einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch eine Finanzierung, die auf Ihre individuelle Situation abgestimmt ist.

Gibt es für eine Kernsanierung staatliche Förderungen?

Die größten Förderprogramme werden von der KfW-Bank und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) angeboten. Für eine Kernsanierung können folgende Förderprogramme für Sie interessant sein:

• BEG-Wohngebäude: Über dieses Programm erhalten Sie ein Darlehen bis zu 120.000 € oder 150.000 € je Wohneinheit und einen Tilgungszuschuss von maximal 37.500 € je Wohneinheit (abhängig vom KfW-Effizienzhaus-Standard).
• BEG-Einzelmaßnahmen: Hier erhalten Sie einen Zuschuss von bis zu 60.000 € zur Förderung einzelner Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Die Beantragung erfolgt bei der BAFA.

Je nach Wohnort können Sie auch von Ihrem Bundesland oder der Gemeinde eine Förderung für Ihre Kernsanierung erhalten.

Ablauf einer Kernsanierung

Bei einer Kernsanierung gibt es verschiedene Bauabschnitte, die in einer bestimmten Reihenfolge durchgeführt werden müssen. Die genaue Reihenfolge hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Zustand des Gebäudes und den geplanten Sanierungsmaßnahmen. Hier sind einige allgemeine Schritte, die zeigen, wie Sie bei einer Kernsanierung typischerweise vorgehen:

1. Planung: Bevor mit der Sanierung begonnen werden kann, muss ein detaillierter Plan erstellt werden. Hierbei werden zusammen mit einem Energieberater die geplanten Maßnahmen festgelegt und ein Zeitplan erstellt.
2. Abbrucharbeiten: In diesem Schritt werden alle nicht-tragenden Elemente entfernt, die nicht erhalten werden sollen. Hierzu gehören zum Beispiel alte Böden, Wände und Decken.
3. Tragende Elemente: Nach den Abbrucharbeiten werden die tragenden Elemente des Gebäudes überprüft und gegebenenfalls verstärkt oder erneuert.
4. Elektro- und Sanitärinstallationen: In diesem Schritt werden die Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert oder angepasst.
5. Putzarbeiten innen: Sind Kabel und Rohre verlegt, können die Wände verputzt werden.
6. Estricharbeiten: Ist der Innenputz getrocknet, kann mit dem Estrich begonnen werden. Beachten Sie, dass der Estrich bis zu 6 Wochen zum Trocknen braucht. Ein Trockenestrich trocknet schneller und kann bereits nach 24 Stunden belegt werden.
7. Bodenbeläge: Im Anschluss können Sie auf dem Estrich den Bodenbelag verlegen.
8. Dämmung: Um den Energieverbrauch des Gebäudes zu reduzieren, wird in diesem Schritt eine Dämmung an Dach und Fassade oder Innenwand angebracht.
9. Maler- und Tapezierarbeiten: In diesem Arbeitsabschnitt können auch Lichtschalter und Steckdosen eingebaut werden.
10. Fenster und Türen: Die Fenster und Türen werden erneuert oder repariert.

Es ist wichtig, dass die Bauabschnitte in der richtigen Reihenfolge durchgeführt werden, um ein optimales Ergebnis zu erzielen. Um spätere Probleme zu vermeiden, sollten die Bauabschnitte zudem erst dann abgeschlossen und abgenommen werden, wenn sie vollständig fertiggestellt sind.

Wie lang dauert eine Kernsanierung?

Die Dauer einer Kernsanierung kann zwischen 3 Monaten und 1 Jahr dauern. Wie lange die Kernsanierung genau dauert, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Größe der Baustelle
• Umfang der durchgeführten Arbeiten
• Anzahl der Gewerke
• Verfügbarkeit von Handwerken

Je besser Sie Ihre Kernsanierung planen, desto schneller und reibungsloser können die Gewerke arbeiten. Zusätzlich sollten Sie beachten, dass Anträge für Baugenehmigungen und Denkmalschutz beim Bauamt ebenfalls sehr viel Zeit in Anspruch nehmen können. In der Regel muss man mit 2 bis 3 Monaten rechnen.

Wann ist eine Kernsanierung sinnvoll?

Eine Kernsanierung ist dann sinnvoll, wenn die Bausubstanz eines Altbaus so stark geschädigt ist, dass eine Instandsetzung oder Renovierung nicht mehr ausreicht. Dasselbe gilt auch, wenn das Gebäude den heutigen Anforderungen an Wohnkomfort, Haustechnik oder Energieeffizienz nicht mehr entspricht.

Stellen Sie vor einer Kernsanierung aber die Kosten den möglichen Energieeinsparungen gegenüber. Eine Kernsanierung ist mit hohen Kosten verbunden und gegebenenfalls sind alternative Optionen wie eine Teilmodernisierung oder ein Neubau in Betracht zu ziehen.

Wie oft sollte man ein Haus kernsanieren?

Eine umfangreiche Altbausanierung ist in der Regel eine umfassende Maßnahme, die nur in Ausnahmefällen notwendig ist. Es ist jedoch wichtig, das Gebäude regelmäßig zu warten und kleinere Reparaturen durchzuführen, um größere Schäden zu vermeiden. Eine regelmäßige Inspektion des Gebäudes durch einen Fachmann kann helfen, Schäden frühzeitig zu erkennen und zu beheben, bevor eine umfassende Sanierung notwendig wird.

Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes

Eine Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes erfordert besondere Vorsicht und Sorgfalt, um sicherzustellen, dass das historische Erbe des Gebäudes erhalten bleibt. Hier sind einige wichtige Dinge, die man bei einer Kernsanierung und Denkmalschutz beachten sollte:

Genehmigungen einholen
Bevor man mit der Sanierung beginnt, muss man sicherstellen, dass man alle notwendigen Genehmigungen von den zuständigen Behörden eingeholt hat. Dies kann je nach Standort und Art des Gebäudes variieren.

Erhaltung des historischen Charakters
Bei der Sanierung muss man darauf achten, dass der historische Charakter des Gebäudes erhalten bleibt. Dies kann bedeuten, dass man bestimmte Materialien und Techniken verwenden muss, die dem Original entsprechen.

Berücksichtigung der Bauvorschriften
Bei der Sanierung muss man auch die aktuellen Bauvorschriften berücksichtigen. Oft sind diese auf der Internetseite des jeweiligen Bundeslandes zu finden. Es kann sein, dass man bestimmte Anforderungen erfüllen muss, um die Sicherheit und den Komfort des Gebäudes zu gewährleisten.

Zusammenarbeit mit Experten
Arbeiten Sie mit Experten wie Architekten, Restauratoren und Denkmalpflegern zusammen, um sicherzustellen, dass die Sanierung den Anforderungen des Denkmalschutzes entspricht.

Finanzierung
Eine Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes kann sehr teuer sein. Es ist wichtig, eine angemessene Finanzierung zu planen und gegebenenfalls Fördermittel zu beantragen.

Zeitplanung
Eine Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes kann sehr zeitaufwendig sein. Erstellen Sie einen realistischen Zeitplan und planen Sie gegebenenfalls einen Zeitpuffer ein.

Dokumentation
Während der Sanierung sollte man eine umfassende Dokumentation erstellen, um sicherzustellen, dass alle Schritte und Entscheidungen nachvollziehbar sind. Dies kann auch dazu beitragen, dass das Gebäude in Zukunft besser gewartet und gepflegt werden kann.

Insgesamt erfordert eine Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes viel Planung, Vorbereitung und Sorgfalt. Wenn man jedoch diese wichtigen Punkte berücksichtigt, kann man sicherstellen, dass das historische Erbe des Gebäudes erhalten bleibt und es für zukünftige Generationen bewahrt wird.

Was ist der Unterschied zwischen einer Kernsanierung und einer Sanierung?

Der Unterschied zwischen einer Kernsanierung und einer Sanierung liegt in ihrem Umfang und ihrer Intensität.

FAQ Kernsanierung

• Welchen Effekt hat eine Kernsanierung auf die Grundsteuer?

  Durch die Sanierung kann der Wert der Immobilie steigen und somit auch die Grundsteuer. Die Grundsteuer wird auf Basis des Einheitswerts berechnet, der wiederum auf dem Wert der Immobilie basiert. Zusätzlich zum Einheitswert kann einer Veränderung der kommunalen Hebesätze oder der Bewertung der Immobilien durch das Finanzamt die Höhe der Grundsteuer beeinflussen.

  Informieren Sie sich deshalb bei der zuständigen Gemeinde oder dem Finanzamt über die konkreten Auswirkungen einer Kernsanierung auf die Grundsteuer. Unter Umständen lässt sich die Grundsteuerbelastung durch einen Antrag auf Steuerermäßigung oder -befreiung reduzieren.

• Soll ich die Kernsanierung allein oder mit einem Generalunternehmer organisieren?

  Wenn Sie die Kernsanierung allein durchführen möchten, müssen Sie alle notwendigen Schritte selbst planen und koordinieren. Dazu gehören die Auswahl und Koordination von Handwerkern, die Beschaffung von Materialien und die Einhaltung von Bauvorschriften und -genehmigungen. Dies kann sehr zeitaufwendig und stressig sein, insbesondere wenn Sie keine Erfahrung im Bauwesen haben.

  Wenn Sie sich für einen Generalunternehmer entscheiden, übernimmt dieser die Planung, Koordination und Durchführung der gesamten Kernsanierung. Dafür müssen Sie aber mit höheren Kosten rechnen, da er eine Gebühr für seine Dienstleistungen berechnet. Zudem kann es schwierig sein, die Kontrolle über das Projekt zu behalten, da der Generalunternehmer die Entscheidungen bezüglich Gewerke für Sie trifft und die Arbeiten koordiniert. Ein regelmäßiger Austausch ist deshalb notwendig, um immer am Ball zu bleiben.

• Kernsanierung: Was gibt es bei Handwerkerangeboten zu beachten?

  Wenn Sie Handwerkerangebote für ein Bauvorhaben oder eine Renovierung einholen, gibt es einige wichtige Dinge, die Sie beachten sollten, um sicherzustellen, dass Sie ein faires und transparentes Angebot erhalten. Hier sind einige Tipps:

  • Vergleichen Sie mehrere Angebote, um sicherzustellen, dass Sie ein faires Preisangebot erhalten.
  • Prüfen Sie, ob das Angebot Details wie Materialien, Arbeitsstunden, Kosten und Fristen enthält.
  • Fragen Sie nach Referenzen, um sicherzugehen, dass der Handwerker zuverlässig und qualifiziert ist.
  • Achten Sie auf klare und faire Zahlungsbedingungen.
  • Zahlen Sie niemals den ganzen Betrag im Voraus und verlangen Sie für Anzahlungen eine Quittung.
  • Lesen Sie das Angebot sorgfältig durch und stellen Sie sicher, dass Sie alle Bedingungen verstehen, bevor Sie es akzeptieren.
  • Fragen Sie nach Garantien für die Arbeit und die verwendeten Materialien und stellen Sie sicher, dass diese schriftlich festgehalten werden.

  Indem Sie diese Tipps befolgen, können Sie sicherstellen, dass Sie ein faires und transparentes Angebot erhalten und dass das Bauvorhaben oder die Renovierung erfolgreich und ohne unerwartete Kosten durchgeführt wird.

• Wann ist bei einer Kernsanierung eine Genehmigung notwendig?

  Alle Baumaßnahmen, die die Statik, Nutzung und das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verändern, brauchen eine Baugenehmigung vom örtlichen Bauamt.

  Zusätzlich können bei folgenden Aspekten weitere Genehmigungen notwendig sein:

  • Denkmalgeschützter Altbau
  • Abrissarbeiten
  • Änderung der Anschlüsse der Versorgungsleitungen
  • Einsatz von Baumaschinen

  Es ist wichtig, sich frühzeitig über die erforderlichen Genehmigungen zu informieren und diese rechtzeitig zu beantragen, um Verzögerungen im Bauablauf zu vermeiden. Ziehen Sie zudem einen erfahrenen Architekten oder Bauleiter hinzu, der Sie bei der Beantragung der erforderlichen Genehmigungen unterstützen kann.